Мудрый Юрист

Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Дикусар В.М., д.ю.н., профессор кафедры гражданско-правовых наук Российской академии адвокатуры и нотариата.

Храпова Е.В., соискатель Российской академии адвокатуры и нотариата.

Конституция РФ (ст. 34) устанавливает, что "каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности". Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом <1>. Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога и другие.

<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 32.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г. <2> с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома) <3>.

<2> См.: Хрестоматия по истории отечественного государства и права: Учебное пособие. М.: Изд-во МГУ, 1994. С. 36.
<3> См.: Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 8.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).

Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых объектов; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны вещи или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.

Под недвижимостью понималась часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Сюда, прежде всего, относились те строения, фундамент которых укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, хотя и прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например продажа на слом.

Таким образом, вопрос о прочности и связи строения с землей решался в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском дореволюционном праве также считались недвижимостью. Признавались недвижимостью деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договора с собственником участка <4>.

<4> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Вступительная статья Е.А. Суханова. М.: Фирма "СПАРК", 1995. С. 96 - 98.

Деление законодателем недвижимых вещей по природе на две категории нельзя назвать последовательным <5>. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты следовало бы отнести к той же категории, что и земля, по принципу прочной связи с землей. Кроме того, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства также следовало бы включить в эту категорию, поскольку они неразрывно связаны с землей. Критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению в литературе обоснованно относят к второстепенному.

<5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 33.

В данном случае можно лишь предположить, что законодатель при разработке данной статьи имел в виду следующее. Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости <6>.

<6> См.: Там же. С. 34.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте. Поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме. Таким образом, прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ) - во многом формальный признак, который может потерять свое значение с развитием техники.

Круг объектов гражданского права чрезвычайно широк и многообразен. Согласно ст. 128 ГК РФ объекты гражданских прав подразделяются на: вещи (к числу которых относятся, в частности, деньги, валютные ценности, ценные бумаги) и права на вещи; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Вещами являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности - земля, полезные ископаемые, растения и т.д.

Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, недоступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми <7>.

<7> См.: Слугин О.В. Совершенствование методов и инструментария экономической оценки недвижимого имущества как основы управления им на муниципальном уровне: Дис. ... канд. экон. наук. Владивосток, 2002. С. 45.

Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действующего законодательства вещами являются не только традиционные предметы быта, средства производства и т.п., но и живые существа (например, дикие и домашние животные), сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.), различные виды подвластной человеку энергии (например, тепловой, электрической, атомной и т.п.), жидкие и газообразные вещества (например, вода и газ в резервуарах, трубопроводах и т.п.). Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав <8>.

<8> См.: Дикусар В.М. Спорные вопросы, связанные с переходом права на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. 2005. N 5. С. 5 - 6.

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены такие понятия, как "главная вещь" и "принадлежность". Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Принадлежностью всегда является отдельный предмет <9>, например ключ от замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п.

<9> Вопрос о том, является ли этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте, договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового оборота.

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю еще из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Такое деление, принятое практически всеми правовыми системами современности, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 1920-х гг. как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью. В результате вплоть до 1990-х гг. в нормативных правовых актах термин "движимое и недвижимое имущество" вообще не встречался <10>.

<10> Впервые после длительного перерыва общее деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" и Основами гражданского законодательства 1991 г. Однако лишь в Гражданском кодексе РФ, придающем первостепенное значение данному делению, оно получило относительно полное и завершенное воплощение.

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения и т.д. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота <11>.

<11> См., напр.: Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 232 - 233.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <12>.

<12> Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Статья 136 ГК РФ раскрывает, что поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК РФ). Закон различает: а) "естественные плоды" - приплод животных, плоды фруктовых деревьев и т.п., создаваемые самой вещью, и доходы, которые вещь приносит, если она находится в гражданском обороте, например наемная плата, проценты, полученные по кредиту и т.п., а также б) продукцию, полученную в результате целенаправленного использования вещей в производственной деятельности <13>. В данном случае эта норма права является диспозитивной. "Законом, иными нормативными актами или договором может быть установлено, что плоды, продукция и доходы поступят в собственность не законного владельца, а другого лица. К примеру, на унитарных государственных и муниципальных предприятиях плоды, продукция и доходы, полученные от использования имущества, являются государственной собственностью и поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения" <14>.

<13> См.: Дикусар В.М. Проблемы правового регулирования охраны окружающей среды в Российской Федерации // Ученые труды Российской академии адвокатуры: Научно-практический журнал. 2007. N 1(6). С. 12 - 14.
<14> См.: Дукашев К.В. Правовой режим недвижимого имущества в целях налогообложения юридических лиц: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 88.

К недвижимости, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. До 1990 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически (в том числе уголовно) наказуемым деянием.

Участки недр. Здесь необходимо отметить принцип взаимосвязи и взаимозависимости правовых режимов на земле- и недропользование, который проявляется в двух основных положениях. Во-первых, согласно ЗК РСФСР (ст. 52), собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в пределах своих земельных участков имеют право без специального разрешения в установленном порядке использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды. Во-вторых, как это следует из норм того же ЗК РСФСР (ст. 83), предоставление земельных участков для пользования недрами проводится только после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель и восстановления ранее отработанных площадей. Следует сказать, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности <15>.

<15> Так, Закон РФ "О недрах" признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр России и участки недр. Государственный фонд недр составляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах Государственных границ Российской Федерации (ст. 2 Закона РФ "О недрах"). Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование <16>.

<16> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. С. 290.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 130) к недвижимому имуществу отнесено все то, что прочно связано с землей, - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

Согласно ст. 4 Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ, вступившего в силу 1 января 2007 г., участниками лесных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане и юридические лица. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в лесных отношениях участвуют соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, установленных нормативными правовыми актами. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются исходя из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе. Леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются.

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством (ст. 8 Лесного кодекса РФ).

К недвижимости Гражданский кодекс также относит здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. В этой связи необходимо раскрыть содержание ст. 552, 553, 652 и 653 ГК РФ. Установлено общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок <17>.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Н.В. Карловой, Л.Ю. Михеевой "Приобретательная давность и правила ее применения" включена в информационный банк.

<17> См., напр.: Галиновская Е.А. Приобретательная давность как основание приобретения права собственности на земельный участок // Комментарий судебной практики. Вып. 5. М., 1999; Карлова Н.В., Михеева Л.Ю. Приобретательная давность и правила ее применения: Практическое пособие. М.: Издательство "Палеотип", 2002.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого.

Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. Определение недвижимых вещей, сформулированное в ст. 130 ГК РФ, говорит о том, что законодатель рассматривает понятия "недвижимые вещи", "недвижимое имущество" и "недвижимость" в качестве синонимов. Однако некоторые специалисты дают совершенно иное толкование формулировке законодателя в отношении ст. 130 ГК РФ и предлагают классифицировать недвижимые вещи по другому критерию, в отличие от рассмотренных выше.

Согласно точке зрения, сформулированной профессором Г.В. Чубуковым, недвижимое имущество и недвижимость являются разновидностями недвижимых вещей. К недвижимому имуществу он относит предметы, созданные человеком, имеющие имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание, то есть капитал. К недвижимости он относит объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи, предметы, не имеющие имущественной сущности. Ими являются земля и другие природные объекты и ресурсы, перемещение которых невозможно в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения. Категорию "недвижимость" Г.В. Чубуков предлагает классифицировать пообъектно на земельную, водную, горную и др. <18>.

<18> См.: Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3. С. 12 - 13.

Однако представляется, что данная классификация объектов по критерию природы их происхождения не находит практического применения. Во-первых, такие природные объекты, как леса и многолетние насаждения, могут быть перемещены с несоразмерным ущербом их назначению и являться объектами, в которые вложен труд человека. Во-вторых, с позиции теории гражданского права и гражданского законодательства некорректным является применение в данной ситуации к недвижимым вещам такого экономического понятия, как имущественная природа (сущность), поскольку объекты, перечисленные в ст. 130 ГК РФ, являются вещами, а согласно ст. 128 ГК РФ вещи являются видами имущества, но не наоборот, как предлагает Г.В. Чубуков.

Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно (недвижимость в силу назначения). Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. В США <19>, Франции, Мексике и Бразилии такие вещи рассматриваются как постоянные принадлежности, то есть движимое имущество, которое вследствие связи с недвижимостью или прикрепления к недвижимости признается при пользовании им недвижимым имуществом <20>. Таким образом, зарубежный и дореволюционный отечественный опыт в отношении подобных объектов не был учтен при разработке российского Гражданского кодекса РФ <21>.

<19> См.: Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. N 3. С. 45.
<20> См.: Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. N 4. С. 18.
<21> См.: Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 11.

Следует отметить, что в теории и практике не было единого подхода к вопросу о принадлежности объектов незавершенного строительства к недвижимости. Федеральные и региональные нормативные акты содержали способы решения некоторых ситуаций, связанных с этими объектами.

Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <22> регламентировал возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также описания объекта незавершенного строительства.

<22> См.: СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240.

Некоторые разъяснения в отношении объектов незавершенного строительства давал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <23> гласит, что "по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими" <24>. Эта же позиция, связанная с действием договора строительного подряда, была отражена в п. 21 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" <25>.

<23> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 10.
<24> См.: Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 47.
<25> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 3.

Согласно п. 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" <26> содержится указание на то, что не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Критерий, по которому объект незавершенного строительства был отнесен к недвижимости, суд определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Таким образом, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации исходил из того, что объекты незавершенного строительства являются недвижимыми и обладают определенной спецификой. В.В. Витрянский считает, что такая позиция судебных органов в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.

<26> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.

В отношении объектов незавершенного строительства законодательство никак не определяет, на какой стадии строительства находился подобный объект и каким образом влияет степень его готовности на его правовой режим (например, заложен только фундамент или уже возведены стены и кровля). Для решения этого вопроса следует, видимо, руководствоваться вышеприведенными разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, то есть принимать во внимание такие признаки, как неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного для него ущерба <27>.

<27> См.: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. N 7 - 9.

В литературе объекты незавершенного строительства признавали недвижимостью П.В. Крашенинников <28>, С.Ф. Савкин <29>, И. Гумаров <30>. При этом они считали, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и к ним должны применяться нормы, относящиеся к правовому режиму недвижимого имущества до момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

<28> См.: Доклад П.В. Крашенинникова на семинаре-совещании "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Юрист. 1998. N 6.
<29> См.: Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. N 3.
<30> См.: Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. N 10.

Например, Е.А. Киндеева отмечала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно трех условий: объект должен иметь неразрывную связь с землей; он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; лицу необходимо совершить с ним сделку. "Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости" <31>.

<31> См.: Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1(6). С. 83.

Обычной является ситуация, когда по объекту уже утвержден акт приема в эксплуатацию, а документы в регистрирующий орган еще не представлены. Акт приема свидетельствует о завершении строительства, о его готовности для использования в соответствии с проектом. Основная сложность в отношении вновь создаваемых объектов недвижимости заключается в следующем. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимым? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него? С одной стороны, у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны, дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет.

С 1 апреля 2005 г. договоры долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указанный Закон также регламентирует случаи и порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Приведенный выше анализ правовых проблем отнесения отдельных объектов к недвижимости позволяет сделать вывод о том, что единственным классическим объектом недвижимости может быть признан земельный участок, являющийся недвижимым по природе. Не каждый объект недвижимости, являющийся таковым согласно российскому законодательству, обладает признаками, которые считаются объективно необходимыми и характеризуют его как недвижимость.