Мудрый Юрист

О правопреемстве по договору участия в долевом строительстве

Ершов О.Г., кандидат юридических наук, старший преподаватель Омской академии МВД РФ.

Введение в действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в сфере долевого строительства. Однако, как показывает практика, в процессе применения норм возникают проблемы, которые требуют научного осмысления и анализа. Одной из них является проблема правопреемства в правах и обязанностях дольщика. На фоне недостаточной разработанности правовых норм возникают отношения, которые требуют правовой регламентации.

<1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. 2006 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. Далее - Закон о долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказывать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве, входят в состав наследства. Фактически речь идет о правопреемстве или переходе прав и обязанностей в существующем обязательственном правоотношении от одного лица к другому. Однако законодатель почему-то связывает основание правопреемства при долевом строительстве только с одним юридическим фактом - смертью гражданина-дольщика.

Необходимо обратить внимание на то, что к открытию наследства и возникновению наследственных правоотношений может привести другой юридический факт, которым является вступление в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. В соответствии со ст. 1113 ГК РФ объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Объявить гражданина умершим возможно в том случае, если доказан факт длительного отсутствия гражданина по последнему месту жительства в течение пяти лет. Если же гражданин пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от несчастного случая, то срок, по истечении которого гражданина можно объявить умершим, сокращается до шести месяцев (ст. 45 ГК РФ).

Учитывая, что отношения по долевому строительству существуют значительный период времени, вполне можно предположить, что дольщик заключит договор с застройщиком, внесет определенную часть денежной суммы и в период строительства будет объявлен умершим. Следовательно, права и обязанности дольщика по договору после вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим также должны переходить к наследникам, и застройщик не вправе отказывать таким наследникам во вступлении в договор.

Проблема в том, что после явки гражданина-дольщика или обнаружения его места пребывания в последующем может возникнуть конфликт интересов с наследниками или третьими лицами. Суд должен отменить решение об объявлении гражданина умершим, а сам гражданин независимо от времени своей явки может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества. Причем возврат имущества зависит от добросовестности приобретателя и возмездности приобретения. Если имущество перешло безвозмездно третьим лицам, то оно всегда подлежит возврату, кроме денег и ценных бумаг на предъявителя, которые перешли добросовестному приобретателю. Если имущество объявленного умершим гражданина перешло по возмездным сделкам, то оно подлежит возврату от недобросовестного приобретателя. При невозможности возврата такого имущества возмещается его стоимость.

Возникает достаточно интересная ситуация. После объявления гражданина умершим наследникам перешло имущественное право на получение объекта долевого строительства. В последующем, после исполнения обязательств со стороны застройщика, наследники становятся собственниками объекта долевого строительства. Через некоторое время является ранее объявленный умершим дольщик, и возникает вопрос: имеет ли он в этом случае право претендовать на объект долевого строительства? Заявление требований на объект долевого строительства со стороны ранее объявленного умершим дольщика вполне возможно, поскольку договор участия в долевом строительстве заключался с ним, а не с наследниками. С другой стороны, решением суда об объявлении дольщика умершим не решается вопрос о прекращении его правосубъектности, поскольку после явки гражданина он восстанавливается в правах. И наконец, на момент заключения договора дольщик мог исполнить полностью или в части свою обязанность по внесению денежной суммы для долевого строительства.

К сожалению, действующее гражданское законодательство пока не содержит норм, с помощью которых можно было бы урегулировать напрямую складывающиеся имущественные отношения между наследниками или третьими лицами, с одной стороны, и объявившимся дольщиком - с другой. Сложность в том, что на момент объявления дольщика умершим, объект долевого строительства еще не существовал в качестве вещи, на него отсутствовало право собственности. Можно вести речь лишь об обязательственных правах. К тому же дольщик исполнял лишь денежную обязанность, а требует возврата имущества или хотя бы доли в праве собственности на это имущество.

Очевидно, что после регистрации права собственности на объект долевого строительства возникает абсолютное вещное правоотношение с участием наследников, а сам объект может рассматриваться как имущество в виде вещи, а также прав и обязанностей на эту вещь. Поскольку на момент объявления дольщика умершим этого правоотношения еще не существовало, то вести речь о каком-либо правопреемстве в этой части нельзя. Правопреемство возможно лишь в обязательственных правах, связанных с участием в договоре долевого строительства. Учитывая также, что деньги дольщика, которые он внес при заключении договора участия в долевом строительстве, нельзя рассматривать в качестве имущества, можно сделать вывод о том, что дольщик после отмены решения суда об объявлении его умершим не вправе в последующем претендовать на объект долевого строительства. Более того, п. 2 ст. 46 ГК РФ не позволяет дольщику требовать возврата от наследников ранее вложенных в долевое строительство сумм, поскольку наследование произошло не денег, а имущественных обязательственных прав. Даже если предположить, что речь идет о деньгах дольщика и правах на эти деньги, то возврат их невозможен, поскольку правопреемство было связано с безвозмездным переходом и, как правило, добросовестностью наследников.

Такая ситуация указывает на то, что имущественные интересы явившегося дольщика, который ранее был объявлен умершим, пока не защищены. Вариантом решения проблемы может быть внесение поправок в Закон о долевом строительстве в части, касающейся, например, компенсации дольщику со стороны наследников ранее внесенных по договору участия в долевом строительстве денежных сумм.

Необходимо также обратить внимание, что правопреемство при долевом строительстве на стороне дольщика позволяет поставить вопрос о государственной регистрации ранее заключенного договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Стороной этого договора является дольщик. Если наследники принимают наследство, то неизбежно возникает проблема "технического" оформления перехода прав по ранее заключенному дольщиком договору. Надо ли в этом случае заново регистрировать договор с участием наследника?

Решить, казалось бы, в большей степени техническую проблему оказывается не так просто. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2> в качестве основания для государственной регистрации предусматривает иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход прав (ст. 17). Таким документом может признаваться выданное нотариусом наследникам дольщика свидетельство о праве на наследство. Вместе с тем анализ положений Закона в части государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 25.1) позволяет сделать вывод об отсутствии норм, которые определяли бы необходимость повторной регистрации или внесения записи о договоре при замене стороны в порядке наследственного правопреемства. Основанием внесения записи о договоре участия в долевом строительстве в разд. 3 Единого государственного реестра прав является изменение или расторжение этого договора, а также уступка прав. Правопреемство при наследовании прав дольщика по договору нельзя рассматривать как изменение договора, поскольку происходит только замена стороны при сохранении в неизменном виде самого гражданского обязательственного правоотношения. Нельзя вести речь и об уступке права, поскольку уступка опирается на волеизъявление стороны, а при наследовании прав дольщика волевой момент отсутствует.

<2> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. 2008 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Очевидно, что дополнительной государственной регистрации договора с участием наследника дольщика не требуется, так как регистрация представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Но внесение записи об изменениях в субъектном составе договора становится необходимым в целях последующей регистрации права собственности на объект долевого строительства. Видимо, в этой части назрела необходимость внесения изменений в регистрационное законодательство.

Появление ранее объявленного умершим дольщика в тот момент, когда наследники подписали с застройщиком акт о передаче им объекта долевого строительства, справедливо позволяет поставить вопрос о возникновении права собственности на данный объект.

В соответствии со ст. 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика и дольщика по договору считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До подписания акта дольщик обязан уплатить в полном объеме причитающиеся застройщику денежные средства. Полагаем, что возникновение права собственности на объект долевого строительства при явке ранее объявленного умершим дольщика зависит от того, кто исполнял обязанность по уплате денежных средств. Если на момент начала строительства эта обязанность в полном объеме была исполнена дольщиком, то, несмотря на то что его наследники подписали передаточный акт, право собственности на объект долевого строительства после явки ранее объявленного умершим дольщика и последующей государственной регистрации должно признаваться за ним.

Сложности возникают тогда, когда часть обязанности по уплате денежных сумм до объявления дольщика умершим исполнил сам дольщик, а другую часть - его наследники. Получается, что в этом случае и дольщик, и наследники несли расходы, направленные на создание объекта долевого строительства. Следовательно, при явке ранее объявленного умершим дольщика, очевидно, есть основания полагать, что на момент государственной регистрации права собственности собственность должна признаваться не односубъектной, а общей долевой. Доли здесь должны определяться пропорционально тем денежным средствам, которые дольщик и наследники внесли в долевое строительство.

Рассматривая правопреемство по договору участия в долевом строительстве, необходимо обратить внимание на то, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков путем выпуска ценных. Речь идет о жилищных сертификатах, которые закрепляют право владельца на получение от эмитента жилых помещений. Жилищные сертификаты - это особый вид облигаций как эмиссионных срочных ценных бумаг с индексируемой номинальной стоимостью. Эти ценные бумаги могут быть выпущены в бездокументарной или документарной форме. Бездокументарные жилищные сертификаты могут быть именными, документарные - на предъявителя. В соответствии со ст. 18 Указа Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" <3> передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах.

<3> Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" // СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 694.

Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" предусматривает порядок перехода прав на предъявительские документарные и именные бездокументарные ценные бумаги (ст. 29). Если жилищные сертификаты были выпущены в документарной форме на предъявителя, то наследники дольщика приобретают права по этой ценной бумаге после получения сертификата ценной бумаги на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство. При хранении жилищных сертификатов или учете прав на такие бумаги в депозитарии у наследников дольщика возникает право в момент осуществления приходной записи по счету депо приобретателя. В последнем случае у наследников дольщика аналогичным образом возникает право на именные жилищные сертификаты.

В случае явки дольщика, объявленного ранее умершим, ему должны быть возвращены права по жилищным сертификатам, если долевое строительство не закончилось и не зарегистрировано право собственности на объект. Законодательство о ценных бумагах достаточно прозрачного механизма возврата прав по ценной бумаге пока не содержит. Более того, пока наблюдается недостаточная проработка норм, защищающих права владельцев ценных бумаг. Например, в практике были известны случаи, когда на основании фиктивной справки о смерти было получено свидетельство о смерти и в последующем внесена запись по счету депо приобретателя. Все это указывает на необходимость дальнейшего реформирования правовых норм.