Мудрый Юрист

Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика

Шепелева И.В., соискатель кафедры гражданского права и процесса Коломенского государственного педагогического института.

В статье рассматриваются особенности заключения договора субаренды. Автор анализирует действующее законодательство и материалы судебной практики о порядке и форме согласия арендодателя на заключение договора субаренды; предлагает собственные пути решения проблем, которые возникают в связи с заключением обозначенного договора.

The article is devoted to the peculiarities of concluding a sublease contract. The author analyses the legislation in force and the court cases on the procedure and form of lessor's agreement to conclude the sublease contract; suggests her own ways of solving problems that arise in connection with concluding such type of a contract <*>.

<*> Shepeleva I.V. Concludin a sublease contract: theory, practice and tactics.

Договором субаренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендатор (субарендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.

Субаренда является одним из распространенных в предпринимательской практике договором, поскольку позволяет арендаторам сдавать излишние площади или движимое имущество, которые они в силу тех или иных причин в течение срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную плату, а расторжение договора влечет для них применение неблагоприятных имущественных санкций. Поэтому косвенное возложение на субарендатора обязанностей по содержанию и ремонту имущества, оплате временного владения и пользования имуществом, становится для арендатора единственно экономически выгодным выходом из сложившегося положения. Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке, что заставляет многие компании прибегать к конструкции договора субаренды. Во многом это касается сдачи в субаренду муниципальных помещений, предоставленных их основным арендаторам на льготных условиях.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Субаренда как таковая является предметом регулирования в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, поэтому в остальной части к ней применяются общие правила гл. 34 ГК РФ.

Существенным отличием выступает то, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Следует особо подчеркнуть, что данное правило носит императивный характер, поэтому не может быть изменено договором. Если же в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, такое условие будет недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 1997 г. N Ф04/597-106/А70-97).

Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре аренды либо в дополнительном соглашении к договору аренды, в котором предусмотрено согласие. Также арендодатель может составить односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду аналогично тому, что дает учредитель унитарных предприятий на совершение сделок с недвижимым имуществом, предоставленным на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Ранее в договорной практике распространенным было мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды генерального согласия на совершение арендатором таких сделок. Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 18 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Следует отметить, что подобное генеральное согласие арендодателя может иметь для него неблагоприятные последствия, поскольку в момент его дачи он еще не знает, с кем может заключить арендатор подобный договор, каковы будут условия пользования его имуществом и т.д. Бесспорно, что к установленным законом ограничениям для арендатора и субарендатора арендодатель может добавить свои, предложив арендатору согласовать их в договоре, однако все обстоятельства априори предусмотреть невозможно. Поэтому наиболее приемлемым способом для арендодателя видится невключение в договор генерального согласия и как следствие - необходимость получения арендатором согласия арендодателя в каждом возможном случае субаренды. С другой стороны, подобный порядок экономически невыгоден арендатору, поскольку он изначально может предполагать необходимость сдачи излишнего имущества в субаренду и для него принципиально согласие на субаренду. В этом случае компромиссом было бы включение в договор генерального согласия на субаренду, но необходимость специального согласия на каждую конкретную сделку.

В согласии на субаренду целесообразно указывать конкретного субарендатора и существенные условия, на которых будет заключен договор субаренды (они такие же, как и для договора аренды): предмет (что это именно субаренда), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Немаловажно и указание срока, на который выдается разрешение (согласие). Если не указать период его действия, арендатор сможет сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если в согласии на субаренду указан срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2004 г. N А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки, - неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (Постановления Федеральных арбитражных судов Уральского округа от 22 октября 2003 г. N Ф09-2906/03-ГК и Московского округа от 20 апреля 2000 г. N КГ-А40/1458-00).

В договорной практике получил распространение такой способ, как проставление арендодателем датированной отметки о согласовании на договоре субаренды. В этом случае арендодатель знакомится с содержанием договора аренды перед подписанием его последним контрагентом (как правило, субарендатором), поэтому в зависимости от оценки его содержания соглашается или возражает против него, отказываясь поставить свою подпись.

В судебной практике встречаются случаи, когда суд за согласие на субаренду признавал не прямо выраженную письменно волю, а действия арендодателя, свидетельствующие о его согласии на субаренду. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду, исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно с субарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 января 2002 г. N А56-19356/01). Возможность подобного способа может быть поставлена под сомнение, поскольку, если арендатор самовольно распорядился имуществом, такая сделка является ничтожной (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 декабря 2005 г. N А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2), а арендатор имеет право требовать расторжения основного договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ), правда, исключительно в судебном порядке.

Следует отметить, что в специальных нормах, регулирующих обязательства аренды (субаренды), не установлена форма дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества, поэтому должно быть совершено в той же форме, что и сам договор аренды (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Следующим ключевым вопросом является срок. Здесь также действует принципиальное правило, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если же договор аренды продлевается, то согласно п. 20 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Именно срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не указывает договор субаренды недвижимого имущества в качестве объекта регистрации. С другой стороны, требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, и при этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то договор субаренды недвижимого имущества подлежит регистрации по общим правилам о регистрации договоров аренды недвижимого имущества и арендных прав.

Как известно, договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года, при этом он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества). Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).