Мудрый Юрист

Исполнительное производство и особенности защиты прав на недвижимость е.м. Тужилова-орданская

Тужилова-Орданская Елена Марковна, доктор юридических наук, заведующая кафедрой гражданского права Башкирского государственного университета.

Исполнительное производство в качестве основной составляющей исполнительного процессуального права, регламентирующего исполнительно-процессуальные отношения, характеризуется наличием императивных правовых норм преимущественно публично-правовой направленности, что определяется спецификой указанного предмета правового регулирования данной отрасли права <1>. Этот момент четко прослеживается и во вновь принятом Федеральном законе от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" <2> (далее - Закон об исполнительном производстве).

<1> В данном случае следует отметить, что автор не стремится высказать свою точку зрения относительно названия, места и правовой природы исполнительного производства.
<2> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.

В то же время ст. 2 данного Закона, закрепляя задачи исполнительного производства, определяет, что правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством РФ случаях исполнение иных документов служит цели защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций. Это, безусловно, дает возможность говорить о наличии определенных связей не только с отраслями публичного права (административным и финансовым правом), но и с частноправовыми отраслями, и прежде всего с гражданским правом. Как справедливо отмечает Д.Х. Валеев, цивилистические основы пронизывают все элементы механизма правового регулирования отношений, складывающихся в исполнительном производстве. Они проявляются, в частности, на уровне действия законодательства об исполнительном производстве путем установления гражданско-правового механизма реализации и защиты прав граждан и организаций в исполнительном производстве. В качестве средств реализации и защиты прав граждан и организаций называются правопреемство, гражданско-правовое представительство в исполнительном производстве; гражданско-правовые сделки в исполнительном производстве; вещно-правовые инструменты, в том числе право собственности - его возникновение и прекращение в исполнительном производстве; гражданско-правовая ответственность в исполнительном производстве <3>.

<3> Исполнительное производство: Процессуальная природа и цивилистические основы / Под ред. Д.Х. Валеева, М.Ю. Челышева. М.: Статут, 2007.

В целом, соглашаясь с таким пониманием взаимосвязи норм исполнительно-процессуального и гражданского права, следует отметить при этом, что механизм защиты гражданских прав, в том числе и названные средства ее реализации, в процессе исполнительного производства малоэффективны.

Все это, без сомнения, в полной мере относится и к порядку обращения взыскания на недвижимость в исполнительном производстве. Существующие в этой области противоречия и пробелы в законодательстве значительно снижают, а зачастую даже сводят к нулю эффективность судебных и иных законодательных актов.

Общеизвестно, что недвижимость как один из наиболее важных объектов гражданских прав, имеющий первостепенное значение для жизнедеятельности общества, обладает весьма специфическими особенностями и в силу этого требует детального, подробного и полномасштабного правового регулирования. Не является исключением и сфера исполнительного производства, где принудительное исполнение решений в отношении недвижимости практически не подвергается специальной правовой регламентации, что в конечном итоге может привести, а зачастую и приводит к нарушению прав собственника.

Как отмечает Л.А. Новоселова, к практически не затрагиваемым в современных цивилистических исследованиях вопросам относится возможность истребования имущества из чужого незаконного владения в случаях его продажи в порядке исполнения судебного решения при обращении взыскания на имущество должника <4>. Особую значимость в этой связи приобретает проблема истребования из чужого незаконного владения в первую очередь недвижимости и защиты прав на нее.

<4> Новоселова Л.А. Истребование из чужого незаконного владения имущества, проданного в порядке исполнения судебного акта // Вестник гражданского права. 2006. N 1.

Обычно обращение взыскания на недвижимость должника состоит из ее ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. Как показывает практика, на всех этих стадиях исполнительного производства возникает ряд сложных правовых вопросов. В частности, при наложении ареста на недвижимость споры возникают по поводу очередности ареста и обращения взыскания на недвижимость, а также по поводу передачи на хранение недвижимости, являющейся объектом взыскания <5>.

<5> Аксенов И. Наложение ареста на недвижимое имущество // ЭЖ-Юрист. 2007. N 9.

Однако наибольшую сложность, на наш взгляд, представляет все-таки стадия реализации недвижимости, которая согласно ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона, поскольку именно на этой стадии происходит переход права на недвижимость, являющуюся объектом взыскания, и может возникнуть вопрос о правомерности получения имущества приобретателем, в частности, на том основании, что реализованная посредством торгов недвижимость не принадлежала на каком-либо праве должнику.

Во вновь принятом Законе об исполнительном производстве, в иных действующих процессуальных кодексах не закреплено специальных положений о недействительности публичных торгов, которые проводятся в рамках исполнительного производства. Поэтому в данном случае следует руководствоваться положениями ст. 449 ГК РФ, которая в п. 1 предусматривает, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. ВАС РФ в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также высказался об основаниях признания публичных торгов недействительными: "Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона "Об исполнительном производстве", могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок" (п. 27) <6>.

<6> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 21.

Представляется, что таким заинтересованным лицом может быть тот, чьи права и законные интересы нарушены в результате реализации недвижимости с торгов. В качестве примера можно рассмотреть следующую ситуацию.

Так, прокурор Тверской области обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском в защиту государственных и общественных интересов к ООО "Иннова-Транс", ЗАО "Бином", Фонду имущества о признании недействительными результатов аукциона по продаже корпусов пионерского лагеря "Гастелло", а также договора купли-продажи, заключенного между ООО "Иннова-Транс" и ЗАО "Бином", с применением последствий недействительности сделки. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Управление регистрационной службы Тверской области, ОАО "Вышневолоцкий текстильщик", администрация города.

Как следует из материалов дела, на основании постановления межрайонной налоговой инспекции о взыскании с ОАО "Вышневолоцкий текстильщик" задолженности по налогам (сборам) судебный пристав-исполнитель арестовал находившийся на балансе должника пионерский лагерь "Гастелло". Данное имущество было выставлено на торги специализированной организацией (ООО "Иннова-Транс"), действовавшей в соответствии с договором поручения, заключенным с Фондом имущества, и агентским договором, заключенным с Управлением юстиции. Победителем торгов признано ЗАО "Бином", с которым ООО "Иннова-Транс" заключило договор купли-продажи. Покупатель полностью оплатил продажную цену спорного имущества. Вырученные денежные средства направлены судебным приставом-исполнителем на погашение долгов ОАО "Вышневолоцкий текстильщик". Орган по регистрации прав Тверской области осуществил государственную регистрацию перехода к ЗАО "Бином" права собственности на строения пионерского лагеря <7>.

<7> См.: Архив Арбитражного суда Тверской области от 29 октября 2004 г., дело N А66-340.

Суд установил, что по долгам ОАО "Вышневолоцкий текстильщик" арестовано и продано на торгах не принадлежащее ему имущество. В то же время выяснилось, что пионерский лагерь передан ОАО "Вышневолоцкий текстильщик" администрацией города, т.е. собственником имущества, о чем в акте о передаче лагеря указано.

Таким образом, совершенно очевидно, что в данном случае заинтересованным лицом является собственник недвижимости, права которого нарушены в процессе исполнительного производства. Каким же легитимным способом защиты может воспользоваться собственник недвижимости?

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. В этом случае судебные инстанции должны решить вопрос о возврате имущества, переданного покупателю, с использованием либо механизма реституции (ст. 167 ГК РФ), либо виндикации (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 зафиксирован следующий подход к разрешению указанной ситуации: "Исковое требование собственника об истребовании имущества у лица, приобретшего спорное имущество в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, подлежит удовлетворению в случае, если проданное с торгов имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, поскольку согласно статье 302 ГК РФ собственник вправе в этом случае истребовать имущество и у добросовестного приобретателя" <8>.

<8> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 20.

Что касается возврата движимого имущества, то указанные положения ГК РФ применяются без каких-либо особенностей, чего нельзя сказать об истребовании недвижимости. Это связано с особым статусом добросовестного приобретателя недвижимости, а также проблемой соотношения реституции как последствия признания сделки недействительной и виндикации, чему в последнее время уделяется весьма пристальное внимание как в законодательстве, так и в доктрине гражданского права.

В разъяснениях Пленума ВАС РФ, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, указано: если при рассмотрении иска собственника о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате ему имущества, переданного покупателю, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано <9>.

<9> Там же.

Еще более определенно на этот счет высказался Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П: "Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего его имущество. Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано" <10>. Тем самым законодатель еще раз отдал предпочтение защите прав добросовестных приобретателей. Защита же прав бывших собственников согласно указанным Постановлениям невозможна путем использования правового механизма, установленного в п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ (реституции), а только путем виндикации (ст. 302 ГК РФ). Такое решение высших судебных инстанций вызывает некоторые вопросы. Остается непонятным, почему при разрешении коллизии между виндикационным иском и иском собственника о признании сделки оспоримой и применении последствий ничтожной сделки предпочтение отдается первому. И, пожалуй, самое важное с точки зрения рассматриваемой темы: Конституционный Суд РФ в своем Постановлении вслед за законодателем не проводит различия между движимостью и недвижимостью, что, безусловно, отражается на решении поставленных вопросов.

<10> СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657.

Сегодня судебная практика во исполнение указанных Постановлений пошла по пути безоговорочной защиты прав добросовестных приобретателей. При этом, однако, совершенно не учитывается, что приобретение от неуправомоченного отчуждателя имеет весьма существенные особенности в зависимости от того, о каком имуществе идет речь: движимом или недвижимом. Представляется, что законодатель, формулируя положения о добросовестности приобретения, ограничении виндикации, имел в виду именно движимое имущество.

По общему правилу п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором, что совпадает с формулировкой ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, предусматривающих в качестве условия возникновения права собственности у приобретателя и прекращения его у отчуждателя передачу вещи приобретателю. Пункт 2 ст. 223 ГК РФ закреплял переход права собственности на отчуждаемое имущество с момента государственной регистрации, если таковая предусмотрена для данных случаев законом. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <11> было установлено, что добросовестный возмездный приобретатель недвижимого имущества признается собственником такого имущества с момента осуществления государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда "собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя". Внося подобное изменение в ГК РФ, законодатель тем самым еще раз подтвердил различия правового режима движимости и недвижимости, поскольку из содержания поправки с необходимостью следует вывод о том, что владение добросовестного приобретателя может быть реальным только в отношении движимого имущества, т.е. должна состояться фактическая передача движимой вещи (traditio) от отчуждателя к приобретателю. Как писал Г. Амфитеатров, в споре собственника вещи с ее добросовестным приобретателем "как бы противополагается праву на вещь одного лица фактическое господство над вещью другого лица, и факт побеждает право" <12>.

<11> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 43.
<12> Амфитеатров Г. Вопросы виндикации в советском праве // Советское государство и право. 1941. N 2. С. 42.

Что касается недвижимости, то здесь практически абсолютно не имеет значения фактическое владение вещью. Собственником является тот, кто имеет зарегистрированное право.

Таким образом, на наш взгляд, вопрос о добросовестности приобретателя недвижимости до сих пор не решен, а он имеет принципиальное значение для разрешения проблемы о приобретении или неприобретении добросовестным приобретателем права собственности.

Как известно, основной признак добросовестности - это то, что лицо не знало и не могло знать, что отчуждатель, от которого недвижимость получена, является лицом неуправомоченным. Поскольку переход права собственности к приобретателю происходит только в момент государственной регистрации отчуждения имущества, само право собственности также подлежит государственной регистрации, что является единственным доказательством наличия этого права. Следовательно, установить факт добросовестного владения (приобретения) весьма проблематично в силу того, что отчуждатель, а за ним и лицо, претендующее на признание его добросовестным приобретателем, не смогут предъявить доказательств такого зарегистрированного права. Поэтому, как справедливо отмечает А.М. Эрделевский, фактическое владение недвижимостью не может иметь причинной связи с таким обстоятельством, как добросовестность приобретения; по той же причине не может иметь значения и способ выбытия недвижимой вещи из владения собственника, что не оставляет места для применения правила ст. 302 ГК РФ в качестве основания для отказа в удовлетворении предъявленного в отношении недвижимости виндикационного иска <13>.

<13> См.: Эрделевский А.М. О некоторых вопросах защиты права собственности.

Соответственно, до этого момента приобретатель не имеет легитимной возможности распоряжаться недвижимостью. И все сделки, совершенные с нарушением указанного правила, признаются законом недействительными (чаще всего - ничтожными как совершенными в противоречии с указаниями закона), поскольку отсутствие государственной регистрации свидетельствует об отсутствии с самого начала каких-либо правоотношений между участниками.

На данном этапе защита прав собственника может осуществляться как с помощью реституции, так и с помощью виндикации. Причем виндикация более предпочтительна, поскольку дает собственнику больше гарантий защиты его права и возможности истребования имущества из чужого незаконного владения, тем более что ограничения виндикации, установленные ст. 302 ГК РФ, по нашему мнению, не должны применяться. То есть недвижимость, приобретенная у неуправомоченного отчуждателя, может быть истребована у приобретателя в порядке виндикации независимо от того, приобретена она им возмездно или безвозмездно, выбыла из владения собственника по его воле или против его воли и т.д.

Однако если собственник посчитает более эффективным способом защиты реституцию, то согласно п. 2 ст. 166 и п. 2 ст. 167 ГК РФ, в принципе, он может предъявить иск о признании недействительной сделки отчуждения принадлежавшего ему имущества неуправомоченным лицом с целью признать недействительной всю цепочку сделок с его вещью, в результате чего вещь возвращается собственнику. В данном случае может возникнуть возражение относительно противоречия с указанными Постановлениями ВАС РФ и Конституционного Суда РФ, направленными на защиту интересов добросовестного приобретателя. Но когда речь идет о недвижимости, добросовестного приобретателя не будет, и это позволяет утверждать, что лицо, получившее имущество от неуправомоченного приобретателя, не может рассчитывать на защиту на основе положений ст. 302 ГК РФ. Тем самым, во-первых, решается вопрос о конкуренции двух способов защиты (реституции и виндикации), во-вторых, оптимизируется защита гражданского права (права собственности на недвижимость).

Таким образом, если из протокола торгов, плана приватизации следует, что имущество не может выставляться на торги, так как находится в пользовании у должника и не принадлежит ему на праве собственности или не находится у должника в хозяйственном ведении, оперативном управлении, то нельзя (да и невозможно) признать добросовестным приобретателем покупателя арестованной недвижимости, в результате чего к покупателю может быть предъявлен виндикационный иск, который подлежит удовлетворению в любом случае.