Мудрый Юрист

Правовой анализ административно-правовой сущности типовых договоров в жилищной сфере

Карпухин Дмитрий Вячеславович, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

Ключевые слова: договор, договор присоединения, типовой договор, жилищная сфера, жилище, договор социального найма жилого помещения, жилищный фонд, договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.

***

Статья посвящена договору присоединения в сфере жилищно-правовых отношений, именуемому также как "типовой договор". Автор анализирует административно-правовую сущность данных договоров, которая выражается в том, что в роли одного из его субъектов выступают органы государственной и местной власти. Рассмотрению подвергнута также правовая конструкция типового договора, его существенные условия, порядок заключения. Особое внимание уделено договорам социального найма жилого помещения и договорам найма жилого помещения специализированного жилищного фонда как наиболее распространенных в сфере жилищного законодательства. Типовые договоры создают диспаритетный характер отношений между сторонами, но способствуют формированию универсальной модели поведения субъектов. Автор подчеркивает, что по мере возрастания роли государства и местных органов власти в регламентации жилищных отношений будет возрастать значение типовых договоров в жилищной сфере.

***

Одним из видов договоров, заключаемых в гражданско-правовой сфере, является договор присоединения. В соответствии с частью 1 статьи 428 Гражданского кодекса РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Данный договор, известный также под названием типового, распространен в таких сегментах жилищных правоотношений, как социальный наем жилого помещения и наем жилого помещения специализированного жилищного фонда.

В главе 8 "Социальный наем жилого помещения" в части 2 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено положение о том, что типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации. Форма типового договора социального найма жилого помещения утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" (далее - типовой договор социального найма) <1>.

<1> См.: Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Правовая конструкция типового договора социального найма жилого помещения, кроме названия договора, даты, месяца, года его заключения, наименования субъектов правоотношения, включает в себя пять разделов: предмет договора (статьи 1 - 3), обязанности сторон (статьи 4 - 5), права сторон (статьи 6 - 8), порядок изменения, расторжения и прекращения договора (статьи 9 - 12), прочие условия (статьи 13 - 14), а также удостоверительный элемент - подписи сторон, печать наймодателя, в качестве которого выступает уполномоченный орган государственной или местной власти.

Анализ правовых предписаний рассматриваемого правоотношения позволяет констатировать, что:

во-первых, подавляющее большинство правовых предписаний данного договора по текстуальной формулировке совпадают с положениями ЖК РФ, устанавливающего правовой статус нанимателя и наймодателя по договору социального найма жилого помещения;

во-вторых, низкий удельный вес бланкетных норм, диспозиция которых отсылает к иным нормативно-правовым актам. Большая часть последних содержит отсылку к нормам ЖК РФ. Однако ряд норм содержит диспозицию, отсылающую к иным нормативно-правовым актам РФ.

К таковым, например, относятся:

Как видно из изложенных бланкетных норм, большая часть из них отсылает к нормативным актам жилищного законодательства и лишь незначительная к гражданскому и финансовому.

Третий принципиальный момент анализируемых норм заключается в отсутствии в их конструкции предлогов "или", "также", "кроме случаев", что подчеркивает их безальтернативный характер. Законодатель при формулировке положений типовых договоров стремится достичь полного совпадения "буквы" и "смысла" предписаний, чтобы избежать возможностей их расширенного и ограниченного толкования.

В главе 10 "Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими" в соответствии с частью 8 статьи 100 ЖК РФ установлено, что Правительство Российской Федерации утверждает типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Указанные договоры утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" (далее - типовой договор найма специализированного жилого помещения) <2>. Данным нормативным актом утверждены:

<2> См.: Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 6. Ст. 697.

Правовая конструкция типового договора найма специализированного жилого помещения во многом совпадает со структурой договора социального найма жилого помещения и, кроме названия договора, даты, месяца, года его заключения, наименования субъектов правоотношения, включает в себя пять разделов: предмет договора, права и обязанности нанимателя и членов его семьи, права и обязанности наймодателя, расторжение и прекращение договора, прочие условия, а также удостоверительный элемент - подписи сторон, печать наймодателя, в качестве которого выступает уполномоченный орган государственной или местной власти.

Интересным представляется анализ соотношения прав и обязанностей нанимателя и наймодателя в типовых договорах, регламентирующих жилищные правоотношения.

Так, наниматель служебного жилого помещения имеет право на:

  1. использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;
  2. пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
  3. неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в служебное жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в служебном жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из этого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
  4. расторжение в любое время настоящего договора;
  5. сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем;
  6. получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.

Перечень обязанностей нанимателя включает в себя:

  1. использование жилого помещения по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
  2. соблюдение правил пользования жилым помещением;
  3. обеспечение сохранности жилого помещения;
  4. поддерживание в надлежащем состоянии жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
  5. проведение текущего ремонта жилого помещения;
  6. своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  7. переселение на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
  8. допуск в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
  9. принятие возможных мер по устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также оповещение о них наймодателя или соответствующей эксплуатирующей либо управляющей организации;
  10. осуществление пользования жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
  11. сдача в течение 3 дней жилого помещения наймодателю в надлежащем состоянии при его освобождении, оплата стоимости не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погашение задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
  12. освобождение жилого помещения при расторжении или прекращении договора. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Помимо обязанностей, типовой договор содержит запреты, которых обязан придерживаться наниматель. Так, он не имеет права осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Наймодатель имеет право:

  1. требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
  2. требовать расторжения договора в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства и его условий;
  3. принимать решение о приватизации жилого помещения.

Перечень обязанностей наймодателя включает в себя:

  1. передачу нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
  2. принятие участия в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
  3. осуществление капитального ремонта жилого помещения;
  4. предоставление нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилого помещения маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего договора.
  5. информирование нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
  6. принятие участия в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
  7. обеспечение предоставления нанимателю коммунальных услуг;
  8. принятие в установленные договором сроки жилого помещения у нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных типовым договором;
  9. соблюдение при переустройстве и перепланировке жилого помещения требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
  10. предоставление других жилых помещений в связи с расторжением договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правовой анализ типовых договоров найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, найма жилого помещения маневренного фонда, найма жилого помещения в общежитии показывает, что удельный вес обязанностей субъектов типовых договоров - наймодателя и нанимателя превалирует над их правами. Это обстоятельство, по мнению автора, обусловливается административно-правовым характером типовых договоров, в которых превалируют императивные отношения, основанные на запретах и обязываниях. В рассматриваемых типовых договорах незначительным является удельный вес диспозитивных норм, содержащих дозволения для субъектов жилищных правоотношений.

Правовые отличия содержания типовых договоров найма специализированных жилых помещений обусловлены тем, что:

во-первых, каждый тип жилого помещения данного фонда предназначен для проживания определенной категории граждан;

во-вторых, расторжение договора найма специализированного жилого помещения обусловлено утратой законных оснований, на основании которых оно было предоставлено.

Вышеуказанные специфические правовые черты типового договора социального найма жилого помещения в полной мере распространяются и на нормативные предписания типовых договоров найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Это сходство объясняется административно-правовой природой рассматриваемых отношений, участием в качестве наймодателя управомоченного органа государственной или местной власти, а также наличием специального порядка управления специализированным жилищным фондом и жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма.

Таким образом, на основании проанализированных нормативных предписаний можно сделать следующие выводы:

  1. Типовой договор в жилищных правоотношениях является средством унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Необходимость в единообразной регламентации определенных сегментов жилищных отношений обусловлена тем, что в качестве наймодателя в рассматриваемых правоотношениях выступает управомоченный орган государственной или местной власти. В типовом договоре властные органы выступают не только как наймодатель, но и в качестве субъекта, гарантирующего предоставление и реализацию права граждан на получение бесплатного жилья по договору социального найма и специализированного жилого помещения нуждающимся в нем отдельным категориям лиц. Следовательно, все граждане, имеющие право на указанные жилые помещения, должны иметь равный объем прав и обязанностей, связанных с получением, использованием и эксплуатацией данных категорий жилых помещений жилищного фонда. Формой воплощения универсальных прав и обязанностей указанных категорий граждан является типовой договор.
  2. Типовой договор имеет ярко выраженную административно-правовую природу, обусловленную тем, что он выступает средством регулирования властеотношений посредством формальной фиксации жестких параметров взаимоотношений между контрагентами сделки - наймодателем и нанимателем. В рассматриваемом контексте типовой договор выступает в качестве средства административно-правового регулирования жилищных правоотношений.
  3. Типовой договор в жилищных отношениях создает диспаритетный характер отношений между наймодателем и нанимателем, так как государство, обладая нормотворческой компетенцией в лице Правительства Российской Федерации, принимает постановления, регламентирующие порядок их заключения, а с другой стороны, выступает в качестве наймодателя в данном правоотношении. Указанное обстоятельство предоставляет последнему определенный комплекс правовых преференций по отношению к нанимателю, выражающихся в больших правовых возможностях, связанных с расторжением договоров социального найма жилого помещения и найма специализированного жилого помещения по инициативе управомоченного органа государственной власти.
  4. Типовой договор исключает возможность для участников правоотношения осуществления альтернативной модели поведения по волеизъявлению сторон. Перечень прав и обязанностей сторон, правовых условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Удельный вес содержащихся в нем позитивных обязываний и запретов доминирует над дозволениями.
  5. По мере возрастания роли государства и местных органов власти в регламентации жилищных отношений будет возрастать значение типовых договоров в жилищной сфере.

Библиографический список

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

  1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2002.
  2. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. М., 1996.
  3. Бубон К.В. Договор социального найма. Дефекты не устранены // Адвокат. 2006. N 10.
  4. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 1, 2. М., 1997.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Сделки с жилыми помещениями: комментарий законодательства и практика его применения" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание пятое, переработанное и дополненное).

  1. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М., 1999.
  2. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М., 1997.
  3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997.
  4. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. 4-е изд., испр. / Отв. ред. В.Б. Исаков. М., 2003.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья В.Н. Литовкина "Концепция развития жилищного законодательства" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2000, NN 5, 6.

  1. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Концепция развития российского законодательства: Сб. М., 2005.
  2. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М., 2000.
  3. Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учеб. пособие. Воронеж, 2002.
  4. Пчелинцева Л. Проблемы реализации права граждан Российской Федерации на жилище // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 10 - 27.
  5. Сайфулова Л.Г. Прекращение права собственности граждан на жилое помещение и выселение // Юрист. 2007. N 3. С. 40 - 42.
  6. Чиркин В.Е. Конституционное право в Российской Федерации. М., 2002.