Мудрый Юрист

Предпосылки заключения договора участия в долевом строительстве

Действующий Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с изменениями, внесенными Федеральными законами от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ (далее - Закон о долевом строительстве, Закон), представляет собой попытку ввести в правовые рамки отношения, получившие широкое распространение в нашей стране, обеспечить защиту участников долевого строительства (на практике именуемых дольщиками) как более "слабой" стороны договора. Необходимость такой защиты вызвана сложившейся практикой многочисленных нарушений прав дольщиков. Несоблюдение сроков строительства, условий о качестве построенной квартиры, требование доплаты сверх указанной в договоре суммы - далеко не самые серьезные проблемы, с которыми сталкивались дольщики. Нередки случаи, когда одна и та же квартира отчуждалась по нескольким договорам, строительство по тем или иным причинам прекращалось либо лица, привлекающие денежные средства дольщиков, вообще не вели никакого строительства. В результате дольщик оставался без квартиры и без денег. По некоторым данным, общее количество обманутых дольщиков в России превышает 80 тыс. человек, из них в Москве и Московской области - свыше 35 тыс. <1>. Конечно, принятие Закона о долевом строительстве не решило всех проблем в данной сфере. Однако следует отметить, что в нем впервые на законодательном уровне предусмотрены определенные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Одной из таких гарантий является установление ряда условий, обязательное соблюдение которых необходимо для возникновения у застройщика права <2> привлекать денежные средства участников долевого строительства. Данные условия выступают в качестве предпосылок заключения договора участия в долевом строительстве. Анализу последних посвящена настоящая статья.

<1> См. сайт Ассоциации пострадавших вкладчиков - соинвесторов долевого жилищного строительства: http://vzyatki.net.
<2> Поскольку с этим правом застройщика не корреспондирует обязанность участников долевого строительства заключать с застройщиком договоры, оно по своей природе не является субъективным (осуществление последнего всегда обеспечивается установлением обязанности другой стороны). Данное право можно отнести к так называемым секундарным правам.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве к ним относятся: 1) государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка; 2) наличие полученного в установленном порядке разрешения на строительство; 3) опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации в соответствии с Законом о долевом строительстве. Соблюдение этих условий обязательно во всех случаях привлечения застройщиком денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве. Однако, как следует из содержания Закона, в некоторых случаях возникновение у застройщика права привлечения денежных средств участников долевого строительства обусловливается выполнением дополнительных требований.

Во-первых, согласно ч. 6 ст. 13 Закона о долевом строительстве в случае передачи в залог имущества, указанного в ч. 1 - 3 данной статьи (в частности, земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или права аренды этого участка), до заключения договора с первым участником долевого строительства застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства только при условии обеспечения исполнения своих обязательств по договору поручительства либо если залогодержателем заложенного имущества является банк, от которого получено согласие на удовлетворение его требований за счет данного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона <3>, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч. 8 ст. 13 Закона (с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства).

<3> Указанная норма предусматривает распределение денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, недостаточных для удовлетворения всех требований, между участниками долевого строительства и банками - залогодержателями указанного имущества пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Распределение происходит после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией.

Во-вторых, в силу ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов с принятием обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в этом доме, имеют отвечающие требованиям данного Закона застройщики. Сопоставление ч. 1 и 2 ст. 3 Закона позволяет предположить, что речь идет о необходимости соблюдения каких-то дополнительных требований <4>. В противном случае необходимость в данной норме отсутствует, поскольку ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве, предусматривающая общие условия привлечения застройщиком денежных средств, распространяется и на случаи, установленные в ч. 2 ст. 3 Закона. Несомненно, данные вопросы требуют дополнительного исследования. Цель же настоящей статьи - анализ общих условий привлечения застройщиком денежных средств, предусмотренных ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

<4> Однако не совсем ясно, какие конкретно требования, кроме предусмотренных ч. 1 данной статьи (а в случаях, установленных ч. 6 ст. 13, - этой нормой), должен выполнить застройщик, чтобы иметь право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с обязательством передать по окончании строительства жилое помещение в этом доме. Из содержания Закона о долевом строительстве следует, что подобные требования могут быть установлены Правительством РФ в правилах, обязательных для сторон договора при его заключении и исполнении (ч. 2 ст. 4), однако эти правила пока не приняты. К вышеупомянутым условиям нельзя относить требования к размеру собственных денежных средств застройщика, нормативы финансовой устойчивости его деятельности (ст. 23): в силу ч. 7 ст. 23 Закона о долевом строительстве (в редакции, действующей с 01.01.2007) для лишения застройщика права привлекать денежные средства одного факта несоблюдения указанных требований и нормативов недостаточно, необходимо еще решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика.

До принятия Закона о долевом строительстве каких-либо условий привлечения денежных средств или ограничений не существовало, а правовое положение дольщика определялось в основном условиями заключенного договора. Как правило, дольщик уплачивал за будущую квартиру еще на начальном этапе строительства - до получения застройщиком земельного участка, разрешения на строительство. Отсутствие обязательных требований для лиц, привлекающих денежные средства дольщиков, должного контроля со стороны государственных органов создавало простор для различных злоупотреблений. Среди них - создание "подставных" организаций для привлечения денежных средств дольщиков, продажа одной и той же квартиры несколько раз, продажа квартир, строительство которых разрешительной документацией вообще не предусматривалось, и т.п. <5>. Нередко даже добросовестность застройщика не гарантировала своевременное получение дольщиком оплаченной квартиры. Ведь застройщик мог и не получить разрешение на строительство, земельный участок, что в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ влекло признание построенного объекта недвижимости самовольной постройкой, а значит, невозможность приобретения дольщиком права собственности на квартиру в таком доме.

<5> См.: сайт Ассоциации пострадавших вкладчиков - соинвесторов долевого жилищного строительства: http://vzyatki.net.

На практике получение земельного участка, разрешения на строительство сопряжено со значительными финансовыми и временными затратами. По оценке специалистов, на это уходит "до трети стоимости дома и полутора лет по времени" <6>. Указанные обстоятельства не могут не повлиять на сроки строительства, несоблюдение которых - одно из наиболее распространенных нарушений прав дольщиков.

<6> См.: Невинная И. Строим позорно мало // Российская газета. 2006. 20 июля.

Таким образом, дольщик, вкладывая деньги для приобретения в собственность квартиры, нес указанные риски, на снижение которых в настоящее время и направлены нормы Закона, устанавливающие условия привлечения застройщиком денежных средств (предпосылки заключения договора участия в долевом строительстве). Рассмотрим их подробнее.

  1. Государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка <7>.
<7> В Законе о долевом строительстве говорится не о наличии у застройщика права собственности или договора аренды на земельный участок, а об их государственной регистрации. Это позволяет сделать вывод о том, что в случаях, когда право собственности существует без государственной регистрации (например, право, возникшее до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - ст. 6 этого Закона), застройщик обязан его зарегистрировать. В случае же предоставления земельного участка для строительства в аренду договор аренды такого участка должен быть заключен на срок не менее одного года, поскольку договор аренды земельного участка, заключенный на меньший срок, не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Получение земельного участка на праве собственности или заключение договора аренды этого участка - первый шаг застройщика. Как правило, земельные участки для строительства представляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном ст. 30, 30.1, 30.2, 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ, хотя не исключено приобретение застройщиком земельных участков в собственность или в аренду у юридических и физических лиц. Установление в Законе о долевом строительстве условия о привлечении денежных средств участников долевого строительства только при наличии зарегистрированного права собственности или договора аренды земельного участка исключает возможность привлечения денежных средств лицом, обладающим земельным участком на ином правовом основании. Так, например, Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2007 по делу N Ф09-5989/07-С6 признан правомерным отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Одним из оснований для отказа явилось нахождение земельного участка не на праве собственности (аренды), а в безвозмездном срочном пользовании организации.

  1. Разрешение на строительство.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГСК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана <8> земельного участка и право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 51 ГСК РФ. Форма разрешения на строительство установлена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.

<8> Градостроительный план - специальный документ, в котором определяются требования к проектированию и строительству на данном земельном участке. Служит основанием для подготовки проектной документации (ч. 11 ст. 48), выдачи разрешения на строительство (ч. 1 ст. 51), выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55).

По своей правовой природе разрешение на строительство представляет собой разновидность административного ненормативного акта, влекущего как публично-правовые (возможность осуществления строительства на конкретном земельном участке), так и частноправовые последствия (получение разрешения на строительство является одним из условий приобретения в дальнейшем права собственности на построенное здание, строение, жилое и (или) нежилое помещение, входящее в состав указанных объектов недвижимости; осуществление строительства без разрешения порождает последствия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ).

  1. Проектная декларация.

Порядок опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, перечень содержащихся в ней сведений установлены ст. 19 - 21 Закона о долевом строительстве. Нормы, устанавливающие обязательность опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, включающей информацию о застройщике и о проекте строительства, направлены на придание деятельности застройщика более открытого характера, создание условий для оценки участником долевого строительства возможных рисков строительства <9>, принятия на основе такой оценки решения о целесообразности вложения денежных средств.

<9> Так, например, проектная декларация должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок.

Конечно, не исключена возможность указания застройщиком в проектной декларации недостоверных сведений и (или) несообщения определенных сведений, которые согласно Закону о долевом строительстве должны содержаться в проектной декларации. Например, на практике некоторые застройщики не указывают сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности. В качестве нормы, направленной на предотвращение подобных ситуаций, можно рассматривать правило, содержащееся в ч. 7 ст. 19 Закона о долевом строительстве, согласно которой при нарушении застройщиком установленных данным Законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в размере и в порядке, которые предусмотрены ч. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве <10>.

<10> В настоящей статье не рассматривается вопрос о соответствии указанной нормы ст. 178 ГК РФ, устанавливающей возможность признания недействительной сделки, совершенной под влиянием не любого заблуждения, а только заблуждения, имеющего существенное значение, под которым понимается заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Нарушения застройщиком требований к проектной декларации не всегда влекут заблуждение участника долевого строительства относительно природы договора участия в долевом строительстве либо тождества или качеств предмета такого договора.

Поскольку проектная декларация не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве, предусмотренных ст. 4 Закона, следует согласиться с мнением о том, что опубликованная проектная декларация представляет собой приглашение делать оферты (п. 1 ст. 437 ГК РФ) <11>.

<11> См.: Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 26.

Последствия привлечения застройщиком денежных средств при отсутствии всех или хотя бы одной предпосылки различаются в зависимости от того, кто является участником долевого строительства, какой объект недвижимости создается на денежные средства участника и какой объект долевого строительства должен передаваться ему по окончании строительства. Согласно ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с данным Законом <12>, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Последствия привлечения лицом, не имеющим на это права, денежных средств гражданина для строительства иных (кроме жилых помещений в многоквартирном доме) объектов или денежных средств юридического лица Законом не установлены.

<12> Возникает вопрос, аналогичный изложенному выше, применительно к ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве: несоблюдение каких требований (кроме предусмотренных ч. 1 ст. 3, ч. 6 ст. 13 Закона) влечет признание субъекта, привлекающего денежные средства, лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом о долевом строительстве? Решение этого вопроса необходимо для правильного применения не только ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве, но и ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях, устанавливающей в вышеуказанном случае административную ответственность такого лица.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По мнению некоторых авторов <13>, ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве представляет собой один из тех случаев, когда закон устанавливает для сделки, не соответствующей требованиям закона или иного правового акта, иное последствие нарушения требований закона, то есть такой договор участия в долевом строительстве действителен, но гражданин вправе предъявить к лицу, не имеющему права привлекать денежные средства, вышеуказанные требования. В случае привлечения лицом, не имеющим на это права, денежных средств гражданина для строительства иных объектов или денежных средств юридического лица соответствующий договор участия в долевом строительстве в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, поскольку закон не устанавливает, что он оспоримый, не предусматривает иных последствий нарушения требований закона <14>.

<13> См.: Маковская А. Указ. соч. С. 33.
<14> Там же.

Данный вывод, однако, небесспорен. При оценке последствий привлечения застройщиком денежных средств необходимо учитывать положения ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве, п. 2, 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), согласно которым договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На государственную регистрацию договора, заключенного с первым участником долевого строительства, застройщик наряду с иными необходимыми документами представляет разрешение на строительство, проектную декларацию. Запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства. Таким образом, при отсутствии разрешения на строительство, проектной декларации, зарегистрированного права собственности или договора аренды земельного участка договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован, а значит, считается незаключенным. Денежные средства, полученные от участника долевого строительства, по такому договору являются неосновательным обогащением. В этом случае требования, предусмотренные ч. 3 ст. 3 Закона, являются по сути требованиями о возврате неосновательного обогащения (денежных средств), об уплате процентов за пользованием чужими денежными средствами <15> и о возмещении убытков. Однако в отличие от норм главы 60, ст. 395 ГК РФ, предусматривающих начисление процентов исходя из ставки банковского процента и возмещения убытков только в части, превышающей сумму процентов, ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве предусматривает возможность взыскания процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Если возможность установления иного размера процентов законом или договором допускается ГК РФ (п. 1 ст. 395), то возможность установления законом или договором иного соотношения убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами ГК РФ не предусматривает. Таким образом, ч. 3 ст. 3 Закона противоречит п. 2 ст. 395 ГК РФ. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ данное противоречие должно решаться в пользу последнего. Однако, учитывая необходимость защиты интересов гражданина - участника долевого строительства, представляется, что de lege ferenda данное несоответствие необходимо решить в пользу ч. 3 ст. 3 Закона, предусмотрев в п. 2 ст. 395 ГК РФ возможность установления законом иного соотношения убытков и процентов. Тем более что подобное решение предусматривается ГК РФ применительно к случаям принятия лицом, не имеющим на это право, вклада от гражданина (п. 2 ст. 835).

<15> В ч. 3 ст. 3 Закона отсутствует указание, с какого момента исчисляются эти проценты: с даты внесения гражданином этих средств либо с даты, когда лицо, получившее денежные средства, узнало о неосновательности их получения. В данном случае эти даты совпадают, поскольку на момент привлечения лицом, не имеющим на это право, денежных средств оно не могло не знать об отсутствии предпосылок и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, то есть о неосновательности получения.

В случае привлечения по незарегистрированному договору участия в долевом строительстве лицом, не имеющим на это права, денежных средств гражданина для строительства иных объектов или денежных средств юридического лица участник долевого строительства вправе потребовать возврата денежных средств (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения убытков в части, превышающей сумму процентов (п. 2 ст. 1107, ст. 395 ГК РФ).

Хотя это вряд ли будет распространено на практике, не исключены случаи, когда денежные средства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве могут привлекаться лицом, не имеющим на это права. Например, проектная декларация была представлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не была опубликована, как этого требует ч. 1 ст. 3 Закона. Разрешение на строительство, представленное для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства, на момент государственной регистрации договора с другим участником долевого строительства было отменено, о чем регистрирующий орган не был поставлен в известность <16>. Представляется, что в подобных случаях заключенный с гражданином договор участия в долевом строительстве, после исполнения которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, является оспоримым. В целях правильного применения ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве должна быть дополнена правилом, согласно которому гражданин в указанной ситуации может потребовать признания зарегистрированного договора участия в долевом строительстве недействительным и наряду с возвратом переданных денежных средств также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных ему убытков <17>.

<16> Конечно, дефектность такого договора и акта регистрации налицо, но в силу действия принципа презумпции существования зарегистрированного права сделки (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации) данный договор и акт регистрации являются действительными и могут быть оспорены только в судебном порядке.
<17> После признания его судом недействительным наступали бы указанные последствия. При этом ст. 167 ГК РФ допускает не только возврат полученного по сделке, но и установление законом иных последствий недействительности.

В случае привлечения по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве лицом, не имеющим на это права, денежных средств гражданина для строительства иных объектов или денежных средств юридического лица такой договор в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, поскольку законом не установлено, что он оспоримый, не предусмотрены иные последствия нарушения требований ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

Закон четко не устанавливает, применяется ли правило ч. 3 ст. 3 к гражданину, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя. Поскольку по общему правилу к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями (п. 3 ст. 23 ГК РФ), ч. 3 ст. 3 указанного Закона может применяться, только если такой гражданин заключает договор участия в долевом строительстве для личных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью <18>.

<18> Однако установить иное будет проблематично, поскольку согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ для квалификации деятельности в качестве предпринимательской необходима направленность на систематическое извлечение прибыли.

Подводя итог, необходимо отметить, что установление в законе необходимых условий, соблюдение которых позволяет застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства, направлено на снижение рисков участников долевого строительства. Во-первых, если на момент заключения договора земельный участок выделен в установленном порядке, а возможность осуществления строительства на этом участке подтверждена уполномоченным органом, это является одной из гарантий своевременного исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства. Во-вторых, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации позволяет потенциальному участнику долевого строительства в определенной мере оценить возможные риски строительства, придает деятельности застройщика более открытый характер. В-третьих, государственная регистрация права собственности или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, создает условия для использования такого способа обеспечения исполнения обязанности застройщика по возврату внесенных участником долевого строительства денежных средств, как залог (ст. 13 Закона о долевом строительстве).

Вместе с тем некоторые положения Гражданского кодекса РФ, Закона о долевом строительстве, касающиеся соотношения убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, условий привлечения денежных средств участников долевого строительства, нуждаются в уточнении, корректировке:

а) в ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве необходимо указать исчерпывающий перечень требований, обязательное соблюдение которых позволяет застройщику привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в этом доме;

б) в п. 2 ст. 395 ГК РФ необходимо предусмотреть возможность установления законом иного соотношения убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами;

в) ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве должна быть дополнена правилом, согласно которому гражданин в указанной ситуации может потребовать признания зарегистрированного договора участия в долевом строительстве недействительным и наряду с возвратом переданных денежных средств также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных ему убытков.