Мудрый Юрист

Тенденции судебной практики разрешения споров, связанных с первоначальным возникновением права собственности на недвижимое имущество

Роман Сергеевич Бевзенко, кандидат юридических наук.

Практическая цивилистика последних лет все больше и больше опирается не на теоретические постулаты и классическое понимание тех или иных цивилистических конструкций, а на выявление и изучение судебной практики (прежде всего Высшего Арбитражного Суда РФ и арбитражных судов округов). Можно по-разному относиться к этой тенденции, но отрицать ее как состоявшееся явление не имеет смысла. Для практикующего юриста несравненно большее значение имеет позиция, выраженная в постановлении "своего" окружного суда, чем мнение, когда-то высказанное кем-либо из авторитетных цивилистов. Поэтому в настоящее время все большее развитие получила комментаторская литература, задачей которой является не толкование норм законов, а описание подходов судебных инстанций к разрешению различных юридических казусов.

На наш взгляд, в этой тенденции нет ничего плохого: ведь задача юриспруденции (в большей степени - цивилистики) заключается не в создании абстрактных правовых конструкций и тем более не в замкнутом любовании ими. Теоретическая цивилистика имеет в своем арсенале достаточно приемов, позволяющих анализировать не только идеальные правовые построения, но и "живое право" - практику применения правовых норм судебными органами. Изучение судебной практики полезно не только для практиков, оно имеет важное теоретическое значение, так как позволяет определить, в каком направлении развивается судебная практика применения гражданско-правовых норм и насколько подходы судов соответствуют положениям теории гражданского права <1>.

<1> Это может показаться удивительным, но тем не менее мы можем ответственно заявить: в основном соответствует.

Предметом настоящего исследования является изучение судебной практики по спорам, связанным с некоторыми первоначальными способами приобретения права собственности на недвижимое имущество: возникновение права собственности на вновь возведенное недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ), приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), приобретение права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

I. Приобретение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество. Норма ст. 219 ГК РФ логически вытекает из содержания п. 2 ст. 8 Кодекса (о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации), а также нормы ст. 131 Кодекса. Несмотря на достаточно серьезные недостатки нормативного текста <2>, в совокупности указанные нормы образуют так называемое начало внесения в сфере оборота недвижимости. Это начало может быть выражено следующим образом: права на недвижимое имущество должны быть внесены в специальной реестр и возникают с момента их внесения в реестр. Кроме того, не следует забывать и о том, что в соответствии со ст. 8 ГК РФ начало внесения не абсолютно: законом могут быть предусмотрены исключения из этого принципа <3>.

<2> В ст. 8 ГК РФ говорится о том, что права на недвижимость возникают только после регистрации их в реестре. В ст. 131 Кодекса же сказано, что возникновение этих прав подлежит регистрации. Встает вопрос: что должно предшествовать - возникновение права регистрации или регистрация возникновения права. С позиции ст. 8 Кодекса право возникнет только после регистрации, с позиции буквального прочтения ст. 131 ГК РФ субъективное право возникает до регистрации, и это возникновение должно быть зарегистрировано. Такой же дефект (несоответствие значения государственной регистрации ст. 8 ГК РФ) присущ и Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ "О государственной регистрации") - его норма о том, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права", также подтверждает вывод, сделанный на основе ст. 131 ГК РФ: право сначала возникает, а затем регистрируется (см. об этом подробнее: Бевзенко Р.С. О юридическом значении акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Законодательство. 2004. N 9).
<3> См. подробнее: Бевзенко Р.С. Понятие и пределы действия принципа внесения в сфере организации оборота недвижимости // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2005. N 5.

Судебная практика применения ст. 219 Кодекса весьма своеобразна.

Существует достаточно большое количество дел, фабула которых сводится к следующему. Заинтересованное лицо предъявляет в суд иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество. В рамках подготовки судебного дела к слушанию суд требует от истца представить документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на спорный объект. Истец, естественно, такими документами не располагает (иначе какой смысл в возбуждении судебного дела о признании права собственности!) и представить в суд их не может. В этом случае суд отказывает в удовлетворении исковых требований со следующей формулировкой: в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Истец не представил суду доказательств государственной регистрации своего права. Следовательно, права на недвижимость у истца нет и в иске следует отказать (см., напр.: Постановления Президиума ВАС РФ от 20.02.2007 N 13420/06; ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2001 N Ф04/1053/167/А70-2001; ФАС Центрального округа от 17.04.2002 по делу N А54-3613/01-С5; ФАС Поволжского округа от 29.08.2002 по делу N А12-1943/02-С35, от 18.11.2005 по делу N А49-2077/05-112а/24; ФАС Московского округа от 06.04.2005 N КГ-А40/2187-05).

Совершенно очевидно, что такой подход не соответствует ни духу, ни букве закона и является плодом неверного понимания содержания ст. 219 ГК РФ. Напомним, что существует два вида исков о признании права. Первый - это иски о признании права, в которых истец просит суд констатировать, что у него уже возникло субъективное право, но ему по какой-то причине требуется судебное решение, которое подтверждало бы его право. Второй вид исков о признании права собственности - иски, в которых истец констатирует, что имеется юридический факт (сложный юридический состав), который может служить основанием для возникновения права собственности, однако завершающим юридическим фактом, необходимым для возникновения права собственности, должно стать судебное решение <4>. В делах о признании права этого вида решение суда имеет не правоподтверждающее (как в делах первого вида), а правопорождающее значение <5>.

<4> Примером дел такого рода могут быть дела по искам о признании права собственности, возникшего до 1998 г., т.е. до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации". В соответствии со ст. 6 данного Закона права, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действующими и без регистрации их в реестре. В случае если лицо предъявит в суд иск о признании такого права, судебное решение будет иметь правоподтверждающий характер, так как суд своим решением не породит право, а подтвердит, что оно действительно существует.
<5> Наиболее характерный пример подобных исков - иски о признании права собственности на самовольную постройку, предъявленные в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Лицо, заинтересованное в признании права собственности на самовольно возведенную недвижимость, должно доказать, что оно обладает соответствующим правом на земельный участок под постройкой, а также то, что постройка соответствует установленным нормам и правилам в сфере строительства.

Таким образом, требование суда о предоставлении доказательства государственной регистрации права на недвижимое имущество могло бы иметь место только в делах первого вида (о подтверждении права собственности либо иного вещного права на недвижимое имущество). Понятно, что подобных дел нет и быть не может - ведь если лицо уже зарегистрировало свое право в реестре, то необходимости в судебном решении возникнуть уже в принципе не может.

Во второй же категории дел требование о предоставлении доказательств государственной регистрации права на недвижимость прямо противоречит цели судебного процесса - вынесению решения, которое явилось бы основанием для государственной регистрации права собственности (иного вещного права) на недвижимое имущество.

Не следует забывать и о том, что перечень случаев, в которых законодатель допускает предъявление иска о признании права собственности на недвижимость второго вида, крайне ограничен. К их числу относятся, в частности, случай признания права собственности на самовольное строение (ст. 222 ГК РФ), а также случаи признания права муниципальной собственности на бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ), признания права собственности на невостребованные земельные участки сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") и некоторые другие <6>.

<6> Увы, современная судебная практика практически не обращает на это внимания. Отчасти это связано с тем, что количество недвижимости, созданной до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации", документы о создании которой либо утрачены, либо вообще отсутствуют, колоссально. Ввести в оборот, легализовать эти объекты посредством простого обращения в регистрирующий орган невозможно. Поэтому заинтересованные лица и прибегают к искам о признании права собственности. Четкое и жесткое следование принципам ГК РФ в вопросе о начале внесения как базовом принципе организации оборота недвижимости может привести к тому, что права на огромное число недвижимых объектов вовсе не смогут быть внесены в реестр. Суды же, откликаясь, по всей видимости, на потребности оборота, идут на то, чтобы содействовать введению в оборот таких "запущенных" с точки зрения корректного юридического оформления объектов. К сожалению, юридическая "чистота" подобных решений крайне невысока. Например, весьма распространено удовлетворение исков о признании права собственности на недвижимое имущество за истцами, которые являются сторонами в заключенном, но не исполненном договоре купли-продажи недвижимости (см., напр.: Постановление ФАС Поволжского округа от 06.06.2006 по делу N А55-13397/05). Законодатель не предоставляет такому лицу (покупателю) возможности требовать признания своего права в судебном порядке. В соответствии со ст. 551 ГК РФ покупатель может потребовать исполнения договора в натуре, а также потребовать вынесения судебного решения о государственной регистрации перехода права, что, очевидно, не одно и то же с судебным решением о признании права собственности. (Правильный подход был применен в Постановлении ФАС Московского округа от 13.10.2004 N КГ-А41/8989-04).

II. Приобретение права собственности на самовольную постройку. Недавнее изменение редакции ст. 222 ГК РФ <7> существенно затронуло и основания признания права собственности на самовольную постройку.

<7> См: Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". В юридической среде этот нормативный акт именуют иногда Законом о дачной амнистии.

Во-первых, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которое имеет на праве собственности, в пожизненном наследуемом владении либо в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, на котором была возведена самовольная постройка. В прежней редакции ст. 222 ГК РФ предусматривалось, что право собственности на самовольную постройку может быть приобретено не только собственником земельного участка, но и лицом, которое возвело постройку на чужой земле <8>.

<8> Впрочем, в судебной практике может быть обнаружено некоторое количество дел, в которых суды согласились, что с иском о признании права собственности на самовольную пост ройку имеет право обращаться также и лицо, с которым был заключен договор аренды земельного участка (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2839/2007; ФАС Поволжского округа от 05.06.2007 по делу N А55-17038/2006). Противоречие этой позиции совершенно недвусмысленному тексту новой редакции ст. 222 ГК РФ настолько очевидно, что, кажется, ее нет смысла обсуждать.

Во-вторых, законодатель предусмотрел, что право собственности на самовольную постройку может быть признано в административном порядке, установленном законом. В прежней редакции ст. 222 Кодекса был предусмотрен исключительно судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку. В этом смысле представляет интерес суждение окружного арбитражного суда, высказанное им по одному из дел. Отказывая в иске о признании права собственности на самовольную постройку, суд указал следующее. Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель. Отсутствие возможности внесудебного порядка приобретения права на объекты путем обращения за разрешением на их достройку, сдачу в эксплуатацию и последующей регистрации истец не доказал (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.09.2006 N Ф08-3188/06).

В связи с тем что новая редакция ст. 222 ГК РФ начала действовать с 1 сентября 2006 г., весь предыдущий массив судебных дел <9>, подавляющее большинство которых было связано с признанием права собственности на самовольную постройку лицом, которое осуществило постройку на чужой земле, утрачивает какое-либо значение.

<9> По данным БД "Гарант", общее количество судебных актов (высших судебных инстанций и окружных арбитражных судов), в которых суды ссылались на ст. 222 ГК РФ, составляет более 1600 постановлений.

Из судебных дел, которые могут сохранить свою актуальность как объект для юридического анализа и после вступления в силу новой редакции ст. 222 ГК РФ, нами были извлечены следующие тезисы, посвященные самовольной постройке.

1. Понятие самовольной постройки. Определенную сложность представляет определение того, какой именно (с точки зрения его физических свойств) объект может быть признан самовольной постройкой. В судебной практике справедливо проводится мысль о том, что самовольная постройка, даже несмотря на то что до момента ее легализации она вообще не является объектом гражданских прав, к моменту предъявления иска о признании права собственности на нее должна отвечать признакам недвижимого имущества, установленным в ст. 130 ГК РФ. Так, по одному из дел о признании права собственности на самовольную постройку окружной суд указал, что спорный павильон не относится к объектам недвижимости, поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2006 N Ф08-4484/06). В другом деле суд, отменяя решение нижестоящего суда и направляя дело на новое рассмотрение, также отметил, что право собственности на постройку в порядке ст. 222 ГК РФ может быть признано только в отношении недвижимости, поэтому необходимо выяснить, отвечает ли сооружение, возведенное истцом, признакам недвижимого имущества (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2006 N Ф08-4650/06). Аналогичное мнение было высказано и ФАС Поволжского округа (Постановление от 10.04.2007 по делу N А57-7167/2006).

2. Самовольная постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Указанное выражение толкуется судами следующим образом: самовольная постройка, в отношении которой заявлено требование о признании права собственности, должна быть выполнена в соответствии со строительными нормами и правилами, она должна иметь все необходимые заключения и акты экспертиз, которые предусмотрены для введения в эксплуатацию недвижимого имущества. В качестве примеров дел, в которых суды сочли достаточными доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, можно привести следующие дела. Весьма подробно описаны доказательства безопасности постройки в деле о признании права собственности на самовольно возведенное здание кафе, рассмотренном ФАС Уральского округа в 2006 г. Суд указал, что в материалах дела имеются заключения, составленные по результатам обследования спорных самовольных построек, в которых указано, что данные объекты построены в соответствии со строительными нормами и правилами, находятся в удовлетворительном состоянии, соответствуют своему функциональному назначению и их дальнейшая эксплуатация возможна. Также суду были представлены заключения управления Государственного пожарного надзора и управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о соответствии зданий производственного корпуса, кафе и летнего кафе требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам и правилам (Постановление ФАС Уральского округа от 02.10.2006 N Ф09-8752/06-С6). В другом деле суд счел, что необходимыми доказательствами безопасности постройки являются акты, подтверждающие соответствие самовольной постройки экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил) (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2006 N Ф08-3706/06). Весьма развернутое "пожелание" суда относительно состава доказательственной базы по вопросу о безопасности самовольной постройки содержится в следующем деле. Суд указал, что для признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать факт выполнения технических рекомендаций и наличие заключений соответствующих служб города о соблюдении противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических, природоохранных норм, предъявляемых при строительстве объектов (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.09.2006 N Ф08-3188/06).

В еще одном деле суд указал, что сохранение самовольно возведенных истцом построек не нарушает градостроительные, пожарные и санитарные нормы, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническими заключениями, техническими паспортами, отчетами по обследованию строительных конструкций (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2006 N Ф04-4222/2006(24307-А03-22)).

Приведем еще несколько высказываний судов относительно того, какими доказательствами заинтересованное лицо должно доказывать безопасность самовольной постройки:

"Суд правомерно отказал в иске о признании права на самовольную постройку, поскольку истец не доказал, что спорная постройка отвечает установленным нормам и правилам и, следовательно, не представляет никакой угрозы для жизни и здоровья граждан" (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.06.2006 N А78-5915/05-С1-3/33-Ф02-2940/06-С2);

"Кассационная жалоба по делу о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворена, поскольку суд первой инстанции, сделав вывод о том, что спорный объект относится к недвижимости, соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм, имеет правоустанавливающие документы на землю, где осуществляется постройка, правомерно удовлетворил исковые требования" (Постановление ФАС Поволжского округа от 25.04.2006 по делу N А55-6549/2005-2);

"Учитывая, что истцом представлены доказательства безопасности эксплуатации данных строений для жизни и здоровья людей, в том числе: техническое заключение областного отделения общероссийского общественного фонда "Центр качества строительства", заключение об определении нормативов предельно допустимых выбросов загрязняющих веществ в атмосферу, судом апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о правомерности заявленных исковых требований и наличии условий для признания права собственности на самовольную постройку на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ" (Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-2817/06-С6);

"Истец не доказал, что спорная постройка отвечает установленным нормам и правилам и, следовательно, не представляет никакой угрозы для жизни и здоровья граждан" (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2006 N А33-23045/05-Ф02-2868/06-С2);

"Истец не представил в суд проектно-сметную документацию на самовольно возведенную пристройку, разработанную в соответствии с требованиями градостроительных норм и строительных норм и правил (СНиП)" (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2006 N Ф04-3359/2006(23330-А45-22)).

Как видно из приведенных судебных дел, суды требуют от истцов по искам о признании права собственности на самовольную постройку представления такого же комплекта документов, который требуется для того, чтобы ввести в эксплуатацию в административном порядке недвижимое имущество, построенное на законных основаниях. Единственное исключение из этого комплекта документов - это отсутствие необходимости представлять в суд разрешение на строительство недвижимого объекта. По одному из дел суд отказал в признании права собственности на самовольную постройку именно по этому основанию: истец не представил в суд разрешение на строительство объекта, и суд счел, что тем самым истец не доказал безопасность постройки. Суд кассационной инстанции решение нижестоящего суда отменил, указав, что отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске, поскольку именно указанным обстоятельством обусловлен судебный порядок признания права собственности на самовольно возведенное строение (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2006 N Ф08-3957/2006).

Представление доказательств безопасности самовольной постройки входит в предмет доказывания по делу и возложено на истца. В подавляющем большинстве случаев суды отказывают в исках о признании права собственности на самовольную постройку с формулировкой "истец не представил доказательств безопасности постройки" (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.06.2006 N А78-5915/2005-С1-3/33-Ф02-2940/06-С2; от 29.06.2006 N А33-23045/2005-Ф02-2868/06-С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2006 N Ф04-3359/2006(23330-А45-22), от 09.10.2006 N Ф04-6625/2006(27270-А27-22)).

Однако нами было обнаружено дело, в котором суд поступил следующим образом: он констатировал, что исходная проектная документация на объект была утверждена в соответствующих государственных органах, а какие-либо сведения о том, что возведенные строения не соответствуют санитарным, строительным и противопожарным нормам, отсутствуют. В итоге суд признал за истцом право собственности на постройку (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.06.2006 N Ф08-1942/06). Такой подход является неверным. Во-первых, презумпции безопасности строения в законодательстве нет, а суд, очевидно, придерживается именно такой презумпции. Во-вторых, тот факт, что проектная документация была утверждена государственными органами, не означает, что объект был создан в полном соответствии с проектной документацией. Для проверки этого факта суды в подавляющем большинстве случаев требуют представления актов экспертизы на предмет соответствия уже возведенной постройки установленным нормам.

3. Должна ли постройка соответствовать целевому использованию земельного участка, на котором она возведена? Важное значение при определении возможности признания права собственности на самовольную постройку имеет соответствие постройки целевому назначению земельного участка, на котором она была возведена. Судебная практика по этому вопросу единодушна: в случае если возведение самовольной постройки противоречит целевому назначению земельного участка, на котором она расположена, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 13.06.2007 N Ф03-А51/07-1/1422; ФАС Поволжского округа от 26.06.2007 по делу N А72-1768/06; ФАС Северо-Западного округа от 18.10.2007 по делу N А21-2910/2007; ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2007 N Ф08-4850/2007, от 23.10.2007 N Ф08-6765/2007).

4. К кому следует предъявлять иск о признании права собственности на самовольную постройку? Этот вопрос долгое время составлял одну из самых серьезных проблем в практике применения ст. 222 ГК РФ. В период действия прежней редакции ст. 222 ГК РФ иски о признании права собственности на самовольную постройку предъявлялись, как правило, лицами, осуществившими постройку, к собственнику земельного участка, на котором постройка была расположена. В настоящее же время единственным истцом в подобного рода делах может быть собственник земельного участка (либо субъект права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования). Поэтому вопрос о том, к кому следует предъявлять иск о признании права собственности на самовольную постройку, возник вновь.

На наш взгляд, возможны два варианта ответа на него. Первый вариант - иск следует предъявлять к лицу, осуществившему постройку. Однако подобное решение было бы, на наш взгляд, неправильным. Лицо, осуществившее постройку, не может быть ответчиком по подобному иску хотя бы потому, что оно с точки зрения материального права никоим образом не может препятствовать собственнику земельного участка в приобретении права на постройку. Единственное право, которое есть у лица, возведшего самовольную постройку, - право требовать от собственника земельного участка, ставшего собственником постройки, возмещения затрат на ее возведение.

Поэтому более предпочтительным представляется иной вариант - предъявление иска к органу, уполномоченному на выдачу разрешений на строительство и последующую приемку недвижимых объектов в эксплуатацию. Именно этот подход был продемонстрирован и прекрасно обоснован окружным арбитражным судом по одному из дел. Отменив решение суда первой инстанции по иску о признании права собственности на самовольную постройку, предъявленному к Комитету по управлению муниципальным имуществом, окружной суд указал, что при рассмотрении спора о признании права собственности на самовольную постройку в качестве ответчиков должны быть привлечены соответствующие государственные органы, которые разрешают проектирование и строительство объектов недвижимости, согласовывают подобные решения, а также контролируют соблюдение градостроительных и строительных норм и правил (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2005 по делу N А56-29694/04).

5. Следует ли применять прежнюю редакцию ст. 222 ГК РФ при разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку?

Достаточно сложным является вопрос о действии новой редакции ст. 222 ГК РФ во времени.

Изучение судебной практики по этому вопросу (весьма противоречивой даже в пределах одного и того же окружного суда) выявило три возможных подхода, которые имеют место в практике окружных арбитражных судов.

А. Редакция ст. 222 ГК РФ, действовавшая до 1 сентября 2006 г., подлежит применению в случаях, если возведение самовольной постройки имело место до указанного срока; время предъявления соответствующего иска и дата вынесения судебного решения по делу не имеют какого-либо правового значения.

В одном из дел, рассмотренных ФАС Московского округа, окружной суд высказался следующим образом. В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Из материалов дела следовало и судом первой инстанции установлено, что правоотношения по самовольной постройке имели место в 2003 - 2004 гг., т.е. до 1 сентября 2006 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", которым п. 3 ст. 222 ГК РФ был изложен в новой редакции. Указанным Федеральным законом не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие. Суд счел, что в данном деле должна быть применена прежняя редакция ст. 222 ГК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 06.08.2007 N КГ-А40/7440-07).

Аналогичный подход был высказан ФАС Поволжского округа, который также сослался и на положения ч. 1 ст. 54 Конституции РФ, в соответствии с которой закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. По мнению суда, тот факт, что истец обратился с иском в арбитражный суд 30 октября 2006 г., т.е. после вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, не может служить основанием для отказа в иске, поскольку правоотношения сторон в связи с возведением самовольной постройки возникли до вступления в силу указанного Закона. Внесение изменений в правила ст. 222 ГК РФ не может являться основанием для отказа в иске о признании права на самовольную постройку, поскольку истец на момент обращения в арбитражный суд обладал правами законного землепользователя, что не нарушает требования названной общегражданской нормы, изложенной в новой редакции (Постановление ФАС Поволжского округа от 05.06.2007 по делу N А55-17038/2006).

Схожее мнение выражено и в нескольких Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа (от 12.10.2006 по делу N А78-3057/06-С1-4/141-Ф02-5311/06-С2, от 26.02.2007 по делу N А19-16506/05-54-47-Ф02-776/07-С2).

Б. Если истец по делу о признании права собственности на самовольную постройку предъявил иск до 1 сентября 2006 г., то суд, рассматривающий дело, должен применять нормы ст. 222 ГК РФ в прежней редакции. Такой взгляд был высказан ФАС Западно-Сибирского округа, указавшим в одном из дел, что истец обратился с иском до 1 сентября 2006 г., поэтому в данном деле подлежит применению прежняя редакция ст. 222 ГК РФ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2007 N Ф04-1001/2007(31990-А75-24)).

Этого же мнения в некоторых делах придерживался и ФАС Поволжского округа, обращавший внимание нижестоящих судов, применявших новую редакцию ст. 222 ГК РФ, на то, что согласно штампу канцелярии арбитражного суда первой инстанции исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку было подано в суд до 1 сентября 2006 г. Следовательно, по мнению суда, дело должно было быть разрешено на основе прежней редакции ст. 222 Кодекса (Постановления ФАС Поволжского округа от 20.03.2007 по делу N А12-12486/06-С53, от 22.03.2007 по делу N А72-1151/06-23/44).

Весьма последовательно этот подход обнаруживается и в делах, рассмотренных ФАС Уральского округа (Постановления от 02.04.2007 N Ф09-2245/07-С6, от 18.04.2007 N Ф09-2719/07-С6, от 22.10.2007 N Ф09-8551/07-С6).

Примкнул к этой позиции и ФАС Центрального округа, указавший в одном из дел, что заявление о признании права собственности на самовольную постройку было подано после 1 сентября 2006 г., суд должен был применить новую редакцию ст. 222 ГК РФ (Постановление от 03.05.2007 по делу N А54-4286/2006-С9).

В. Момент возведения постройки и момент предъявления иска не имеют какого-либо значения; суд, разрешающий спор, должен руководствоваться нормами ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала в момент принятия судебного акта. Именно такой подход был высказан в позднейших делах ФАС Восточно-Сибирского и Московского округов, которые ранее придерживались иного взгляда (см. выше) <10>, а также ФАС Волго-Вятского <11>, Западно-Сибирского <12> и Северо-Кавказского округов <13>.

<10> См.: Постановления ФАС Московского округа от 24.04.2007 N КГ-А40/3387-07; ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.2007 по делу N А33-13279/06-Ф02-953/07, от 10.01.2007 по делу N А78-4142/06-С1-3/155-Ф02-7132/06-С2.
<11> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2006 по делу N А43-1798/2006-12-24.
<12> Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2007 N Ф04-9557/2006(30737-А67-36), от 01.10.2007 N Ф04-6813/2007(38785-А03-22).
<13> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2007 N Ф08-3123/2007.

Именно этот, третий подход и представляется единственно верным. До момента признания судом права собственности на самовольную постройку у лица, обратившегося в суд, нет никаких прав в отношении постройки, она вообще не является объектом гражданских правоотношений. Поэтому утверждение некоторых судов о том, что у истца есть некое право на легализацию постройки, которое возникает после завершения ее возведения, является ошибочным. Самовольное возведение недвижимости является правонарушением, и возможная легализация строения, введение его в оборот, не умаляет характеристики этого действия как правонарушения. Допущение легализации самовольного строения связано с принятием судом или иным компетентным органом решения о легализации. И именно с момента принятия такого решения самовольное строение признается объектом гражданских прав. Из этих рассуждений неизбежно вытекает следующий вывод: решение суда о признании права собственности на самовольное строение имеет правоустанавливающий характер, и потому суд, рассматривающий дело, должен изучить, имеет ли место фактический состав, предусмотренный законом, действующим в момент вынесения решения по делу.

III. Приобретение права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности. Статья 234 ГК РФ содержит целый ряд норм, которые, во-первых, устанавливают состав давностного владения; во-вторых, устанавливают защиту давностного владельца; в-третьих, разрешают вопросы о правопреемстве в давностном владении. Поэтому необходимо последовательно разбирать отношение судебной практики к той либо иной норме ст. 234 Кодекса. Однако начать разбор судебной практики применения ст. 234 ГК РФ следует, на наш взгляд, с изучения в высшей степени спорного вопроса о том, является ли давностное владение законным либо незаконным.

1. Законность либо незаконность давностного владения. Проблема квалификации характера давностного владения (является ли оно законным либо незаконным) уже давно стоит в литературе, и до настоящего времени ее острота не снята. В судебной практике основополагающим тезисом, руководствуясь которым суды отвечали на вопрос о характере владения, стал один из пунктов Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, в котором суд высказался следующим образом: "При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления" (п. 18). Именно это высказывание ВАС РФ послужило поводом для дальнейшего развития судебной практики по вопросу о признании либо отрицании за давностным владением законного характера.

Так, в одном из дел суд кассационной инстанции, отвергая довод истца о возникновении у него права собственности на спорное имущество по приобретательной давности, указал, что истец долгое время является законным владельцем спорного имущества, следовательно, давностным владельцем он быть не мог (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.06.2005 N Ф08-2110/05).

В другом деле окружной суд анализировал довод кассационной жалобы о том, что лицо, за которым было признано право собственности на недвижимое имущество, является законным владельцем вещи, а следовательно, не могло владеть по давности. Суд указал, что сам по себе факт передачи имущества истцу на баланс не порождает у него ни вещных, ни обязательственных прав на это имущество. Следовательно, он не является законным владельцем спорной вещи и может приобрести право собственности по давности владения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.08.2004 по делу N А05-3942/04-24).

Из анализа двух приведенных дел становится очевидным, что суды весьма резко противопоставляют законное владение и давностное владение. Это может свидетельствовать только об одном - давностное владение есть незаконное владение, в противном же случае выявленного нами противопоставления просто бы не было. Правда, нами не было обнаружено ни одного дела, в котором суд бы однозначно указал на то, что давностное владение является незаконным владением. Только в одном деле окружной арбитражный суд называл давностное владение беститульным (что в принципе и есть более мягкое выражение незаконности владения) (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.09.2003 N А19-3541/03-31-Ф02-2650/03-С2). По всей видимости, такое явное нежелание называть вещи своими именами связано с устоявшимся отношением к незаконному владению как к явлению объективно противоправному и потому не способному породить правовые последствия, положительные (позитивные) для незаконного владельца. Однако такое отношение к незаконному владению уходит в прошлое, в чем есть немалая заслуга весьма обширной правовой литературы, посвященной изучению незаконного владения и его последствий.

2. Субъекты давностного владения. В судебной практике встречаются ситуации, в которых требование о признании права на основании приобретательной давности заявлялось учреждениями или унитарными предприятиями. Так, известно дело, в котором учреждение предъявило иск о признании за ним права собственности на имущество, приобретенное в результате приобретательной давности. Суд признал, что учреждение в силу своего правового положения не является субъектом права собственности. Данное обстоятельство послужило основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.07.2004 по делу N А05-13669/03-24) <14>. Аналогичный вывод был сделан судом и в деле, в котором истец - унитарное предприятие, руководствуясь ст. 234 ГК РФ, просил признать за ним право собственности на спорное имущество (Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2005 N КГ-А40/1407-05). Отрицательно была встречена судом и попытка унитарного предприятия признать право хозяйственного ведения возникшим из оснований, предусмотренных ст. 234 ГК РФ. Суд вполне правомерно указал, что у истца отсутствуют основания для признания права хозяйственного ведения в силу приобретательной давности на спорный объект, так как из смысла ст. 234 ГК РФ следует, что данной нормой предусмотрен один из способов приобретения права собственности, а не хозяйственного ведения (Постановление ФАС Центрального округа от 22.05.2003 по делу N А14-10193-02/283/22). Единственное дело, в котором нам удалось обнаружить в принципе положительное отношение суда к иску о признании, заявленному унитарным предприятием на основании ст. 234 ГК РФ, заключалось в следующем. Федеральное унитарное предприятие обратилось в суд с иском к органу местного самоуправления о признании права федеральной собственности на имущество, владение которым в течение установленного законом (ст. 234 ГК РФ) времени и с соблюдением указанных в этой статье условий владело само унитарное предприятие. Суд в иске отказал, однако по причинам, не связанным с невозможностью применения в данном деле ст. 234 Кодекса (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.10.2000 N А33-4632/00-С2-Ф02-2229/00-С2).

<14> С этим подходом можно поспорить. Известно, что законодатель наделил учреждения самостоятельным правом на доходы, полученные от собственной деятельности, но не поименовал это право. В литературе и судебной практике встречаются мнения о том, что это право суть право собственности. Если это действительно так, то никаких препятствий для приобретения учреждением права собственности по давности владения нет и быть не может.

В другом весьма интересном деле Минимущество России обратилось в суд с иском о признании права федеральной собственности на объект недвижимого имущества. Суд установил, что имуществом фактически владеет федеральное унитарное предприятие. Руководствуясь этим обстоятельством, суд сделал следующий вывод: поскольку истец - Минимущество России - не является фактическим владельцем спорного имущества, то он не может считаться его давностным владельцем по смыслу п. 1 ст. 234 ГК РФ. Ссылка кассационной жалобы на то, что спорным имуществом владеет само Минимущество России посредством передачи имущества в хозяйственное ведение унитарному предприятию, отклоняется, так как опосредованное владение нельзя признать фактическим (Постановление ФАС Московского округа от 02.08.2004 N КГ-А40/6354-04).

3. Элементы состава давностного владения. Статья 234 ГК РФ предусматривает четыре признака давностного владения: открытость, непрерывность, добросовестность владения и владение имуществом как своим.

А. Открытость владения. Случаи, когда суды прямо квалифицировали давностное владение как открытое либо скрытое от третьих лиц, крайне немногочисленны. Любопытный пример давностного владения, которое не обладает качествами открытого, привел Конституционный Суд РФ в одном из постановлений. Так, изучая вопрос о том, возможно ли приобретение по давности права собственности на культурные ценности, перемещенные во время Второй мировой войны, Суд указал, что хранение ценностей в закрытых музейных фондах не может быть квалифицировано как открытое владение ими, поэтому право собственности на такие объекты в силу приобретательной давности возникнуть не может (Постановление Конституционного Суда РФ от 20.07.1999 N 12-П).

В одном из дел окружной арбитражный суд, оценивая доводы истца об открытом характере владения вещью, указал, что при передаче имущества в уставный капитал (которая была признана незаконной, что и послужило поводом для обращения с иском о признании права собственности на имущество в порядке ст. 234 ГК РФ) не было составлено каких-либо перечней имущества, которые бы расшифровывали, какие конкретно вещи были переданы истцу. Суд посчитал, что при таких обстоятельствах владение не может быть признано открытым (Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2006 N КГ-А40/1047-06).

Б. Непрерывность владения. Непрерывность владения означает, что лицо, заявляющее о возникновении права собственности в силу приобретательной давности, должно осуществлять постоянное владение вещью. В одном из дел перед окружным судом был поставлен вопрос: прерывает ли течение приобретательной давности совершение третьим лицом сделки с вещью, в отношении которой осуществляется давностное владение? Фабула этого дела была такова. Унитарное предприятие осуществляло фактическое владение недвижимым имуществом. Это имущество было внесено в уставный капитал акционерного общества, однако унитарное предприятие фактическое владение недвижимостью не утратило. Минимущество России предъявило иск о признании права федеральной собственности на указанное имущество. Суд в иске отказал, и одним из доводов судебного решения был следующий: внесение имущества в уставный капитал акционерного общества прервало течение приобретательной давности. При рассмотрении кассационной жалобы, в которой унитарное предприятие просило отменить судебный акт, оно заявило о том, что вывод о прерывании течения срока приобретательной давности является неправильным. Кассационная инстанция, отказав в удовлетворении жалобы, этот довод заявителя жалобы оставила без внимания (Постановление ФАС Московского округа от 02.08.2004 N КГ-А40/6354-04). Между тем он все же определенного внимания заслуживает. Давностное владение есть владение фактическое. Это означает, что оно может быть прервано не юридическими актами, а только лишь фактическими действиями. Совершение сделок с имуществом, не подкрепленных передачей вещи, которой владеет давностный владелец, не может повредить течению приобретательной давности, так как единственным фактическим владельцем (обладателем) вещи является сам давностный владелец.

В. Добросовестность владения. Вопрос о том, как следует понимать такое качество давностного владения, как добросовестность, является важнейшим вопросом учения о приобретательной давности. Есть два варианта понимания выражения "добросовестный", употребленного в ст. 234 ГК РФ. Первое понимание: добросовестный владелец есть тот владелец, который полагает себя собственником вещи, но не является им по причине наличия дефекта в правовом основании приобретения вещи.

Этот подход обнаруживается при рассмотрении споров о признании права собственности на земельный участок по ст. 234 ГК РФ. Суды, разрешая подобные иски, придерживаются, как правило, следующего подхода. Земельный участок в принципе не может быть бесхозяйной вещью (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Если земельный участок не принадлежит частному лицу либо муниципальному образованию, он принадлежит государству. Это означает, что простое занятие земельного участка не может привести к приобретению на него права собственности по давности, потому как у земельного участка всегда должен быть какой-то собственник и владелец должен знать об этом (как лицо, в отношении которого действует фикция знания закона, в том числе и п. 2 ст. 214 ГК РФ). Поэтому лицо, занявшее земельный участок, пусть даже и полагавшее, что оно не нарушает чьи-либо права, является недобросовестным (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.10.2003 по делу N А42-7569/02-С1).

Другое возможное понимание выражения "добросовестный владелец" может быть сформулировано следующим образом: добросовестно владеет тот, кто пусть даже и осознает, что он не является собственником вещи, но он не знает и не может знать действительного собственника вещи.

Именно такое понимание было продемонстрировано в следующем деле. Лицо, руководствуясь ст. 234 ГК РФ, предъявило иск о признании права собственности на железнодорожные пути, возведенные за счет третьего лица, прекратившего свое существование к моменту предъявления иска. Истец заявил о том, что он открыто, непрерывно и добросовестно владеет имуществом как своим собственным, несет бремя расходов по содержанию имущества. Судами первой и третьей инстанций исковые требования удовлетворены. Возражение ответчика о том, что истец знает, что он не является собственником имущества, а следовательно, не может быть признан добросовестным владельцем, суд отклонил (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2005 N А74-1868/04-К1-Ф02-5877/04-С2). Похожее мнение было высказано судом и в другом деле. Суд указал, что добросовестность владения предполагает, что собственник имущества не выражает намерения признать вещь своей и в силу этого фактический владелец открыто владеет этим имуществом как своим собственным (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2006 N Ф08-2770/2006). По всей видимости, к этому же мнению склонился суд и в следующем деле: истец, являющийся владельцем недвижимого имущества, обратился в суд с иском о признании права собственности на основании ст. 234 ГК РФ. Ответчиком по делу было привлечено лицо, являющееся собственником недвижимого имущества в соответствии с данными Единого государственного реестра прав. Суд в иске отказал, указав, между прочим, что истец не может быть признан добросовестным владельцем, так как он до предъявления настоящего иска неоднократно предъявлял к ответчику иски о признании права собственности (Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2005 N КГ-А40/1407-05).

Не вполне понятно, какой позиции придерживался суд в следующем деле. Обсуждая возможность возникновения права собственности на имущество в результате приобретательной давности, суд указал, что владелец не является добросовестным, так как он знал о принадлежности имущества государству (Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2000 N КГ-А41/1990-00).

Определение того, какое же из этих двух пониманий значения добросовестности в ст. 234 ГК РФ является правильным, представляется делом довольно затруднительным. С одной стороны, второе, "облегченное" понимание добросовестности владельца в большей мере соответствует требованиям оборота, так как оно облегчает переход вещей в собственность тех лиц, которые осуществляют фактическое господство над ними. Но, с другой стороны (и это более важно), такое понимание требования доброй совести противоречит важному теоретическому принципу приобретательной давности: владение вещью должно основываться на правовом основании, которое хотя бы и имеет внутренний правовой порок, но внешне является вполне законным (так называемое приобретение вещи по quasi iustis titulus, т.е. по "как бы правовому основанию"). Именно поэтому мы полагаем, что верным является именно первое из предложенных толкований требования добросовестности давностного владельца.

Г. Владение имуществом как своим означает, что лицо должно осуществлять владение имуществом от своего лица, т.е. позиционировать себя как собственника вещи. Так, по одному из дел суд указал, что истец не может быть признан собственником вещи, так как его правопредшественник (Облпотребсоюз) с 1977 г. не осуществлял владение указанным зданием как собственник (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.11.2004 N Ф04-8247/2004(6447-А46-38)). В другом деле суд счел, что передача части неделимого имущества, находящегося в давностном владении, в аренду третьему лицу является доказательством того, что истец владеет имуществом как своим собственным (Постановление ФАС Поволжского округа от 25.04.2006 по делу N А49-4682/05-303/18).

4. Защита давностного владения. Пункт 2 ст. 234 ГК РФ содержит норму, которая представляет собой некий аналог внетитульной защиты владения, известной подавляющему большинству европейских гражданских кодификаций. Смысл этой защиты состоит в том, что владелец имеет право защищать свое владение от любого третьего лица, самовольно лишившего его владения вещью либо покушающегося на владение истца. При этом владелец не должен доказывать того, что он является собственником или иным законным владельцем вещи.

В принципе схожий защитный механизм содержится и в п. 2 ст. 234 ГК РФ. Он позволяет любому лицу (кстати, даже собственнику вещи), не доказывая наличия прав на вещь, устранить любые последствия самовольного лишения его владения вещью со стороны любого третьего лица, за исключением действительного собственника вещи.

Это крайне тонкое соображение нашло свое отражение в следующем деле. Железная дорога предъявила к предпринимателю иск о прекращении нарушения владения недвижимой вещью (пристройкой к зданию железнодорожного вокзала). В качестве основания своего требования истец заявил, что он владеет недвижимым имуществом - вокзалом - как своим и на основании п. 2 ст. 234 ГК РФ имеет право устранять любое лицо от владения этой вещью.

Суд иск удовлетворил, указав следующее. Судом установлено, что ответчик собственником и законным владельцем используемого им помещения пристройки к зданию железнодорожного вокзала не является, тогда как истец, являясь правопреемником ФГУП "Куйбышевская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации", в течение длительного времени добросовестно и открыто владеет указанным объектом недвижимости как своим собственным. Причем в данном деле судом не устанавливалось право собственности истца на спорные помещения, и этот момент окружной суд отдельно подчеркнул в своем постановлении.

Действительно, как только выяснилось бы, что свое требование железная дорога основывает на правовом титуле (весьма сомнительно, чтобы железная дорога не имела титула на здание железнодорожного вокзала), то спор из плоскости п. 2 ст. 234 ГК РФ сразу же перешел бы в плоскость виндикационного спора. По всей видимости, по какой-то причине истцу было затруднительно доказать наличие права собственности на недвижимую вещь (что является необходимым в виндикационным процессе), и он воспользовался упрощенной защитой владения, предусмотренной ст. 234 ГК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 25.04.2006 по делу N А49-4682/05-303/18).

Весьма интересным является такой вопрос: должна ли упрощенная защита владения по ст. 234 ГК РФ предоставляться всякому, кто открыто и как своим владеет имуществом (п. 2 ст. 234 ГК РФ), или суд при предоставлении защиты должен выяснить, имеются ли налицо все признаки давностного владения (т.е. еще непрерывность и добросовестность владения) (п. 1 ст. 234 ГК РФ)?

В практике арбитражных судов имеется следующее дело. Судебными приставами-исполнителями на основании исполнительного листа была произведена опись и арест имущества, а затем изъятие описанного и арестованного имущества. Истец обратился с иском к должнику и взыскателю об исключении из описи (освобождении от ареста) и отмене акта об изъятии имущества, указанного в акте описи и ареста. В обоснование заявленных требований истец заявил, что он осуществляет владение имуществом на праве оперативного управления и имеет право на защиту своего владения от третьих лиц. Решением суда в удовлетворении иска отказано, поскольку описью и арестом спорного имущества не нарушены его права и законные интересы. Истец не доказал, что является собственником или законным владельцем описанного и арестованного имущества.

Суд апелляционной инстанции решение отменил, иск удовлетворил, указав, что, хотя истец не смог представить доказательств наличия права оперативного управления на спорное имущество, он тем не менее владеет им как своим собственным и имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками (п. 2 ст. 234 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции с этим выводом не согласился, указав, что применение п. 2 ст. 234 ГК РФ в этом деле является неправильным по следующей причине. Истец владел имуществом недобросовестно, так как он был осведомлен о принадлежности спорного имущества государству. Решение было отменено, а дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию (Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2000 N КГ-А41/1990-00).

Весьма грубая ошибка в применении п. 2 ст. 234 ГК РФ была допущена судом апелляционной инстанции, который посчитал, что защита владения может иметь место против требований государственных органов. Это неправильно, так как действия государственных органов по изъятию имущества не являются гражданско-правовыми, а представляют собой публично-правовые акты. Следовательно, защищаться от этих действий гражданско-правовыми средствами не представляется правильным.

Вместе с тем можно согласиться с выводом суда кассационной инстанции о том, что для предоставления защиты по п. 2 ст. 234 ГК РФ лицо должно обладать всеми признаками давностного владельца, содержащимися в указанной статье Кодекса. Обосновать это мнение можно следующим образом: п. 2 ст. 234 ГК РФ начинается словами: "До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности..." Это означает, что законодатель в п. 2 ст. 234 ГК РФ имел в виду предоставление защиты владения только тем лицам, которые неизбежно станут собственниками по давности владения.

Защита давностного владельца недвижимого имущества может осуществляться не только посредством требования об устранении фактических посягательств на имущество, находящееся во владении, но и посредством иска о признании незаконной государственной регистрации права собственности третьих лиц на имущество. Так, в одном из дел давностный владелец предъявил иск о признании незаконной государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, находящееся в открытом, непрерывном и добросовестном владении у истца. Суд установил, что ответчик не имел оснований для государственной регистрации права, и иск удовлетворил, указав, что право истца на подобный иск основано на положениях п. 2 ст. 234 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 17.09.2007 N Ф09-1799/06-С6).