Мудрый Юрист

Закладные пойдут быстрее

Елена Иванова, корреспондент "ЭЖ-Юрист".

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, определяющий права и обязанности законных владельцев закладных, права на которые учитываются в депозитарии, должника по закладным и депозитария. Кабинет предлагает изменить три Федеральных закона - от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основная цель проекта (помимо юридической безопасности) заключается в сокращении времени, затрачиваемого на осуществление передачи крупных "пулов" закладных.

Базовый Закон 1998 года об ипотеке закрепил нормы, рассчитанные на единичные сделки передачи закладной, выдача которой направлена на упрощение осуществления индивидуальной сделки с ипотечным кредитом. Через пять лет Закон об ипотечных ценных бумагах ввел возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно много ипотечных кредитов (закладных). Для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно быть осуществлено объединение множества ипотечных кредитов (закладных) в так называемое ипотечное покрытие, которое, как правило, далее передается ипотечному агенту (управляющей компании). При этом такая передача должна быть совершена юридически безопасно и в предельно сжатые сроки.

Однако существующий порядок передачи закладных обладает определенными недостатками.

Для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной. Когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке ценных бумаг.

Согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их физическая передача. Отсюда - значительные транспортные расходы вместе с риском утраты или повреждения закладных. В мировой практике наблюдается тенденция к переходу системы владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников, которыми в российском праве являются депозитарии.

В связи с этим правительственным законопроектом вводится институт депозитарного учета прав на закладные. При этом в депозитарном учете прав на закладные законопроект исходит из принципа добровольности, согласно которому закладная (для учета прав на нее) и передается в депозитарий. Кроме того, четко прописываются отношения, возникающие при передаче закладных для учета прав на них депозитарием (обездвиживание), и закрепляются две процедуры обездвиживания закладной. Согласно первой залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному (обязательному) учету в депозитарии. Вторая рассчитана на ситуации, когда закладная уже выдана и находится в обращении. В таком случае законный владелец закладной вправе сделать на ней специальную передаточную надпись, согласно которой закладная с целью учета прав на нее передается депозитарию.

После того как закладная передана на депозитарный учет, все операции с ней осуществляются в форме записей по счету депо в депозитарии. Пока закладная обездвижена, права на нее переходят с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, право залога на закладную возникает с момента фиксации этого факта депозитарием. При этом в это время на самой закладной никаких отметок о новом владельце закладной или отметок об установлении залога не совершается. Проект также устанавливает порядок восстановления прав на утраченную закладную, если она находилась на депозитарном учете.