Мудрый Юрист

Согласие на совершение сделки с земельным участком как условие ее действительности

Дихтяр А.И., кандидат юридических наук, доцент, зав. кафедрой гражданского права и процесса Юридического института Орловского государственного технического университета.

В статье рассматривается правовая природа согласия третьих лиц на совершение сделки с земельным участком, его соотношение с основной сделкой и как условие ее действительности.

Ключевые слова: согласие на сделку, отмена согласия, вспомогательная сделка, недействительность сделки.

The article deals with legal nature of agreement of third persons to conclusion of transaction with land plot, its correlation with the main transaction and as a condition of validity thereof.

Key words: agreement to transaction, renunciation of agreement, secondary transaction, invalidity of transaction <*>.

<*> Dikhtyar A.I. Agreement to conclusion of transaction with land plot as a condition of validity thereof.

Правовые нормы, закрепляющие условия действительности сделок с земельными участками, в том числе предусматривающие получение согласия иных (третьих) лиц, одобрение сделки соответствующим органом юридического лица, сосредоточены в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ФЗ "Об акционерных обществах" и других законах. Согласие по своей правовой природе - одностороннее волеизъявление, вспомогательная сделка, совершение которой является предпосылкой действительности основной сделки, к которой относится (например, договор купли-продажи, аренды, залога земельного участка или залога права аренды земельного участка). Случаи, при которых необходимо получение согласия на совершение сделки и его отсутствие влечет недействительность сделки, должны быть предусмотрены в законе и не могут устанавливаться соглашением сторон договора. Вместе с тем законодатель предоставляет возможность юридическим лицам в учредительных документах устанавливать случаи, помимо предусмотренных законом, когда совершение конкретных видов сделок или с конкретным имуществом единоличный руководитель юридического лица производить не вправе.

Согласие на сделку с земельным участком может требоваться от одного или нескольких лиц, однако с этим не связано усложнение правовых оценок, поскольку каждое согласие является самостоятельной предпосылкой действительности сделки и оценивается в отдельности. Согласие на совершение сделки с земельным участком, например, требуется в следующих случаях: залог права аренды или иного права на чужую вещь (п. 3 ст. 335 ГК РФ); перевод долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ); совершение арендатором сделок с арендованным имуществом и арендными правами (п. 2 ст. 615 ГК РФ); передача доверительным управляющим функций управления другому лицу (ст. 1021 ГК РФ); совершение одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ); образование, перераспределение земельных участков (п. 4 и 5 ст. 11.2, ст. 11.7 ЗК РФ). Существуют и иные случаи, когда для совершения сделки необходимо получение согласия иных лиц. В частности, ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ предусматривает, что для совершения некоторых сделок с имуществом должника на стадии наблюдения требуется согласие временного управляющего (ст. 64), на стадии финансового оздоровления - согласие собрания кредиторов (комитета кредиторов) либо третьего лица, предоставившего обеспечение для погашения требований кредиторов, либо административного управляющего (п. 3 и 4 ст. 82). Сделки, связанные с распоряжением имуществом должника на стадии внешнего управления, арбитражный управляющий вправе совершать с согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) либо в соответствии с планом внешнего управления, утвержденным собранием кредиторов (ст. 101, 112), а в некоторых случаях - с учетом решения органов управления должника (п. 2, 9 ст. 110). На стадии конкурсного производства полномочия арбитражного управляющего по совершению сделок с имуществом должника также зависят от согласия иных лиц, выраженного в различных формах. Так, предложения о продаже имущества должника, подготовленные конкурсным управляющим, должны утверждаться собранием или комитетом кредиторов в течение двух месяцев, что является условием действительности последующих сделок с имуществом должника (Постановление ФАС Уральского округа от 8 апреля 2009 г. N Ф09-1267/09-С6). В случае если предложения не утверждены в указанный срок, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества (п. 1 ст. 139 ФЗ о банкротстве). В случае банкротства сельхозтоваропроизводителя наличие согласия сельскохозяйственной организации, главы крестьянского (фермерского) хозяйства, непосредственно прилегающих к земельному участку должника, на приобретение имущества должника является условием действительности договора купли-продажи (Постановление ФАС Московского округа от 6 апреля 2009 г. N КГ-А41/1700-09, Постановление ФАС Центрального округа от 19 июня 2009 г. N А68-4556/08-205/3). Закон о банкротстве обязывает арбитражного управляющего выявлять круг лиц, имеющих право преимущественной покупки имущества должника. Рассматривая конкретное дело, арбитражный суд, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств принятия арбитражным управляющим всех возможных мер по выявлению лиц, обладающих преимущественным правом покупки имущества должника, правильно указал, что конкурсный управляющий не вправе делать вывод об отсутствии лиц, имеющих преимущественное право на приобретение имущества должника, и предлагать собранию кредиторов варианты реализации имущества должника путем продажи с торгов (Постановление ФАС Поволжского округа от 21 мая 2009 г. N А72-2451/2007).

Сделки, требующие согласия иных (третьих) лиц, характеризуются определенными особенностями. Поскольку лица, чье согласие требуется для действительности сделки, не являются стороной сделки, то в силу ст. 154, 432, 433 ГК РФ волеизъявление подобного лица не входит в состав сделки. Согласие иного (третьего) лица не является конститутивным элементом юридической сделки. Оно лишь необходимый элемент для ее действительности. Данный вывод находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике (Постановление ФАС Московского округа от 6 апреля 2009 г. N КГ-А41/1700-09, решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2008 г. N А60-4859/2008-С2 и др.). Отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки является основанием недействительности лишь в случае, если оно имеет место на момент совершения сделки. Поэтому если на момент совершения сделки третье лицо выразило на нее согласие, а по прошествии какого-то времени изменило свое решение и стало возражать против заключенной сделки, такое возражение не может являться основанием недействительности сделки. Анализ судебно-арбитражной практики показал, что нередко залогодатель, передав по договору ипотеки земельные участки и иные недвижимые объекты, при предъявлении в дальнейшем кредитором требований об обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке заявляет встречный иск о признании договора ипотеки недействительным в связи с нарушением порядка совершения крупных сделок или сделок с заинтересованностью либо о признании договора незаключенным, если в договоре ипотеки отсутствует хотя бы одно существенное условие. Судебная практика по таким требованиям неоднозначна. Наибольшую сложность представляют ситуации, связанные с нарушением порядка согласования совершаемых или планируемых сделок, поскольку в законодательстве не предусмотрены последствия допущенных нарушений. Следует положительно оценить арбитражную практику, когда суд отказывает в удовлетворении иска о признании договора об ипотеке недействительным, если установлено, что другая сторона по сделке не знала и не должна была знать о наличии признаков заинтересованности в сделке и несоблюдении установленного порядка ее совершения (Постановление Президиума ВАС РФ от 11 ноября 2008 г. N 10018/08; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 декабря 2008 г. N Ф08-6691/2008 и др.).

Следует отметить, что в законодательстве отсутствует регулирование случаев, когда допускается последующий отзыв согласия на совершение сделки, а также последствия такого отзыва для действительности сделки. Следует согласиться с предложением разработчиков Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ от 11 марта 2009 г. о закреплении в законодательстве правовых норм, определяющих порядок отзыва согласия на совершение сделки. Вместе с тем полагаем, что отзыв (отмена) согласия на совершение сделки будет иметь юридическую силу, если сторонам сделки стало известно об этом до момента подписания между ними соответствующего договора. Последующее согласие (одобрение) может происходить посредством конклюдентных действий лица, из которых можно заключить, что лицо осведомлено о сделке и считает ее приемлемой для себя. Молчание не может рассматриваться как поведение, свидетельствующее об одобрении сделки, за исключением особых случаев, когда считается, что лицо могло и должно было заявить о своем несогласии со сделкой. К числу последних не относятся и случаи, когда заинтересованное в одобрении сделки лицо обратилось к управомоченному лицу и запросило об одобрении сделки, но не получило ответа.

В предварительном согласии (разрешении) на сделку должна быть определенно указана сделка, на которую дано согласие, в т.ч. перечислены ее основные условия и названы стороны. Если иное не предусмотрено законом, недопустимым является неопределенное согласие: на любые сделки, с любым контрагентом, любым имуществом (в том числе которое, возможно, в дальнейшем будет приобретено) и т.п., что на практике нередко встречается и является основанием для признания сделки недействительной (Постановление ФАС Московского округа от 30 марта 2009 г. N КГ-А41/2251-09-П).

Согласие на совершение сделки может быть дано в различных формах (устной или письменной). В некоторых случаях закон прямо требует наличия письменного согласия на совершение сделки (ст. 64 ФЗ о банкротстве, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Так как согласие третьего лица не имеет для сделки конститутивного значения, то, если даже для сделки предписана законом определенная форма, ее соблюдения при даче согласия не требуется. Но это доктринальное положение, российское законодательство подобной правовой нормы не содержит. Гражданское законодательство отдельных зарубежных государств по этому вопросу содержит конкретные правовые нормы. В частности, подобные правовые нормы имеются в Германском гражданском уложении (п. 2 параграфа 182), в Гражданском кодексе Грузии (п. 2 ст. 99).

Следует учитывать, что в силу российского закона к форме согласия на совершение сделки с земельным участком иногда устанавливаются более высокие требования, чем предусмотренные для основной сделки. Например, договор купли-продажи, аренды, залога земельного участка не требует обязательного нотариального удостоверения, а для совершения одним из супругов сделки по распоряжению земельным участком необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ч. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Согласие (одобрение) третьего лица может быть дано либо предварительно, либо после совершения сделки. Закон лишь в некоторых редких случаях прямо говорит о том, что согласие должно быть предварительным. Поэтому в большинстве случаев судебной практикой признается, что последующее одобрение сделки со стороны третьего лица, не выразившего ранее своего согласия, приводит к оздоровлению сделки и исключает возможность признания ее недействительной. Такое одобрение может быть дано в форме прямо выраженного согласия. Отсутствие требования о признании сделки недействительной является лишь косвенным подтверждением согласия на совершение сделки. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, нарушает охраняемый законом интерес этого лица, признанный законом юридически значимым для действительности сделки. Как свидетельствует анализ судебно-арбитражной практики, именно третье (заинтересованное) лицо, чье согласие не было получено, наиболее часто выступает субъектом оспаривания данных сделок.

Анализ законодательства позволяет сделать и такой вывод, что в некоторых случаях необходимость получения согласия третьего лица вызвана публичными интересами и субъектом такого согласия выступает определенный государственный или муниципальный орган власти. В частности, уполномоченный орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления дает согласие на передачу в залог права аренды земельного участка из публичных земель. Подобное согласие не является частноправовой сделкой, но представляет собой административный акт, имеющий частноправовое действие. Предпосылки действительности подобного согласия должны определяться положениями земельного законодательства (компетенция органа власти, форма административного согласия, возможность его отзыва, вопрос об обратной силе согласия). Имеется арбитражная практика, когда прокурор обращается в арбитражный суд с требованием о признании подобного ненормативного акта органа власти недействительным, а суд отказывает в удовлетворении требования в связи с тем, что прокурор не обосновал, в защиту чьих интересов подано настоящее заявление (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 августа 2004 г. N А44-498/04-С3 и др.). Административный акт органа власти, которым отказано в даче согласия на передачу права аренды земельного участка в залог, может быть оспорен в суде по заявлению заинтересованного лица (ст. 13 ГК РФ).

Несмотря на то что указанные выше черты присущи всем сделкам, заключаемым с согласия третьих лиц, в действующем законодательстве не содержится общей нормы о таких сделках и о последствиях отсутствия согласия на их совершение. Как свидетельствует анализ законодательства и судебно-арбитражной практики, правовой режим соответствующих сделок различен. Некоторые сделки, заключаемые без согласия иных (третьих лиц), в силу прямого указания закона признаются оспоримыми (например, совершенные на стадии финансового оздоровления - п. 5 ст. 82 Закона о банкротстве). Другие же сделки, совершаемые без согласия третьих лиц, признаются судебной практикой ничтожными как противоречащие закону. Например, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 14 апреля 2009 г. N 129 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами положений абзаца второго пункта 1 статьи 66 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" некоторые сделки, совершенные на стадии наблюдения с нарушением запретов, установленных ст. 63 и 64 Закона, квалифицируются как оспоримые, а другие - ничтожные. Имеются также сделки, при совершении которых без согласия третьих лиц возникают совершенно иные правовые последствия. Такой подход законодателя и судебной практики к сделкам, требующим согласия иных (третьих) лиц, совершенно неоправдан и не способствует стабилизации гражданского оборота.