Мудрый Юрист

Виды жилых помещений

Статья 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки <1>. Таким имуществом может быть жилое помещение.

<1> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.

Однако в законодательстве понятие "жилое помещение" является достаточно сложным, а в научной литературе дискуссионным. Например, А.А. Титов под жилым помещением понимает:

  1. жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), то есть в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
  2. отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, то есть вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);
  3. часть жилого дома, то есть не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;
  4. часть квартиры, то есть только комната (комнаты) в коммунальной квартире <1>.
<1> Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт-Издат, 2005.

П.В. Крашенинников относит жилые помещения к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права <1>.

<1> Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005. С. 25.

Законодателем понятие "жилое помещение" используется в нескольких значениях: как родовое понятие, включающее жилой дом, квартиру, комнату; как часть дома; как учетная категория наряду с жилым домом.

Жилищный кодекс РФ к жилым помещениям относит: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (статья 16 Жилищного кодекса РФ) <1>.

<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // Российская газета. N 1. 12.01.2005.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ) <1>.

<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // Российская газета. N 1. 12.01.2005.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ <1> жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. При этом согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Такое недвижимое имущество в обязательном установленном порядке должно пройти процедуру признания государством права владельца путем его регистрации и внесения в соответствующий реестр.

<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // Российская газета. N 1. 12.01.2005.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами. В связи с этим было принято Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" <1>.

<1> Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Российская газета. N 28. 10.02.2006.

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" названы дача и летний садовый домик наряду с жилым домом, но как разные типы строений и целевого использования, функционального назначения. С нашей точки зрения, дом на участке будет являться жилым при условии возможности круглогодичного проживания в нем.

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.

В настоящей статье автор подробно анализирует виды жилых помещений. В контексте специфики видов жилых помещений хотелось бы отметить, что объектом жилищных прав в общежитии является жилое помещение, характеристика которого закреплена в ЖК РФ. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Согласно ч. 1 ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ч. 3 ст. 94 ЖК РФ).

В юридической литературе длительное время существует дискуссия относительно того, что может выступать в качестве объекта жилищных прав в общежитии: часть комнаты <1>, право в пользовании комнатой <2> либо только комната <3> (в том, что это может быть квартира, авторы достаточно единодушны).

<1> Марткович И.Б. Осуществление права на жилище. М.: ВЮЗИ, 1984. С. 42; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова (автор комментария к главе - О.А. Федорова). М.: ТК "Велби"; Изд-во "Проспект", 2005. С. 177.
<2> Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 5; Якупова А.И. Некоторые особенности предоставления специализированных жилых помещений // Жилищное право. 2006. N 11. С. 45.
<3> Шешко Г.Ф. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Вводный комментарий. Официальный текст. М.: МЦФЭР, 2005. С. 30.

В ряде комментариев к ЖК РФ отмечалось, что "объектом, очевидно, может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты - "койко-место"), определенная количественными показателями - площадью, исчисляемой в квадратных метрах" <1>, а также, что "допускается вселение в одну комнату лиц, не имеющих родственных отношений (бытовой термин - "койко-место") <2>.

<1> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова (автор комментария к главе - О.А. Федорова). М.: ТК "Велби"; Изд-во "Проспект", 2005. С. 177.
<2> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. докт. юрид. наук П.В. Крашенинникова (автор комментария к статье - В.Н. Симонов). М.: Статут, 2005. С. 413.

Представляется, что едва ли оправданно считать в качестве объекта жилищных прав койко-место, т.к., во-первых, наниматель вправе пользоваться не только этим койко-местом, но и помещениями вспомогательного назначения, и свободной частью комнаты; во-вторых, рассматривая с юридических позиций, койко-место, по существу, может являться предметом договора аренды (который, кстати, нередко заключается в курортных местностях), в том числе и потому, что койко-место, обладающее определенными отличительными признаками и находящееся в определенной комнате, в определенной квартире, расположенное по определенному адресу, является индивидуально-определенной вещью, которая может выступать в качестве предмета договора аренды.

Объектом жилищных прав в общежитии является именно жилое помещение, а не право пользования койко-местом или жилым помещением, которое входит в юридическое содержание соответствующего правоотношения.

Конституционный Суд Российской Федерации признал пригодным для постоянного проживания жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, также указал, что такие жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.

14 апреля 2008 года Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции абзац 2 статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", устанавливающий запрет на регистрацию проживания в возведенном на садовом земельном участке жилом строении.

Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что норма абзаца 2 статьи 1 указанного Закона порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства.

Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3) абзац 2 статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Как отметил Конституционный Суд РФ, потребуется внесение изменений в Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Также Конституционный Суд РФ указал: поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления - утвердить правила землепользования и застройки. При этом не исключается возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 ГПК РФ).

Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что правовой режим жилых строений, при условии что они, во-первых, расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов, и, во-вторых, пригодны для постоянного проживания, определяется нормами жилищного законодательства Российской Федерации. А поскольку объектами жилищных прав являются жилые помещения, то указанные выше жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.

Конституционный Суд РФ указал на необходимость соблюдения самого важного принципа жилых помещений - принципа пригодности для постоянного проживания <1>.

<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" // Российская газета. N 92. 26.04.2008.

Отметим, что понятие видов жилых помещений закрепляется и в законодательстве других стран. Например, в Законе о недвижимом имуществе Израиля 1969 года даются понятия таких жилых помещений, как дом, квартира, кооперативный дом. Причем в понятиях есть различия в зависимости от того, какой дом: кооперативный дом или дом, не зарегистрированный как кооперативный дом. Так, в первом случае под домом понимается постоянное сооружение, в том числе и земельный участок, на котором оно возведено, а во втором случае это постоянное сооружение, в котором имеется не менее двух квартир, включая земельный участок, на котором оно построено, не зарегистрированное в качестве кооперативного дома.

В качестве особой разновидности жилого дома Жилищный кодекс РФ называет многоквартирный дом <1>. Однако Жилищный кодекс РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом".

<1> Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 6 - 10.

Понятие "многоквартирный дом" раскрывается в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 <1>.

<1> Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Российская газета. N 28. 10.02.2006.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В целях уточнения понятия "жилой многоквартирный дом" представляется необходимым пункт 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации изложить в следующей редакции: "Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит: 1) из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (то есть многоквартирный дом)".

Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам.

Согласно статье 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока <1>. Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий.

<1> Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (принят ГД ФС РФ 12.03.1999) // Российская газета. N 64 - 65. 06.04.1999.

В настоящее время жилое здание - это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку здание остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием.

Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств <1>. Схожее положение содержится в пункте 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (пункт 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ) <2>. Только в отличие от Гражданского кодекса РФ в пункте 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Российская газета. N 238 - 239. 08.12.1994.
<2> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // Российская газета. N 1. 12.01.2005.

В связи с этим интерес представляет понятие квартиры согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля, в котором под квартирой понимается комната или комнатная ячейка либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельная единица для проживания, занятия бизнесом или для любой иной цели.

Согласно Федеральному закону от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" <1> должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. Например, Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда <2>.

<1> Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" (принят ГД ФС РФ 15.12.2002) // Собрание законодательства РФ. 30.12.2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5140.
<2> Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) // Российская газета. N 214. 23.10.2003 (дополнительный выпуск).