Мудрый Юрист

Регистрируем "незавершенку"

Екатерина Иванова, заместитель начальника отдела правового обеспечения ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ленинградской области.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда по иску ООО действия Департамента земельных ресурсов и землеустройства субъекта Федерации в части отказа в предоставлении в собственность ООО земельного участка под незавершенным строительством (52%) признаны незаконными. Ответчик обязан подготовить и передать ООО проект договора купли-продажи в 2-недельный срок. Этот договор был заключен, однако ФРС субъекта Федерации отказала в регистрации права на участок со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 ввиду следующего. Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юрлицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям относится и приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К настоящему делу данные случаи не относятся. Насколько законны действия регистрирующего органа с учетом положений ст. 36 ЗК РФ и иных НПА?

В.Кабанцев, г. Москва

Согласно ст. 28 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой регистратор вправе отказать только в исключительных случаях по строго оговоренным в законе основаниям.

Сложность рассматриваемой ситуации заключается в том, что в данном случае судебное решение о признании отказа администрации незаконным остается "за кадром". Само по себе указанное решение не является основанием для возникновения права собственности на земельный участок, а лишь обязывает уполномоченный орган совершить определенные действия, направленные на устранение препятствий в реализации законных прав и интересов.

Основанием для регистрации права служит договор купли-продажи, заключенный между уполномоченным на распоряжение земельным участком органом и собственником объекта недвижимости незавершенного строительства. Именно он и подлежит предоставлению в регистрирующий орган.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юрлица - собственники зданий, строений, сооружений.

Объекты незавершенного строительства в данной статье действительно не указываются, что позволяет сделать вывод о неприменимости указанной нормы к подобного рода правоотношениям.

Вместе с тем и запрета применения подобного порядка выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительством в ЗК РФ нет, что позволяет отчасти не согласиться с толкованием ст. 36 ЗК РФ Президиумом ВАС РФ.

Перспективы судебного обжалования решения регистрационной службы видятся следующие.

Вероятно, решение об отказе принято на том основании, что документы, представленные на госрегистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Если при обжаловании делать акцент на то, что судебным решением, вступившим в законную силу, норма ст. 36 ЗК РФ истолкована в пользу заявителя, а государственный регистратор при анализе документов вышел за рамки правовой экспертизы, скорее всего решение будет положительным. Ведь само по себе Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 автоматически не отменяет вступивший в законную силу судебный акт.

Но если на госрегистрацию в качестве правоустанавливающего документа был представлен именно договор купли-продажи, суд, вероятно, поддержит позицию, которой придерживается Федеральная регистрационная служба (ныне - Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии). Ведь при проведении правовой экспертизы государственный регистратор пользуется совокупностью знаний, в том числе толкованиями закона высших судебных органов. Наконец, следует обратить внимание на формальный признак - какая же именно формулировка используется в решении об отказе. Так, Постановление Президиума ВАС РФ само по себе не может служить основанием для отказа. Формулировка должна строго соответствовать закону.

Согласно ст. 198 АПК РФ заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) госорганов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

И конечно, данный пробел в законодательстве должен быть устранен путем принятия соответствующих поправок, а не толкованием норм судебными инстанциями.

В противном случае единого подхода к регистрации права собственности на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, ожидать не приходится. Ведь несмотря на данное Постановление Президиума ВАС РФ, в ряде регионов регистрация прав на земельные участки в аналогичных случаях в настоящее время успешно осуществляется.