Мудрый Юрист

Совершенствование законодательства об общей собственности по концепции развития законодательства о вещном праве

Устюкова В.В., заведующая сектором аграрного и земельного права Института государства и права РАН, доктор юридических наук, профессор.

Концепция развития законодательства о вещном праве (далее - Концепция) исходит из того, что "именно в ГК РФ должно содержаться исчерпывающее регулирование вещных прав, за исключением только тех случаев, которые будут предусмотрены в самом ГК РФ". Из этого положения следует, что соответствующие нормы о праве собственности, постоянном (бессрочном) пользовании и иных вещных правах на земельные участки, об основаниях их возникновения, ограничения и прекращения из Земельного кодекса РФ должны быть изъяты. Такое мнение авторы данной Концепции уже высказывали в юридической литературе. Так, Е.А. Суханов указывал, что подавляющее большинство норм, содержащихся в гл. III - IX Земельного кодекса, по своей юридической природе в действительности являются гражданско-правовыми и не имеют прямого отношения к земельно-правовому регулированию. Поэтому эти чужеродные для него нормы из Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) должны быть исключены и перенесены в Гражданский кодекс (далее - ГК РФ) <1>. Аналогичной точки зрения придерживается и В.В. Чубаров <2>.

<1> См.: Суханов Е.А. Кодификация законодательства о вещном праве. В кн.: Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 84 - 85.
<2> См.: Чубаров В.В. Кодификация российского земельного законодательства (взгляд с позиций частного права). В кн.: Кодификация российского частного права. М., 2008. С. 302 - 303.

При этом названные авторы указывают на очевидные преимущества такого подхода, начиная с устранения многочисленных и по большей части ничем не оправданных противоречий между нормами Гражданского и Земельного кодексов и кончая обеспечением соблюдения конституционных прав граждан и юридических лиц на земельные участки <3>.

<3> См.: Там же.

Можно согласиться тем, что противоречия между нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ в ряде случаев ничем не оправданы, не вытекают из необходимости учета специфики земельных участков как природных объектов и природных ресурсов. При принятии ГК РФ было предусмотрено, что земельное и иное природоресурсное законодательство будет определять лишь объем оборотоспособности земли и иных природных ресурсов (ст. 129 ГК РФ). ЗК РФ далеко вышел за эти пределы и неоднократно подвергался критике представителями науки земельного права именно по тем основаниям, что те или иные его положения (не касающиеся напрямую оборота земель) не соответствуют конкретным нормам ГК РФ. Представляется, что если бы ЗК РФ изначально готовился с учетом положений ГК РФ, у цивилистов было бы меньше оснований для их "атак" на земельное законодательство.

Вместе с тем некоторые из нынешних претензий цивилистов к ЗК РФ, на наш взгляд, совершенно не обоснованны. В частности, отмечается необоснованность включения в ЗК РФ новой гл. I.1, так как опять-таки отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу, являются гражданско-правовыми. По логике авторов Концепции, видимо, было бы лучше, если бы эти отношения не регулировались вообще (коль скоро соответствующих норм нет в действующем ГК), лишь бы земельное право не вторгалось в сферу цивилистики.

Говоря о сосредоточении основных норм о вещных правах в ГК РФ, Концепция вместе с тем не исключает того, что другим федеральным законам может быть предоставлена возможность детализировать регулирование вещных прав. При этом ГК РФ должен исключительным образом определять виды вещных прав и их содержание, а также основные параметры и необходимые ограничения правового регулирования соответствующих вещных прав.

Для сельскохозяйственных организаций и граждан, являющихся членами или работниками этих организаций, наибольшую актуальность представляют вопросы собственности на земельные участки вообще и общей собственности в частности. Кроме того, на праве общей собственности земельные участки и иное имущество принадлежат членам крестьянского (фермерского) хозяйства. Выскажем некоторые соображения именно по этим проблемам.

  1. Все вышесказанное об исключении гражданско-правовых норм из земельного законодательства имеет непосредственное отношение и к регулированию отношений общей собственности на землю. "Жесткий" вариант Концепции предполагает изъятие правил об общей собственности из отдельных законов в текст ГК РФ. В связи с этим возникает вопрос о судьбе Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <4> (далее - Закон об обороте земель), поскольку значительную его часть составляют нормы об общей собственности на сельскохозяйственные угодья. "Мягкий" вариант предусматривает, что специальные законы сохранятся, а отдельные нормы гл. 16 ГК РФ будут сопровождаться формулировками "если иное не предусмотрено федеральными законами".
<4> См.: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. N 123-ФЗ, от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ, от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ, от 18 августа 2005 г. N 87-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. N 11-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 250-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 297-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 27. Ст. 2711, N 41. Ст. 3993, N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 10. Ст. 758; 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098; 2008. N 20. Ст. 2251; 2008. N 49. Ст. 5748; 2009. N 1. Ст. 5.

Нам представляется более предпочтительным второй ("мягкий") вариант, так как он, с одной стороны, даст возможность учесть специфику земельных участков сельскохозяйственного назначения как объектов права общей собственности, а с другой - ограничить "законотворчество аграриев" определенными рамками, что позволит избежать включения в закон надуманных или просто неудачных формулировок по любым вопросам. Сегодня к таковым можно, в частности, отнести ограничение круга сделок, которые могут совершаться с земельными долями без выдела их в натуре, возможность совершения завещания земельной доли через представителя (ст. 12 Закона об обороте земель) и ряд других. Хочется надеяться, что работа по совершенствованию гражданского законодательства положительно скажется на качестве Закона об обороте земель, так как сегодня оно оставляет желать лучшего.

  1. В Концепции содержатся предложения о допущении в законодательстве образования общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц. Эти права будут распространяться и на долю в общей собственности; при этом предлагается установление в законе правил, препятствующих неограниченному дроблению долей.

Не возражая в принципе против этих нововведений, считаем целесообразным для общей собственности на сельскохозяйственные угодья установить более строгий режим. Здесь следовало бы предусмотреть правило о том, что доля в праве общей собственности на сельскохозяйственные угодья (земельная доля) не подлежит разделу ни при жизни владельца доли, ни между наследниками, а наследуется одним из наследников по соглашению между ними с соответствующей компенсацией стоимости доли в земельной доле другим наследникам (так как превращать 1/300 в 1/600 - при двух наследниках или в 1/900 при трех наследниках не имеет смысла). Аналогичный запрет следовало бы установить и для случаев оборота долей в праве общей собственности на сельхозугодья, т.е. предусмотреть изъятие из общего правила, о котором идет речь в п. 3.12 данного раздела Концепции.

Было бы также целесообразно предусмотреть возможность исчисления этой земельной доли не в виде дроби или процентов, а в физических величинах - в гектарах или, как было ранее, в балло-гектарах, так как тот размер земельной доли, который сейчас указывается в документах, совершенно не отражает ее действительный размер. Указанная в нынешних свидетельствах о праве собственности на землю дробь 1/500 означает лишь, что на момент возникновения общей собственности собственников было 500 человек и доля каждого составляла, например, 5 га из 2500 га общей площади сельхозугодий. Но за прошедшие годы кто-то из этих сособственников выделял свою долю в натуре для создания фермерского хозяйства, кто-то скупил какое-то количество долей, кто-то внес долю в уставный капитал и т.п. Таким образом, сегодня общая площадь участка, находящегося в общей собственности, не 2500 га и число сособственников не 500. И при каждом последующем выделе земельной доли и площадь участка, и количество сособственников опять будут меняться. Но неизменным останется физический размер земельной доли (5 га).

  1. Для участников общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения большое значение имеют предложения (п. 3.9 раздела "Общая собственность" Концепции) о разработке развернутых правил, касающихся соглашения о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом, а также тезис о том, что переход доли в праве собственности к другому сособственнику или третьему лицу не должен являться основанием для изменения или прекращения указанного соглашения. Приобретатель доли в праве собственности должен становиться стороной такого соглашения.

Однако возникают вопросы: кто должен составлять это соглашение (сами сособственники не обладают, как правило, необходимыми специальными знаниями); в течение какого времени это соглашение должно быть заключено и с какого момента; что произойдет в случае, если соглашение не будет подписано и зарегистрировано?

Большое число участников общей собственности и невозможность решения вопросов по соглашению всех собственников делают актуальным для владельцев земельных долей предложение о возможности установления федеральными законами случаев принятия квалифицированным или простым большинством решения сособственников о предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества. Однако следует четко указать, что в результате таких решений сособственник не должен утратить свое право собственности.

  1. В Концепции предполагается предусмотреть в ГК РФ норму о том, что право на выдел доли в натуре или предоставление денежной компенсации может быть ограничено федеральными законами, например применительно к общему имуществу многоквартирного дома. Здесь следовало бы добавить, что такие ограничения могут касаться главным образом вспомогательного (служебного) имущества, находящегося в общей собственности, - лифты, подвалы и т.п. в многоквартирном доме. На возможность выдела земельной доли в натуре из земель сельскохозяйственного назначения такие ограничения распространяться не должны.
  2. Следует поддержать предложение о необходимости прямо указать в законе, что по отношению к общей вещи сособственник обладает перед третьими лицами всеми правами собственника. Соответственно сособственник вправе предъявлять без согласия иных сособственников иски о защите права собственности и т.п. Это положение важно для сособственников земель сельхозназначения, поскольку на практике были случаи, когда суды не принимали иски от одного или нескольких сособственников, например об освобождении самовольно занятого участка, требуя, чтобы с таким исковым заявлением обратились все участники общей собственности.
  3. При уточнении норм о режиме собственности в крестьянском (фермерском) хозяйстве в данном разделе Концепции (п. 3.16) предполагается обязать супруга испрашивать нотариальное согласие другого супруга на внесение общего имущества супругов в качестве вклада в общее имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. Это положение следует также дополнить указанием на необходимость для главы фермерского хозяйства испрашивать нотариальное согласие всех членов хозяйства на совершение сделок с земельным участком хозяйства и иным недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности. На такие сделки презумпция согласия других участников общей собственности на совершение сделки с общим имуществом распространяться не должна.
  4. Следует обратить внимание на некоторые проблемы, которые не решены в действующем законодательстве и о которых в Концепции также не упоминается, хотя их решение для фермерского хозяйства чрезвычайно важно.

Закрепляя право совместной собственности в качестве законного режима имущества фермерского хозяйства, ГК РФ не исключает установления на это имущество режима долевой собственности (по соглашению между членами хозяйства). Но общие нормы гл. 16 ГК РФ не в полной мере отвечают природе отношений между членами хозяйства. Учитывая характер этих отношений, следовало бы предусмотреть некоторые особенности долевой собственности его членов на имущество КФХ. В частности, необходимо ввести запрет отчуждения доли постороннему лицу как по возмездным, так и по безвозмездным сделкам. В противном случае получается, что лицо, которое приобрело эту долю, становится участником общей собственности и вправе владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом вместе с другими собственниками. Однако членом хозяйства оно при этом не является (у членов фермерского хозяйства нет обязанности принять это лицо в члены).

Используя нормы о преимущественном праве покупки продаваемой доли, недобросовестные члены хозяйства могут "обойти" нормы Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <5> о том, что выходящему члену хозяйства компенсации стоимости доли в праве собственности на имущество хозяйства выплачиваются в течение года. По ст. 250 ГК РФ согласие на приобретение доли члены фермерского хозяйства должны дать в течение месяца. Кроме того, в случае компенсации доли при выходе из хозяйства стоимость доли оценивается самими членами хозяйства, исходя из стоимости имущества хозяйства (т.е. это действительная, реальная стоимость). А при продаже доли участник общей собственности сам назначает ее цену, т.е. она может быть завышена.

<5> См.: Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", с изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ и от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 4. Ст. 2249; 2006. N 50. Ст. 5279; 2008. N 20. Ст. 2251.

Наконец, предлагаемый запрет обусловлен также и тем, что по общему правилу доля в праве общей собственности может быть продана любому лицу - как физическому, так и юридическому. Но если физическое лицо все же может стать членом фермерского хозяйства, то в отношении юридического лица это невозможно.

Таким образом, п. 2 ст. 246 ГК РФ может быть дополнен нормой о том, что отчуждение доли в праве общей собственности на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства постороннему лицу не допускается (за исключением завещания). В этом случае проблем, описанных выше, не возникает. А при наследовании доли по завещанию будут применяться правила ст. 1179 ГК РФ.

  1. В новом гражданском законодательстве следует также решить вопрос о том, в какой момент прекращается право общей собственности лица, выходящего из фермерского хозяйства, на имущество этого хозяйства. Иными словами, следует определить, означает ли прекращение членства одновременно прекращение права общей собственности (независимо от того, что компенсация стоимости доли в имуществе хозяйства выходящему члену хозяйства еще не выплачена).

Сегодня в п. 5 ст. 252 ГК РФ прекращение права общей долевой собственности связывается именно с получением компенсации. Но для фермерского хозяйства эта норма неприемлема, так как позволяет сособственнику, который уже перестал быть членом хозяйства, вмешиваться в вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом фермерского хозяйства.

По нашему мнению, членство в хозяйстве прекращается для выходящего лица в момент подачи им заявления о выходе из хозяйства. Именно на этот момент должен быть определен размер денежной компенсации, подлежащей выплате выходящему члену хозяйства в счет его доли в праве собственности на имущество хозяйства. А право общей собственности для данного члена хозяйства должно прекращаться с момента достижения согласия о размере указанной компенсации (по взаимной договоренности членов хозяйства) или определения этого размера в судебном порядке. С этого момента вещное право лица как участника общей собственности трансформируется в его обязательственное право - право требовать выплаты соответствующей компенсации. Такой подход означает, что, перестав быть участником общей собственности, данное лицо не может претендовать на доходы, полученные фермерским хозяйством после определения стоимости его доли, подлежащей компенсации. Но одновременно данное лицо не несет и ответственности за убытки, полученные в этот период фермерским хозяйством (за исключением случаев, когда убытки возникли по обязательствам, возникшим в результате деятельности фермерского хозяйства до момента его выхода из хозяйства, - п. 3 ст. 9 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

  1. Сегодня в Федеральном законе "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" нет норм о возможности принудительного прекращения членства в фермерском хозяйстве, т.е. об исключении из членов хозяйства. Многие считают, что такой пробел в законодательстве необходимо восполнить. Однако этот вопрос также должен рассматриваться во взаимосвязи с отношениями собственности в фермерском хозяйстве, ведь исключение из хозяйства с неизбежностью должно влечь за собой и прекращение права общей собственности (для исключенного лица). Однако ГК РФ не предусматривает принудительную выплату сособственнику компенсации его доли в праве общей собственности, следовательно, и в этом случае потребуется вносить в Кодекс соответствующие изменения.