Мудрый Юрист

Участие в несостоявшемся аукционе, а также аренда муниципального имущества не предоставляют преимущественного права на его приобретение при продаже посредством публичного предложения

Беляева О.А., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.

(Дело N А81-243/1232Г-04 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа)

Индивидуальный предприниматель Пихало Н.П. (далее - истица) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Ноябрьскому городскому комитету по имуществу (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю Шайбакову И.Ф. о признании не соответствующим закону заключенного ответчиками договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества. Договор был заключен ответчиками в порядке продажи муниципального имущества посредством публичного предложения.

Незаконность совершенной ответчиками сделки купли-продажи, по мнению истицы, была обусловлена тем обстоятельством, что с 1999 года спорное муниципальное имущество (здание магазина) арендовалось истицей, поэтому на момент продажи муниципальная недвижимость была обременена правом аренды. Кроме того, истица считала, что ей принадлежит преимущественное право покупки спорного имущества, потому что она подала первую и единственную аукционную заявку на его приобретение. Истица также полагала, что продажа здания магазина была проведена по необоснованно завышенной цене.

Комитет против заявленных требований возражал, указывал, что продажа спорного объекта недвижимости посредством личного предложения проводилась в связи с тем, что аукцион по продаже этого объекта не состоялся. Объект (магазин) продан в соответствии со ст. 23 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> (далее - Закон о приватизации) покупателю, первым подавшему заявку на его приобретение по цене первоначального предложения - индивидуальному предпринимателю Шайбакову И.Ф.

<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251 (с изм. и доп.).

Комитет считал необоснованными доводы истицы о наличии прав третьих лиц на проданный объект, поскольку к моменту приема заявок на продажу срок аренды магазина, арендатором которого выступала истица, истек, и по акту приема-передачи здание магазина было возвращено арендодателю (комитету). Комитет также указывал на необоснованность доводов истицы о продаже магазина по завышенной цене, в то время как рыночная стоимость объекта определялась профессиональным оценщиком при подготовке к проведению аукциона и цена первоначального предложения в данном случае была не ниже начальной цены, ранее указанной в сообщении о продаже этого имущества с аукциона.

Шайбаков И.Ф. против доводов истицы о недействительности сделки купли-продажи возражал, полагая, что именно он первым подал заявку с полным пакетом документов на приобретение посредством публичного предложения здания магазина, расположенного по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, 9. В связи с этим после регистрации первой заявки на приобретение имущества прием заявок был прекращен, и на основании зарегистрированной заявки был заключен договор купли-продажи, произведены расчеты с продавцом, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, в иске было отказано. В кассационной жалобе истица просила состоявшиеся по делу решения отменить как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истица не опровергала, что первым в очереди на подачу заявки на приобретение посредством публичного предложения спорного объекта был зарегистрирован Шайбаков И.Ф. Однако она считала, что, будучи единственным зарегистрированным участником несостоявшегося аукциона по продаже спорного объекта, а также арендатором спорного здания магазина, она имеет преимущественное право на его покупку.

Однако Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

По настоящему делу комментированию подлежат вопросы соотношения двух похожих, но тем не менее самостоятельных способов приватизации муниципального имущества: аукциона и продажи посредством публичного предложения.

  1. Приватизация государственного и муниципального имущества представляет собой его возмездное отчуждение в собственность частноправовых субъектов (физических и (или) юридических лиц). Именно возмездность следует считать основным признаком приватизации (ст. 1 Закона о приватизации). Имущество должно реализовываться с учетом его рыночной стоимости, определяемой на основании отчета независимого оценщика, но в любом случае не ниже нормативной цены, определенной расчетным путем (п. 1 ст. 12 Закона) <1>.
<1> См. Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2006 г. N 87 // СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 923.

Прямая продажа объектов государственной и муниципальной собственности сейчас фактически запрещена, реализовать их можно исключительно путем проведения аукционных или конкурсных торгов (ст. ст. 18, 20 Закона о приватизации).

Как известно, торги (аукционы, конкурсы) являются неизбежным следствием рыночных отношений, когда отсутствуют твердо фиксированные цены на товары (работы, услуги). Основное предназначение любых аукционных торгов (не только тех, что организуются и проводятся в сфере приватизации государственного и муниципального имущества) состоит в установлении объективных цен на товары (работы, услуги). Правильнее будет сказать, что аукционные торги используются во многом для того, чтобы исключить влияние продавцов и покупателей на формирование цены имущества, работ или услуг. Именно в определении цены заключается экономическая функция торгов, в то время как с юридической точки зрения они остаются лишь одним из способов заключения договора.

В последнее время торги слишком идеализируются и представляются как передовой способ определения рыночной цены любого государственного или муниципального имущества. Так, преимущественное использование механизма аукционных торгов при отчуждении государственного и муниципального имущества называется в качестве одной из мер по совершенствованию государственного управления в целях предупреждения коррупции <1>.

<1> См. подп. "г" п. 2 раздела II Национального плана противодействия коррупции, утв. Президентом Российской Федерации 31 июля 2008 г. N Пр-156 // Российская газета. 2008. 5 авг. N 164.

Однако при малом спросе торги могут превратиться в формализованную и даже в каком-то смысле неудобную процедуру. Строгие правила приватизации не всегда устраивают и самих продавцов объектов государственной и муниципальной собственности. Поэтому они зачастую стремятся осуществить "адресную продажу" этих объектов, минуя аукцион.

Приватизационные торги могут быть проведены лишь один раз, иными словами, повторные торги проводиться не должны. Причем Закон о приватизации не предусматривает каких-либо последствий несостоявшегося приватизационного конкурса. Если же несостоявшимся будет признан приватизационный аукцион, то в дальнейшем имущество должно продаваться посредством публичного предложения (ст. 23 Закона о приватизации). Данное положение Закона о приватизации не всегда верно трактуется судами при разрешении споров, связанных с признанием аукционов несостоявшимися.

Так, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа отметил, что Закон о приватизации не запрещает повторить выставление собственником имущества на аукцион при несостоявшемся первом аукционе, поэтому необязательно продавать имущество посредством публичного предложения после первых же несостоявшихся аукционных торгов <1>. Подобная трактовка приватизационного законодательства представляется весьма спорной, поскольку отсутствие в Законе о приватизации разрешения на проведение повторного аукциона следует рассматривать как запрет на такое действие. Данный вывод обусловлен определенной спецификой законодательства о приватизации: хотя приватизационный процесс базируется на многих принципах гражданского права, все же он носит ярко выраженный административно-правовой характер <2>.

<1> См. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 февраля 2007 г. N Ф03-А51/06-1/5216 по делу N А51-10740/ 2-218.
<2> См.: Беляева О.А. Оспаривание приватизационного аукциона // Цивилист. 2008. N 1. С. 50.

Продажа имущества посредством публичного предложения упоминается в действующем законодательстве дважды. Таким способом может продаваться: 1) государственное и муниципальное имущество после того, как не состоялся первый (и единственный по смыслу Закона о приватизации) аукцион по его реализации; 2) имущество должника на стадии конкурсного производства, если несостоявшимися были признаны первые и повторные торги по его продаже <1>. Сфера применения продажи посредством публичного предложения названными случаями не ограничивается, и на практике эта процедура заключения договора активно используется различными хозяйствующими субъектами.

<1> См. п. 4 ст. 139 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190 (с изм. и доп.). Процедура продажи имущества должника посредством публичного предложения в сфере банкротства была легализована лишь в начале 2009 года, поэтому судебно-арбитражной практики в отношении ее применения пока что не сложилось.

В нормах Закона о приватизации представлен довольно широкий инструментарий способов продажи государственного и муниципального имущества. Причем продажа может осуществляться поэтапно с использованием установленных законом процедур: аукцион - продажа имущества посредством публичного предложения - продажа имущества без объявления цены. Каждая последующая процедура применяется в случае, если не увенчалась успехом предыдущая, т.е. имущество не было продано (приватизировано). В частности, неправомерно вслед за несостоявшимся аукционом продавать государственное или муниципальное имущество без объявления цены, пропуская процедуру продажи посредством публичного предложения <1>.

<1> См. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 июля 2008 г. N Ф09-4732/08-С6 по делу N А60-27595/07.

Аукцион, продажа посредством публичного предложения и продажа без объявления цены являются самостоятельными способами приватизации, хотя у них есть ряд общих черт. Данные процедуры проводятся: 1) одним и тем же продавцом; 2) в отношении одного и того же имущества; 3) в случае, если предшествующий способ приватизации не достиг своей цели, т.е. имущество не выбыло из государственной (муниципальной) собственности.

Продажа посредством публичного предложения представляет собой не просто публичную оферту (п. 2 ст. 437 ГК), она направлена на вызов состязательности между потенциальными контрагентами. Именно по этому признаку данная процедура весьма схожа с аукционом, хотя состязательность (соревнование) выражается здесь не в предложении наиболее высокой цены, а в скорости подачи заявки, так как приоритетное право на заключение договора купли-продажи имущества отдается тому лицу, которое первым предлагает заплатить за него цену первоначального предложения. При этом цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся (п. 2 ст. 23 Закона о приватизации).

Характерно, что даже суды нередко рассматривают споры, связанные с продажей посредством публичного предложения, по правилам, установленным для оспаривания торгов <1>. Это неверно, поскольку речь идет о разных механизмах заключения договора (определения контрагента), поэтому здесь неуместна даже аналогия закона <2>.

<1> См. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 октября 2008 г. по делу N А82-11517/2007-56. Кстати сказать, формулировка п. 4 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" звучит дословно "торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения" (выделено нами. - О.Б.). Представляется, что это неверный термин, поскольку продажа посредством публичного предложения разновидностью торгов не является и не соответствует многим формальным характеристикам торгов (информационное сообщение, отсутствие задатка, "заочное" проведение процедуры, изменение первоначальных условий продажи в соответствии с периодами снижения начальной цены и проч.).
<2> О спорах, связанных с применением иных способов заключения договора, отличных от торгов, см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 15. М., 2008. С. 161 - 170.

При продаже посредством публичного предложения состязательность потенциальных покупателей минимизирована, договор заключается с первым, кто отзовется на опубликованную информацию о продаже и подаст заявку на приобретение имущества по цене первоначального предложения. Понятно, что этот способ продажи используется, лишь когда аукционные торги не состоялись, и по этой причине процедура реализации имущества должна быть максимально упрощена.

Поскольку при публичном предложении государственного (муниципального) имущества право его приобретения принадлежит первому заявителю, то наилучшая цена - всегда цена первоначального предложения. В ходе аукционных торгов, напротив, выявляется наиболее высокая цена, определяемая по результатам рассмотрения аукционных заявок.

  1. В практике нередки случаи, когда на приватизационный аукцион не подается ни одной заявки, а при проведении после этого процедуры продажи имущества путем публичного предложения к продавцу выстраивается целая очередь из претендентов. Применительно к комментируемому спору как раз и сложилась подобная ситуация: на аукцион была подана лишь одна заявка, а на приобретение того же имущества посредством публичного предложения - две. Интересно, что конкуренция между двумя и более потенциальными покупателями государственного (муниципального) имущества делает невозможным объективное определение той заявки, которая должна быть зарегистрирована, поскольку нормативный порядок проведения продажи посредством публичного предложения в такой ситуации не определен. И, по большому счету, в подобном случае первая заявка должна приниматься от того представителя, который фактически сумел первым войти в помещение (комнату) приема заявок и первым положить свою заявку на стол регистратору (представителю или сотруднику продавца).

Понятно, что использование того или иного способа приватизации должно преследовать цель продажи государственного имущества по максимально выгодной для продавца и адекватной состоянию рынка цене. Но на деле выходит так, что наличие нескольких претендентов на приобретение имущества само по себе еще не свидетельствует о незаконности продажи муниципального имущества посредством публичного предложения, если первоначально имелись условия для выбора такого способа приватизации (признание ранее назначенного аукциона несостоявшимся). Поэтому утверждение о необходимости проведения повторного аукциона в связи с наличием нескольких покупателей имущества не будет основано на нормах Закона о приватизации.

В то же время факт наличия нескольких потенциальных покупателей спорного имущества со всей очевидностью свидетельствует, что такой способ приватизации муниципального имущества, как продажа путем публичного предложения, не соответствует уровню коммерческого спроса в отношении этого имущества и неминуемо ведет к отчуждению муниципального имущества по заниженной цене. Следовательно, наличие нескольких претендентов на приобретение подлежащего продаже муниципального имущества является предпосылкой для такого способа приватизации государственного имущества, как аукцион (конкурс). Поэтому, как показывает судебно-арбитражная практика по данной категории споров, Закон о приватизации этой части нуждается в совершенствовании <1>.

<1> О спорах, связанных с определением первого претендента на подачу заявки см.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 марта 2009 г. по делу А26-1528/2008; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 декабря 2006 г. N А40/12078-06 по делу N А40-4837/06-48-17 и проч.
  1. В комментируемом деле истица считала себя первым претендентом на подачу заявки на приобретение посредством личного предложения спорного объекта по двум причинам: 1) с 1999 года она арендовала спорное здание магазина; 2) она являлась единственным зарегистрированным участником несостоявшегося аукциона. Однако судебные инстанции правомерно отклонили эти доводы.

Во-первых, перечень способов приватизации является закрытым (п. 5 ст. 13 Закона о приватизации). В отличие от ранее действовавшего законодательства в нем не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного и муниципального имущества <1>.

<1> См.: п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1997. N Ст. 3595. В настоящее время утратил силу.

Поэтому факт длительных арендных отношений по использованию муниципальной недвижимости не дает арендатору каких-либо преимуществ в ее приобретении в собственность в порядке приватизации. Арендаторы объектов муниципальной собственности занимают равное положение со всеми другими потенциальными покупателями. В комментируемом споре судом было установлено, что арендные отношения и вовсе были сторонами прекращены.

Даже если предположить, что арендные отношения продолжались бы в момент продажи спорного здания магазина, выводы судов остались бы прежними. Аренда муниципального имущества никоим образом не препятствует его приватизации и, конечно, не является основанием для признания сделки по продаже муниципального объекта недвижимости не соответствующей закону. Здесь подлежит применению общее правило о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Следует добавить, что на сегодняшний день субъекты малого и среднего предпринимательства могут приобрести преимущественное право на арендуемое государственное и муниципальное имущество при соблюдении ими ряда условий <1>. Так, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства в течение трех и более лет непрерывно, все это время надлежащим образом должна перечисляться арендная плата за него, а площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения <2>. При этом подобные преференции не предоставляются кредитным, страховым организациям, инвестиционным фондам, негосударственным пенсионным фондам, профессиональным участникам рынка ценных бумаг, ломбардам, предпринимателям в сфере игорного бизнеса, нерезидентам Российской Федерации, а также участникам соглашений о разделе продукции <3>.

<1> См.: ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3615.
<2> Так, согласно ст. 2 Закона Московской области от 17 октября 2008 г. N 145/2008-03 "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору, не может превышать 1 тыс. кв. м // Ежедневные новости. Подмосковье. 2008. N 233.
<3> См. ст. 4, ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4006 (с изм. и доп.).

Поэтому если бы спорный договор продолжал действовать в 2009 году, истица, будучи индивидуальным предпринимателем, возможно, смогла бы отстоять свои приоритетные права на приобретение арендованной муниципальной недвижимости. Однако на момент рассмотрения данного спора в российском законодательстве подобных преференций для малого и среднего бизнеса еще не было.

Во-вторых, факт регистрации истицы в качестве единственного участника несостоявшегося аукциона сам по себе, без соблюдения процедуры подачи заявки на выкуп муниципального имущества посредством публичного предложения, не дает преимущественного права ни на подачу такой заявки, ни на приобретение публично предложенного к продаже объекта муниципальной недвижимости <1>.

<1> Об оспаривании приватизационных аукционов см.: Комментарий судебной арбитражной практики. Вып. 14. М., 2007. С. 37 - 46.

Во многих актах российского законодательства отмечается лишь одна причина, по которой торги могут быть объявлены несостоявшимися, - это торги с одним участником (п. 5 ст. 447 ГК РФ, ч. 2 п. 3 ст. 18 Закона о приватизации и проч.). Основания для объявления торгов несостоявшимися, равно как и правовые последствия этого события, детализируются в специальных актах действующего законодательства Российской Федерации.

Применительно к приватизационному аукциону можно назвать еще два дополнительных основания признания его несостоявшимся: 1) на аукцион не подано ни одной заявки (это само собой разумеющееся обстоятельство, не названное ни в одном нормативном акте, касающемся приватизации); 2) при проведении аукциона с подачей предложений о цене имущества в открытой форме после троекратного объявления начальной цены ни один из участников аукциона не поднял свою карточку <1>.

<1> См.: подп. "м" п. 15 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 г. N 585 // СЗ РФ. N 33. Ст. 3229 (с изм. и доп.).

Каким образом следует поступить заказчику торгов (в комментируемом споре - органу местного самоуправления), если торги были объявлены несостоявшимися по причине подачи на них только одной заявки? По большому счету, существуют только два варианта развития событий: либо заказчик объявляет о проведении повторных торгов либо заключает договор напрямую с единственным участником торгов.

Такой подход закреплен, в частности, в нормах Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" <1>. Так, признание торгов (как аукциона, так и конкурса) на размещение государственного (муниципального) заказа несостоявшимися по причине подачи только одной заявки не означает обязательное проведение повторных торгов. Государственный (муниципальный) контракт в таком случае заключается с единственным участником, подавшим заявку на участие в конкурсе или аукционе, причем на условиях, предложенных в его заявке, но не превышающих начальную (максимальную) цену контракта (или отдельного лота), объявленную в извещении о проведении торгов.

<1> СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. I). Ст. 3105 (с изм. и доп.).

Действительно, с экономических позиций проведение повторных торгов не отвечает интересам и потребностям бюджета. Это новые затраты денежных средств, а главное, времени. Поэтому в случае признания торгов на размещение государственного (муниципального) заказа несостоявшимися в большинстве случаев повторные торги не требуются. Иными словами, государственный (муниципальный) контракт может быть заключен "напрямую" <1>.

<1> См. Порядок согласования проведения закрытого конкурса, закрытого аукциона, возможности заключения государственного или муниципального контракта с единственным поставщиком (исполнителем, подрядчиком), утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 3 мая 2006 г. N 124 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 30.

Очевидно, истица в комментируемом деле обосновывала свои доводы по аналогии с нормами законодательства о размещении заказов, считая себя единственным участником аукциона, с которым должен быть заключен договор купли-продажи. Однако торги на размещение госзаказа и приватизационные торги имеют ряд принципиальных отличий, главное из которых видится в том, что государственный заказ - это "торги покупателя", а приватизация - "торги продавца".

Поэтому приватизационное законодательство устанавливает иные правила, не допуская "прямого" договора с единственным участником несостоявшегося аукциона, а, напротив, разграничивая процедуру аукциона и процедуру продажи муниципального имущества посредством публичного предложения. Таким образом, наличие на аукционе единственного участника влечет признание аукциона несостоявшимся, но не означает, что договор купли-продажи должен быть заключен именно с этим единственным участником, поскольку впоследствии имущество должно продаваться посредством публичного предложения вне связи с ранее поданной аукционной заявкой.

  1. Суды справедливо не приняли во внимание и доводы истицы о завышении цены продажи спорного объекта, поскольку она не являлась стороной договора купли-продажи. Сами же участники этой сделки предложенную к продаже и уплаченную цену проданного муниципального имущества не оспаривали. Необходимо также пояснить, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, обязательно проведение оценки <1>. Отчет независимого оценщика подтверждает правильность определения цены продажи, тем самым исключая возможность сговора продавца (комитета) и покупателя (предприниматель Шайбаков И.Ф.).
<1> См.: ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813 (с изм. и доп.); подп. "а" п. 3 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 июля 2002 г. N 549 // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3051.

Доводы истицы о завышении цены продажи представляются сомнительными еще и потому, что при продаже имущества посредством публичного предложения, как уже отмечалось, возрастает риск существенного занижения, а не завышения цены продажи. Данный вывод может быть объяснен следующими обстоятельствами.

Во-первых, аукцион с подачей предложений о цене имущества в открытой форме (другими словами, устный аукцион) начинается с того, что аукционист оглашает начальную цену и предлагает участникам аукциона заявить ее путем поднятия карточек. Впоследствии участники аукциона тоже поднимают свои карточки, но это уже означает не подтверждение начальной цены, а ее последовательное увеличение на установленный шаг аукциона. При проведении аукциона с подачей предложений о цене имущества в закрытой форме (аукцион с запечатанными конвертами) специальной процедуры подтверждения начальной цены нет, однако после вскрытия конвертов предложения, содержащие цену ниже начальной цены продажи, не рассматриваются <1>.

<1> См.: подп. "е" п. 15, подп. "в" п. 16 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 г. N 585 // СЗ РФ. 2002. N 33. Ст. 3229 (с изм. и доп.).

Таким образом, при проведении аукциона с любой формой подачи предложений о цене имущества окончательная цена его продажи либо будет равна начальной цене, либо будет ее превышать. Следовательно, у продавца есть перспектива выручить от продажи объекта государственной (или муниципальной) собственности средства, сумма которых превышает цену согласно оценочному отчету.

Во-вторых, в заявке на приобретение имущества посредством публичного предложения должна указываться цена, равная начальной (цене первоначального предложения), которая, в свою очередь, не может быть ниже начальной цены продажи имущества, объявленной при проведении аукциона, признанного несостоявшимся. Указание же в заявке иной цены (больше или меньше начальной) является основанием для отказа в ее регистрации <1>. Таким образом, у продавца не существует даже теоретической возможности выручить от продажи объекта сумму, которая превысила бы цену первоначального предложения. Хотя остается возможность получения денежных средств в сумме, большей, чем ранее объявленная начальная цена несостоявшегося аукциона.

<1> См.: п. 6, подп. "б" п. 10 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 июля 2002 г. N 549.

В любом случае в комментируемом споре у истицы не было аргументов для оспаривания цены заключенного посредством публичного предложения договора купли-продажи муниципальной недвижимости, так как она не была ниже прежней начальной аукционной цены, а кроме того, правильность ее определения подтверждалась отчетом независимого оценщика.

Таким образом, комментарий возникших при рассмотрении данного спора проблем свидетельствует об обоснованности и законности выводов, сделанных всеми судебными инстанциями.