Мудрый Юрист

Некоторые особенности правового режима земельного участка под вновь возводимым многоквартирным домом

Грызыхина Е.А., доцент кафедры гражданского права Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского, кандидат юридических наук.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Условия включения такого земельного участка в состав общего имущества и приобретения права долевой собственности на этот участок определены ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Вводный закон), подразделяющей земельные участки на три группы: 1) земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ, и в отношении его проведен государственный кадастровый учет; такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона с момента вступления в силу ЖК РФ; 2) земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ; но с момента формирования (по решению общего собрания собственников помещений) земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; 3) земельные участки под многоквартирными домами и иными объектами недвижимого имущества, входящими в состав таких домов, построенными или реконструированными после введения в действие ЖК РФ.

Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова отмечают, "что во всех трех случаях право общей собственности на землю (вместе с обязанностью по уплате налога) возникает без государственной регистрации" <1>. С этим утверждением можно согласиться с существенными оговорками. Для первой и второй групп действительно определены условия и момент возникновения права собственности, отличный от общего правила о возникновении права собственности на недвижимость, на что обращается внимание и в иных нормативных актах <2> и постановлениях высших судебных инстанций <3>. Но правовое регулирование третьей группы земельных участков не отличается ясностью.

<1> Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: письмо Роснедвижимости от 20 июня 2008 г. N ВК/2657 "О кадастровом учете земельных участков под многоквартирными домами" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2008. N 9 (ч. II). СПС "КонсультантПлюс".
<3> См.: Определение ВАС РФ от 26 ноября 2008 г. N 14992/08 по делу N А40-20035/07-16-187.

Условия и порядок включения в состав общего имущества и перехода таких участков в общую долевую собственность собственникам квартир законом не определены. Вводный закон ограничивается указанием, что построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ многоквартирные дома принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Проведения государственного кадастрового учета не требуется. Кроме того, если в ст. 36 ЖК РФ каких-либо различий для земельных участков в зависимости от времени их формирования не предусматривается, то согласно п. 1 ст. 16 Вводного закона только в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Возводимые многоквартирные дома еще нельзя отнести к существующей застройке, из чего следует вывод об отсутствии тождества в правовых режимах земельных участков под многоквартирными домами в существующей застройке и под возводимым домом.

В то же время и нет оснований полагать, что земельный участок при возведении многоквартирных домов исключается законодателем из состава общего имущества многоквартирного дома и подчиняется иному, отличному от принадлежности на праве общей долевой собственности собственникам квартир правовому режиму.

Преобладающей организационно-правовой формой, опосредующей участие граждан в строительстве многоквартирных домов, является договор участия в долевом строительстве, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" <4>).

<4> Далее - Закон о долевом участии.

В объект долевого строительства входят жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (ст. 2 Закона о долевом участии). Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме включено в предмет договора и подлежит передаче участнику долевого строительства. Состав общего имущества вполне обоснованно в Законе о долевом участии не определен, и применению подлежит ст. 36 ЖК РФ, включающая в его состав и земельный участок. Таким образом, надлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве предполагает и передачу участникам долевого строительства общего имущества, в том числе земельного участка.

У участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 16 Закона о долевом участии).

Одним из обязательных условий привлечения денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве является в том числе государственная регистрация права собственности застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Поскольку для проведения государственной регистрации права застройщика на земельный участок предоставление кадастрового паспорта земельного участка обязательно (ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации)), то земельный участок с неизбежностью будет сформирован и кадастровый учет в отношении его проведен. Таким образом, на момент приемки приемочной комиссией многоквартирного дома в эксплуатацию не только границы и размеры земельного участка будут определены, как требует того п. 6 ст. 16 Вводного закона, но и кадастровый учет проведен. И такой совокупности юридических фактов для земельных участков в существующей застройке было бы достаточно для возникновения права общей долевой собственности собственников квартир, в отличие от земельных участков под возводимыми домами.

Если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то включение в предмет договора участия в долевом строительстве общего имущества многоквартирного дома означает, как следствие, принятие застройщиком на себя обязанности передать его в составе общего имущества участнику долевого строительства. Поскольку в состав общего имущества входит и земельный участок (во всяком случае, прямое указание об ином в законодательстве отсутствует), то исполнение этой обязанности будет являться основанием для изменения отношений собственности.

В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (в том числе и права общей долевой собственности на общее имущество, включающее и земельный участок) являются документы, подтверждающие факт его постройки, - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Несмотря на то что в результате исполнения договора участия в долевом строительстве создается новая вещь и вовлекается в хозяйственный оборот новый объект гражданских прав, способ приобретения права собственности на нее будет производный - на основании договора. Статья 16 Закона о долевом участии, в частности, определяет круг лиц, которые вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства: это участник долевого строительства или его наследники после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Застройщик же передает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения.

Согласно ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Иное в данном случае установлено Законом о долевом участии. Регистрация права общей долевой собственности на общее имущество осуществляется одновременно с правом собственности на квартиру по заявлению участника долевого строительства. Заявления застройщика о прекращении права собственности не требуется, что с учетом наличия ранее зарегистрированных договоров, по которым застройщик принял на себя обязательства передать и общее имущество, включающее земельный участок, можно считать обоснованным.

Если земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности, используется по договору аренды, застройщик-арендатор не может своим волеизъявлением изменить его юридическую судьбу. В этом случае вопрос о включении земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома решить однозначно нельзя. И Закон о долевом участии в этой ситуации не может восполнить пробел жилищного законодательства в силу невозможности (как в случае принадлежности земельного участка застройщику на праве собственности) охватить земельный участок понятием "объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства". Не являясь собственником земельного участка, застройщик не может его передать участникам долевого строительства, и в состав общего имущества он автоматически войти не может.

Означенными сложностями обусловлены и встречающиеся в литературе суждения о том, что земельный участок под вновь возводимым домом не входит автоматически в общее имущество многоквартирного дома и для его приобретения собственниками помещений нужно пользоваться механизмами ст. 36 Земельного кодекса РФ, которая для этих случаев не предусматривает бесплатной передачи земельного участка <5>. С этой точкой зрения нельзя согласиться, поскольку правовой режим земельного участка под многоквартирным домом унифицирован. Само по себе отсутствие механизма включения земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и возникновения права долевой собственности в этом случае не может означать, что юридическая судьба участка поставлена в зависимость от волеизъявления собственника земельного участка, от заключения договора и уплаты покупной цены и т.п. И нет оснований полагать, что установленное для участков в существующей застройке правило о переходе в общую долевую собственность бесплатно не должно применяться к застраиваемым участкам.

<5> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006 // СПС "КонсультантПлюс".

В отсутствие законодательно установленного механизма ситуация может быть преодолена включением в договор аренды полномочий на передачу земельного участка в общую долевую собственность участникам долевого строительства либо предоставление таких полномочий по иному основанию.

В ином случае основания для перехода права собственности на земельный участок отсутствуют. Потенциально это может привести к конфликту интересов собственника земельного участка и собственников помещений в доме, механизм разрешения которого, предусмотренный ст. 272 Гражданского кодекса РФ, нельзя считать удачным и желаемым для рассматриваемых отношений.

Эти и без того непростые отношения существенно осложняются залогом в силу закона, установленным ст. 13 - 15 Закона о долевом участии. С момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве земельный участок (или право аренды на земельный участок) и возводимое на нем здание считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Кроме того, земельный участок может быть заложен в обеспечение иных обязательств застройщика, особенности такого залога предусмотрены п. 6, 7 ст. 13 Закона о долевом участии. Залог в силу закона в обеспечение требований участников не может прекратиться до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед всеми участниками. Немногочисленные примеры судебной практики показывают, что наличие залога в силу закона является препятствием для досрочного расторжения договора аренды, поскольку право залога сохраняется до исполнения застройщиком своих обязательств перед всеми дольщиками (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 августа 2008 г. по делу N А82-349/2008-14; по делу N А82-348/2008-14) <6>.

<6> СПС "КонсультантПлюс".

Согласно ст. 12 Закона о долевом участии обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с абз. 2 п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела Единого государственного реестра прав, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Такой подход существенно упрощает регистрационную практику, избавляя от необходимости принимать в качестве основания прекращения регистрационной записи совокупность передаточных актов, в том числе и еще не являвшихся основаниями возникновения права собственности, но противоречит Закону о долевом участии.

Таким образом, несмотря на то, что участнику долевого строительства объект долевого строительства, включающий и общее имущество, передан, право участников на помещение и неразрывно связанную с ним долю в праве на общее имущество зарегистрировано, земельный участок продолжает принадлежать на праве собственности либо в силу договора аренды застройщику и это право обременено залогом. В силу отсутствия законодательно установленных требований о сроке обращения за государственной регистрацией права собственности, в том числе и участниками долевого строительства, условий для прекращения залога в силу закона может не быть в течение нескольких лет.

В силу чего следует признать, что формулировки Закона о долевом участии в этом смысле более адекватны нуждам оборота и позволяют прекратить регистрационную запись об ипотеке независимо от регистрации права собственности всеми участниками долевого строительства.

Но в любом случае четкой и ясной конструкции оформления прав на земельный участок не получается. Переданный по передаточному акту объект долевого строительства включает и общее имущества, в составе которого должен быть и земельный участок. Но юридическая судьба земельного участка не тождественна судьбе иного общего имущества. Земля по-прежнему находится в собственности либо на праве аренды у застройщика и обременена залогом в силу закона, прекратить который, как было отмечено, крайне проблематично.

Неоднозначной представляется и ситуация ввода в эксплуатацию одного многоквартирного дома или иного объекта на земельном участке, предоставленном для строительства нескольких домов, зданий и т.п. В этом случае кроме вышеупомянутых сложностей добавляется и необходимость раздела земельного участка, предоставленного под комплексную застройку, и, как следствие, прекращение права собственности на первоначальный и возникновение права на вновь образованный участки. Если же земельный участок был предоставлен по договору аренды, то раздел участка повлечет прекращение договора и необходимость заключения новых договоров в отношении вновь образованных участков. При этом на некоторый период застройщик окажется вообще без требуемых Законом о долевом участии прав на земельный участок, что ставит под угрозу продолжение строительства, возможность привлекать денежные средства участников долевого строительства, заключать договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем более целесообразно формировать земельный участок под одним многоквартирным домом до начала строительства и привлечения средств дольщиков.

При участии граждан в создании многоквартирных домов путем приобретения жилищных сертификатов или участия в жилищно-строительных, жилищно-накопительных кооперативах все означенные сложности, кроме залога, в силу закона сохраняются: с момента приобретения права собственности на квартиру приобретается доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, но вопрос о включении земельного участка в его состав также не вполне ясен. Очевидно, что он сформирован, иначе дом не будет принят в эксплуатацию, но оснований для прекращения прав на землю кооператива или застройщика, выпустившего облигации, нет, кроме случаев, когда он добровольно выразит такое желание, оформленное соответствующим образом.

Следует признать, что четкой и продуманной модели упорядочения отношений собственности на земельный участок под вновь возводимым многоквартирным домом законодатель не предложил. Идея включения земельных участков под многоквартирными домами в состав общего имущества соответствует направленности законодательства на сокращение случаев раздельной собственности на земельный участок и недвижимость, на нем расположенную, согласуется с принципом единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости и призвана способствовать его реализации. Оптимальным, с учетом потребностей оборота, представляется включение земельного участка под вновь возводимым многоквартирным домом в состав общего имущества с момента ввода дома в эксплуатацию и приобретение права долевой собственности на него как составляющую часть общего имущества с момента приобретения права на квартиру (помещение).