Мудрый Юрист

Категория "недвижимое имущество" в частном праве: история вопроса

Романова Елизавета Николаевна, кандидат юридических наук, декан юридического факультета Южного института менеджмента.

Зелик Виталий Анатольевич, кандидат юридических наук, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Южного института менеджмента.

Статья посвящена генезису цивилистической категории "недвижимое имущество". Содержит сравнительно-правовой анализ содержания данного понятия в римском и российском праве.

Ключевые слова: римское частное право, вещи движимые, вещи недвижимые, концептуальные признаки деления, классификация объектов гражданских прав.

Article is devoted to the genesis of civil law category "immovable property". It contains comparatively-legal analysis of given concept in Roman and Russian law.

Key words: Roman private law, movable and immovable property, conceptual features of division, classification of civil law objects.

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Разработка дискуссионных вопросов в этой области составляет неотъемлемую часть предмета науки.

Особенность и сложность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы. С одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости являются разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

Учитывая остроту проблемы, Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 марта 2003 г. принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [1].

Идеи, выраженные в Концепции, положены в основу ряда конкретных законодательных актов, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Только в 2004 г. был принят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство о недвижимости.

Вместе с тем действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими и противоречивыми формулировками в отношении фундаментальных основ гражданского права, к числу которых принадлежат и понятия недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

Это приводит к выводу, что правовое регулирование отношений в сфере недвижимости должно носить комплексно-согласованный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов, но и других отраслей права - административного, земельного, экологического и др., традиционно относимых к публично-правовому регулированию. Считается, что тезис о взаимовлиянии и взаимопроникновении частноправовых и публично-правовых норм и институтов уже стал аксиоматичным [2].

Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое имущество как не двигающееся, неподвижное [3, с. 401].

Серьезность и длительность дискуссии, а также задачи, поставленные государством в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе вызывают интерес к правовому исследованию данной проблемы с позиции ее исторического развития. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков и практически ничем не отличался [4, с. 200].

Римское право столетиями вырабатывало систему объектов гражданских прав в целом (вещей телесных и бестелесных), при этом не придавая естественному делению вещей особую юридическую значимость. Классификация вещей на движимые и недвижимые (resmobiles и immobiles) констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли [5].

Следовательно, деление объектов (вещей) древнего права лишь условно соответствует современной классификации - недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве критерии подобных делений включали природные свойства вещей, исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные.

В Российской империи в Своде законов (действовавшем до революции 1917 г.) давалось описательное определение недвижимости - "земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги" (ст. 384 Свода законов гражданских) [6, с. 98].

Не претендуя на подробный анализ представлений историков и правоведов о древнем праве, можно сделать определенные выводы, которые, по нашему мнению, показательны для дальнейшего уяснения особенностей возникновения и природы объектов недвижимого имущества и их системы. Во-первых, недвижимое имущество зависело от публичной воли, а нарушенное право на объекты недвижимого имущества защищалось как право публичное. Во-вторых, наличие публичного порядка владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, в отличие от упрощенного порядка, способствовало предотвращению больших негативных последствий, вызванных недобросовестностью участников сделок.

Следовательно, правовой режим древнего права характеризовался более публичным порядком правового регулирования, нежели частноправовым.

По мнению В.Б. Ельяшевича, история поземельной собственности в России также не знала иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю [7, с. 269].

Термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок" [8, с. 699 - 700].

История российского права о вещах движимых и недвижимых начала свой отсчет с первой половины XIX в., когда термин "имущество", а также его классификация приобрели в России легальный характер.

Так, в 1832 г. в России был опубликован, а с 1 января 1835 г. вступил в силу Свод законов Российской империи [9]. В нем впервые определены классификации имуществ: движимых и недвижимых, раздельных и нераздельных, благоприобретенных и родовых, наличных и долговых. Следует отметить, что российские цивилисты того времени активно исследовали объекты недвижимого имущества. В Систематическом указателе русской юридической литературы по гражданскому праву за 1758 - 1904 гг. включены около 350 публикаций только об объектах недвижимого имущества, актуальность которых сохранилась и в наши дни [10, с. 175].

В начале XIX в. российские правоведы активно работали над документом, известным как первый проект Гражданского уложения Российской империи (далее - Проект), который был издан в 1910 г., однако принят так и не был [11, с. 5]. Тем не менее интересно, что в первой главе этого документа (параграфы 1 - 5) все имущества также разделялись на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признавались земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины [12]. В данном изложении объекты недвижимого имущества определялись не только перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий - "неподвижно к земле прикрепленные" [13, с. 335]. Попытка систематизации критериев разграничения вещей способствовала дальнейшему развитию законодательства в области вещного права, поскольку конструкции, к которым относятся объекты недвижимого имущества и их система, концептуальны и, по выражению П.П. Цитович, "верховны" [14, с. 27 - 29] для всей и всякой национальной правовой системы. Одновременно в Проекте была заложена презумпция, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное [15, с. 137 - 148].

Классическая цивилистика продолжает развиваться в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости и в наши дни. Во-первых, через перечень объектов недвижимости; во-вторых, через их связь с землей [16, с. 96].

К.П. Победоносцев отмечал, что "у нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды" [17, с. 87].

Научная цивилистическая мысль в России постоянно и поступательно углубляет правовые представления об имуществе. Это не случайно, ведь именно имущественные отношения образуют предмет гражданского права как отрасли. Как можно видеть из формулировки п. 1 ст. 2 ГК РФ, законодатель прямо указывает в числе имущественных прав (отношений) право собственности и другие вещные права, договорные и иные обязательства, а также другие имущественные отношения.

Необходимость выработать концептуальные признаки деления объектов гражданских прав на недвижимые и движимые имущества всегда ощущалась в науке, законодательной и судебной практике. Активное обсуждение возникающих при этом проблем до сего времени не умалило актуальности исследований в этой области.

Кроме того, данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по принципу: все, что не недвижимость, - движимое имущество. Учитывая, что понятие движимых вещей не определено законодательно, установить понятие недвижимости путем использования такого приема - по остаточному принципу - невозможно.

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы недвижимых вещей, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом и требует дальнейшего детального научного исследования.

Литература

  1. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004.
  2. Лапач Л. Понятие "имущество" в российском праве и в Конвенции о защите прав человека и основных свобод // Российская юстиция. 2003. N 1.
  3. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1990.
  4. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.

  1. Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997; Покровский И.А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом "Летний сад", 1998; Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994; Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник. М.: ЗЕРЦАЛО, 2000; Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996; и др.
  2. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995.
  3. Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России. Том второй. Париж, 1951.
  4. Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997.
  5. Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Ст. 384.
  6. Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 - 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост; Исследовательский центр частного права. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001.
  7. Кассо Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17-го января 1900 года). М., 1900.
  8. Кодан С.В., Тараборин Р.С. Несостоявшаяся кодификация гражданского законодательства России. 1800 - 1825 гг. Екатеринбург: Уральская академия государственной службы; ИИТЦ "Зерцало-Урал", 2002.
  9. Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект Гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс 1964 г. Екатеринбург: Изд-во ин-та частного права, 2003.
  10. Цитович П.П. Русское гражданское право: Конспект лекций. Киев, 1894.
  11. Об истории кодификации гражданского права в России под руководством М.М. Сперанского см.: Маковский А.Л. Code Civil Франции и кодификация гражданского права в России: Связи в прошлом, проблемы влияния и совершенствования // Вестник ВАС РФ. 2005. N 2.
  12. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. М.: Статут, 1997. С. 141 (Классика российской цивилистики); Цитович П.П. Указ. соч. С. 27 - 29; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.
  13. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб., 1892.