Мудрый Юрист

Земля под дороги

Денис Черненко, юрист ООО "Тенкон", г. Санкт-Петербург.

С 1 января следующего года вступают в силу новые нормы отвода земель под дороги и дорожный сервис в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 02.09.2009 N 717 "О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса". Данный вопрос был урегулирован в действующем законодательстве еще в 1974 году, и с тех пор никаких существенных изменений не было.

Границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка этой документации осуществляется с учетом утверждаемых Правительством РФ норм отвода земель для размещения указанных объектов. В настоящее время продолжают действовать нормы отвода земель для автомобильных дорог СН 467-74, утвержденные Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 19.12.74 N 248.

Порядок установления и использования полос отвода автомобильных дорог местного значения определяется органами местного самоуправления. При установлении порядка использования полос отвода дорог местного значения в соответствии со ст. 56 ЗК РФ допускается установление ограничений прав на землю, в том числе виды разрешенной деятельности и порядок ее осуществления. Пунктом 3 частью 2 ст. 56 ЗК РФ для строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) прямо разрешается определять условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному проекту.

Анализируя новый подзаконный акт и сравнивая его с советским актом законодательства, можно заметить один важный момент: произошло одновременное увеличение размеров (объемов) поперечных уклонов и уменьшение вариантов предоставления таких больших объемов (если смотреть соотношение высоты насыпи и размера поперечного уклона). Тем самым Правительство РФ, скорее всего, решило прекратить манипуляции дорожников. Вспомним скандал со строительством московских дорог: именно широкий разброс отводов, предусмотренный актом советского законодательства, позволял нечистым на руку дорожникам не просто получить неплохую прибыль при строительстве дорог, но и достаточно ловко уйти от ответственности за прикарманивание государственных денег.

О дорожном сервисе

Не секрет, что автодороги должны обеспечиваться объектами дорожного сервиса. Правительством РФ должны быть установлены требования к:

Размещение объектов дорожного сервиса в границах полосы отвода автомобильной дороги должно осуществляться в соответствии с документацией по планировке территории и требованиями технических регламентов. До 1 января 2010 года при отсутствии соответствующей документации размещение объектов дорожного сервиса в границах полосы отвода автомобильной дороги допускается по согласованию с органами местного самоуправления либо с владельцем автомобильной дороги.

Внимательное изучение данного подзаконного акта позволяет утверждать, что дорожные службы и те, кто связан со строительством дорог и предприятий придорожного сервиса, оказываются в выигрышном положении.

Если рассудить здраво, то в большем выигрыше оказываются те, кто занимается придорожным сервисом. Обозначенный акт, по сути, завершает эпоху киосков и палаток в придорожной полосе. Ведь уже и Роспотребнадзор, и иные контролирующие органы неоднократно указывали на то, что придорожный сервис в России оставляет желать лучшего.

Любой из юристов и предпринимателей скажет, что такие стихийные придорожные заведения а-ля "ночной ларек" выгодны как тем, кто полулегально торгует марсо-сникерсной продукцией либо шашлыками из неизвестно чьего мяса, так и непритязательным водителям-дальнобойщикам. Тем, кто торгует (имеется в виду стихийная и бесконтрольная торговля), выгодно с точки зрения налогообложения и затрат, в области регулирования трудовых отношений. Понятна выгода и дальнобойщиков - дешево и сердито.

Введение норм землеотводов под объекты строительства придорожного сервиса позволит развить сеть мотелей, стабилизировать и упорядочить земельные отношения и отношения собственности по поводу объектов движимого и недвижимого имущества в придорожной полосе.

Вопрос не имеет решения?

Одной из животрепещущих является проблема компенсации собственникам при изъятии земель и построек на земельных участках, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд. Этот вопрос освещался в Федеральном законе от 10.05.2007 N 69-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд".

Изменения, введенные данным Законом, фактически запрещают перепродажу участков рядом с возможными трассами. А также снижают размер компенсации при изъятии всех построек на зарезервированных участках. Если же сооружения появились после введения режима резервирования, то они могут быть изъяты у владельцев вообще без всякой компенсации. Однако даже такие не совсем удобные для собственников условия резервирования никак не упростили саму процедуру изъятия собственности и не сделали ее менее рискованной и затратной.

Причина тут проста: если владелец участка или постройки не согласен с предложенной ценой, то изъять собственность есть возможность только через суд, который можно намеренно затягивать на многие годы. Согласно ст. 281 ГК РФ в цену выкупа включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, при этом рыночная цена земли может оказаться даже ниже кадастровой. Отсюда вполне закономерен вывод, что непосредственная близость садовых участков к оживленной трассе или промышленной зоне может снизить их рыночную стоимость практически до нуля. Но почему собственник должен отдавать за бесценок то, во что он вложил огромные средства? Ответа до настоящего времени ни закон, ни законодатель не дают.

При этом, если внимательно читать законы и подзаконные акты, невольно ловишь себя на мысли, что речь идет не только о земле непосредственно под автодорогой, но и о более широкой "полосе отвода", на которой будут размещаться объекты дорожного сервиса, коммуникации, наружная реклама и "другие объекты". Вот тут нелишним будет вспомнить, что в апреле 2007 года Правительство РФ утвердило Постановление "О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог", которое закрепило за Федеральным дорожным агентством функции изъятия и выкупа. Отсюда вполне закономерен вопрос: из чего все-таки будет исходить Федеральное агентство при определении цены земельных участков и иных объектов собственности?

В п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывается на то, что при рассмотрении подобного рода споров в случае несогласия собственника участка с решением органов власти о его изъятии либо же при недостижении с ним соглашения о выкупной цене уполномоченные органы имеют право предъявить в арбитражный суд иск о выкупе участка:

В противном случае исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Пунктом 28 Постановления Пленума ВАС РФ определено: принудительное отчуждение участка для государственных или муниципальных нужд допускается лишь при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

Арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, если:

Данное указание Пленума противоречит ч. 4 ст. 57 ЗК РФ, согласно которой убытки определяются на день, предшествующий принятию решения об изъятии участков или ином ограничении прав землепользователей. Таким образом, возникает потенциальная угроза нарушения прав граждан и юридических лиц. Ведь стоимость недвижимости сразу после объявления о ее изъятии существенно снижается, зачастую до нуля.

Помимо собственно принудительного изъятия земельных участков для государственных либо муниципальных нужд существует еще и институт резервирования, который ранее был лишь назван в ЗК РФ. Однако, как было сказано, 10.05.2007 принят Закон N 69-ФЗ, и ЗК РФ был дополнен ст. 56.1 "Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд" и ст. 70.1 "Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд". Само по себе резервирование дает возможность чиновникам различных уровней власти административным решением зарезервировать практически любой участок на какие-либо государственные или муниципальные нужды.

Получается, что резервирование исключает возможность выкупа земли, а значит, появился еще один способ "отнятия" земли у владельцев. То есть мы вернулись в изначальное положение, и дальнейшее обращение в судебные инстанции вновь и вновь гонит нас по одному и тому же порочному кругу.