Мудрый Юрист

Понятие жилого помещения

Тужилов Валерий Павлович, старший преподаватель кафедры гражданского права Института права Башкирского государственного университета.

Реформирование жилищного законодательства обозначило среди прочего проблему объекта регулирования этой комплексной отрасли. Понятие жилого помещения нуждается в фундаментальной проработке.

Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятия "жилое помещение", "жилое строение" употребляются в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом <1>.

<1> Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 46.

Статья 673 ГК РФ рассматривает жилой дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений.

Новый Жилищный кодекс РФ более разнообразно представляет данный объект, оперируя такими понятиями, как "жилое помещение", "квартира в многоквартирном жилом доме", "комната в коммунальной квартире", "общее имущество в многоквартирном жилом доме". Все эти понятия представляют определенный интерес как для ученых и правоприменителей, так и для граждан.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. Однако если ЖК РФ из жилой площади жилого помещения исключает площадь балконов, лоджий, веранд, террас, то, например, уголовная практика придерживается иных позиций. В ранее действовавшем Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 "О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности" судам предлагалось считать жилищем также составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.д.).

Как видно из приведенной нами ст. 16 ЖК РФ, жилые дома относятся к видам жилых помещений, т.е. понятие "жилое помещение" уже включает в себя понятие "жилой дом".

Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения можно назвать общепринятой, - многоквартирный дом самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права) не является <2>. Многоквартирным домом в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <3>, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

<2> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 184 (автор комментария к ст. 36 - В.Н. Симонов).
<3> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Таким образом, жилые помещения, в том числе индивидуальные жилые дома, входящие в жилищный фонд, можно охарактеризовать следующими признаками: являются объектами недвижимости, имеют целевой характер, должны соответствовать требованиям, определенным законодательством, подлежат государственному учету, используются для проживания, а также удовлетворения бытовых и иных нужд.

В характеристике жилых помещений немаловажное значение имеет тот факт, что они являются объектами недвижимости, так как тесно связаны с землей. Поэтому можно предположить, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, также должен быть отнесен к понятию "жилище". Однако должно быть обеспечено еще одно условие: данный участок должен быть огражден либо иным способом явно обозначен. Вход на участок без разрешения собственника не допускается. Просто же земельный участок признать жилищем нельзя.

Рассматривая понятие "иные помещения или строения, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания", можно отметить, что все они обладают прежде всего следующим признаком - предназначенность для проживания. На практике такими помещениями являются строения временного использования: балки, вагончики, сборно-разборные щитовые домики. Использование такого жилья носит массовый характер в районах Крайнего Севера и обусловлено освоением северных территорий, а также вахтовым методом. Поэтому в связи с этим очень важна позиция законодателя, относящая данные помещения к понятию "жилище".

Также к таким помещениям можно отнести дома, построенные хозяйственным способом, но не зарегистрированные в установленном порядке и поэтому юридически не имеющие статуса жилого дома; самовольные постройки либо объекты незавершенного строительства, но используемые для проживания.

Согласно ст. 673 ГК РФ, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Европейский суд по правам человека в судебной практике, помимо капитальных жилых домов или жилых помещений, используемых в качестве места законного постоянного проживания, в понятие "жилище" включает объекты, отличающиеся от классического жилища в следующих отношениях:

<4> Пыриков Е.Г. Понятие "жилище" в практике Европейского суда по правам человека // Российское правосудие. 2006. N 4. С. 77 - 78.

Как указывалось, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (п. 2 ст. 15) и Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) <5>.

<5> Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 7.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей. Таким образом, помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Следовательно, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения.

Таким образом, нормативно в законодательстве выделены следующие юридические признаки жилого помещения:

Перечисленные признаки жилого помещения требуют определенного исследования.

На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а именно должны быть прочно связанными с землей, причем настолько, чтобы перемещение этих объектов было невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми <6>. Также в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, в том числе жилые помещения, подлежат государственной регистрации.

<6> Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

Признак "изолированное помещение" не раскрыт ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ, а также в иных нормативных правовых актах.

Вообще вопрос об изолированности жилого помещения решен в ЖК РФ неудачно. Если всякое жилое помещение должно быть изолированным, то как быть со смежными и смежно-изолированными помещениями в коммунальных квартирах, которые в свое время были предоставлены нанимателям? Судьба их четко не урегулирована. Кодекс не дает ответа на вопрос: лишены они режима недвижимости ipso jure или же права на них сохраняются до тех пор, пока нанимателям не будут предоставлены другие <7>? Если обратиться к Словарю, то "изолированный" понимается как "отдельный", "единичный" <8>. В данном случае можно предположить, что жилое помещение должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход).

<7> Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88 - 89.
<8> Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л.И. Скворцова. 24-е изд., испр. М., 2005. С. 315.

При этом следует признать справедливым высказанное мнение относительно того, что не исключается возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов <9>. Однако это является лишь исключением из общего правила, так как жилищные права таких субъектов, как поднаниматели жилого помещения и временные жильцы, не являются самостоятельными, а зависят от прав нанимателя жилого помещения, производны от них.

<9> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 98 (автор комментария к ст. 16 - Б.М. Гонгало).

Важнейшим системообразующим признаком жилого помещения является его пригодность для постоянного проживания. Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Такое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включаются в состав жилищного фонда и не рассматриваются в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания.

Анализом категорий "пригодность" и "предназначенность" жилых помещений занимаются многие ученые.

Так, по мнению И.А. Дроздова, глагол "предназначен" не вполне удачен для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение - жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение, по этой логике, оказывается нежилым. И.А. Дроздов полагает, что удачнее для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак "пригодность для проживания граждан", который в отличие от категории "предназначенность" носит не субъективный, а объективный характер. По его мнению, потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан <10>.

<10> См.: Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8.

Значение критерия предназначенности жилых помещений для постоянного проживания, отмечает А.В. Халдеев, заключается в том, что набор входящих в ее состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды <11>.

<11> См.: Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8.

Представляется, что в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение - жилое, нежилое, производственное и т.п.

Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замена его на такой определитель видов помещений, как пригодность для проживания, неравноценна. Пригодность определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда (ст. 8 ЖК), но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения.

Жилыми остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда в установленном порядке. Кроме того, неизбежно возникает вопрос о том, кто, как и в каких документах определяет пригодность помещения для жилья. Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования, хотя такого рода предложения высказывались в литературе с тем обоснованием, что это обеспечивало бы надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан. А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Согласно статье 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Пристатейный библиографический список

  1. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8.
  2. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88 - 89.
  3. Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л.И. Скворцова. 24-е изд., испр. М., 2005. С. 315.
  4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.
  5. Пыриков Е.Г. Понятие "жилище" в практике Европейского суда по правам человека // Российское правосудие. 2006. N 4. С. 77 - 78.
  6. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 46.
  7. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8.
  8. Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 7.
  9. Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.