Мудрый Юрист

О доверительном управлении земельным участком

Мисник Н.Н., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Южный федеральный университет", заместитель декана юридического факультета.

Торосян О.П., студент 6-го курса юридического факультета ЮФУ.

В последнее время при заключении договора доверительного управления стороны все чаще объектом управлении избирают недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания и сооружения, реже - земельные участки или доли в них. Автором рассматриваются вопросы, связанные с доверительным управлением земельным участком. В статье отмечается, что сама сущность доверительного управления показывает, что оно более направлено на реализацию интересов собственника, нежели на ограничение (обременение) его права.

In recent years immovable properly has become a common object of trust management. As a rule such immovable property consists oj non-residential buildings, less often of land plots or their parts. The author considers the issue related to trust management of a land plot. The article notes that the essence of trust management shows that it is mare oriented to realization of interests of the owner than to limitation (encumbrance) of his right <*>.

<*> Misnik N.N., Torosyan O.P. On trust management of a land plot.

Право передачи земельного участка либо земельной доли в доверительное управление вытекает из п. 4 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственник вправе передать свое имущество в доверительное управление другому лицу.

Согласно ст. 1013 ГК РФ в доверительное управление могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другое имущество.

Непосредственно в ст. 1013 ГК РФ нет указания о том, что земельные участки могут быть объектом договора доверительного управления. Но также нет и прямого запрета, который имеет место, например, в отношении денег, за исключением случаев, установленных законом; объектов, находящихся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении.

С закреплением в законе новых договорных институтов гражданского и земельного права, регулирующих оборот земли, ситуация изменилась. Так, в ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" появилось указание, что в доверительное управление может быть передан земельный участок, находящийся в долевой собственности. Подобная норма имеется и в ст. 13 Федерального закона "О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей". В статье же 12 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" говорится о возможности передачи участниками долевой собственности на земельный участок своей доли в доверительное управление. Возникла и практика применения договора доверительного управления, по большей части в отношении земельных долей <1>, реже - в отношении самих земельных участков <2>.

<1> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 января 2004 г. N Ф08-5010/2003, Постановление ФАС Центрального округа от 30 марта 2006 г. N А08-5000/05-21 // КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика.
<2> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 января 2004 г. N Ф08-5358/2003 // КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика.

Более того, в соответствии со ст. 16 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае если договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного Закона, в течение шести лет со дня вступления его в силу не приведены в соответствие с правилами ГК РФ, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом <3>.

<3> Хотя в литературе отмечается, что автоматическое применение правил ГК РФ о доверительном управлении имуществом к договорам аренды земельных долей может вызвать трудности в правоприменительной практике, поскольку существенные условия этих договоров и соответствующий правовой режим не совпадают. Договор доверительного управления - реальный договор и считается заключенным с момента передачи имущества доверительному управляющему. Аренда, напротив, является консенсуальной сделкой и считается заключенной с момента согласования всех существенных условий договора (Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М., 2002). Представляется также, что указанными моментами трудности правоприменения исчерпаны не будут.

Появление указанных норм не случайно. Ведь земельный участок отвечает всем требованиям к имуществу, могущему быть переданным в доверительное управление. Во-первых, земельный участок является непотребляемой и в большинстве случаев оборотоспособной вещью. Во-вторых, он четко индивидуализирован, имеет индивидуальный кадастровый номер, что позволяет отграничить его как от другого имущества учредителя управления, так и от имущества самого доверительного управляющего, а последнему - отразить земельный участок на отдельном балансе и вести по нему самостоятельный учет. В-третьих, он способен приносить доход выгодоприобретателю.

Однако на практике доверительное управление земельным участком применяется лишь в отдельных редких случаях, и то в этих ситуациях его использование вызывает различные затруднения. И основными причинами этого являются: во-первых, правовая неосведомленность потенциальных участников договоров доверительного управления, а также отсутствие квалифицированных кадров доверительных управляющих; во-вторых, неточности формулировок отдельных норм законодательства о доверительном управлении, а также многочисленные пробелы в гл. 53 ГК.

На наш взгляд, практическое применение института доверительного управления к отношениям с таким весьма специфическим объектом, как земельный участок, внесет разнообразие в довольно узкий круг возникающих в соответствии с нашим законодательством гражданско- и земельно-правовых отношений. Необходимо лишь совершенствование законодательства и повышение правовой грамотности населения.

Обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" доверительное управление недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации, однако не как вещное право, а как ограничение (обременение) права на указанное имущество.

С такой характеристикой права доверительного управления, возникающего у доверительного управляющего в отношении земельного участка, согласиться сложно.

В ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) определяются как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Действительно, доверительное управление стесняет права учредителя управления как собственника переданного в доверительное управление имущества. Но ведь это свойство любого вторичного вещного права - стеснять, ограничивать право собственности. Это относится и к сервитуту, который в той же статье назван и ограничением (обременением), и вещным правом одновременно. Это же относится и к тем вещным правам, указанным в ст. 132 ГК РФ, к которым адресует ст. 4 рассматриваемого Закона: праву хозяйственного ведения, праву оперативного управления, праву пожизненного наследуемого владения, праву постоянного пользования.

Из того перечня, который дан в ст. 1 Закона, определение "ограничение (обременение) права" в вышеуказанном его понимании к доверительному управлению применить сложнее всего, поскольку доверительный управляющий владеет, пользуется и распоряжается переданным в доверительное управление земельным участком (или иным имуществом) не в своих собственных интересах, как происходит при других ограничениях, а в интересах учредителя управления или же указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ). Таким образом, сама сущность доверительного управления показывает, что оно более направлено на реализацию интересов собственника, нежели на ограничение (обременение) его права.

Отметим, что, говоря об объектах государственной регистрации статических правовых состояний, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" упоминает всего лишь две категории: вещные права и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Но отнести право доверительного управляющего в отношении переданного ему в доверительное управление имущества (далее: право доверительного управления) к вещным правам еще сложнее, чем отнести это же право к ограничению (обременению) права собственности. Изложение имеющихся на этот счет позиций было дано нами ранее <4>. Здесь еще раз укажем, что у права доверительного управления отсутствует сущностной признак вещного права, признак, позволяющий не только разграничить вещные и обязательственные права, но и очертить сам круг вещных прав, отграничив их от иных титульных прав лица в отношении вещи. Таким признаком является осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью в своем интересе. Доверительный управляющий в силу закона признается лицом, не испытывающим собственного интереса в осуществлении указанных правомочий. Он признается лицом, призванным посредством их осуществления удовлетворять интересы выгодоприобретателя. Интерес же самого доверительного управляющего либо состоит в получении вознаграждения из имущественной сферы учредителя управления и реализуется посредством субъективного обязательственного права, либо вовсе является неимущественным. Следует помнить также, что вещное право - это всегда обременение вещи чужим правом на нее. Трудно представить, чтобы это право могло быть установлено в пользу самого собственника, который также может выступать в качестве выгодоприобретателя <5>.

<4> Мисник Н.Н. "Свой интерес" как "индикатор" вещного права // Государство и право. 2005. N 12. С. 101 - 107.
<5> Именно эта сторона обременения (обременение в пользу другого лица - несобственника) оказалась неиспользованной в легальном определении ограничения (обременения) в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Указанные основания позволили предположить, что наряду с вещными правами существуют правомочия лиц в отношении вещи, которым не сопутствует прямой, непосредственный интерес этих лиц во владении пользовании и распоряжении этой вещью для себя (свой интерес в вещи). И эти правомочия (например, право доверительного управляющего, право перевозчика или хранителя владеть вещью) не могут быть охарактеризованы ни как вещное, ни как обязательственное право. Права владеть, пользоваться и (или) распоряжаться вещью, принадлежащие на законном основании лицам, не имеющим в силу этого основания интереса в осуществлении указанных правомочий для себя, ближе по своей природе к вещным, нежели к обязательственным правам. И указанные права предлагалось охарактеризовать как квазивещные <6>.

<6> Мисник Н.Н. Указ. соч. С. 107.

В этой связи и в свете Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничение статики объектов государственной регистрации вещными правами и ограничениями (обременениями) прав на недвижимость представляется неточным. Вместо государственной регистрации вещных прав точнее было бы говорить о государственной регистрации более широкой категории - права собственности и прав на чужие вещи, куда наряду с производными вещными правами можно было бы отнести также те права лиц в отношении вещей, которым не сопутствует свой интерес в вещи. Возможно, тогда необходимость специально регистрировать перечисленные в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) была бы если не утрачена, то, во всяком случае, серьезно деактуализирована.

В заключение затронем еще один вопрос: какова природа владения и пользования бесхозяйными вещами, точнее теми из них, которые не имеют собственника или от которых собственник отказался. У таких вещей нет собственника, поэтому на них не может быть и вещного права, которое всегда вторично, производно от права собственности. Власть субъекта в отношении этих вещей принято называть беститульным фактическим владением, а его интерес в отношении вещи - охраняемым законом. Но такое владение, говоря строго, сложно назвать беститульным (незаконным). Оно опирается на предусмотренное законом основание, в частности на ст. 225 - 234 ГК РФ. Другой вопрос, можно ли здесь говорить о существующем без чьего бы то ни было права собственности правомочии владения или же мы действительно имеем дело лишь с охраняемым законом интересом. Здесь наличие своего интереса в вещи не может повлиять на ответ: имеет ли место фактическое владение или правомочие владения. Зато ясно другое: такому владению сопутствует обязанность всех третьих лиц не препятствовать его субъекту в осуществлении владения. А это заставляет предположить, что такая обязанность, несомненно, правового свойства, должна входить в содержание некоего правоотношения и иметь, таким образом, корреспондирующее ей право, которым только и может быть право лица владеть вещью, не имеющей собственника.

Из наличия этой обязанности и предположения о существовании автономного от права собственности права владения следует предположение о возможности его защиты такими способами, которые традиционно принято именовать вещно-правовыми: с помощью виндикационного и негаторного исков. Дело в том, что закон, перечисляя в ст. 305 ГК субъектов, которые помимо собственника наделяются правом на защиту с помощью указанных исков, называет не только субъектов прав, отнесенных к вещным в силу прямого указания закона. Перечень остается открытым и для всех иных субъектов, владеющих имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором. И совсем не факт, что таким основанием может быть только вещное право.

Таким образом, помимо предложенной выше категории "права на чужие вещи", более широкой, чем категория вторичных вещных прав, возможно предложить еще более широкую, хотя и известную как словосочетание, категорию "права на вещи", содержание которой составит право собственности, права на чужие вещи и право владения и пользования вещами, не находящимися в чьей-либо собственности.