Мудрый Юрист

Удержание недвижимости в предпринимательстве

Сошникова М.П., юрисконсульт ООО "СМФ "Прометей".

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательства предусмотрел удержание имущества должника, тем не менее данный институт до сих пор не стал предметом детального доктринального толкования, во многом непроработанными остаются и правоприменительные аспекты удержания.

Согласно ч. 1 ст. 359 ГК РФ "кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено". Таково общегражданское удержание, субъектами которого могут быть как предприниматели, так и лица, не являющиеся таковыми. Помимо общегражданского в науке выделяют и торговое (предпринимательское) удержание, обе стороны которого действуют как предприниматели.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ если стороны действуют как предприниматели, удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков. Предпринимательское удержание будет законно независимо от того, на основании какого обязательства вещь попала к кредитору. К примеру, предприниматель, являющийся подрядчиком, имеет право удерживать вещь недобросовестного заказчика, попавшую к нему на основании договора аренды.

В качестве предмета удержания российский закон (ч. 1 ст. 359 ГК РФ) называет "вещь". Как известно, вещи в гражданском праве подразделяются на движимые и недвижимые. Буквальное толкование п. 1 ст. 359 ГК РФ приводит к выводу, что в России допустимо также и удержание недвижимой вещи. В связи с этим возникает ряд вопросов: существует ли в России такой гражданско-правовой институт, как удержание недвижимости, что является правовой основой для удержания недвижимости, какие проблемы могут возникнуть в связи с его применением.

В странах общей системы права по общему правилу удержание недвижимости не только допускается, но и является весьма распространенной мерой воздействия на недобросовестных должников. В ряде государств континентальной правовой системы законодательно закрепляются отдельные случаи удержания недвижимости. Например, Гражданский кодекс Нидерландов предоставил арендатору недвижимости право удерживать ее в случае невыплаты собственником причитающегося в определенных случаях арендатору возмещения (ст. 100 книги 5 Гражданского кодекса Нидерландов) <1>. Гражданский кодекс Квебека 1991 г. предоставил право удержания недвижимости архитекторам, инженерам, подрядчикам, субподрядчикам, если выполненная ими работа либо поставленные материалы полностью не оплачены <2>. В российском законодательстве также закреплено право подрядчика на удержание результата работ при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда (ст. 712 ГК РФ). Однако неясно, включает ли в себя понятие "результат работ" недвижимое имущество.

<1> Гражданский кодекс Нидерландов. Новая кодификация / Отв. ред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996. С. 267.
<2> http://www.hiringacontractor.com/en/Law_where_you_live/PQ.asp

Удержание недвижимости может стать весьма действенным способом обеспечения, однако предприниматели часто не решаются использовать эту разновидность обеспечения обязательств, так как попросту не знают, какими правами и обязанностями будут обладать, как оформить соответствующие отношения.

Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон)).

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Как видим, удержание среди ограничений прав на недвижимое имущество не указывается. Перечень обременений законодатель оставляет открытым, следовательно, по заявлению собственника может быть зарегистрировано любое обременение вещного права, в том числе и удержание, тем более что оно вполне соответствует общему понятию ограничения (обременения) как "условия, запрещения, стесняющего правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества" (ст. 1 Закона). В настоящее время учеными предлагается введение регистрации помимо вещных прав, к которым относятся права, напрямую указанные в ст. 216 ГК РФ, и права проживания в жилом помещении членов семьи собственника этого жилого помещения, и государственной регистрации права титульного владения (аренда, ссуда и т.п.), а также ренты. В связи с этим В.А. Микрюков вполне обоснованно задается вопросом, почему "забытыми" остались право удержания, право пользования имуществом, предоставленное завещательным отказом. Почему нельзя открыто признать вещными и законодательно закрепить в качестве таковых права, обладающие необходимыми для этого характеристиками, подобно тому, как это сделано японскими законодателями <3>?

<3> Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007. С. 84.

Судебная практика, касающаяся удержания недвижимости, весьма скупа, что является следствием отсутствия четкого законодательного регулирования и навыков применения этого института в предпринимательской среде. Следует отметить, что в целом суды не отрицают юридического характера такого явления, как удержание недвижимого имущества. В качестве примера можно привести спор между кооперативом и Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным зарегистрированного права собственности открытого акционерного общества на объект недвижимости. Одним из доводов истца было заявление о том, что регистрация права собственности за ОАО нарушает право кооператива, являвшегося подрядчиком при строительстве спорного объекта, на удержание результата выполненных, но не оплаченных работ. В решении по этому делу суд указал: "...интересы кредитора, не воспользовавшегося своим правом на удержание результата подрядных работ и не получившего своевременного исполнения денежного обязательства по судебному акту, подлежат защите путем применения мер принудительного исполнения этого судебного акта" <4>. Итак, суд хотя не удовлетворяет требований истца, однако явно допускает возможность использования кредитором права удержания недвижимости.

<4> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 октября 2004 г. N Ф08-5000/2004.

Обращаясь к науке гражданского права, также не находим единой точки зрения относительно юридического оформления удержания недвижимого имущества. Более того, в науке оспаривается и сама возможность такого удержания. Так, М.И. Брагинский отмечает: "Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 164 ГК), что противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания имущества. Да и ст. 131 ГК, а также другие законы не включают право удержания в перечень обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации. На наш взгляд, изложенные обстоятельства не позволяют включать в круг вещей, которые могут служить предметом удержания, недвижимое имущество" <5>. К сожалению, автор не раскрывает, каким образом обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью противоречит существу отношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания. Как нам представляется, государственная регистрация лишь опосредует возникающие гражданско-правовые отношения, не затрагивая при этом их существа.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<5> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 448.

Совершенно противоположная точка зрения у Н.В. Южанина. Автор придерживается позиции, что удержание возможно в отношении недвижимости на основе существующего законодательства. "Считаем в полной мере возможным применение удержания как к движимым вещам, так и к недвижимым, и никаких законодательных поправок в этом аспекте не нужно" <6>. Тем не менее именно отсутствие должного законодательного регулирования удержания недвижимости приводит ко множеству коллизий на практике.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Н.В. Южанина, В.А. Рыбакова "Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств" включена в информационный банк согласно публикации - "Арбитражный и гражданский процесс", 2002, N 2.

<6> Южанин Н.В. Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств // Юрист. 2003. N 2. С. 8.

Первая проблема, с которой можно столкнуться, состоит в том, что срок существования права удержания не ограничен: кредитор вправе удерживать вещь до тех пор, пока должник не исполнит обязательство. По прошествии того или иного времени кредитор обязан либо передать вещь должнику или указанному им лицу, либо удовлетворить свои требования за счет удерживаемого имущества. Однако каковой будет юридическая судьба имущества, если кредитор не осуществляет этих действий, а должник не истребует свою вещь с тем, чтобы не исполнять обязательство? По истечении срока исковой давности по обеспечиваемому требованию владение вещью оказывается лишенным правового основания. Ситуация оказывается еще более проблематичной, если удерживается недвижимость в силу наличия строгих требований к оформлению и регистрации прав на недвижимость, в частности к основаниям регистрации права собственности на нее. Фактически в таком случае недвижимость оказывается "повисшей в воздухе", что совершенно недопустимо. Ряд авторов в такой ситуации предлагают обратиться к институту приобретательской давности. "В связи с отсутствием норм, регламентирующих соответствующие отношения, целесообразно применение аналогии закона и признание права собственности кредитора на данную вещь в силу приобретательской давности" <7>. Однако насколько верным является применение данной правовой конструкции?

<7> Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М., 1999. С. 40.

Условие ст. 234 ГК РФ о владении имуществом как своим собственным на практике в основном сводится к требованию отсутствия законных оснований владения имуществом. Наличие любого юридического титула лишает владение давностного характера. В одном из своих постановлений Высший Арбитражный Суд РФ указал, что нормы о приобретательской давности не подлежат применению, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах <8>. В случаях с удержанием имущества кредитор является титульным владельцем имущества; владение может основываться и на соглашении об удержании, если стороны заключили таковое. Таким образом, применение института приобретательской давности противоречит сущности возникающих отношений. Кроме того, неясно, каким статусом будет обладать недвижимость до истечения 15 лет, что согласно ГК РФ является необходимым условием приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.

<8> Постановление ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Арбитражного Суда РФ. 1998. N 10.

Другой проблематичный аспект удержания недвижимости предопределяется особой ролью предмета такого удержания, ведь недвижимость является одним из важнейших активов любого предпринимателя, а порой и составляет основу всей его хозяйственной деятельности. Как было отмечено, в предпринимательских отношениях допускается удержание имущества вне зависимости от того, в силу какого обязательства вещь находится у кредитора. Хозяйственному обороту свойственно наличие множества обязательств, связывающих его субъектов. Незначительное нарушение того или иного обязательства в силу действующего законодательства может повлечь удержание недвижимости контрагента, тем самым полностью парализовав его деятельность. Средством защиты от подобных действий может послужить ст. 10 ГК РФ. В этом смысле показателен следующий пример из судебной практики. Федерация профсоюзов Ставропольского края и Федерация независимых профсоюзов России обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об изъятии из чужого незаконного владения недвижимого имущества, а также прилегающего к нему земельного участка. Суд удовлетворил исковые требования, посчитав, что основания для удержания данного имущества у ответчика отсутствуют. При этом суд указал: "Действия по удержанию имущества, стоимость которого явно несоразмерна требованиям кредитора, не соответствуют назначению права удержания и являются злоупотреблением правом в иных формах. В силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения этих требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права" <9>. Итак, ст. 10 ГК РФ предоставляет существенную гарантию стабильности хозяйственной деятельности должников, к которым потенциально может быть применена такая мера, как удержание недвижимости.

<9> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2004 г. N Ф08-6094/2007.

Что касается удовлетворения требований кредитора из стоимости удерживаемого имущества, то ст. 360 ГК РФ указывает на то, что эти требования удовлетворяются в объеме и в порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Если предметом удержания является недвижимость, то логично было бы соответствующей законодательной поправкой распространить на возникающие отношения нормы Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). В отличие от залога недвижимости (ипотеки), который устанавливается сторонами на основе свободного взаимного волеизъявления с тем, чтобы заблаговременно обеспечить исполнение обязательства, удержание недвижимости представляет собой оперативную санкцию - одностороннюю реакцию кредитора на уже имеющее место неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником. Несмотря на эти различия, целесообразно было бы заимствовать ряд положений Закона об ипотеке для регулирования отношений по удержанию. В частности, полностью неурегулированным является комплекс отношений, возникающих в период с момента фактического удержания недвижимости кредитором вплоть до обращения взыскания на нее, а Закон об ипотеке содержит важные положения относительно порядка пользования и доступа к недвижимости, обеспечения ее сохранности, страхования и др. Частично компенсировать отсутствие законодательного регулирования может заключение соглашения об удержании недвижимости. Посредством данного соглашения стороны могут урегулировать вопросы, являющиеся актуальными для конкретного случая, конкретного вида недвижимости, ставшей предметом удержания. Так, например, если удерживается земельный участок, следует учесть, что на должника (собственника земельного участка) могут быть возложены определенные обязанности, невыполнение которых может привести к потере этого земельного участка. Так, ст. 54 Земельного кодекса РФ среди оснований принудительного прекращения прав на земельный участок независимо от условий договора и форм собственности называет неиспользование всего или части предоставленного для застройки земельного участка в течение двух лет, если сроки начала и окончания строительства не установлены договором.

Таким образом, исходя из того, что удержание недвижимости фактически применяется в предпринимательстве, сформировалась объективная необходимость осуществить должное законодательное регулирование этого явления.

Прежде всего из законодательства должен вытекать запрет удержания недвижимости в рамках общегражданского удержания, так как предоставление права удержания недвижимости рядовым гражданам привело бы к возникновению массы правонарушений и судебных споров.

Кроме того, удержание недвижимости не должно допускаться по требованиям, не связанным с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, хотя его стороны и действовали как предприниматели. Данное положение наряду со ст. 10 ГК РФ выступит дополнительной гарантией для предпринимателей - должников по обязательству.

В законе необходимо четко определить круг недвижимых вещей, которые могут стать предметом удержания. К таким вещам необходимо отнести земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; незавершенное строительством недвижимое имущество с одновременным запретом удержания земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности; помещений, относящихся к жилым.

Детальной регламентации требуют основания и порядок государственной регистрации удержания недвижимости, который должен отражать природу данного института, а именно - односторонний характер его применения, необязательность наличия письменного соглашения об удержании.

Другой объективно необходимой поправкой является ограничение срока удержания недвижимости сроком исковой давности по нарушенному обязательству, по истечении которого кредитор должен либо обратить взыскание на удерживаемое имущество, либо прекратить его удерживать.

Удержание недвижимости при условии его детального законодательного регулирования может стать важным стимулом надлежащего исполнения принимаемых на себя обязательств, а также гарантировать интересы предпринимателей, которые столкнулись с недобросовестностью должника.