Мудрый Юрист

Вопросы правоприменительной практики при заключении договоров об изъятии жилого помещения путем выкупа

Батурин Р.А., заместитель директора специализированного муниципального учреждения "Центр недвижимости", г. Уфа.

Процедура изъятия жилых помещений у собственников в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд с согласия собственников изымаемого имущества в соответствии со ст. 32 ЖК РФ предполагает заключение договоров об изъятии путем выкупа. Основная проблема, с которой сталкиваются органы государственной власти и муниципалитеты при осуществлении процедур изъятия жилых помещений, - это отсутствие у собственников изымаемых жилых помещений документов, необходимых для государственной регистрации сделок по изъятию путем выкупа. В подавляющем большинстве случаев документы на изымаемые жилые помещения (особенно это касается индивидуальных жилых домов) требуют дооформления, при этом основными недостатками имеющихся пакетов документов являются:

Как правило, для обеспечения государственной регистрации договора об изъятии и права государственной или муниципальной собственности на изымаемый объект необходим целый комплекс мер по подготовке документов в интересах собственника.

В то же время даже при наличии полного комплекта документов на изымаемое жилое помещение существует ряд особенностей, которые требуется учитывать при заключении договоров об изъятии и которые влекут возникновение целого ряда проблем в процессе заключения таких сделок на практике. На некоторых из них необходимо остановиться подробнее.

Вопросы квалификации предмета договора

  1. Договор об изъятии жилого помещения путем выкупа, заключаемый в соответствии со ст. 32 ЖК РФ в установленных законом случаях, является разновидностью договора купли-продажи объекта жилой недвижимости.

К договорам купли-продажи недвижимости применяются нормы главы 30 части второй ГК РФ, в первую очередь § 7 "Продажа недвижимости", а также иные специальные нормы, регулирующие оборот недвижимых вещей. Статьей 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество. Таким образом, критерием применения к договору купли-продажи требований § 7 гл. 30 ГК РФ является предмет договора - имущество, которое относится к недвижимому.

При заключении договора об изъятии жилого помещения путем выкупа предметом договора является конкретная разновидность недвижимого имущества - жилое помещение. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу обусловлено, в частности, ст. 15 ЖК РФ: "Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)".

Виды жилых помещений установлены п. 1 ст. 16 ЖК РФ:

  1. Жилой дом, часть жилого дома.
  2. Квартира, часть квартиры.
  3. Комната.

Данный перечень корреспондирует с п. 1 ст. 673 ГК РФ, однако ГК РФ не выделяет комнату как отдельный вид жилого помещения. Пункт 4 ст. 16 ЖК РФ определяет комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, по определению комната является частью жилого дома или квартиры, а значит, является жилым помещением и в силу ст. 16 ЖК РФ, и в силу ст. 673 ГК РФ (при этом понятия "часть дома или квартиры" и "комната" соотносятся как родовое и видовое).

Таким образом, при заключении договора об изъятии жилого помещения путем выкупа предметом договора должно выступать именно жилое помещение. Отметим также, что объект, изымаемый в результате заключения соответствующего договора, должен быть индивидуализирован, т.е. необходимо формулировать предмет договора таким образом, чтобы в нем были указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, являющееся объектом изъятия. Данная норма в виде императива содержится в ст. 554 ГК РФ.

  1. В то же время объектом прав зачастую выступают не комнаты или части жилых домов либо квартир как обособленные недвижимые вещи, а доли в праве собственности. Следовательно, для заключения договора об изъятии в отношении отдельных частей дома или квартиры в случае долевой собственности необходимо установить, соответствует ли доля, являющаяся предметом договора об изъятии, конкретной комнате либо обособленной части дома или квартиры. Для установления такого соответствия могут быть использованы:

Условие о том, что изымаемая доля представляет собой конкретное жилое помещение, необходимо включать в текст договора и передаточного акта с указанием порядкового номера или литера и площади такого помещения.

В противном случае если доля в праве не может быть признана жилым помещением, заключение в отношении такой доли самостоятельного договора об изъятии жилого помещения путем выкупа осуществляться не должно, в связи с тем, что отсутствует жилое помещение как объект права и, соответственно, как предмет сделки.

В таком случае может быть осуществлено изъятие тех долей, которые в целом составляют жилое помещение. Этот вывод подтверждается и нормой, закрепленной в п. 1 ст. 32 ЖК РФ: "Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника". В рассматриваемом случае жилое помещение находится в долевой собственности, следовательно, требует согласия всех участников долевой собственности на совершение сделки по выкупу доли, не являющейся отдельным жилым помещением.

В результате обе стороны, участвующие в процессе изъятия и достигшие соглашения о размере выкупной цены и иных условиях выкупа, существенно ограничены в своих правах:

Итак, предоставление возможности заключения договоров об изъятии не только в отношении жилых помещений, но и в отношении долей в них, как самостоятельных объектов прав и гражданского оборота, позволит защитить права владельцев относительно небольших долей в праве собственности на жилые помещения в рамках процесса изъятия. Эта проблема требует урегулирования на законодательном уровне.

  1. С точки зрения определения предмета сделки как жилого помещения возникает вопрос о возможности заключения договора об изъятии путем выкупа помещения, которое хотя и числится согласно правоустанавливающим документам жилым помещением, но признано в установленном порядке непригодным для постоянного проживания. Как отмечалось, жилым помещением ст. 15 ЖК РФ признается помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Если объект признан непригодным для постоянного проживания, то утрачивается один из основных признаков жилого помещения. Следовательно, в отношении такого помещения договор об изъятии жилого помещения заключен быть не может. В таком случае необходимо осуществлять изъятие в порядке ст. ст. 239, 279 ГК РФ. При этом даже если непригодной для постоянного проживания признана комната, сохраняется требование п. 2 ст. 558 ГК РФ о государственной регистрации такого договора. Поскольку помещение, признанное непригодным для постоянного проживания и по этой причине не могущее впредь относиться к категории жилых, тем не менее является частью жилого дома или квартиры, то сделки с ним подпадают под действие ст. 558 ГК РФ.

В случае же признания аварийным многоквартирного дома сделки по изъятию жилых помещений в нем подлежат заключению в общем порядке, предусмотренном для договоров об изъятии путем выкупа (п. п. 10 - 12 ст. 32 ЖК РФ). Отметим также, что решение о признании непригодными для постоянного проживания конкретных квартир и комнат в доме обычно не оформляется. Аварийным признается многоквартирный дом как объект недвижимости, а не помещения в нем, а значит, с формальной точки зрения такие помещения продолжают оставаться жилыми и могут являться предметом договора об изъятии жилых помещений.

  1. При изъятии частных домовладений нередко возникает вопрос о необходимости государственной регистрации сделки по изъятию в отношении надворных построек и иных вспомогательных строений на соответствующем земельном участке. В случае если надворные постройки и другие сооружения вспомогательного характера являются самостоятельными объектами недвижимости, права в отношении которых зарегистрированы в установленном порядке Федеральной регистрационной службой (ФРС), изъятие такого недвижимого имущества может быть осуществлено в порядке ст. ст. 239, 279 ГК РФ, а не на основании ст. 32 ЖК РФ. Надворные постройки в таком случае не являются жилыми помещениями, представляют собой отдельные объекты недвижимости и могут выступать в качестве самостоятельных объектов прав и сделок. Следовательно, их изъятие должно осуществляться в соответствии со ст. ст. 239, 279 ГК РФ отдельно от изъятия жилого дома.

В случае же если надворные постройки фигурируют в свидетельстве о государственной регистрации права как литеры в составе индивидуального жилого дома, то они являются частями индивидуального жилого дома и не могут выступать самостоятельными предметами сделок. При заключении договора об изъятии земельного участка, индивидуального жилого дома и надворных построек (в виде литеров индивидуального жилого дома) в договоре необходимо указать, что такой договор об изъятии заключается в соответствии со ст. 32 ЖК РФ.

Вопросы законодательных ограничений

Определяя договор об изъятии жилого помещения путем выкупа как частный случай договора купли-продажи недвижимого имущества, мы сталкиваемся с необходимостью соблюдения и иных требований, предъявляемых действующим законодательством к сделкам по отчуждению недвижимости. С практической точки зрения наибольшую сложность представляют получение согласия органов опеки и соблюдение правила о преимущественном праве покупки.

  1. Если собственником недвижимости является несовершеннолетний, необходимо получение санкции органов опеки и попечительства на проведение сделки (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Аналогичное согласие на совершение сделки со стороны органов опеки предусмотрено и в случае, когда несовершеннолетний не является собственником объекта недвижимого имущества, но находится под опекой (ст. 292 ГК РФ).

1.1. Согласие органа опеки обычно может быть получено при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего иного жилого помещения или доли в нем. Для принятия решения органом опеки запрашиваются документы на изымаемое жилое помещение и на помещение, которое предполагается к приобретению в собственность несовершеннолетнего. При этом согласие органов опеки дается с указанием на конкретное приобретаемое альтернативное жилое помещение, в связи с чем государственная регистрация сделки по изъятию осуществляется органами ФРС только после регистрации сделки по приобретению указанного в решении органа опеки жилого помещения и права собственности несовершеннолетнего.

Отметим, что законом не установлена обязанность уполномоченного органа предоставлять взамен изымаемого иное жилое помещение. Такая возможность лишь допускается по соглашению сторон (п. 8 ст. 32 ЖК РФ). Таким образом, в процессе изъятия жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, возникает конфликт интересов уполномоченного органа, осуществляющего изъятие, и органа опеки. Если изъятию подлежит жилое помещение, рыночная стоимость которого относительно невелика (старый жилищный фонд с частичными удобствами, аварийные дома, дома с высоким процентом износа и проч.), приобретение альтернативного жилого помещения для несовершеннолетнего в пределах стоимости изымаемого непосредственно у него жилого помещения (доли в нем) на практике может быть неосуществимым. В таком случае удовлетворение потребностей несовершеннолетнего собственника в жилом помещении осуществляется, как правило, за счет долей взрослых сособственников (обычно родителей, иных близких родственников), что, безусловно, ущемляет права последних. При этом возможности уполномоченного органа по корректировке выкупной цены достаточно жестко ограничены п. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Выход из подобных ситуаций видится в законодательном закреплении обязанности органа, принявшего решение об изъятии, предоставлять несовершеннолетнему в процессе изъятия именно равнозначное жилое помещение в собственность, а не выкупную цену в денежной форме. Защита и обеспечение жилищных прав несовершеннолетних имеет приоритетное значение перед прочими функциями и задачами государственных и муниципальных органов. Удовлетворение государственных и муниципальных нужд, в связи с которыми производится изъятие жилых помещений, на наш взгляд, не может осуществляться ценой ухудшения жилищных условий несовершеннолетних. Внесение предлагаемых изменений в Жилищный кодекс позволит субъектам РФ и муниципалитетам на законных основаниях исполнять требования действующего законодательства по защите жилищных прав несовершеннолетних и устранит имеющиеся противоречия.

1.2. При обращении в орган опеки требуется личное присутствие обоих родителей несовершеннолетнего и подача ими совместного заявления. Если несовершеннолетний воспитывается в неполной семье, получение согласия на сделку со стороны одного из родителей, который не проживает совместно с несовершеннолетним, бывает крайне затруднительным. Такие родители зачастую уклоняются от совершения необходимых действий либо прямо препятствуют заключению сделки. Нередки случаи, когда такие родители требуют с другого родителя часть выкупной цены в обмен на дачу согласия на сделку. В подобных обстоятельствах злоупотребление родительскими правами со стороны одного из родителей делает изъятие во внесудебном порядке невозможным. В результате права ребенка могут быть нарушены, несмотря на то, что законный представитель, проживающий непосредственно с ребенком, согласен на предлагаемые условия выкупа.

Требование о получении согласия обоих родителей на условия изъятия необходимо пересмотреть. Орган опеки должен санкционировать проведение сделки по изъятию имущества несовершеннолетнего путем выкупа при согласии одного из родителей (с кем преимущественно проживает ребенок в соответствии с решением суда или соглашением между родителями) и по ходатайству органа по управлению муниципальным или государственным имуществом.

  1. Изъятие путем выкупа является частным случаем купли-продажи недвижимого имущества. Согласно ст. 250 ГК РФ при совершении сделки по отчуждению находящегося в общей долевой собственности недвижимого имущества необходимо учитывать преимущественное право покупки изымаемого жилого помещения. Применительно к комнатам в коммунальных квартирах норма о преимущественном праве покупки установлена также п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

При отчуждении постороннему лицу доли в праве общей собственности на основании возмездного договора остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При этом законодатель устанавливает единственное исключение, при котором правило о преимущественном праве покупки не действует - случай продажи с публичных торгов. Нарушение преимущественного права покупки не дает возможности признать сделку недействительной, однако позволяет лицу, право преимущественной покупки которого нарушено, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Норма о преимущественном праве покупки, с точки зрения процесса изъятия путем выкупа, влечет негативные последствия как для органа, осуществляющего изъятие, так и для собственника доли в изымаемом имуществе, с которым достигнуто соглашение об условиях и цене выкупа.

В случае если собственник доли (комнаты в изымаемой коммунальной квартире) не смог установить место жительства кого-либо из сособственников изымаемого объекта или же указанные сособственники уклоняются от получения соответствующего уведомления и/или оформления отказа от права преимущественной покупки, в регистрации такой сделки будет отказано в связи с отсутствием документа, подтверждающего соблюдение правила о преимущественном праве покупки. Значит, сделка по изъятию путем выкупа не будет заключена, поскольку она подлежит государственной регистрации и считается заключенной с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, в ряде случаев выкуп доли в праве или комнаты практически невозможен. Это происходит, если:

При этом зачастую собственник доли не имеет законных способов получения информации о сособственниках и месте их жительства, поскольку ни органы внутренних дел, ни нотариусы, ни органы технической инвентаризации не обязаны предоставлять соответствующую информацию гражданам. Лишь сведения из ЕГРП могут быть получены по запросу гражданина сравнительно беспрепятственно.

На проблемы, связанные с реализацией правила о преимущественном праве покупки комнат в коммунальных квартирах, указывалось и специалистами рынка недвижимости (см.: Васькин В.В., Мустафин Р.Р. К вопросу о преимущественном праве покупки комнат в коммунальной квартире // Жилищное право. 2008. N 2). Указанные авторы усматривают в закреплении преимущественного права покупки комнат в коммунальной квартире нарушение конституционных прав, предусмотренных ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции РФ.

Даже в рамках обычных сделок с недвижимыми вещами преимущественное право покупки создает их участникам зачастую непреодолимые трудности. В условиях же изъятия, принудительного по своей сути акта, осуществляемого по инициативе государства, субъекта Федерации или муниципалитета, соблюдение норм о преимущественном праве покупки в ряде случаев практически исключает возможность заключения сделок по соглашению сторон. Преимущественное право покупки активно используется собственниками как инструмент давления на уполномоченные органы при осуществлении последними расселений. Эта тенденция отмечалась и ранее. В настоящее же время, с учетом принимаемых государством активных мер, направленных на ликвидацию ветхого и аварийного фонда за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, преимущественное право покупки на практике создает лишь дополнительные сложности в процессе работы с собственниками жилых помещений в ветхом и аварийном жилищном фонде. Из инструмента защиты прав собственника преимущественное право покупки превратилось в инструмент борьбы и постоянный источник злоупотребления правом.

По мнению автора, с учетом реальных условий жизни большого числа граждан Российской Федерации, преимущественное право покупки в отношении жилья не должно применяться в случаях, когда предметом сделок являются изолированные жилые помещения - комнаты (кроме смежных) и части индивидуальных домов с отдельным входом. Внесение соответствующих поправок в гражданское и жилищное законодательство станет мерой, направленной на упорядочение гражданского оборота жилой недвижимости и обеспечение равных прав граждан.

Жилищное право на сегодня является одной из наиболее динамично развивающихся отраслей. Насущной необходимостью становится внесение изменений не только в жилищное, но и гражданское, семейное, налоговое законодательство. При этом нормотворческая деятельность по дальнейшему совершенствованию системы законодательного регулирования процессов изъятия недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд должна носить комплексный характер и осуществляться законодателем с учетом проблем, возникающих в правоприменительной практике.