Мудрый Юрист

Одна ситуация - два мнения

Юрий Калиновский, практикующий юрист.

Квартира приобретена в построенном доме и передана по акту в ноябре 2009 г., а свидетельство о праве собственности получено в феврале 2010 г. Правомерен ли отказ налогового органа в предоставлении налогового вычета за 2009 г. по причине получения свидетельства в 2010 г.?

П.Обрывко, г. Воронеж

Сначала разберемся в понятиях. Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении. При приобретении квартиры в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, фактически израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Исходя из п. 2 ст. 220 НК РФ основанием для получения имущественного налогового вычета у налогового органа является декларация по НДФЛ (абз. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, подп. "б" п. 6 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ). К подаваемой декларации вместе с подтверждающими документами рекомендуется прикладывать сопроводительное письмо с указанием перечня таких документов.

В абзаце 22 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ перечислены документы, которые служат основанием для подтверждения права на имущественный налоговый вычет. При приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме это договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Статьей 219 ГК РФ определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Исходя из ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Аналогичное правило содержится в п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

Напомним, что документом, подтверждающим право собственности на квартиру, выступает свидетельство о праве собственности, выданное территориальным управлением Федеральной регистрационной службы (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 08.10.2010 N 03-04-05/7-611). При отсутствии такого свидетельства подтвердить право на вычет можно также судебным решением о признании права собственности на имущество (письма Минфина России от 19.01.2009 N 03-04-05-01/11, от 02.04.2010 N 03-04-05/7-162, УФНС России по г. Москве от 17.09.2009 N 20-14/4/097196@).

На практике встречаются случаи, когда дом построен и покупателю на основании заключенного договора купли-продажи, акта о передаче квартиры предоставлена квартира, а налоговая инспекция отказывает в вычете на том основании, что налогоплательщик не представил свидетельство о праве собственности. При анализе рассматриваемой нормы НК РФ может показаться, что законодатель заложил вариативность в представлении документов: или договор и акт о передаче квартиры, или свидетельство о праве собственности. Однако, по мнению специалистов Минфина России, выраженному в многочисленных разъяснениях, законодатель разделил случаи получения имущественного налогового вычета при приобретении жилья в строящемся доме и в готовом, что нашло отражение в различных перечнях документов, требующихся для подтверждения права на имущественный налоговый вычет.

В случае если квартира приобретается в строящемся доме, правоустанавливающими документами, необходимыми для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, являются акт о передаче квартиры, а в существующем доме - свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (письма от 14.12.2009 N 03-04-05-01/948, от 18.03.2010 N 03-04-05/7-108, от 19.04.2010 N 03-04-05/9-211, от 27.04.2010 N 03-04-05/9-225, от 30.09.2010 N 03-04-05/7-572 и др.).

Если заключается предварительный договор на покупку жилья, то для получения вычета нужно представить основной договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности (письма Минфина России от 31.05.2010 N 03-04-05/7-298, от 10.08.2010 N 03-04-05/7-442, от 13.08.2010 N 03-04-05/7-457), или инвестиционный договор о долевом участии в строительстве квартиры и акт приема-передачи квартиры покупателю, или судебное решение о признании права собственности. Если акта о передаче квартиры нет, можно представить другой документ, свидетельствующий о передаче квартиры налогоплательщику. Например, протокол участия, выбора и передачи квартиры (письмо ФНС России от 23.09.2008 N 3-5-03/521@).

В то же время в ряде случаев суды при рассмотрении обращений налогоплательщиков, обжалующих отказ налоговых инспекций в предоставлении вычета, трактуют норму абз. 22 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ином ключе. Так, налоговым органом было отказано налогоплательщику в предоставлении имущественного налогового вычета в связи с приобретением им доли квартиры. Налоговый орган обосновал свое решение тем, что налогоплательщик не представил доказательств государственной регистрации договора на приобретение объекта недвижимости в налоговом периоде, подтверждающих право на налоговый вычет. Санкт-Петербургский городской суд по этому делу в своем Определении от 12.07.2010 признал действия налоговой инспекции незаконными. Суд, в частности, указал, что налогоплательщик вправе представить по своему выбору определенный вид документов, на основании которых ему будет предоставлен имущественный налоговый вычет, предусмотренный законом. Ими могут быть: договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие права собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

В данном случае законодатель не связывает момент возникновения права собственности на объект недвижимости с правом на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ. При разрешении спора суд исходил из того, что заявительницей поданы в налоговую инспекцию все необходимые для предоставления налогового вычета документы, в том числе копия договора купли-продажи и копия расписки, подтверждающей факт оплаты стоимости квартиры.

Аналогичную точку зрения высказал и Верховный Суд РФ в Определении от 29.03.2010 N 31-В10-1, подчеркнув, что налогоплательщик вправе представить по своему выбору определенный вид документов, на основании которых ему будет предоставлен имущественный налоговый вычет. Ими могут быть: договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Таким образом, Минфин России и Верховный Суд РФ по-разному трактуют положения абз. 22 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Подобная ситуация неизбежно ставит налогоплательщика перед выбором. Если хотите быстро и беспроблемно получить вычет, действуйте по рекомендациям Минфина России и предъявляйте соответствующие документы. Если вопрос определения налогового периода, за который будет произведен имущественный налоговый вычет, принципиальный, но при этом нет на руках свидетельства о праве собственности, тогда вам прямая дорога в суд за защитой своих прав. Основанием для обращения в суд служит официальный отказ налоговой инспекции в предоставлении имущественного налогового вычета. Полученный отказ вы также вправе обжаловать в вышестоящий налоговый орган.

Тематическое приложение подготовили

Алена Авраменко, Алексей Смирнов, Анна Качкова,

газета "ЭЖ-Юрист"