Мудрый Юрист

Право застройки: это что и это как?

Быканов Владислав, "ЭЖ-Юрист".

Проект изменений Гражданского кодекса РФ (далее - Проект), о котором мы начали разговор в прошлых номерах (NN 46, 48), предполагает введение права застройки на чужом земельном участке. О том, как это понятие определено в Проекте и насколько это нововведение повлияет на действующий порядок землепользования, идет речь в статье.

***

Действующее законодательство предусматривает практически два основных способа приобретения прав на земельный участок, в том числе и для последующего строительства на нем. Это либо аренда, либо право собственности. С правом собственности на землю все понятно <1>. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос. Но при условии, что соблюдаются градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования о целевом назначении этого участка. Строительство же здания на арендованном участке может привести к тому, что после прекращения срока аренды собственник этого здания не будет иметь никаких прав на землю, на которой оно расположено.

<1> Пункт 1 ст. 263 ГК РФ.

Преодолеть указанное несоответствие призвана глава 20.1 размещенного на сайте Высшего Арбитражного Суда Проекта. В случае ее принятия в российском гражданском праве появится новое ограниченное вещное право - право застройки, которое предусматривает право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке <2>. Само по себе указанное право уже существует в действующем ГК РФ. Оно заключается в праве собственника разрешать строительство на своем участке другим лицам <3>. Однако новшеством является весь комплекс норм, связанных с этим правом. В первую очередь, как показывает анализ предложенной разработчиками правовой конструкции, право застройки включает в себя не только процесс строительства, то есть физического возведения здания или сооружения, но и последующую судьбу этих объектов. Так, лицо, построившее здание или сооружение на чужом участке в соответствии с договором (застройщик в сегодняшнем его понимании), имеет право собственности на возведенную недвижимость, правда, только в течение срока действия права застройки <4>. Кроме того, право застройки может быть отчуждено или передано в залог, а это влечет изменение субъекта или залог и самого этого права. Также на право застройки может быть обращено и взыскание <5>, что, без сомнения, положительно скажется на судьбе обманутых дольщиков (см. статью Максима Кратенко на с. 12 - 13 этого номера газеты).

<2> Пункт 1 ст. 300 Проекта.
<3> Пункт 1 ст. 263 ГК РФ.
<4> Абзац 2 п. 2 ст. 300 Проекта.
<5> Статья 300.5 Проекта.

Предусматриваются и другие особенности, связанные с анализируемым правом. В частности, право застройки может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования <6> и устанавливается на основании договора об учреждении права застройки, которое подлежит государственной регистрации. Существенными условиями этого договора являются <7>: характеристики и место расположения возводимого здания или сооружения, срок права застройки, размер и периодичность внесения платы за право застройки. Определенный в названном договоре срок не может быть менее 50 и более 100 лет <8>, а пересмотр размера платы не может быть чаще, чем один раз в десять лет <9>. Помимо этого, к существенным условиям следует отнести и сроки, в течение которых лицо, которому это право предоставлено, обязано возвести соответствующие здания или сооружения, так как несоблюдение этих сроков может повлечь негативные последствия в виде досрочного прекращения в судебном порядке права застройки по инициативе собственника земельного участка <10>. Вместе с тем гибель или уничтожение построенного объекта не могут являться основанием для прекращения права застройки. Другими основаниями для досрочного прекращения анализируемого права по инициативе собственника земли будут задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем за два года и бесхозяйственное содержание возведенных зданий и сооружений. Допускается односторонний отказ застройщика от права застройки с предупреждением собственника не менее чем за год и выплатой последнему справедливой компенсации. Договором может быть предусмотрена выплата компенсации застройщику и порядок ее определения в случае прекращения права застройки, если не предполагается его обязанность за свой счет освободить земельный участок от возведенных построек <11>, то есть здание либо переходит к собственнику участка либо подлежит сносу.

<6> Пункт 2 ст. 300 Проекта.
<7> Пункт 1 ст. 300.2 Проекта.
<8> Статья 300.3 Проекта.
<9> Статья 300.4 Проекта.
<10> Пункт 4 ст. 300.6 Проекта.
<11> Статья 300.7 Проекта.

Таким образом, получается следующая модель отношений застройщика с собственником земли, например муниципалитетом. Сначала между субъектами необходимо заключить договор об учреждении права постоянного владения и пользования земельным участком <12>, срок действия которого не может быть менее 50 лет либо этот срок в договоре не устанавливается <13>. Указанное право подлежит государственной регистрации, и только после этого заключается договор об учреждении права застройки. Сейчас в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации <14> подлежащий застройке участок по выбору предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.

<12> Статья 299.2 Проекта.
<13> Статья 299.3 Проекта.
<14> Пункт 2.1 ст. 30 ЗК РФ.

Вместе с тем возникают и некоторые вопросы. Как уже было сказано, срок постоянного владения и пользования земельным участком может быть не оговорен вообще либо установлен не менее чем 50 лет. В то же время срок права застройки может составлять от 50 до 100 лет. Как же поступать сторонам, то есть собственнику и застройщику, если сроки не совпадают и, например, право владения пользования закончилось раньше, чем срок права застройки, либо право застройки прекратило свое действие, а право владения и пользования сохраняется?

Кроме того, в соответствии с положениями ЗК РФ <15> в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Похожую норму содержит и Проект <16>, предоставляя застройщику право осуществить государственную регистрацию права собственности на помещения в возведенном здании. Тогда собственники помещений признаются участниками права застройки, что находится, по нашему мнению, в противоречии с положением Проекта <17> о недопустимости раздела права постоянного владения и пользования земельным участком и выдела доли в таком праве.

<15> Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ.
<16> Пункт 3 ст. 300 Проекта.
<17> Абзац 2 п. 1 ст. 299.5 Проекта.

Итак, сделаем вывод, что введение в гражданский оборот права застройки существенно изменит сложившиеся в строительной отрасли правоотношения, связанные с землей. Также можно предположить, что предоставление застройщикам земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, после принятия Проекта будет осуществляться исключительно в описанном выше порядке, то есть на праве застройки.