Мудрый Юрист

Правильная защита

Дмитрий Булгаков, судья Арбитражного суда Белгородской области, председатель судебного состава.

Избрание ненадлежащего способа защиты влечет вынесение решения об отказе в иске. Какой способ защиты предпочесть в ситуации, когда право собственности на принадлежащую истцу недвижимость переходит к иному лицу помимо воли истца, а затем неоднократно отчуждается по сделкам добросовестному приобретателю? Признавать ли в таком случае недействительными все совершенные сделки по отчуждению спорной недвижимости или только отдельные, просить ли суд применить последствия признания сделок недействительными или истребовать спорное имущество из чужого незаконного владения? Или, возможно, следует просить суд признать право собственности за истцом на спорное имущество?

Спорные помещения

Ответы на поставленные вопросы можно получить, проанализировав следующие дела, рассмотренные АС Белгородской области.

В конце 2007 года предприниматель О. (ИП О.) обратился с иском к обществу "С" об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений площадью 884,6 кв. м и 116,1 кв. м (спорные помещения) (дело N А08-4831/07-10).

В это же время общество "С" обратилось в суд с иском к ИП О. с иском о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи вышеуказанных спорных помещений, заключенного между ИП О. и предпринимателем "М" (ИП М.) (дело N А08-7181/07-29).

В середине декабря 2008 года общество "С" обратилось в суд с иском к обществу "А" об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения площадью 187,8 кв. м. (составляющего вместе с вышеназванными спорными помещениями нежилое помещение площадью 1188,9 кв. м) (дело N А08-9112/2008-19), а в августе 2009-го с иском к этому же обществу "А" о признании права собственности на данное помещение (дело N А08-7205/2009-13).

Кроме того, общество "С" в конце декабря 2008 года предъявило иск ИП О. об истребовании из незаконного владения спорных помещений (дело N А08-9116/2008-29).

В августе 2009 года общество "С" заявило иск к ИП О. о признании права собственности на спорные помещения (дело N А08-7204/2009-13).

Суд объединил все вышеуказанные дела в одно производство для совместного рассмотрения ввиду взаимосвязанности предметов споров, наличия общего состава лиц (дело N А08-7204/2009-13-29).

Мотивы суда

ГК РФ предусмотрены общие (универсальные) способы защиты субъективных гражданских прав (ст. 12) и специальные, виндикационный и негаторный иски (ст. ст. 301 - 306).

Судом 01.02.2010 принято решение, оставленное в силе Постановлением ФАС ЦО от 27.07.2010, по следующим основаниям.

За обществом "С" 30.09.2003 зарегистрировано право собственности на помещение площадью 1188,9 кв. м, 18.11.2004 между обществом "С" (продавец) и обществом "Т" (покупатель) подписан договор купли-продажи помещения площадью 1188,9 кв. м.

Общество "Т" 09.02.2005 обратилось в АС Белгородской области с иском о государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение площадью 1188,9 кв. м.

Решением суда от 12.04.2005 N А08-659/05-13 иск удовлетворен и на основании данного решения 10.06.2005 зарегистрировано право собственности общества "Т" на указанное помещение.

В дальнейшем по договору купли-продажи от 05.07.2005 помещение площадью 1188,9 кв. м приобрело в собственность общество "А", которое произвело его раздел, выделив спорные помещения и помещение площадью 187,8 кв. м. Общество "А" 12.01.2007 продало спорные помещения ИП М., право собственности которого было зарегистрировано 31.01.2007.

По договору купли-продажи от 09.04.2007, заключенному с ИП М., предприниматель О. приобрел спорные помещения. Право собственности ИП О. зарегистрировано 10.05.2007.

Решением АС Белгородской области от 06.04.2009 N А08-8628/2009 удовлетворен иск участников общества "С" к обществу "С", обществу "Т" о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от 18.11.2004. В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции отказано по мотиву того, что имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 18.11.2004, не выбывало из фактического обладания общества "С", в связи с чем применение последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по ней противоречит сути реституции.

Фактически не выбывало

Отказывая в удовлетворении иска общества "С" к ИП О. об истребовании из чужого незаконного владения спорного имущества, суд указал, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 22, применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Таким образом, виндикационный иск характеризуют четыре признака:

  1. наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью;
  2. утрата фактического владения вещью;
  3. возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей;
  4. нахождение вещи в незаконном владении ответчика.

Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных выше фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Между тем вступившим в законную силу решением АС Белгородской области от 06.04.2009 N А08-8628/2009 установлено, что помещение площадью 1188,9 кв. м, которое было впоследствии разделено путем выделения спорных помещений и помещения площадью 187,9 кв. м, из фактического обладания общества "С" не выбывало.

Суд отказал в удовлетворении требования общества "С" признать недействительным договор купли-продажи от 09.04.2007, по которому ИП О. приобрел спорные помещения у ИП М. Согласно положениям п. 3.1 Постановления КС РФ от 21.04.2003 N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются условия, предусмотренные ст. 302 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении искового требования ИП О. к обществу "С" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в котором истец просит суд обязать ответчика передать спорные помещения, суд указал, что вступившим в законную силу решением АС Белгородской области от 09.12.2009 N А08-659/05-13-17-26 отказано в удовлетворении исковых требований общества "Т" к обществу "С" о переходе права собственности на нежилое помещение площадью 1188,9 кв. м.

При этом суд пришел к данным выводам ввиду того, что решением АС Белгородской области от 06.04.2009 N А08-8628/2008-30 признаны недействительными документы - доказательства, на которые истец по делу N А08-659/05-13-17-26 - общество "Т" - ссылался как на основание своих исковых требований.

Кроме того, передача помещения площадью 1188,9 кв. м была формальной, общество "С" продолжало им владеть, хотя и право собственности, и последующий переход права были зарегистрированы за другими лицами.

Суд указал, что ИП О. в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения находятся в незаконном владении общества "С", что в силу положений ст. 301 ГК РФ исключает возможность удовлетворения виндикационного иска.

Иск общества "С" о признании за ним права собственности на спорные помещения суд удовлетворил исходя из следующего.

Статья 304 ГК РФ предусматривает право собственника требовать устранения всяких нарушений его права.

За обществом "С" 30.09.2003 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 1188,9 кв. м.

Основания возникновения 30.09.2003 у общества "С" права собственности на данное нежилое помещение никем не оспорены. В то же время последующие сделки купли-продажи указанного нежилого помещения совершены без фактической передачи данного помещения во владение лицам - ответчикам по данному делу, в том числе и помещений, образованных в результате раздела нежилого помещения, путем выделения спорных помещений и помещения площадью 187,8 кв. м, которые также не выбывали из фактического обладания общества "С".

Таким образом, общество "С" продолжает ими владеть, хотя и право собственности, и последующий переход были зарегистрированы за другими лицами.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.06.2009 N 2147/09 N А41-К2-8640/04 указано, что иск о признании права как способ правовой защиты, выбранный в качестве владеющего собственника, следует признать правильным.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Сделка купли-продажи от 18.11.2004 между обществом "С" и обществом "Т" признана судом недействительной, как заключенная с нарушением порядка совершения крупной сделки, то есть общество "Т" распорядилось приобретенным имуществом. В свою очередь, документы, послужившие основанием для государственной регистрации права собственности за обществом "Т", признаны в установленном порядке недействительными.

Выводы

Таким образом, выбор надлежащего способа защиты зависит от конкретных обстоятельств спора, а именно:

В этом случае иск о признании права следует признать правильным способом правовой защиты.