Мудрый Юрист

Земельная тяжба

Мария Мошкович, газета "ЭЖ-Юрист".

Оксана Бодрягина, газета "ЭЖ-Юрист".

Екатерина Малахова, газета "ЭЖ-Юрист".

Конфликт частных и государственных интересов в земельных вопросах проявляется особенно остро. Практика последних лет показывает, что чиновники всеми силами пытаются препятствовать оформлению прав собственности граждан на земельный участок, попавший в сферу государственного или муниципального внимания. В этой связи особый интерес представляет дело, опубликованное в 7-м Бюллетене Верховного Суда РФ за 2010 г., в котором Судебная коллегия ВС РФ разъяснила актуальные для граждан вопросы.

История жительницы города Казани лишний раз подтверждает расхожее мнение, что собравшимся судиться с властью требуется в первую очередь упорство, упорство и еще раз упорство. Редко кому в подобных спорах удается защитить свои права в первой инстанции - о зависимости судов от местного начальства было сказано уже немало. Но чтобы не опустить руки после отказа Верховного Суда республики, нужно обладать особой настойчивостью. Скажем спасибо таким гражданам, ведь именно благодаря их усилиям и формируется судебная практика, более конкретная и понятная, чем сложные и противоречивые нормы закона. А главное - обойти эту практику судам значительно тяжелее.

Заречье не для всех

История началась в 2008 г., когда владелица жилого дома, полученного в 1990 г. совместно с братом по наследству, решила наконец оформить в собственность и земельный участок площадью чуть более 9 соток, на котором данный дом находился. Она рассчитывала, что сможет сделать это в силу норм ст. 36 ЗК РФ, которые устанавливают исключительное право на приватизацию земельных участков для собственников недвижимости, расположенной на соответствующем участке. Причем в собственность граждан такие участки должны передаваться бесплатно.

Но случилось так, что в это же самое время руководитель исполнительного комитета города Казани уже разрабатывал проект планировки территории "Западное Заречье". И земельный участок, который гражданка давно считала своим, частично оказался в черте красных линий нового микрорайона. Теперь это территория общего пользования, разъяснили чиновники и в приватизации отказали. И суд их поддержал, ведь согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Любопытно, что женщина опоздала с оформлением своих прав совсем чуть-чуть - проект "Западное Заречье" утвердили Постановлением от 30.04.2008, а 13 ноября того же года ей первый раз отказали в иске. Но она не отчаялась, и высшая судебная инстанция оказалась на ее стороне.

Исключительное право

Среди аргументов Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, отменившей спустя год все принятые по делу судебные акты, прежде всего хочется обратить внимание на толкование нормы ЗК РФ, запрещающей приватизацию земель общего пользования. Как разъяснили судьи, п. 12 ст. 85 ЗК РФ не допускает приватизации земельных участков, уже занятых площадями, скверами, пляжами и прочим. На участке же истицы никаких объектов общего пользования не было, следовательно, не было оснований и для применения данной нормы.

Сам же факт включения спорного участка в план застройки правового значения не имеет, несмотря на то что права собственности на момент его утверждения зарегистрированы не были (можно предположить, что чиновники затягивали их оформление сознательно, зная, что проект находится в разработке). Ни ЗК РФ, ни Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (которым данный Кодекс был введен в действие) не содержат положений, ограничивающих исключительное право гражданина на бесплатное получение в собственность земельного участка под принадлежащим ему домом в случае планируемого размещения на этом участке каких-либо объектов - вот второе важное разъяснение Коллегии ВС РФ.

Таким образом, любой гражданин, которому отказывают в приватизации его участка на том основании, что он "попал в план", может смело оспаривать действия чиновников в суде, ссылаясь не только на нормы закона, но и на принятое по данному делу Определение ВС РФ от 27.10.2009 N 11-В09-19.

Опасное бездействие

Изложенная ситуация довольно типична в том числе и потому, что в нашей стране имеется огромное количество граждан, которые пока еще не реализовали свое право на приватизацию используемых ими земельных участков, а многие даже и не имеют документов, в которых было бы сказано, на каком праве они этими участками владеют. Обычно поиск или оформление документов начинаются, когда земельный участок становится предметом какой-либо сделки (дарения, купли-продажи и т.д.). Без современных документов, подтверждающих право собственности, ни одну сделку с землей не зарегистрируют. А если продавать участок никто не собирается, то тратить время и деньги на оформление бумаг "землевладельцы" не спешат.

Законодательство вроде бы защищает таких граждан. Согласно Вводному закону оформление в собственность земельных участков, ранее предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненно наследуемое владение, каким-либо сроком не ограничивается. Признаются все старые документы на землю. Признается даже фактическое пользование участками, приобретенными в результате покупки недвижимости в те незапамятные времена, когда покупка земли не оформлялась как таковая (земля просто прилагалась к домику). И вообще, приватизация такой земли - это право граждан, а не обязанность.

Однако в конфликтной ситуации - в случае спора с государством (или также и с родственниками) - отсутствие правильно оформленных документов может выйти боком. Начинать оформлять свои права, когда на них уже покушаются, значительно сложнее, чем делать это в обычном режиме (тут уже надо их защищать). Тем более что у власти возможностей всегда больше: пока гражданин будет обивать пороги учреждений и писать запросы, дом могут просто снести и что-нибудь на его месте построить. И вряд ли в этом случае удастся добиться возврата земли из "общего пользования" - в лучшем случае можно рассчитывать на компенсацию. Но и здесь могут возникнуть проблемы.

Порядок выплаты компенсации наиболее подробно регламентирован гражданским и земельным законодательством для ситуаций, когда землю для государственных или муниципальных нужд изымают именно у собственника. Здесь должно быть принято решение об изъятии на соответствующем уровне, заключено соглашение о выкупной цене или о предоставлении другого участка в качестве возмещения.

Прекращение в этих же целях прав пользования или пожизненного наследуемого владения специально не регулируется. Установлено лишь, что в этих случаях применяются те же правила, что и при прекращении прав собственности. Отсутствие специальных норм всегда вызывает трудности на практике. В любом случае сомнительно, чтобы за имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, выплатили бы ту же выкупную цену, что и за частную собственность. Кроме того, изъятие земельного участка, который находится у граждан непонятно на каком праве (прилагается к дому), вообще никак не регулируется.