Мудрый Юрист

Право совместного проживания (жилищные права членов семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива)

Качалова Инна Владимировна - аспирант кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

Пользование жилым помещением осуществляется посредством проживания в нем. Проживание это, однако, может иметь различный характер, а именно - самостоятельный, основанный на собственном вещном праве проживающего на данное помещение, либо производный, т.е. основанный на чужом вещном праве на жилое помещение, а также фактах принадлежности к числу членов семьи обладателя самостоятельного вещного права и совместного проживания с этим последним. Отсюда и предлагаемые нами наименования данного вида вещного права на жилое помещение - право совместного проживания или жилищные права членов семьи.

К числу лиц, имеющих производное право пользования жилым помещением (право совместного проживания), относятся:

  1. члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ);
  2. члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ);
  3. члены семьи члена жилищного кооператива, не внесшего полностью пай за жилое помещение (специальными законодательными нормами это не предусмотрено).

Право совместного проживания представляет собой институт, возникший в советском отечественном праве. Российский законодатель, особо выделив субъекта жилищных правоотношений - члена семьи, закрепил за ним и специфическое гражданское право, назвав его правом пользования жилым помещением. Данное право может претендовать на абсолютную новизну, поскольку не известно зарубежным источникам.

Что же представляет собой право совместного проживания? Каковы его содержание, взаимосвязь с вещным правом лица, служащим одним из условий его существования, а также основания динамики?

  1. Круг лиц, имеющих право совместного проживания

Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК) <*> к членам семьи собственника жилого помещения относит (п. 1 ст. 31) проживающих совместно с ним его детей, родителей и супруга. Из состава членов семьи собственника безусловно исключены неусыновленные собственником дети его супруга (супруги) и родители супруга (супруги) собственника. Вместе с тем ЖК предусматривает возможность признания членами семьи собственника, по сути, любых граждан, лишь бы таковые были вселены собственником в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи. Процедура такого "вселения", тем паче - определения того "качества", в котором они вселены собственником, законодательством, однако, не определена. Практически, таким образом, круг членов семьи собственника жилого помещения следует ограничивать перечнем лиц, содержащимся в цитированной статье ЖК, дополнив его, вероятно, еще и несовершеннолетними детьми супруга (супруги) собственника - только при таком его толковании могут быть должным образом гарантированы жилищные права детей как социально самых незащищенных граждан.

<*> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. I. Ст. 14.

Аналогичным образом определяется и круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 69 ЖК "к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя". С дополнением, касающимся детей супруга (супруги) нанимателя жилого помещения, он может быть принят за общее правило. Исключения из него формируются несколько иначе, чем с членами семьи собственника: иные лица разделяются применительно к целям социального найма на две категории. Первая - это "другие родственники" и "нетрудоспособные иждивенцы" нанимателя - они признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, "если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство". Вторая категория - это все иные лица, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма лишь "в исключительных случаях" и "в судебном порядке". Установление таких усложненных, многоступенчатых правил признания лиц, обладающих жилищными правами членов семьи нанимателя, вполне оправдывается социальным характером договора жилищного найма. Неоправданное достаточно тесными отношениями вселение лиц в помещения, занимаемые по договорам социального найма, приводит к росту нуждаемости в жилых помещениях и неосновательному увеличению социальной нагрузки на публичные образования.

Как определять круг лиц, являющихся членами семьи члена жилищного кооператива, не внесшего полностью причитающийся с него пай? Поскольку до полного внесения пая член жилищного кооператива не является собственником занимаемого им жилого помещения, но обладает только правом пользования им, следовало бы заключить, что определение круга членов его семьи следует производить по правилам, установленным для договора социального найма. Вместе с тем, поскольку причиной установления этих правил является не содержание основного права на жилое помещение, а совершенно иной фактор (стремление избежать неосновательного возрастания социальной ответственности публичных образований), такой ответ нельзя признать правильным. Жилищный кооператив создается именно для удовлетворения потребности определенного гражданина (своего члена) в жилище, т.е. как раз и является носителем той самой социальной функции, которую стремится не возлагать на себя лишний раз государство. Исходя из этих соображений, следует прийти к выводу о том, что круг лиц, являющихся членами семьи члена жилищного кооператива, хотя бы и не внесшего полностью причитающийся с него пай, должен определяться по правилам п. 1 ст. 31 ЖК, т.е. по правилам, относящимся к определению круга членов семьи собственника жилого помещения.

  1. Природа права совместного проживания

В юридической литературе практически с момента своего появления право пользования жильем члена семьи собственника было охарактеризовано большинством цивилистов в качестве вещного <*>. Аргументами в пользу вещной природы рассматриваемого права являются соображения о:

<*> См.: Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах // Хозяйство и право. 1995. N 6. С. 45; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 435 - 436; Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь, 2001. С. 143 и др.
  1. размещении норм о правах членов семьи собственника жилого помещения в главе 18 ГК РФ, посвященной вещным правам на жилые помещения;
  2. сохранении права пользования за членами семьи при переходе права собственности на жилое помещение (следовании права пользования за жилым помещением);
  3. абсолютной защите права пользования членов семьи от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собственника жилого помещения.

Все перечисленные доводы представляются правильными, с той только оговоркой, что размещение правил о правах членов семьи в главе о вещных правах нельзя отнести к бесспорному доказательству вещно-правовой природы таких прав. Кроме того, недавнее внесение изменений в ст. 292 ГК и принятие ЖК РФ, по сути, разрушили ранее присущее праву члена семьи собственника свойство его следования за жилым помещением и, казалось бы, могли бы поставить вещно-правовую природу прав члена семьи собственника под сомнение. В действительности же внесенные изменения не совершили качественного переворота в вещно-правовой природе прав членов семьи собственника, поскольку определяющим, наиболее важным критерием отнесения субъективного гражданского права к числу абсолютных (в т.ч. и вещных) является характер возможностей, составляющих содержание соответствующего субъективного состава. Эти возможности должны быть абсолютными, т.е. описывать взаимодействие их обладателя с неопределенным кругом лиц <*>, описывать процесс совершения их носителем собственных активных действий, направленных непосредственно на объект права, в нашем случае - на жилое помещение (вещь). Именно таким правом обладает член семьи собственника: он совершает собственные активные действия в отношении вещи (жилого помещения), возможности совершения которых пользуются абсолютной защитой, в т.ч. и против действий собственника жилого помещения.

<*> Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб., 2003. С. 54.

В пользу вещной природы права совместного проживания свидетельствует также нижеприведенная сравнительная характеристика рассматриваемого права и римского вещного права ограниченного пользования жилым помещением, выявляющая их значительное сходство.

  1. Сравнительная характеристика римского права ограниченного пользования жилым помещением и современного права совместного проживания

Римскому праву был известен прообраз рассматриваемого права совместного проживания - универсальное вещное право ограниченного пользования чужой вещью, в том числе жилым помещением (usus), рассматривавшееся в качестве личного сервитута и весьма схожее с правом совместного проживания по следующим признакам.

(1) Прежде всего сходство usus с правом совместного проживания проявляется в основании их возникновения, которой является сделка. Ведь право совместного проживания возникает в силу сделки, заключаемой посредством дачи собственником, нанимателем, членом жилищного кооператива согласия на вселение членов его семьи и фактического их вселения. Пользование жилым помещением членом семьи собственника, нанимателя, члена жилищного кооператива в течение определенного срока в отсутствие препятствий со стороны собственника, нанимателя, члена жилищного кооператива может рассматриваться лишь в качестве доказательства наличия их согласия на вселение в жилое помещение, но не самого основания возникновения данного права.

(2) Следующей чертой, присущей как usus, так и праву совместного проживания, является неотчуждаемость рассматриваемых прав. Usus был неотчуждаем, правда, за некоторыми исключениями. Действующее же российское законодательство напрочь исключает возможность распоряжения правом совместного проживания, независимо от формы: уступки ли, передачи ли во временное пользование, что было допустимо в Древнем Риме отчасти в отношении usus'а.

(3) Далее, следуя римскому правилу о том, что любое право, связанное с извлечением из вещи полезных свойств, обычно предполагает возложение на его обладателя некоторых обязанностей, узуар нес в определенной части расходы по содержанию вещи, в том числе жилого помещения. В настоящее время члены семьи собственника также несут бремя содержания жилого помещения, в котором они проживают. Согласно ст. 292 ГК РФ ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возлагается не только на собственника, но и на дееспособных членов семьи собственника, которые проживают в принадлежащем ему жилом помещении, а также на членов семьи нанимателя (п. 2 ст. 69 ЖК).

  1. Содержание права совместного проживания

Содержанием всякого права, в том числе и права совместного проживания, является совокупность образующих его правомочий. Законодатель наделяет членов семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива разным объемом правомочий (причем, изначально ограниченных) в отношении жилого помещения, с которым у члена семьи возникла правовая связь.

Содержание права совместного проживания членов семьи собственника ограничивается исключительно правом пользования жилым помещением путем проживания в нем наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК). Из приведенной законодательной нормы следует, во-первых, то, что члены семьи собственника жилого помещения владеют (без владения, безусловно, реализовать право совместного проживания в жилом помещении невозможно) и пользуются жилым помещением наравне с его собственником, и вправе требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая и самого собственника. Во-вторых, собственник жилого помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением. В связи с этим представляется неправильным подход И. Черкашиной, по мнению которой "иное соглашение о порядке пользования - это всегда отказ члену семьи собственника в предоставлении своего жилья для проживания на постоянной основе" <*>. Кроме того, ничто собственника жилого помещения не ограничивает (при его желании, конечно) в наделении членов семьи собственника более широким кругом полномочий в отношении жилого помещения, в котором они проживают.

<*> Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением // Российская юстиция. 2004. N 5 - 6. С. 14.

Что касается содержания права совместного проживания членов семьи нанимателя, то оно значительно шире содержания аналогичного права членов семьи собственника жилого помещения. Ведь члены семьи нанимателя пользуются равными с нанимателем правами по договору социального найма (п. 2 ст. 69 ЖК), объем которых наниматель не вправе ограничить. Данный постулат, как совершенно справедливо отмечалось в юридической литературе, обосновывает возможность вселения какого-либо лица, а следовательно, и фактическое вступление его в договорные отношения по найму жилого помещения только лишь с согласия не только самого нанимателя, но и всех совершеннолетних членов его семьи, уже проживающих в данном жилом помещении, за исключением случая вселения несовершеннолетних детей <*>. Данное положение распространяется и на случай обмена жилого помещения.

<*> Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 94.
  1. Основания динамики права совместного проживания и его взаимосвязь с основным вещным правом

В основании возникновения и прекращения права совместного проживания лежат различные юридические составы и юридические факты.

Право совместного проживания членов семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива возникает на основе фактического состава, состоящего из двух юридических фактов: (1) принадлежности к членам семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива, о чем велась речь выше, а также (2) вселении и проживании в жилом помещении, позволяющих реализовать цель, для которой предоставлено жилое помещение.

В отношении первого названного юридического факта необходимо отметить, что при отнесении лица к членам семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива, вследствие наличия родственных связей с собственником, нанимателем жилого помещения, членом жилищного кооператива, за такими гражданами закон непосредственно признает "право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством". Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей здесь не зависит от воли собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива. Так, в юридической литературе было отмечено, что право пользования занимаемым жилым помещением возникает у членов семьи не из договора с собственником, а основано на исключительно доверительных семейных связях с собственником (сособственниками) жилого помещения. По мнению В.Н. Литовкина, "это совершенно самостоятельное, хотя и производное основание возникновения именно вещных, а не обязательственных прав, отношений, связанных с объектом права собственности" <*>. Что же касается категории лиц, которые не состоят в родственных отношениях с собственником, нанимателем жилого помещения, членом жилищного кооператива, но которые могут быть вселены в качестве членов семьи, то право совместного проживания у таких членов семьи возникает в соответствии с согласием собственника (для членов семьи собственника жилого помещения) или в судебном порядке (для членов семьи нанимателя).

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).

<*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. докт. юрид. наук, проф. О.Н. Садиков. М., 1998. С. 517.

Отсюда следует вывод, что право совместного проживания члены семьи приобретают либо по закону, когда речь идет о членах семьи, состоящих в родственных отношениях с собственником, нанимателем или членом жилищного кооператива, либо с согласия собственника, нанимателя, члена жилищного кооператива в случае отсутствия родственных отношений с собственником жилого помещения.

Прекращает ли свое существование возникшее право совместного проживания при отпадении одного из вышеназванных юридических фактов?

Безусловным основанием прекращения права совместного проживания членов семьи собственника, нанимателя, члена жилищного кооператива является факт непроживания члена семьи в жилом помещении, как, например, в случае проживания члена семьи в ином жилом помещении. Однако факт проживания, необходимый для возникновения и существования права совместного проживания, не предполагает круглосуточного нахождения членов семьи в жилом помещении. Равно как и непроживание самого собственника, нанимателя или члена кооператива с членами его семьи в принадлежащем ему жилом помещении никоим образом не может отразиться на праве членов семьи пользоваться этим помещением. Показательным в данной связи является пример отмены законодателем такого основания требования расторжения договоров найма наймодателями, как отсутствие нанимателя и членов его семьи без уважительных причин сверх установленных сроков (п. 2 ст. 136 и ст. 60 ЖК РСФСР), в связи с признанием Конституционным Судом РФ п. 1 ст. 60 ЖК РСФСР не соответствующим Конституции РФ <*>.

<*> Российская газета. 1995. 4 июля.

По-другому обстоит дело в случае отпадения первого названного основания возникновения права совместного проживания, то есть принадлежности лица к членам семьи собственника, нанимателя либо члена жилищного кооператива. Сразу оговорим, что здесь необходимо различать права членов семьи собственника и права членов семьи нанимателя.

Основанием прекращения права совместного проживания членов семьи собственника является прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи <*>; и переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не установлено законом. Утрата родственных связей с собственником повлечет автоматически утрату всяких прав на его недвижимость в жилищной сфере <**> (данное основание прекращения права совместного проживания, между прочим, отличает его от частично рассмотренного выше usus'а, поскольку прекращение последнего было возможно только в случае его смерти или гибели вещи (жилого помещения)). Единственное исключение совершенно справедливо предусмотрено для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, для которых право совместного проживания не прекращается в случае утраты родственных связей, но только при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и только если иное не установлено законом или договором <***>.

<*> Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением, необходимо уметь применять положения Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ).
<**> См.: Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М., 2000. С. 108.
<***> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. I. Ст. 15.

В качестве определенной жилищной гарантии законодателем установлено для бывших членов семьи сохранение за ними возможности пользования жилым помещением, но только (1) на определенный срок, (2) на основании решения суда и (3) только, если у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. В этом случае сохраненное на некоторое время право совместного проживания бывшего члена семьи прекращается уже по истечении срока пользования, установленного решением суда, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи. Как раз, если соглашением будет установлено иное, право пользования бывшего члена семьи становится похожим на "обязательственное право арендного типа" <*>. В этом случае факт дальнейшего пользования жилым помещением бывшими членами его семьи связан с получением на это дозволения собственника, выраженного в соглашении. Представляется, что это соглашение может быть достигнуто не обязательно только в письменной форме, а может явствовать и из устной договоренности, то есть из поведения <**>.

<*> Суханов Е.А. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей (глава 18).

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<**> М.И. Брагинский и В.В. Витрянский отмечают по этому поводу, что "когда конклюдентные действия с обеих сторон позволяют сделать вывод о совпадении воли сторон, этого достаточно для признания договора заключенным" (См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997. С. 165).

Кроме того, законодателем устанавливается, что до истечения указанного срока право совместного проживания бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное помещение указанного собственника, либо, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения указанного права, по решению суда (статья 31 ЖК РФ).

В отношении же прекращения права совместного проживания членов семьи нанимателя ситуация сложилась несколько иная. Прекращение родственных отношений, совместного проживания и ведения общего хозяйства влечет изменение в отношениях семьи, как правило, проявляющееся в принятии решения об изменении жилища в размерах, порядке пользования, обмене жилых помещений, замене нанимателя и т.д. Однако в отличие от членов семьи собственника, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Следовательно, право совместного проживания членов семьи нанимателя не связано с каким-либо конкретным лицом, являющимся нанимателем жилого помещения, оно предполагает лишь обязательное наличие любой фигуры нанимателя жилого помещения.

Однако право совместного проживания может прекращаться и в связи с иными юридическими фактами, строго установленными законом. Член семьи не может быть произвольно лишен права совместного проживания, ибо с момента вселения его в жилое помещение собственника, нанимателя, члена семьи он имеет право постоянного проживания и пользования предоставленным ему жилым помещением. Данная законодательная позиция нашла свое отражение в судебной практике <*>.

<*> Судебная практика Верховного Суда СССР. 1949. N 31.

Юридическими фактами, прекращающими право совместного проживания, служат неправомерные действия самих членов семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива: в случае нарушения обязанностей по содержанию и пользованию жилых помещений, когда в качестве санкций предусматривается выселение (ст. 35, 91 ЖК).

Кроме того, в случае увольнения нанимателя, получившего жилое помещение в связи с трудовыми отношениями, подлежат безусловному выселению вместе с нанимателем жилого помещения и члены его семьи. Следовательно, последние не имеют самостоятельного права пользования жилым помещением, которое полностью зависимо от прав такого нанимателя жилого помещения. Тем не менее, пока наниматель сохраняет трудовые отношения с организацией, члены его семьи пользуются такими же правами, как и сам наниматель жилого помещения.

В отношении прекращения права совместного проживания члена семьи члена жилищного кооператива установлены некоторые особенности. ЖК, как и ЖК РСФСР, рассматривает исключение из кооператива в качестве основания выселения не только бывшего члена кооператива, но и членов его семьи, проживавших совместно с ним. Однако в ЖК РСФСР это положение ранее являлось общим правилом, из которого п. 2 ст. 124 допускал исключение: уставом кооператива могли предусматриваться случаи, когда право пользования жилым помещением сохранялось за членами семьи лица, исключенного из кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. В настоящее же время ЖК не предусматривает возможности установления подобного исключения в уставе кооператива (ст. 133 ЖК РФ).

Что касается смерти члена кооператива, то она влечет прекращение только личных неимущественных отношений - членства в жилищном кооперативе, его же имущественные права на паенакопление и пользование кооперативной квартирой, трансформировавшееся в последующем в право собственности на квартиру, переходят к наследникам в порядке правопреемства <*>. В этом случае на место умершего члена семьи приходит его наследник. В связи с этим смерть члена жилищного кооператива не влечет прекращения права совместного проживания члена его семьи.

<*> Толчеев Н.К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам. М., 2004. С. 250 - 251.