Мудрый Юрист

Споры, связанные с исполнением предварительных договоров

Серова В.К., судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

Споры, связанные с исполнением предварительного договора, составляют незначительную часть в общей массе рассматриваемых арбитражными судами дел. Вместе с тем вопросы, возникающие при рассмотрении данной категории споров, представляются интересными и заслуживают внимания.

Предмет предварительного договора

Предварительный договор - это организационный договор, по которому, как указано в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Несмотря на то что в предварительном договоре имеется указание на имущество, в отношении которого будет заключен основной договор, предварительный договор не влияет на права на это имущество и не создает ограничений (обременений) этих прав, поскольку предметом такого договора является обязательство сторон по поводу будущего договора.

Таким образом, в случае когда сторона, принявшая на себя обязательства продать имущество, не исполняет указанной обязанности, другая сторона не может заявлять иск о признании прав на имущество, а должна предъявить требования, предусмотренные статьей 429 ГК РФ.

К такому выводу пришли суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении обстоятельств следующего дела.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию (далее - Предприятие) о признании права собственности на неоконченный строительством объект, расположенный на земельном участке площадью 3450 кв. м.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив на основании кассационной жалобы предпринимателя законность Постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) оставил обжалуемый судебный акт без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, незавершенное строительством здание принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения.

Предприятие (продавец) и предприниматель (покупатель) подписали предварительный договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется продать, а покупатель принять в собственность и оплатить неоконченный строительством жилой дом.

Предварительным договором предусмотрено, что, в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи недвижимости на условиях настоящего договора, другая сторона имеет право оплатить имущество в полном объеме и обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении уклоняющейся стороны к заключению договора либо о признании за собой права собственности на недвижимое имущество в случае полной оплаты за недвижимое имущество и передачи имущества покупателю в рамках договора. В случае уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи недвижимости на условиях договора и исполнения со стороны покупателя своих обязанностей предварительный договор имеет силу основного договора купли-продажи (пункты 5.1 и 5.2 договора).

Предприниматель принял неоконченный строительством объект по акту приема-передачи и, ссылаясь на необоснованный отказ Предприятия от заключения основного договора и регистрации права собственности на объект недвижимости, обратился с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что предприниматель исполнил все условия предварительного договора, фактически владеет имуществом и осуществляет права собственника.

Апелляционный суд отменил решение и отказал в удовлетворении исковых требований, указав в том числе на то, что предварительный договор является недействительным ввиду несоответствия требованиям гражданского законодательства. Со ссылкой на данные обстоятельства суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предприниматель не приобрел право собственности на объект незавершенного строительства.

Суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены Постановления апелляционного суда, мотивируя свои выводы следующим образом.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Данная правовая норма предусматривает право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, согласно названной правовой норме лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.

Таким образом, условие, содержащееся в пункте 5.2 договора, не соответствует требованиям статьи 429 ГК РФ, и указанный договор не может явиться основанием для возникновения у предпринимателя права собственности на спорное имущество (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу N А21-2865/2007).

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС СЗО от 24.02.2005 по делу N А21-6068/04-С2.

Форма предварительного договора

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

При применении данного положения возникал вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, условием которого является заключение договора, подлежащего государственной регистрации.

Ответ на этот вопрос содержится в пункте 14 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому требование к государственной регистрации договора не является требованием к форме договора. То есть в данном случае предварительный договор не подлежит регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Из данного положения можно сделать вывод о том, что несогласование сторонами предмета основного договора свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Следствием такого вывода является невозможность применения к отношениям сторон условий договора об ответственности за неисполнение договорных обязательств, а также правил пункта 5 статьи 429 ГК РФ о понуждении стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, к заключению такого договора в судебном порядке.

Так, при рассмотрении иска предпринимателя о взыскании с двух обществ неустойки за нарушение обязательств по предварительному договору аренды суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, поддержав его вывод о незаключенности предварительного договора. Указанный вывод судов основан на следующих положениях ГК РФ.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Пунктом 3 статьи 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Разделом 1 предварительного договора объектом аренды названы торговые площади и торговые места, которые, как установил суд, в достаточной степени индивидуально не определены ни в договоре, ни в приложениях к нему.

Таким образом, поскольку договор нельзя считать заключенным, требование о взыскании неустойки, предусмотренной его условиями, не может быть удовлетворено (Постановление ФАС СЗО от 10.06.2009 по делу N А05-13094/2008).

Схожая позиция суда кассационной инстанции отражена в Постановлениях ФАС СЗО от 16.10.2009 по делу N А56-6942/2007 и от 11.05.2006 по делу N А05-19583/2005-30.

Существенные условия предварительного договора

Хотелось бы отметить, что Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) содержит предложения о внесении изменений в ГК РФ в части, касающейся предварительного договора. В целях более эффективного использования конструкции предварительного договора предлагается ограничить круг условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условием о заключении основного договора, условием о предмете основного договора и условиями, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, допустив согласование прочих условий основного договора на этапе его заключения.

Несмотря на то что в предварительном договоре стороны согласовывают существенные условия основного договора, предварительный и основной договор являются самостоятельными договорами. Это означает, что неисполнение или ненадлежащее исполнение предварительного договора не может являться основанием для признания недействительным основного договора, а равно и иного договора, заключенного в отношении имущества, указанного в предварительном договоре.

Предприниматель (истец) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к двум другим предпринимателям (ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ответчиками, взамен неисполненного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между истцом и одним из ответчиков, и об обязании сторон возвратить друг другу все полученное по недействительной сделке.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, в иске отказано.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, ФАС СЗО оставил решение и Постановление без изменения. В обоснование выводов суда кассационной инстанции указано следующее.

Из предварительного договора, заключенного между истцом и одним из ответчиков, видно, что предмет основного договора определен сторонами как конкретные нежилые помещения.

Между тем на момент подписания предварительного договора ответчику принадлежала доля в праве собственности на помещения комбината бытового обслуживания, а не часть помещений комбината в виде конкретных помещений; выдел долей участниками долевой собственности не производился. В таком случае предметом основного договора не могли служить конкретные помещения как часть помещений комбината.

Кроме того, кассационная инстанция признала соответствующим материалам дела и положениям статей 429, 450 ГК РФ вывод судов первой и апелляционной инстанций о прекращении предварительного договора, поскольку в указанный в нем срок основной договор заключен не был и на условиях предварительного договора не мог быть заключен по изложенным выше мотивам.

Суд кассационной инстанции также указал, что нарушение или ненадлежащее исполнение одной из сторон условий предварительного договора не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между ответчиками, поскольку изменения вещных прав на имущество заключение предварительного договора не влечет (Постановление ФАС СЗО от 10.03.2009 по делу N А13-3661/2008).

Сроки заключения основного договора

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

При рассмотрении требований, вытекающих из предварительного договора, арбитражный суд исследует вопрос о том, не истек ли срок, предусмотренный таким договором для заключения основного договора (или год со дня заключения предварительного договора, если иной срок не установлен сторонами). Истечение указанных сроков является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, возникших из предварительного договора.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассмотрел иск холдинговой компании к обществу о понуждении заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости. В обоснование исковых требований компания сослалась на то, что обязанность по заключению основного договора купли-продажи возникла в силу предварительного договора с инвестиционными условиями от 28.10.2004.

Суд первой инстанции применил статьи 429 и 554 ГК РФ и отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что предмет договора купли-продажи не определен, условие о подлежащем передаче недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор незаключенным, истцом пропущен срок для обращения с требованием о заключении основного договора купли-продажи, в связи с чем обязательства по договору прекратились.

Суд апелляционной инстанции установил, что с учетом условий договора в редакции дополнительного соглашения от 27.07.2006 N 2 и приложения N 2 к договору стороны точно определили идентификационные данные объекта недвижимости, подлежащего передаче истцу, в том числе расположение объекта недвижимости в составе другого недвижимого имущества - торгового комплекса, путем обозначения четких границ помещений. Из переписки сторон следует, что между истцом и ответчиком отсутствовали какие-либо разногласия, связанные с расположением помещений, а также с их идентификацией. Кроме того, апелляционный суд установил, что ответчик реально приступил к исполнению своих обязательств, направленных на надлежащее выполнение условий договора и заключение основного договора купли-продажи помещений, кадастровый и технический учет которых был произведен 23.12.2008. На основании этого апелляционный суд опроверг вывод суда первой инстанции о незаключенности договора, а также счел, что в данном случае подлежит применению пункт 1 статьи 157 ГК РФ. Установив, что ответчик получил свидетельство о праве собственности на торговый комплекс 29.08.2006 и 31.08.2006 направил истцу предложение заключить основной договор купли-продажи, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обязательства, вытекающие из предварительного договора, не прекращены, а вывод суда первой инстанции о том, что срок в договоре не определен и подлежит исчислению как равный году, является неверным.

Суд кассационной инстанции согласился с правомерностью выводов апелляционного суда о том, что обязательства сторон по договору не прекратились. Суд апелляционной инстанции установил, что в течение пяти дней после получения свидетельства о регистрации права собственности на торговый комплекс общество в соответствии с условиями договора направило холдинговой компании предложение заключить основной договор купли-продажи помещений и компания приняла это предложение (Постановление ФАС СЗО от 07.04.2010 по делу N А56-18435/2009).

Аналогичную ситуацию иллюстрирует Постановление ФАС СЗО от 25.04.2008 по делу N А56-51455/2006.

Кроме того, при рассмотрении требований, вытекающих из предварительного договора, суды исследуют вопрос о том, соответствует ли условие о сроке, в который стороны обязались заключить основной договор, положениям статьи 190 ГК РФ. В силу указанной нормы установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Установив несоответствие условия предварительного договора о сроке требованиям статьи 190 ГК РФ (например, событие, с которыми стороны связали срок исполнения обязательств, не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон), суды применяют правило абзаца второго пункта 4 статьи 429 ГК РФ, предусматривающее, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Указанная позиция отражена в Постановлениях ФАС СЗО от 07.12.2009 по делу N А21-1652/2009 и от 27.02.2010 по делу N А56-16547/2009.

Применение к предварительному договору общих положений об обязательствах

К предварительному договору применяются общие положения об обязательствах, в том числе правила статьи 408 ГК РФ, согласно которым надлежащее исполнение прекращает обязательства.

Как было указано выше, обязанностью лиц, заключивших предварительный договор, является обязанность по заключению в будущем основного договора. Из основного договора и возникнут обязательства сторон по совершению в пользу другого лица (кредитора) определенных действий, а у кредитора - права требовать от должника исполнения его обязанности.

В случае когда стороны надлежащим образом выполнили условия предварительного договора, заключив указанный в нем основной договор, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются. Это означает, что после заключения основного договора стороны не вправе предъявлять требования, вытекающие из предварительного договора. Такой вывод содержит, в частности, Постановление ФАС СЗО от 20.05.2009 по делу N А56-21025/2008.

В отличие от рамочного договора, который в большинстве случаев не обязывает стороны заключить основной договор в будущем, предварительный договор предусматривает такую обязанность для сторон, а закон устанавливает последствия уклонения от исполнения данной обязанности. Так, в силу части 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса.

При рассмотрении требования о понуждении стороны заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, арбитражный суд исследует вопросы о соответствии предварительного договора требованиям статьи 429 ГК РФ (согласованы ли существенные условия основного договора, не пропущен ли установленный предварительным договором срок, в течение которого должен быть заключен основной договор). В качестве примера, когда арбитражный суд удовлетворил требование о понуждении заключить основной договор, можно привести Постановления ФАС СЗО от 27.02.2002 по делу N А56-27584/01 и от 07.04.2010 по делу N А56-18435/2009.

В настоящее время статья 429 ГК РФ закрепляет только одно последствие уклонения стороны от заключения основного договора.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации содержит предложение об изменении статьи 429 ГК РФ, которая должна предусматривать возможность как понуждения в судебном порядке к заключению основного договора, так и взыскания убытков с уклоняющейся от его заключения стороны.

Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств

В юридической литературе дискуссионным является вопрос о возможности применения задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора.

Авторы, положительно отвечающие на данный вопрос <1>, ссылаются на отсутствие в ГК РФ норм, исключающих возможность обеспечения задатком предварительного договора.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2001.

Сторонники иного подхода, считающие, что указанный способ обеспечения исполнения обязательства не может применяться в рамках предварительного договора, указывают, что предварительный договор носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных, обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может <2>. Но при этом отмечается, что стороны договора могут, не ссылаясь на положения статьи 448 ГК РФ, сформулировать аналогичные правила в самом договоре.

<2> Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4.

До недавнего времени в судебно-арбитражной практике обозначенный вопрос также решался по-разному.

Президиум ВАС РФ рассмотрел заявление общества по делу о взыскании с компании двойной суммы задатка, внесенного по предварительному договору, и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из материалов дела следовало, что исполнение обязательств по предварительному договору обеспечивалось задатком, который подлежал зачету в счет оплаты стоимости уступки прав аренды земельных участков.

В предварительном договоре стороны предусмотрели условие о применении в случае незаключения основных договоров последствий, установленных статьей 381 ГК РФ.

В срок, обозначенный предварительным договором, основные договоры заключены не были, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение об их заключении.

Ссылаясь на то, что ответственным за неисполнение предварительного договора является общество, компания обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с него в соответствии с условиями предварительного договора и статьи 381 ГК РФ двойной суммы задатка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд пришел к выводу об ответственности истца за незаключение основных договоров, что в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ является основанием для оставления задатка у ответчика.

Постановлением арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено. Суд взыскал с общества в пользу компании неосновательное обогащение в сумме, уплаченной компанией по предварительному договору, и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о возможности применения нормы статьи 381 ГК РФ к правоотношениям, сложившимся между сторонами по предварительному договору.

Суд апелляционной инстанции признал денежную сумму, перечисленную компанией в качестве задатка, авансом в счет будущих платежей обществу за уступленное по основным договорам право аренды земельных участков.

В связи с прекращением в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательств, предусмотренных предварительным договором, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по этому договору, и удовлетворил требования истца в части их возврата и уплаты процентов за пользование ими, обосновав решение нормами статей 1102, 1107 и 395 ГК РФ.

Федеральный арбитражный суд Московского округа оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Президиум ВАС РФ поддержал вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о неприменении нормы статьи 381 ГК РФ к правоотношениям, сложившимся между сторонами по предварительному договору. Данный вывод мотивирован следующим образом.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Из материалов дела следует, что ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

При таких обстоятельствах правомерным является вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции установил, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основных договоров, такие договоры не были заключены и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение об их заключении, и, исходя из положения пункта 6 статьи 429 ГК РФ, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными.

Поскольку иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, установлено не было, суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования об их возврате и уплате процентов, предусмотренных статьей 395 названного Кодекса (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09).

Обеспечительные платежи

Как показывает судебно-арбитражная практика, предварительные договоры аренды недвижимого имущества в подавляющем большинстве случаев предусматривают условия о выплате будущему арендодателю обеспечительных платежей, которые в дальнейшем при заключении основного договора засчитываются в счет исполнения обязательств арендатора по внесению арендной платы. В случае незаключения основного договора "несостоявшийся арендатор" обращается в суд с иском о возврате указанных платежей.

При рассмотрении требования о возврате так называемого обеспечительного платежа арбитражный суд исследует вопрос о том, прекращены ли обязательства по предварительному договору. Установив данное обстоятельство, суд удовлетворяет исковые требования со ссылкой на отсутствие правовых оснований для удержания спорной денежной суммы.

Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к фирме о взыскании обеспечительного платежа по предварительному договору аренды, а также штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, исковые требования в части взыскания основного долга и штрафа удовлетворены полностью, в части процентов - частично.

Как установлено судами, на момент рассмотрения спора и принятия решения истекли как срок, предусмотренный предварительным договором, так и годичный срок с момента заключения предварительного договора.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о прекращении предварительного договора в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции признал правильным вывод судов об отсутствии у ответчика оснований для удержания полученных от истца денежных средств, так как перечисленные обществом средства представляют собой не задаток, а авансовые платежи в счет будущих арендных платежей. Поскольку договор аренды сторонами заключен не был, у истца не возникло обязанности уплачивать арендную плату, а у ответчика - права на получение арендных платежей, то денежные средства подлежат возврату истцу (Постановление ФАС СЗО от 15.12.2009 по делу N А56-52307/2008).

Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС СЗО по делам N А56-16547/2009, А56-35721/2008, А56-21174/2007, А56-50744/2006.

Необходимо отметить, что не всегда при рассмотрении требования о возврате обеспечительного платежа (аванса) истцы и арбитражные суды ссылаются на положения статьи 1102 ГК РФ. Тем не менее отсутствие такой ссылки не меняет правовой природы данного требования, которое соответствует содержащемуся в ГК РФ определению неосновательного обогащения.

Кроме рассмотренных выше, в арбитражной практике возникают также вопросы о том, применимы ли к предварительному договору положения закона, регулирующие правоотношения по основному договору; можно ли признать недействительным предварительный договор на том основании, что сторона не в состоянии исполнить такой договор в силу каких-либо объективных или субъективных причин; возможна ли оценка предварительного договора на предмет его действительности после заключения сторонами основного договора.

Ответы на перечисленные вопросы дает нижеприведенное Постановление Президиума ВАС РФ.

Общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения (состоящего из стоимости неотделимых улучшений, излишне уплаченной арендной платы, неосновательно полученного сервисного сбора, невозвращенной платы за официальное открытие торгового центра и суммы невозвращенного страхового депозита), а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Кассационная инстанция также оставила указанные судебные акты без изменения.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум ВАС РФ отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами, 19.04.2004 между компанией (арендодателем) и обществом (арендатором) заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости (далее - соглашение).

Как следует из преамбулы соглашения, стороны обязуются заключить договор аренды площадей в строящемся здании семейного торгового центра, заказчиком строительства которого являлся арендодатель, и осуществить до введения здания в эксплуатацию их дополнительное обустройство и особую внутреннюю отделку, необходимые для будущей деятельности арендатора (продажа детских игрушек).

Исходя из пунктов 3.1 - 3.3 соглашения, площади передаются арендатору с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на здание на условиях краткосрочного договора аренды сроком менее одного года (пункт 1.1.3 соглашения), который с этого момента является заключенным на условиях долгосрочного договора аренды сроком на 10 лет (приложение I к соглашению) и действует до государственной регистрации последнего.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения арендодатель обязуется с момента, когда площади будут фактически доступны для выполнения арендатором подготовительных работ, обеспечить возможность их осуществления.

Компания обеспечила доступ общества в здание до окончания строительства, подрядной организацией последнего за его счет подготовительные работы были выполнены.

Право собственности компании зарегистрировано на здание 10.04.2006, краткосрочный договор аренды вступил в силу, площади переданы обществу (с этого момента арендатору) по соответствующему акту.

Государственная регистрация долгосрочного договора аренды проведена 22.05.2007 (вступил в силу с этой даты), краткосрочный же договор прекратил свое действие.

Компания 21.06.2007 расторгла договор на том основании, что в нарушение его условий общество перестало вносить арендную плату.

Общество возвратило помещения арендодателю по соответствующему акту 17.07.2007 и 01.08.2007 обратилось в суд с настоящим иском.

Исковые требования мотивированы затратами на подготовительные работы, а также излишне уплаченными суммами арендной платы, сервисного сбора (за услуги, предоставляемые арендатору в связи с эксплуатацией здания), платы за официальное открытие торгового центра и страхового депозита в обеспечение исполнения арендатором своих обязательств.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Это решение основано на оценке соглашения в части предварительного договора аренды как ничтожного ввиду несоответствия требованиям статьи 608 ГК РФ.

При этом суд исходил из следующего: поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, в силу статьи 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя принудить к этому в судебном порядке, то компания не вправе была заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.

Данная позиция суда ошибочна, так как не основана на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент вправе в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало.

Поскольку вывод суда о ничтожности соглашения в части предварительного договора аренды повлек за собой следующие неправильные выводы, оспариваемые судебные акты по этому основанию не могут быть признаны законными и обоснованными (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09).

Анализ судебной практики ФАС СЗО по спорам, связанным с исполнением предварительных договоров, позволяет сделать вывод о том, что вопросы, возникающие при рассмотрении данной категории дел, разрешаются единообразно, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях ВАС РФ.