Мудрый Юрист

Практика урегулирования убытков в страховании объектов коммерческой недвижимости

Громадская Светлана, юрист практики "Земля. Недвижимость. Строительство" юридической группы "Яковлев и Партнеры".

За последние несколько лет объем рынка страхования коммерческой недвижимости в России значительно вырос. Это объясняется прежде всего растущей потребностью собственников объектов коммерческой недвижимости оградить себя от возможных рисков при строительстве и эксплуатации недвижимости. Кроме того, причиной востребованности данного вида страхования является потребность в дополнительных финансовых ресурсах, поскольку наличие договора страхования - одно из требований банка к заемщику при предоставлении кредита.

Интерес со стороны российских инвесторов к страхованию своих имущественных интересов постоянно растет в связи с высоким спросом на девелоперские услуги. Специфика этого рынка заключается в коммерческом использовании объектов недвижимости, что предусматривает обременение риском случайной гибели или повреждения имущества и обусловливает наличие страхового интереса в сохранении имущества. Необходимо, однако, отметить, что западные инвесторы гораздо охотнее пользуются услугами страховых компаний, нежели российские девелоперы. На Западе страхование коммерческой недвижимости более популярно, и услуги страховщиков закладываются в бюджет еще на стадии подготовки к строительству.

Сегодня на страховом рынке представлен широкий спектр продуктов по страхованию имущества крупных, а также малых и средних предприятий. При этом страховщики предлагают в основном комплексные виды страхования предприятий, включающие страховую защиту от всех видов риска. В рамках таких программ проводится страхование имущества, профессиональной ответственности, жизни и здоровья сотрудников.

Программы страхования коммерческой недвижимости, которые в настоящее время предлагаются страховщиками, также имеют комплексный характер и ориентированы на защиту от всех видов риска. Основными рисками, на случай которых проводится страхование, являются пожар, наводнение и другие стихийные бедствия, повреждение водой из систем водоснабжения, отопления, канализации и аналогичных систем, систем пожаротушения, преднамеренные действия третьих лиц и другие виды опасности. Полагаем, что именно комплексный характер страховой защиты недвижимости сможет в полной мере минимизировать риски потерь от страхового случая. Так, страхование недвижимого имущества должно покрывать не только риск пожара, но и риск повреждения имущества от залива водой, поскольку при тушении пожара помещения будут залиты, ведь помимо повреждения имущества пожаром реальный вред будет нанесен имуществу в результате залива водой.

Аналогичная ситуация может сложиться, если имущество застраховано только на случай залива водой. Тогда несмотря на то что при тушении пожара имущество в большей степени пострадает от залива водой, убытки страхователю не будут возмещены, поскольку повреждение помещений явилось следствием пожара, на случай которого помещение не было застраховано. Таким образом, наиболее достаточным и полным будет страхование имущества с покрытием от всех видов рисков, включая риски, имеющие характер внешнего воздействия, за исключением специально оговоренных. В этом случае имущество будет застраховано от любого материального ущерба, причиненного в результате непредвиденного воздействия какого-либо внешнего фактора, кроме исключений, указанных в правилах (условиях) страхования и оговоренных сторонами в договоре страхования.

Обычно набор оговорок во всех договорах стандартный. Страховое возмещение не выплачивается, если ущерб причинен в результате войны, актов терроризма, конфискации, реквизиции, ареста имущества или умысла страхователя. Между тем в практике страховых споров отмечено, что одно и то же страховое событие не всегда приводит к возникновению страхового случая и возмещению страховщиком убытков страхователя. Возможна ситуация, когда застрахованное событие (пожар) явилось следствием события, отнесенного правилами страхования к оговоренным, в результате чего вред не подлежит возмещению.

Предположим, имущество было застраховано от пожара, за исключением пожара, вызванного массовыми беспорядками. Кроме того, в электрическом щитке в помещении, где хранилось имущество, была неисправна электропроводка. Если при массовых беспорядках здание было подожжено и имущество сгорело, вред возмещению не подлежит. Однако если в результате массовых беспорядков в электрощиток попала вода и пожар возник по причине повреждения электроизоляции, вред подлежит возмещению, так как причинно-следственная цепочка между исключенной опасностью и пожаром была прервана посторонним обстоятельством - неисправностью электропроводки <1>.

<1> См.: Фогельсон Ю.Б. Комментарий к страховому законодательству // Юристъ. 2002.

Похожая ситуация послужила предметом судебного спора сторон договора страхования. Суд, проанализировав с учетом положений ст. 431 ГК РФ условия договора страхования, а также заявления-анкеты страхователя, пришел к выводу, что стороны договора, указав в качестве страхового события "пожар по любой причине", имели в виду риск возникновения любого пожара независимо от вызвавшей его причины, за исключением случаев самовозгорания и умысла страхователя, предусмотренных в договоре страхования. Формулировка страхового случая "пожар по любой причине" отражает страховое событие, которое страхуется (в данном случае - пожар), и вызвавшую его причину (в данном случае - любая). При этом суд указал, что воля сторон при заключении договора страхования была направлена на страхование риска наступления такого страхового события, как пожар, независимо от вызвавших его причин, но за исключением случаев, специально предусмотренных договором страхования <2>.

<2> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.10.2002 по делу N Ф04/3746-1461/А45-2002.

Согласно п. 1 ст. 944 ГК РФ существенными во всех случаях признаются обстоятельства, определенно оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страхового полиса) или его письменном запросе. Как разъяснил Президиум ВАС РФ, обстоятельства, оговоренные в стандартном заявлении на страхование, разработанном страховщиком, признаются существенными для применения ст. 944 ГК РФ и в том случае, когда договор страхования заключен путем составления одного документа. При этом разработанный страховщиком стандартный бланк заявления на страхование применительно к правилам ст. 944 ГК РФ имеет такое же значение, как и письменный запрос. Кроме того, использование страховщиком права на осмотр страхуемого помещения не лишает его возможности требовать признания договора страхования недействительным по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 944 ГК РФ <3>. Во избежание возникновения указанных ситуаций сторонам договора страхования (особенно страхователю) следует быть предельно внимательными при оформлении документов, заполнении стандартных анкет-заявлений на страхование.

<3> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75.

Нередки ситуации, когда собственник возлагает обязанность по страхованию на арендатора. Обязательным условием имущественного страхования является наличие заинтересованности в сохранении застрахованного имущества - страхового интереса. При этом страховой интерес может быть обусловлен не только вещным, но и обязательственным правом, поэтому страхование имущества в пользу арендатора или субарендатора допускается действующим законодательством Российской Федерации. Возможны различные варианты страхования: на стороне страхователя может выступать арендодатель, заключающий договор страхования в свою пользу, или арендатор, страхующий арендуемые помещения в пользу арендодателя либо сам выступающий выгодоприобретателем по договору.

Как правило, дополнительно к страхованию арендуемого имущества на арендатора возлагается обязанность по страхованию своей гражданской ответственности перед третьими лицами, в частности, на страхование принимается риск причинения вреда имуществу арендодателя при его эксплуатации арендатором. Незаключение договоров страхования арендатором зачастую служит одним из оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Страховщики предлагают комплексные договоры страхования имущества, предусматривающие, помимо страхования самих помещений, страхование их отделки, мебели, предметов интерьера, инженерного и производственно-технологического оборудования, производственного и хозяйственного инвентаря. Между тем страхование собственником целого здания по одному договору страхования обойдется дешевле, нежели заключение договоров страхования частей здания, сдаваемых в аренду. Кроме того, при таком страховании может возникнуть ситуация, когда часть здания вообще не будет застрахована, что при наступлении страхового случая может послужить причиной отказа в выплате страхового возмещения. Например, при страховании арендаторами отдельных помещений могут остаться незастрахованными помещения общего назначения: коридоры, холлы, лестницы и др.

Возможна и обратная ситуация, когда одно и то же имущество (например, смежная стена офисных помещений) застраховано дважды. Если собственник здания заключает договор страхования, объектом которого выступает здание (а не отдельные помещения, сдаваемые в аренду), застрахованными будут являться все конструктивные элементы этого здания, в т.ч. не находящиеся в пользовании арендаторов, такие, как фундамент, крыша, перекрытия, лестницы, стены, отдельные опоры и др., в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество.

Поскольку договор страхования заключается сторонами на основании сведений страхователя об объекте страхования, отраженных в заявлении (анкета, опись), и после передачи этого документа страховщику заявление становится частью договора страхования, во избежание спора между сторонами договора все объекты, на которые будет распространяться страховое покрытие, рекомендуется поименовать в анкете (заявлении на страхование).

Суды оценивают представленные сторонами документы с позиций ст. 71 АПК РФ. При этом договор страхования оценивается ими с учетом сведений, содержащихся в приложениях к договору, анкете-заявлении и описи в совокупности. Так, рассматривая спор о взыскании страхового возмещения, суд пришел к выводу о невозможности распространения на крышу и инженерные коммуникации страхового покрытия, поскольку эти объекты в перечне застрахованного имущества и в заявлении-анкете указаны не были, т.е. не являлись объектами страхования, в связи с чем требования страхователя отклонены. Указанное мнение поддержано ВАС РФ <4>.

<4> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 19.11.2007 N Ф09-9488/07-С5 по делу N А07-3910/07, Определение ВАС РФ от 11.03.2008 N 2630/08.

Если страхователю на праве собственности принадлежит не здание или его часть, а доля в праве общей собственности, объектом страхования по договору будет выступать именно доля страхователя в праве собственности. В этой ситуации при наступлении страхового случая страховое возмещение будет выплачиваться не в зависимости от стоимости восстановительного ремонта застрахованного имущества, а в долевом размере от суммы ущерба, причиненного всему зданию, исходя из размера доли страхователя в праве общей собственности на здание. На это указал ФАС Центрального округа в своем Постановлении, выводы которого поддержал ВАС РФ <5>.

<5> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 06.08.2008 N Ф10-3503/08 по делу N А64-6961/07-6, Определение ВАС РФ от 09.12.2008 N 15419/08 по делу N А64-6961/07-6.

В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости достаточно активно развивается титульное страхование, призванное стать своеобразной гарантией для сторон сделки купли-продажи недвижимости в случае утраты права собственности на недвижимое имущество, а равно признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Программы титульного страхования, предлагаемые большинством страховых компаний, обеспечивают довольно широкое страховое покрытие, причем договор страхования может быть заключен еще на этапе подготовки к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости.

Причиной утраты права собственности на объект недвижимости могут стать незаконность предыдущих сделок (приватизации, купли-продажи и т.д.); факты мошенничества, нарушения прав прежних собственников; наличие ошибок в процессе оформления сделки, влияющих на ее чистоту, которые впоследствии могут привести к увеличению риска признания сделки недействительной или незаключенной.

Доказательством возникновения убытка страхователя, возникшего в связи с наступлением страхового случая по риску утраты права собственности на недвижимое имущество, будет судебное решение, вступившее в законную силу, полностью либо частично прекращающее права собственности страхователя на застрахованное имущество. При этом факт подачи искового заявления в суд и рассмотрения иска судом не свидетельствует о наступлении страхового случая, поскольку не является надлежащим доказательством утраты права собственности страхователя на имущество. При заключении договора страхования страхователь должен объективно оценивать все возможные страховые риски, поскольку от этого обстоятельства напрямую зависит стоимость страхования.

Ставка страхового тарифа варьируется в зависимости от условий эксплуатации недвижимого имущества, года строительства, реконструкции, уровня системы безопасности, пожаротушения, специфики деятельности арендаторов и прочего и колеблется в пределах 0,1 - 1% от страховой суммы. Важными условиями при установлении тарифной ставки являются вид деятельности и местоположение компании. Если объект страхования - офис в элитном бизнес-центре, то ставка может составлять от 0,06 до 0,1%, а если это склад - то 0,11%.

Между тем к основной ставке страхового тарифа могут быть установлены понижающие или повышающие коэффициенты в зависимости от обстоятельств, влияющих на увеличение риска наступления страхового случая. К таким обстоятельствам относятся место расположения объектов страхования; материалы, из которых построено здание; материалы, использованные при отделке помещений; окончены ли строительные (ремонтные, отделочные) работы; применяются ли при осуществлении деятельности предприятия огне- и (или) взрывоопасные вещества, материалы, технологии; имеются ли природные, климатические, геофизические факторы, способные привести к уничтожению (повреждению) объектов страхования. Например, обстоятельством, повышающим страховой риск, считается наличие ресторана или склада с алкогольной продукцией в непосредственной близости от объекта страхования, поскольку это увеличивает риск возникновения пожара застрахованного помещения.

Недвижимое имущество можно застраховать по новой восстановительной или по действительной (остаточной) стоимости. В случае причинения ущерба недвижимому имуществу, уже имеющему определенный процент износа, действующая практика страхования по действительной стоимости предполагает выплату возмещения с учетом износа пострадавшего имущества, в результате чего страхователю приходится самостоятельно привлекать дополнительные финансовые средства для восстановления бизнеса. При страховании по действительной (остаточной) стоимости страховая сумма соответствует рыночной стоимости недвижимого имущества. С наступлением страхового случая страховщик возмещает затраты на восстановление имущества с учетом его износа.

Имущественное страхование по новой восстановительной стоимости решает данную проблему и позволяет защитить финансовые интересы страхователя, избавив его от необходимости искать дополнительные средства для восстановления имущества. Например, в результате пожара повреждено здание, принято решение восстановить его. В этом случае страхователь по согласованию со страховщиком вправе нанять подрядчика для ремонта здания и после его окончания получить страховое возмещение, соответствующее стоимости ремонтно-восстановительных работ. Это и будет страховое покрытие по восстановительной стоимости.

Одно из самых распространенных оснований для отказа в выплате страхового возмещения - установление факта нарушения страхователем правил пожарной безопасности, которое привело к возникновению пожара. Зачастую правила (условия) страхования предусматривают, что не признаются страховыми случаями события, произошедшие вследствие невыполнения, нарушения страхователем (выгодоприобретателем) действующих должностных, ведомственных инструкций, правил, установленных правил и сроков эксплуатации (обслуживания, хранения, переработки и т.д.) имущества, технологии работ и т.п. Мы полагаем, что само по себе нарушение правил пожарной безопасности, допущенное страхователем, не может служить законным основанием для отказа в выплате страхового возмещения.

Согласно п. 1 ст. 963 ГК РФ страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения или страховой суммы, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица, за исключением ситуаций, предусмотренных пп. 2 и 3 указанной статьи Кодекса. Законом могут быть прописаны случаи освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения по договорам имущественного страхования при наступлении страхового случая вследствие грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя.

Указанная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, суд отклонил ссылку страховщика на положения правил страхования, предусматривающих в случае нарушения со стороны страхователя норм пожарной безопасности отказ в выплате страхового возмещения, поскольку при наступлении страхового случая в условиях неосторожности со стороны страхователя страховщик может быть освобожден от выплаты страхового возмещения только в ситуациях, предусмотренных законом <6>. Президиум ВАС РФ в своем письме разъяснил, что условие договоров (правил) имущественного страхования об отказе в выплате страхового возмещения вследствие грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя является ничтожным как противоречащее требованиям абз. 2 п. 1 ст. 963 ГК РФ <7>.

<6> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.12.2007 по делу N А82-2692/2007-11.
<7> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75.

Таким образом, в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств наступления страхового события, имеющего признаки страхового случая, суд должен установить наличие умысла страхователя, направленного на наступление страхового случая. Между тем единая судебная практика на этот счет отсутствует. Зачастую при принятии решения суд не устанавливает форму вины страхователя в наступлении страхового случая, являющейся существенным обстоятельством, которое подлежит доказыванию страховщиком. В частности, суд, учитывая, что факт виновности страхователя в нарушении правил пожарной безопасности документально подтвержден, и ссылаясь на договор, заключенный сторонами, и на правила страхования, пришел к следующему выводу: пожар, возникший по вине страхователя, не является страховым случаем, следовательно, на него не распространяется страховое покрытие, в связи с чем у страховщика нет обязательства по выплате страхового возмещения <8>.

<8> См.: Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2008 N КГ-А40/12160-08 по делу N А40-30245/08-50-245. Определением ВАС РФ от 10.06.2009 N ВАС-5206/09 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления.

Подведем итог: несмотря на рост реального страхования практика урегулирования убытков в сфере страхования коммерческой недвижимости в России только начала формироваться. Это объясняется низким уровнем российской страховой культуры по сравнению с западной, насчитывающей более 250 лет, и относительной незрелостью страхового законодательства.

В условиях экономического кризиса участились случаи отказа страховщиков в выплате страхового возмещения, возросло количество дел, рассматриваемых судами, по спорам в сфере страхования. Несмотря на то что страховщик не связан с риском требования мгновенного исполнения всех обязательств, как, например, банки, тем не менее сформированных страховых резервов стало недостаточно для осуществления страховых выплат и начались проблемы с ликвидностью.

Сегодняшняя ситуация на рынке страхования требует от страхователей тщательного отношения к выбору поставщика страховых услуг, внимательной оценки как страхового тарифа, так и условий страхования.