Мудрый Юрист

Принципы залога недвижимости *

<*> Viktorova R.N. Principles of mortgage of immovable property.

Викторова Раиса Николаевна, аспирант кафедры гражданского права и процесса Рязанского государственного университета им. С.А. Есенина.

Статья посвящена анализу основополагающих принципов залогового права, выступающих базисом института ипотеки (залога недвижимости) и обладающих важным значением для эффективного функционирования ипотечной системы.

Ключевые слова: обеспечение исполнения обязательств, договор, залог, залоговое право, ипотека, недвижимость.

The article analyses fundamental principles of mortgage law which are the basis of the institute of mortgage (mortgage of immovable property) and have important feature for efficient functioning of mortgage system.

Key words: securing performance of obligations, contract, mortgage, mortgage law, mortgage, immovable property.

Ипотека - договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона - залогодержатель (кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право на удовлетворение своих требований к должнику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этого обязательства из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными Федеральным законом (п. 1 ст. 1 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 17 июля 2009 г.)).

Ипотека относится к способам обеспечения исполнения обязательств, расположенных обособленно в обязательственном праве. В целом сущность ипотеки состоит в том, чтобы выделить из всего имущества залогодателя определенное недвижимое имущество и сохранить его к тому моменту времени, когда основное обязательство будет подлежать удовлетворению, а в случае неисполнения этого обязательства обратить взыскание на это имущество и удовлетворить требования кредитора-залогодержателя за его счет преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Для определения содержания института ипотеки необходимо исследовать принципы залога недвижимости. Принципы, как известно, являются основными началами права в целом, отдельных его отраслей, подотраслей, институтов, субинститутов и отражают наиболее существенные свойства каждого структурного образования. Важнейшими принципами, лежащими в основе ипотечной системы, выступают принципы обязательности (внесения) и гласности (публичности).

Под принципом обязательности, или внесения, подразумевается, что все права на недвижимость должны указываться в ипотечных книгах. В России их функции выполняет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право залога недвижимого имущества возникает с момента указания соответствующих данных в таком реестре. Следовательно, ипотека обладает правовым значением для третьих лиц с момента ее государственной регистрации. Аналогичные правила действуют и в отношении ипотеки в силу закона.

Важное значение для реализации этого принципа имеет ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 27 декабря 2009 г.). Согласно ч. 2 п. 1 ст. 2 данного Закона государственная регистрация считается единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Закрепление требований о государственной регистрации выступает гарантией права собственности и иных прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Надзор со стороны государства за правомерностью сделок в сфере недвижимости предпринят в интересах как самих участников этих сделок, так и третьих лиц. Система государственной регистрации осуществляет учет и регистрацию объектов недвижимости и удостоверяет их принадлежность определенным лицам, что обеспечивает праву собственности и иным правам на недвижимое имущество доказательность и правомерность. С введением данного института был сформирован общий банк данных по недвижимости, что позволит не допустить возможных на практике злоупотреблений.

Принцип гласности имеет важное значение для всего оборота недвижимости. Без достоверной информации об определенном объекте недвижимости нельзя принять правильное решение о рациональности заключения сделки <1>. Принцип гласности закреплен в п. 1 ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": государственная регистрация прав имеет открытый характер, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Этот принцип зафиксирован также в ст. 26 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке".

<1> См.: Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. N 2. С. 53 - 55.

В теории гражданского права к разряду основных принципов института ипотеки также причисляют принцип специальности, старшинства и бесповоротности. Впервые на принцип специальности было указано еще в XIX в. Д.И. Мейером, который полагал, что в ипотечных книгах необходимо указывать сведения о правах относительно конкретного имения, т.е. запись должна выполняться не по именам собственников, а по имениям. В настоящий момент государственная регистрация ипотеки свидетельствует, что в имуществе залогодателя появилась такая часть, которая непосредственно предназначена для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства.

Таким образом, значимость залога как способа обеспечения исполнения обязательств заключается в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. Вследствие внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником (принцип специальности).

Право кредитора имеет преимущественный характер. Это устанавливает принцип старшинства - зарегистрированные в предусмотренном законом порядке залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения. Этот принцип указан в ч. 2 п. 1 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки".

В Риме регистрации ипотеки не предусматривалось, что повлекло ряд отрицательных последствий. К примеру, одна и та же вещь могла закладываться множество раз, что влекло негативные правовые последствия для кредиторов. Кредитор мог получить только одну гарантию - это заверение должника, что имущество иным лицам не заложено. Однако сложности с выплатой кредита вызывали появление недобросовестных должников.

В настоящий момент, вследствие закрепления принципов залога недвижимости в законодательстве, кредитор верит не личности должника, а специально обособленной вещи, на которую он может обратить взыскание, даже если заложенная недвижимость перейдет в собственность другому лицу. Также государственная регистрация ипотеки предоставляет кредитору возможность обладать всей информацией об ипотеке, обо всех имеющихся правах на определенное недвижимое имущество, что осложняет возможность перезалога одного и того же объекта недвижимости <2>.

<2> См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М., 1999. С. 89 - 90.

Еще одним важным принципом института ипотеки является принцип бесповоротности. Данный принцип означает существование законной презумпции достоверности зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, и обеспечивает оптимальный баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя.

Итак, основными принципами залога недвижимости выступают: принцип обязательности (внесения); принцип гласности (публичности); принцип специальности; принцип старшинства; принцип бесповоротности. Закрепление залоговых принципов в законодательстве и их реальное осуществление обладает важным значением для эффективного функционирования ипотечной системы.