Мудрый Юрист

Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма

Ефимов А.Ф., заместитель председателя Московского областного суда, заслуженный юрист Российской Федерации.

Споры, связанные с применением жилищного законодательства, всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами.

С одной стороны, с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации утратил силу либо перестал действовать огромный пласт нормативных актов, принятых в разное время и на различном уровне - от ведомственных инструкций до законов СССР, РСФСР, Российской Федерации. С другой стороны, чтобы Жилищный кодекс заработал в полном объеме, еще предстоит принять множество нормативных актов, главным образом Правительству Российской Федерации, а также субъектам Российской Федерации и органам местного самоуправления.

Обновление жилищного законодательства с неизбежностью ведет к переосмыслению всей прежней судебной практики, выработке новых подходов в правоприменительной деятельности судов при разрешении жилищных споров. Это относится в одинаковой степени как к традиционным спорам, так и к тем, по которым судебная практика не выработала единого подхода. К числу последних можно отнести споры о предоставлении социального жилья в связи с прекращением или расторжением договора социального найма по требованию нанимателя.

Споры о предоставлении жилого помещения в связи с утратой или разрушением предмета договора социального найма

В силу закона договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ). Тем не менее данный договор может существовать и действовать, пока имеется наниматель и сохраняется предмет найма в виде жилого помещения. Смерть одиноко проживавшего нанимателя, а также утрата (разрушение) жилого помещения ведут, как это предусмотрено ч. 5 ст. 83 ЖК, к прекращению договора найма. Во всех остальных случаях прекращение жилищных прав и обязанностей по новому ЖК допустимо только через расторжение договора найма жилого помещения по инициативе любого из участников этого договора. Основания, порядок и последствия расторжения договора найма достаточно подробно урегулированы гл. 8 Жилищного кодекса.

В то же время Жилищный кодекс Российской Федерации, ограничившись констатацией прекращения договора социального найма жилого помещения по указанным выше основаниям, не предусмотрел правовых последствий прекращения договора (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ). Между тем в ряде случаев здесь затрагиваются исключительно важные интересы и права лиц, лишившихся своего жилья. Эта проблема в целом не была урегулирована и прежним Жилищным кодексом, что в значительной степени осложняло рассмотрение дел по спорам о предоставлении другого жилого помещения и предопределяло различные подходы судов при их разрешении.

Следует сразу подчеркнуть, что смерть нанимателя и утрата жилого помещения хотя и ведут к прекращению договора найма, однако эти события по своим правовым последствиям далеко не одинаковы. Когда речь идет о смерти одиноко проживавшего нанимателя по договору социального найма, то нетрудно определиться с последствиями прекращения договора найма по данному основанию. Жилое помещение по договору социального найма в соответствии с законом предоставляется нанимателю для личного пользования, поэтому права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения как неразрывно связанные с личностью нанимателя, не входят в состав наследства и в порядке универсального правопреемства не переходят к его наследникам. Жилое помещение в этом случае становится юридически свободным и может быть в общем порядке передано другому нанимателю, но при условии, что права на него не оспариваются другими лицами. Данное обстоятельство приобретает особую актуальность в связи с удовлетворением Европейским Судом по правам человека Постановлением от 18 ноября 2004 г. жалобы "Прокопович против России" (Prokopovich v. Russia) N 58255/00.

Признавая нарушение требований ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод по этому делу, Европейский Суд исходил из того, что заявительница Прокопович состояла в гражданском браке с гражданином Д. Вместе они более 10 лет проживали на площади его квартиры, предоставленной ему государством. Районный суд отказал Прокопович в иске о признании ее членом семьи умершего и праве на его жилую площадь по тем причинам, что она имела регистрацию по другому адресу - в квартире по месту жительства ее дочери.

Не вдаваясь в существо спора о праве Прокопович на квартиру умершего Д., основное нарушение Европейский Суд усмотрел в том, что несмотря на ее длительное проживание в спорной квартире компетентными органами было принято решение "...о скоропалительном перезакреплении квартиры за другим лицом всего через семь дней после смерти бывшего ответственного квартиросъемщика" до разрешения спора о праве заявительницы на эту квартиру <*>. Все это послужило основанием для вывода о нарушении ст. 8 Конвенции, гарантирующей каждому право "...на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции".

<*> См.: Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2005. N 4. С. 41.

Иная, более сложная ситуация возникает, когда договор социального найма жилого помещения не может исполняться по причине утраты предмета найма, т.е. самого жилого помещения. Тут возникает целый ряд процессуальных и материально-правовых проблем, на которые практика не дала однозначных ответов.

Так, дом, находившийся на балансе Колюбакинского игольного завода, в результате пожара был полностью уничтожен. Рузский городской суд, сославшись на ст. 37 ЖК РСФСР, удовлетворил иск проживавшего в этом доме К. и обязал игольный завод предоставить ему однокомнатную квартиру в соответствии с санитарными и жилищными нормами. В кассационном порядке указанное решение было отменено по тем причинам, что суд не учел положения ст. ст. 31 и 37 ЖК РСФСР, согласно которым лицам, имеющим право на внеочередное получение жилья, оно предоставляется местными органами исполнительной власти по месту жительства. При новом рассмотрении суд первой инстанции привлек к участию в деле местную администрацию и обязал ее предоставить К. другое жилое помещение.

По другому делу тот же суд при рассмотрении иска жильцов сгоревшего дома, возложил обязанность по обеспечению их жилыми помещениями на Мособлсовет профсоюзов, на балансе которого находился санаторий, где располагался сгоревший дом. Кассационная жалоба на это решение была оставлена без удовлетворения.

Отменяя в порядке надзора состоявшиеся судебные постановления по последнему делу, президиум Московского областного суда указал, что городской суд при удовлетворении иска исходил из того, что Мособлпрофсовет являлся собственником сгоревшего дома, поэтому именно на нем лежит обязанность обеспечить жильем нанимателей уничтоженного пожаром дома, так как они в силу ст. 37 ЖК РСФСР имеют право на внеочередное предоставление жилья. Между тем названная норма не содержит указаний, кто конкретно и из каких фондов должен предоставить гражданину жилое помещение.

По мнению президиума Мособлсуда, суды первой и второй инстанции не учли, что согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 7 июня 1995 г. N 561 "О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" и в соответствии с Порядком выпуска сертификатов, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 октября 1995 г. N 982, решение о поименной выдаче сертификатов принимает орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который запрашивает у Минфина России необходимое количество сертификатов для выдачи их гражданам, лишившимся жилья.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в срок, не превышающий 3 месяцев со дня получения сертификата, выделяет его владельцу жилое помещение из имеющегося в его распоряжении жилищного фонда. В случае отсутствия муниципального жилья в выбранном владельцем сертификата населенном пункте он имеет право приобрести по договору купли-продажи на первичном или вторичном рынке жилья жилые помещения, в том числе индивидуальный жилой дом (часть жилого дома), отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенные применительно к условиям населенного пункта (в том числе в сельской местности), выбранного для постоянного проживания. При этом орган исполнительной власти субъекта Федерации оказывает владельцу сертификата содействие в приобретении жилья.

С учетом изложенного президиум Московского областного суда пришел к выводу, что возложение судом обязанности по предоставлению жилья взамен сгоревшего на юридическое лицо, на балансе которого находилось это строение, на законе не основано.

Во-первых, при анализе этих дел нельзя признать бесспорными и убедительными как принятые по ним судами решения по существу, так и мотивы, приведенные в их обоснование, а также доводы последующих инстанций. Прежде всего обращает на себя внимание, что, удовлетворяя требования граждан о предоставлении им другого жилья взамен уничтоженного пожаром, суды при разрешении дела по существу руководствовались ст. 37 ЖК РСФСР. Отменяя решение суда в порядке надзора, президиум Мособлсуда правильно указал на ошибку в применении данной статьи закона, так как в ней не шла речь о предоставлении другого жилого помещения в связи с прекращением договора найма. На самом деле ст. 37 ЖК РСФСР предусматривала только возможность включения граждан, лишившихся жилья, в отдельный список для внеочередного получения жилой площади. Данной нормой ЖК РСФСР суду следовало руководствоваться только в случае отказа в постановке на учет по указанному основанию, и такое заявление должно рассматриваться в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ, как вытекающее из публично-правовых отношений. Причем независимо от того, в судебном либо ином, т.е. административном, порядке признано право гражданина на внеочередное предоставление жилого помещения, это само по себе не влечет за собой немедленного предоставления жилья и тем более возложения такой обязанности на наймодателя по решению суда при удовлетворении заявленного иска.

Ничего не изменилось по данному вопросу и с принятием нового Жилищного кодекса, которым предусмотрена возможность предоставления жилья вне очереди гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащими ремонту и реконструкции. Отличие состоит только в редакции ст. 37 ЖК РСФСР по сравнению с аналогичной ст. 57 ЖК РФ. Если ст. 37 ЖК РСФСР связывала непригодность жилого помещения к проживанию как основание для внеочередного предоставления только со стихийными бедствиями, то ст. 57 ЖК РФ такого ограничения не содержит - независимо от причин, приведших к аварийному состоянию дома, граждане имеют право на внеочередное предоставление им другого жилья.

Во-вторых, по своей природе норма ст. 37 ЖК РСФСР так же, как и ст. 57 ЖК РФ, относилась к числу административно-правовых, и отношения, возникающие из договора социального найма жилого помещения, регулировать она не могла. Основная ошибка при разрешении указанных выше дел состояла в том, что суды при рассмотрении требований, заявленных в исковом порядке, не проводили различия между административными и гражданско-правовыми отношениями. Точно такой же ошибки не избежал и суд надзорной инстанции при пересмотре решения Рузского суда по иску граждан к Мособлсовету профсоюзов о предоставлении им другого жилого помещения. При том, что имелись основания для отмены решения суда, президиум Мособлсуда ошибочно сослался на Постановления Правительства Российской Федерации от 7 июня 1995 г. N 561 и от 9 октября 1995 г. N 982.

Указанные Постановления Правительства Российской Федерации имеют в виду только чрезвычайные ситуации либо стихийные бедствия, предусматривая меры компенсационного характера, осуществляемые в административном порядке, и договорные отношения при утрате предмета договора найма не регулируют. Поэтому действия или бездействие органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации так же, как и отказ в постановке на учет лиц, лишившихся жилья, могут быть обжалованы в соответствии с правилами гл. 25 ГПК РФ. Предъявление к этим органам иска о предоставлении жилого помещения, с точки зрения закона, невозможно. Такой иск может быть адресован только собственнику жилого дома - наймодателю как стороне, состоящей в договорных отношениях с гражданином. Поскольку Жилищным кодексом РСФСР (так же, как и ЖК РФ) эта ситуация не урегулирована, при разрешении указанных споров следовало руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств. Возможность применения норм гражданского законодательства в тех случаях, когда отсутствуют нормы жилищного законодательства, регулирующие жилищные отношения, прямо вытекает из положений ст. 7 ЖК РФ.

Как предусмотрено ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Из содержания данной нормы следует, что физическая невозможность исполнения обязательства не всегда ведет к прекращению взаимных прав и обязанностей, поэтому важное правовое значение имеет установление фактических обстоятельств, связанных с утратой либо разрушением предмета обязательства, и ответственных за это лиц. Не вызывает сомнений ситуация, когда жилое помещение разрушено по вине самого нанимателя, к примеру в результате неосторожного курения, то не имеется правовых оснований для возложения на другую сторону, т.е. наймодателя, обязанности по предоставлению ему другого жилого помещения. Более того, виновное лицо по закону несет ответственность по возмещению ущерба, причиненного собственнику жилого помещения. В то же время, как следует из редакции ст. 57 ЖК РФ, не имеется никаких ограничений для постановки такого гражданина на учет в качестве лица, чье жилье стало непригодным для проживания. Другой оборот приобретает дело, если будет установлена вина наймодателя в разрушении жилья - в этом случае обязательства наймодателя не прекращаются, они лишь трансформируются в правовую обязанность по предоставлению нанимателю равноценного жилого помещения, т.е. по замене предмета обязательства.

Такая обязанность наймодателя исключается, если жилое помещение разрушено в результате стихийного бедствия или чрезвычайной ситуации либо вызвано иными обстоятельствами, которые нельзя поставить в вину сторонам договора социального найма жилого помещения. Так, наймодатель не может нести ответственность, если вещь погибла по вине третьих лиц, того же нанимателя, неосторожными либо умышленными действиями которого повреждена либо уничтожена не только его квартира, но и квартиры всех остальных жильцов дома.

По приведенным выше делам эти обстоятельства судами не исследовались, не были истребованы материалы проверки по факту пожара, другие доказательства, имеющие значение для правильного их разрешения.

Поэтому при надлежащем рассмотрении дела совсем не исключалась гражданско-правовая ответственность Колюбакинского игольного завода и Мособлсовета профсоюзов по представлению гражданам других жилых помещений, при условии установления их вины в разрушении (пожаре) жилых домов. В то же время вне зависимости от причин пожара и виновных лиц по этим делам можно с определенностью сказать, что обязанность по предоставлению другого жилого помещения пострадавшим гражданам, являющимся нанимателями в домах, принадлежащих самостоятельным предприятиям и организациям, на органы местного самоуправления не может возлагаться. На них лежит другая обязанность, предусмотренная законом, но не связанная с договором социального найма жилого помещения - поставить таких лиц на учет для предоставления жилья во внеочередном порядке.

Споры при расторжении договора социального найма по требованию нанимателя

В отличие от прекращения договора социального найма жилого помещения, как уже отмечалось, для его расторжения необходимо волеизъявление сторон. Причем наниматель жилого помещения с письменного согласия совместно проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Выезд нанимателя в другое место жительства приравнивается к расторжению договора социального найма жилого помещения. По существу в данном случае имеет место отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением, который не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя и членов его семьи.

В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке и по основаниям, прямо предусмотренным законом. К их числу Жилищным кодексом прямо отнесены такие основания, как невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушение или повреждение жилого помещения, систематическое нарушение прав соседей, а также использование жилого помещения не по назначению. Все перечисленные основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя объединяет виновное поведение самого нанимателя или членов его семьи.

Наряду с этим расторжение договора найма по требованию наймодателя допустимо и по причинам, не зависящим от поведения нанимателя, в том числе с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания (подп. 3 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ).

Поскольку прежний ЖК РСФСР не предусматривал в качестве самостоятельного основания расторжения договора найма непригодность либо аварийность жилых домов, то на проблеме признания их непригодными следует остановиться подробнее.

В соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. N 552, непригодными для проживания признаются дома, которые находятся в ветхом либо аварийном состоянии, а также дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Росстроем.

Признание жилых домов непригодными для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматривается государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.

По действующему на сегодня Положению, утвержденному Приказом министра ЖКХ РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529 и согласованному со всеми заинтересованными ведомствами, к непригодным для постоянного проживания домам относятся:

каменные дома с физическим износом свыше 70%;

деревянные дома и дома со стенами из местных материалов с физическим износом свыше 65%.

Независимо от этого, к непригодным для проживания относятся жилые дома:

расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.

Непригодными для постоянного проживания также рассматриваются:

а) жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности;

б) жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания по мотиву наличия дефектов при строительстве, в планировке, благоустройстве.

Вопрос о непригодности для проживания жилого дома или жилого помещения решается в индивидуальном порядке в каждом конкретном случае межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по заявлению любого заинтересованного лица, включая собственника, орган местного самоуправления или гражданина. По результатам изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает одно из следующих решений:

Орган местного самоуправления в срок не более 10 дней на основании решения комиссии принимает решение о мерах по обеспечению жильем граждан, проживающих в жилых домах (жилых помещениях), признанных непригодными для проживания.

Предусматривая непригодность жилых помещений в качестве самостоятельного основания для расторжения договора социального найма, новый ЖК не оговаривает, кто именно вправе обращаться в суд с таким требованием.

Если исходить из построения гл. 8 ЖК РФ, посвященной договору социального найма, можно прийти к выводу, что с требованием о расторжении договора социального найма по причине ветхости или аварийности жилого помещения и выселении нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения вправе обращаться наймодатель. На нем в силу ст. 89 ЖК РФ лежит обязанность при обращении в суд с указанным требованием предоставить гражданину другое жилое помещение, данные о котором должны содержаться в исковом заявлении, а при удовлетворении иска - соответственно, и в судебном решении.

Обращение в суд наймодателя с исковым заявлением о выселении нанимателя без указания конкретного и свободного от прав других лиц другого жилого помещения исключает производство по делу. Такое заявление в соответствии со ст. 136 ГПК РФ следует оставлять без движения и предоставлять срок для исправления его недостатков. В случае неисполнения требований суда заявление считается неподанным и возвращается истцу (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").

Однако главная особенность расторжения договора социального найма ввиду непригодности жилья для проживания, подтверждением чему служит судебная практика, заключается в том, что наравне с наймодателем нередко с иском о расторжении договора и предоставлении другого жилого помещения обращается другая сторона - наниматель.

Свердловский районный суд г. Перми принял к своему производству исковое заявление гр-ки А. к АО "Интар" о предоставлении другого жилого помещения в связи с решением Пермского горисполкома об отнесении дома, в котором она проживала, к ветхому жилью и возложением на прежнего владельца жилого фонда, ответчика по делу, обязанности по расселению жильцов. Полагая, что отсутствие в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации положения о недопустимости возложения на прежнего собственника каких-либо обременений ведет к неопределенности их содержания и к возникновению противоречивой судебной практики, а также нарушает принцип равной защиты всех форм собственности, Свердловский районный суд обратился с запросом в Конституционный Суд Российской Федерации. В запросе районного суда содержалась просьба проверить конституционность ст. ст. 209, 210 ГК РФ, подлежащих применению при разрешении этого дела. Конституционный Суд Российской Федерации Определением от 13 ноября 2001 г. N 254-О <*> отказал в принятии запроса к рассмотрению. В своем Определении он сослался на то, что исходя из ст. 675 ГК РФ, переход права на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и должен нести все его обязанности. В силу ст. 210 ГК РФ именно собственник по общему правилу несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что указанная заявителем неопределенность в нормах ГК РФ отсутствует, и разрешение поставленного вопроса Конституционному Суду неподведомственно.

<*> См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002. N 2. С. 51.

Судя по содержанию запроса в Конституционный Суд Российской Федерации, перед районным судом стоял один вопрос - кто должен предоставлять жилое помещение обратившемуся в суд нанимателю - орган местного самоуправления, которому передан жилой фонд, или бывший собственник жилого помещения, на балансе которого ранее находился дом, отнесенный к ветхому жилому фонду. Несмотря на отказ в принятии запроса к рассмотрению, Конституционный Суд Российской Федерации счел возможным дать ответ на этот вопрос - все обязанности по договору найма жилого помещения несет его новый собственник.

Точно так же не возникло сомнений в праве на обращение в суд нанимателей по аналогичному требованию у Подольского городского суда Московской области. Предъявляя в суд иск к местной администрации, истцы указывали на то, что занимаемые ими жилые помещения по санитарным и техническим требованиям являются непригодными для проживания, грозят обвалом. С решением межведомственной комиссии о непригодности жилья, которая может быть устранена путем производства ремонта, истцы были не согласны, считая, что им должно быть предоставлено другое благоустроенное жилье. В процессе рассмотрения дела суд назначил судебно-строительную экспертизу. Своим заключением Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, которому было поручено ее проведение, подтвердил выводы межведомственной комиссии. После чего наниматели изменили исковые требования, которые стали сводиться к тому, чтобы обязать местную администрацию произвести капитальный ремонт занимаемого жилья и на время ремонта предоставить им другое благоустроенное жилье. Это требование суд признал обоснованным и удовлетворил исходя из того, что право требования жильцами дома от собственника жилого фонда исполнения его обязанностей по содержанию и ремонту жилого фонда вытекает из содержания ст. 40 Конституции Российской Федерации, а также ст. ст. 140, 141 ЖК РСФСР. Возражения местной администрации против иска, связанные с тем, что значительная часть жилого фонда является ветхим, финансовые возможности для переселения жильцов отсутствуют, суд признал необоснованными. Жалоба местной администрации со ссылками на указанные доводы в кассационном порядке была оставлена без удовлетворения.

Надо отметить, что сравнительно недавно судебная практика по этим делам складывалась иначе. Так, районный суд обязал Козьмодемьянский горисполком Марийской ССР предоставить С. и другим гражданам, проживающим в доме, признанном судом грозящим обвалом, другие благоустроенные жилые помещения. Президиум Верховного Суда Марийской ССР по протесту заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации в порядке надзора решение суда отменил и производство по делу прекратил за неподведомственностью спора судебным органам. Основанием для такого решения явилось то, что суд рассмотрел спор, который по своему характеру не являлся гражданско-правовым, так как местный исполком не принимал решения о признании жилого помещения аварийным или непригодным для проживания.

Это дело рассматривалось в дальнейшем Конституционным Судом Российской Федерации, который своим Постановлением от 5 февраля 1993 г. N 2-П <*> признал правильными акты судов надзорной инстанции.

<*> См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1994. N 1.

Очевидно, что позиция, занятая вышестоящими судебными инстанциями по этому делу, отражала взгляды и уровень действующего на тот период законодательства. С принятием Конституции Российской Федерации 1993 года, провозгласившей право каждого на судебную защиту, новых ГК РФ и ГПК РФ, других нормативных актов прежняя судебная практика, как представляется, полностью утратила свою актуальность.

Более того, в случаях обращения в суд с иском о замене предмета найма право на иск у нанимателя для защиты своих жилищных интересов имеется как в процессуальном, так и в материально-правовом смысле. Это вытекает из целого ряда нормативных актов, в том числе нового Жилищного кодекса, а также Типового договора социального найма жилого помещения <*>, содержащих нормы о том, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. На наймодателя также возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт переданного жилого помещения (ст. 65 ЖК РФ, п. 5 Типового договора). Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей, то не имеется препятствий у нанимателя для обращения в суд с иском о понуждении наймодателя к работам по капитальному ремонту либо о расторжении договора социального найма жилого помещения. Возможность расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре по основаниям непригодности жилого помещения для проживания прямо предусмотрена ч. 3 ст. 687 ГК РФ. Можно, конечно же, сказать что ст. 687 напрямую не регулирует договор социального найма жилого помещения. Это действительно так, она не указана в перечне статей ГК, которые применяются к договору социального найма жилого помещения. Однако в силу ч. 3 ст. 672 ГК РФ все иные положения ГК могут применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. С учетом того, что данная проблема Жилищным кодексом не урегулирована, имеются все основания для применения ст. 687 в случаях обращения граждан о расторжении договора социального найма по причине непригодности жилого помещения для проживания. По сути, норма ст. 687 ГК РФ является процессуальной, наделяя нанимателя правом на обращение в суд с иском, но не определяет последствий расторжения договора найма. При разрешении же дела по существу следует руководствоваться нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 65), которые возлагают на наймодателя обязанность по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, и ГК РФ, предусматривающими ответственность за нарушение обязательств. Поэтому в соответствии с законом по указанному выше делу Подольский городской суд правильно принял к своему производству исковое заявление нанимателей о замене непригодных для проживания квартир и удовлетворил их измененные требования о производстве капитального ремонта. Если бы по заключению экспертизы дефекты жилого помещения не могли быть устранены при капитальном ремонте, то у суда имелись бы все основания для удовлетворения первоначального требования о замене объекта договора социального найма жилого помещения. И сделать это можно только путем предоставления нанимателю другого жилого помещения стороной, ответственной за состояние объекта найма, т.е. наймодателем. Причем именно наймодатель должен нести ответственность, а не бывший держатель жилого фонда. Точно так же не может считаться уважительной причиной ссылка наймодателя на отсутствие финансовых возможностей для производства капитального ремонта или переселения нанимателей в другое жилое помещение.

<*> Утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 22. Ст. 2126.

Разумеется, проблему ветхого и аварийного жилого фонда отрицать нельзя, она объективно существует и требует своего решения, но не за счет гарантированных Конституцией Российской Федерации жилищных прав граждан.

При этом важно иметь в виду, что речь в данном случае идет не обо всех непригодных жилых помещениях, а только о тех, непригодность которых для проживания обусловлена неисполнением либо ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей, вытекающих из договора социального найма, а именно по их капитальному ремонту.

Если жилое помещение стало ветхим или аварийным по иным причинам, не зависящим от наймодателя (стихийное бедствие, пожары, аварии), то это обстоятельство исключает его гражданско-правовую ответственность перед нанимателем по предоставлению другого жилого помещения.

Точно так же в контексте рассматриваемой проблемы следует разрешать дела по искам нанимателей жилых помещений, расположенных в санитарно-защитных зонах либо других зонах, запрещенных для жилищного строительства. Безусловно, такие дома, независимо от их технического состояния и степени износа, с точки зрения закона являются непригодными для проживания, но отношения здесь другие - они выходят за рамки договора социального найма. Как представляется, к этим правоотношениям применимы положения ст. 1065 ГК РФ, согласно которой, "если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность". Не вызывает сомнений, что нарушение жилищных прав в результате вредного воздействия производственной деятельности является разновидностью вреда. Как следует из содержания ст. 1065 ГК РФ, способы возмещения его могут быть различны, в том числе и такой, как предоставление по требованию нанимателя причинителем вреда, который необязательно может быть стороной по договору социального найма жилого помещения, другого жилого помещения вне пределов санитарно-защитной зоны. В связи с этим заслуживает внимания Постановление Европейского Суда по правам человека от 9 июня 2005 г. по делу "Н. Фадеева против Российской Федерации" (N. Fadeyeva v. Russia), жалоба N 55723/00 <*>. Как следовало из обращения истицы в Европейский Суд по правам человека, проживая в санитарно-защитной зоне Череповецкого металлургического комбината, принадлежащего ОАО "Северсталь", она обратилась в Череповецкий городской суд с иском к "Северстали" о переселении ее в более благополучный с экологической точки зрения район. Решение Череповецкого городского суда свелось к постановке ее на общую очередь для получения жилья. Поскольку вопрос о предоставлении ей другого жилого помещения реально не решался (спустя несколько лет после принятого решения суда ее очередь приблизилась к номеру 5000), Н. Фадеева обратилась с жалобой в Европейский Суд по правам человека, который ее жалобу удовлетворил. В возражениях представителя Правительства Российской Федерации против заявленного Фадеевой требования отмечалось, что ОАО "Северсталь" - одно из трех европейских промышленных предприятий, имеющих международный экологический сертификат, его деятельность не могла привести к нарушению экологии и заболеванию Н. Фадеевой. В то же время сама обоснованность обращения в суд с требованием о предоставлении другого жилого помещения при доказанности доводов Н. Фадеевой никем из сторон в заседании Страсбургского Суда не оспаривалась.

<*> Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2005. N 6. С. 1; N 7. С. 1.

На примере этого дела видно, что, во-первых, наниматели жилых помещений не могут быть ограничены в защите своих жилищных прав, в том числе и путем предъявления иска о предоставлении другого жилого помещения. И, во-вторых, обязанность по переселению должна быть возложена на предприятие, в результате деятельности которого помещение нанимателя стало непригодным для проживания.

На практике нередко происходит заселение в аварийные или неприспособленные для проживания жилые помещения, в том числе и с согласия самих граждан. Возникает вопрос относительно их права в дальнейшем потребовать в судебном порядке предоставления другого благоустроенного жилого помещения. Для ответа на него следует обратиться к ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектом жилищных прав являются жилые помещения, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Предоставление в нарушение закона непригодного для проживания жилого помещения прежде всего является основанием для признания недействительным решения о предоставлении такого жилого помещения с последствиями, аналогичными признанию ордера недействительным. По ранее действовавшему законодательству (ст. 100 ЖК РСФСР) в зависимости от конкретных обстоятельств предусматривались различные последствия признания ордера недействительным. В частности, если гражданин никаких неправомерных действий при получении жилья не совершал, он подлежал выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое занимал ранее.

Суммируя изложенное, можно прийти к следующим выводам:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации проводит различие между прекращением договора социального найма и его расторжением. Для расторжения договора социального найма необходимо волеизъявление сторон, тогда как прекращение его обусловлено событиями, которые не зависят от воли сторон в договоре.
  2. Права и обязанности по договору социального найма, как неразрывно связанные с личностью нанимателя, не переходят по наследству. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя жилое помещение становится юридически свободным и может быть передано другому нанимателю.
  3. При утрате (разрушении) жилого помещения наниматель имеет право на внеочередное предоставление другого жилого помещения в административном порядке. По решению суда иск к наймодателю о предоставлении другого жилого помещения может быть удовлетворен, если будет установлена его вина в утрате (разрушении) жилого помещения.
  4. Орган местного самоуправления не может нести ответственность при уничтожении (разрушении) жилых домов (помещений), принадлежащих другим организациям, предприятиям. На нем лежит обязанность по постановке лиц, утративших жилые помещения, на учет для предоставления вне очереди жилого помещения в соответствии со ст. 57 ЖК РФ.
  5. Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре.
  6. Расторжение договора социального найма жилого помещения допустимо, если непригодный для проживания жилой дом имеет дефекты, исключающие его восстановление. Последствием расторжения договора социального найма является возложение обязанности на наймодателя по предоставлению нанимателю другого благоустроенного жилого помещения.