Мудрый Юрист

Судебные решения о самовольной постройке

Власенко Виктория Анатольевна, преподаватель кафедры гражданского процесса Южного федерального университета.

Данная статья посвящена гражданским делам, рассматриваемым судами и связанным с признанием права собственности на самовольную постройку. Для рассмотрения подобных споров необходимо уяснить четкое определение самовольной постройки, рассмотреть специфику исков о признании права собственности на нее, а также основания, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку.

Ключевые слова: судебное решение, право собственности, самовольная постройка, земельный участок, объект недвижимости, реконструкция, объект строительства, суд, иск.

The author analyses civil court cases connected with the recognition of the right of ownership on unauthorized construction. Reliable definition of "unauthorized construction" must be provided so that legal disputes be disposed of with due exactness. The article focuses on the peculiarities of the legal claims of the right of ownership on these unauthorized objects. The grounds for the recognition of the right of ownership on unauthorized construction are outlined.

Key words: judgement (court decision), the right of ownership, unauthorized construction, the plot of land (real estate), the object of estate, reconstruction, the object of construction, the court, claim.

Понятие самовольной постройки. Норма ст. 222 ГК РФ, допускающая признание права собственности на самовольную постройку в результате решения суда, традиционно рассматривается юристами как классический случай, когда право собственности возникает в результате не личных активных действий субъектов гражданских правоотношений (см. п. 2 ст. 1 ГК РФ), а именно судебного решения. Этому не мешает и то обстоятельство, что в тексте данной статьи большая часть норм изложена в негативном плане, то есть указывает на незаконность постройки, на невозможность признания права собственности на такую постройку, если ее сохранение "нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан". Определенные основания для такого взгляда имеются, так как указанная статья помещена именно в главу 14 "Приобретение права собственности" и для нее центральной, наиболее интересной в правовом отношении, является, конечно же, норма о признании права собственности.

В соответствии с ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" пункт 3 ст. 222 ГК РФ изложен в новой редакции. Общий смысл изменений состоит в том, что по новым правилам право собственности на самовольную постройку может быть признано не только судом, но и в "ином порядке, предусмотренном законом". Как и ранее, возможность признания права собственности допускается лишь в случаях, когда постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем этому лицу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Тем самым фактически исключена прежняя норма абз. первого п. 3, допускавшая возможность признания права собственности на самовольную постройку и в случаях, когда "данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку".

Надо также заметить, что под понятие "самовольная постройка" в настоящее время подпадают и те многочисленные случаи, когда речь идет о реконструированных объектах, об объектах временного назначения, а также объектах, которые просто не обладают признаками недвижимости. При этом не учитывается ни то обстоятельство, что некоторые из таких построек представляют собою всего лишь объект незавершенного строительства или же объекты, на которые в настоящее время не требуется специальных разрешений. Так, в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешений на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства, строительства строений и сооружений вспомогательного использования, изменения объектов капитального строительства и (или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в иных случаях, когда допускается строительство без разрешений.

Представляется также правильным изменить имеющиеся правила технической инвентаризации, поскольку они допускают признание самовольной постройкой всех тех объектов, на которые не получено специального разрешения на строительство вне зависимости от того, требуется оно или не требуется, является или не является объектом недвижимости. Прежде всего, это касается разнообразных пристроек на земельном участке, легитимно отведенном для целей строительства.

Ясно также, что если незаконно сделана только пристройка, то собственник основного строения не утрачивает на него право собственности и весь комплекс не переводится (не должен переводиться) в разряд самовольно построенных.

Наличие таких оснований уже само по себе сокращает количество случаев, когда самовольно построенный объект может принадлежать на праве собственности в силу именно решения суда. В принципе увеличение количества случаев признания за всяким созданным объектом легитимного режима без специальных разрешений - явление желательное, в том числе и в целях уменьшения малоосмысленных споров, обеспечения защиты прав и интересов граждан. С другой стороны, конечно же, требуется сохранить контроль за самовольным строительством в интересах как соседей, так и в интересах безопасности самих обладателей таких объектов, а также в общественных интересах. Поэтому в судебной практике обоснованно нарушением считается любой факт из указанных в абз. втором п. 3 ст. 222 ГК РФ. Так, сам факт возведения постройки без утвержденной проектно-сметной документации с нарушением градостроительных правил рассматривается как случай, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан. То же касается и реконструкции.

Применительно к последней (реконструкции) судебная практика не едина, так как смешиваются реконструкция и новое строительство, реконструкция и пристройка, надстройка и т.п.; довольно часто в судах правила ст. 222 ГК РФ к реконструкции не применяют. В этой связи правильны утверждения о том, что прямой связи между объектом, указанным в ст. 222 ГК РФ, и понятиями "строительство" и "реконструкция" нет. В полной мере к самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве применяться не могут уже потому, что реконструкция как таковая не является основанием для прекращения права собственности на соответствующие (имеющиеся) здание, сооружение.

В судах могут рассматриваться дела о самовольной постройке в связи с различными обстоятельствами, в том числе иск может предъявить уполномоченный орган местного самоуправления о сносе объекта, иск также может предъявить собственник земельного участка, на которой данный объект возведен. Нас интересует преимущественно первый случай, поскольку при подаче других исков (заявлений) речь идет о совершенно иных правовых последствиях. Заметим лишь, что муниципальные власти обычно предъявляют иски об обязании снести незаконную постройку, но в судебной практике сложилось также мнение о том, что в числе последствий признания постройки самовольной может быть также запрет на распоряжение строением.

В последнее время часто обсуждается вопрос о возможности признать решение третейского суда основанием для государственной регистрации права собственности. В концептуальном плане причина сомнений достаточно проста - решения этих судов не являются актами правосудия, решения их обязательны только для сторон третейского разбирательства и не обязательны для государственных органов, осуществляющих функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иски о признании права собственности. Иски о признании права собственности на самовольную постройку, в отличие от иных названных исков относительно самовольной постройки, судами оцениваются как имеющие имущественный характер и подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

Принято считать, что иск, заявляемый лицом, построившим самовольную постройку, является иском именно о признании права собственности и вполне соответствует указанию на такой способ защиты, предусмотренный ст. 12 ГК РФ. А принятое по нему положительное решение суда и есть основание, по которому возникает право собственности на указанный объект заинтересованного лица. Полагаем, дело обстоит несколько иначе.

Обращение за установлением права при самовольной постройке исключает использование правил об установлении фактов, имеющих юридическое значение в порядке особого производства. Суды должны учитывать, что принадлежность права не может устанавливаться в порядке гл. 30 АПК РФ, поскольку требуется различать установление факта и установление принадлежности определенного права конкретному лицу.

К сожалению, это простое различие существенно стерто рядом нормативных формулировок и не всегда четко прослеживается на практике. Так, Э.В. Гурбанова правильно отмечает, что для целей установления факта (чаще всего - при использовании категории приобретательной давности) обычно используется формулировка о том, что заявитель владеет и пользуется соответствующим имуществом "как своим собственным" (см. ст. 218 АПК РФ, в ГПК РФ такого указания нет). При этом федеральное законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требует, чтобы в судебных актах непременно было указано право, которое подтверждается соответствующим фактом. В случаях, когда суд указывает лишь на факт владения и пользования, исполнение решения оказывается затруднено.

Что же касается иска о признании права собственности, то в своих определяющих чертах он достаточно хорошо изучен цивилистами и затруднения может вызывать лишь его применение к специфическим ситуациям.

Такой иск всегда предъявляется при наличии спора, так как в противном случае он утрачивает свою исковую природу, признаки состязательности и противостояния интересов. В отечественной же практике такие иски чаще всего используются для того, чтобы не проходить обычный и плохо отрегулированный путь согласования, оформления всех необходимых документов для получения разрешения на строительство.

В судебной практике самовольной постройкой признается как постройка без требуемых разрешений, так и постройка на основе разрешения, но с существенными нарушениями градостроительных норм. По мнению Президиума Верховного Суда РФ, для признания постройки незаконной достаточно и того, чтобы не соблюдалось целевое назначение земельного участка.

Значение обладания земельным участком на судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку. На практике споры часто возникают в связи с тем, что первоначальные разрешения выдавались для строительства объектов иного назначения. А уже в ходе строительства уполномоченное лицо или его правопреемник изменяли целевое назначение. Так, при рассмотрении спора в Президиуме Высшего Арбитражного Суда было установлено, что Комитет по управлению имуществом г. Санкт-Петербурга обратился в арбитражный суд с иском к морскому техническому университету и ООО "М." о снесении здания торгового центра. По мнению истца, здание построено незаконно, ранее правопредшественнику университета выдавалось лишь разрешение на строительство комплекса учебно-лабораторных зданий и сооружений.

Участок предоставлялся правопредшественнику университета на праве постоянного (бессрочного) пользования. В разрешительной документации, выданной университету, имеется указание и о торговом комплексе, но как о второй очереди объектов. Торговый комплекс фактически построен, принят государственной приемочной комиссией, зарегистрированы право оперативного управления университета и право собственности ООО "М." на соответствующие доли в здании комплекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда в данных условиях признал, что принципиальное согласие на строительство торгового комплекса имелось, а сам участок исходно предоставлялся именно для строительства, и потому нет оснований удовлетворять требование истца об обязании снести здание.

Следует обратить внимание, что ключевым моментом, позволившим суду принять решение в пользу застройщика, явилось обладание им соответствующим земельным участком, предоставленным именно для строительства. Получение земельного участка для строительства (обладание им) есть совершенно самостоятельный юридический факт, влекущий особые правовые последствия в виде появления субъективных прав и обязанностей, то есть гражданских правоотношений. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник, а также лица, указанные в п. 1 ст. 41 Земельного кодекса, имеют "право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешительным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов". Иначе говоря, право строить возникает в силу появления на определенном праве именно земельного участка вне связи с какими-либо иными действиями, фактами, обстоятельствами. Другое дело, порядок реализации этого субъективного гражданского права требует некоторых указанных в законе действий, согласований.

Следовательно, когда суд рассматривает иск о признании права собственности на самовольную постройку, при положительном решении он в действительности опирается на другое субъективное право, предопределенное обладанием земельным участком на легитимной основе. По существу, изменение редакции ст. 222 ГК РФ и исключение абзаца, где допускалось признание права собственности на самовольную постройку вне связи с обладанием таким участком, лишь подтверждает данный вывод. Мы также допускаем, что могут встречаться ситуации, когда суд примет положительное решение при отсутствии у застройщика земельного участка на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, но радикальной линией, водоразделом, по которому сегодня должны строиться судебные решения, является именно этот пункт - наличие права на земельный участок.

Ранее возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение без каких-либо прав на земельный участок подтверждалась п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Пленум ориентировал суды на то, чтобы предлагать истцам представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении им участка в установленном порядке; при этом имелось в виду, что на момент как постройки, так и рассмотрения спора, такой участок предоставлен еще не был.

В связи с тем что закон фактически допускал принятие положительных судебных решений в случае, если здание строилось не на "своей земле", а Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты не предусматривали предоставления земельных участков под самовольную постройку, на практике возникает вопрос о том, как преодолеть это противоречие. Большинство юристов признавало, что единственным таким документом может быть согласие уполномоченного органа о выделении земельного участка истцу, пусть пока еще и не оформленного. Совершенно понятно, что суд оказывался в ситуации не столько "ожидания", сколько доверия, что несколько странно и, по существу, противоречит основам отправления судебной власти.

Разрешенное пользование земельным участком имеет существенное значение, поскольку суд не вправе выносить решение о признании права собственности на постройку, если режим данного участка не допускает размещения, например, жилых домов. Исключает это и ст. 8 ГК РФ. Если суду известно, что процесс перевода земель из одной категорию в другую уже начался, он в необходимом случае вправе приостановить производство по делу (см., например, ст. 144 АПК РФ).

Литература

  1. СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
  2. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2005 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
  3. См.: Малета С.В. Последствия самовольной реконструкции объектов недвижимости // Российская юстиция. 2005. N 7.
  4. См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05.
  5. Савенко Л.И. Самовольная постройка. Проблемы правоприменительной практики // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2005. N 5. С. 34.
  6. Практика здесь противоречива, но в последние год-два стало, кажется, преобладать отрицательное мнение, см., например: Валеева Л.Х. Решение третейского суда не является основанием для государственной регистрации права собственности // Вестник Высшего Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа. 2006. N 4.
  7. См., например: п. п. 5 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2004 г. N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение"// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2004. N 4.
  8. См.: Гурбанова Э.В. Установление юридических фактов в отношении недвижимости - еще не факт государственной регистрации прав // Законы России. Опыт, анализ, практика. 2006. N 1. С. 34.
  9. См., например: Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Российская юстиция. 2001. N 8. С. 48 - 49; Гальперин М., Струнская О. Особый способ защиты - признание права // ЭЖ-Юрист. 2005. N 33.
  10. См., например: п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам), утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда 4, 11 и 18 мая 2005 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 10.
  11. См.: п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа 2005 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 12.
  12. См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2006 г. N 13460/05 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. N 7.
  13. Возможность признать право собственности на самовольно построенное здание на чужой земле всегда была спорной. Однако в литературе постоянно существовало устойчивое мнение, что такое допустимо, см., например: Тарарышкина И.С. Основания приобретения права собственности гражданами: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. С. 153 и далее. В принципе допускает это и действующая редакция ст. 222 ГК РФ, поскольку предусматривает возможность существования иных оснований приобретения права собственности на самовольную постройку помимо решения суда.
  14. См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 9.
  15. См., например: Плотникова И. Новая постройка: самовольная или нет? // ЭЖ-Юрист. 2004. N 41.