Мудрый Юрист

Правовые последствия самовольного строительства № 2

Аликумова Галина Юрьевна, заместитель начальника факультета по подготовке научно-педагогических кадров Краснодарского университета МВД России.

В статье поднимаются правовые проблемы последствий самовольного строения. Анализируются точки зрения ученых по поводу квалификации самовольного строения. Предлагаются механизмы сноса самовольной постройки.

Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, земельный участок, снос строения, защита права собственности, механизм сноса.

The legal problems consequence self-willed construction rise in article. The standpoint scientist are analysed on cause of the qualifications of the self-willed construction. The mechanisms of the demolition of the self-willed building are offered.

Key words: self-willed building, ownership, earth area, demolition of the construction, protection of ownership, mechanism of the demolition.

Гражданско-правовые последствия самовольного строительства сформулированы законодателем в п. 2 ст. 222 ГК РФ, где указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на него право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В связи с этим необходимо отметить положительную динамику в развитии правил о самовольной постройке по сравнению с ранее действующим законодательством. Во-первых, ныне действующий Гражданский кодекс совершенно четко в качестве последствия подобной деятельности называет отсутствие права собственности на самовольную постройку, в то время как ст. 109 ГК РСФСР указывала на невозможность распоряжения такими объектами, т.е. упоминала лишь об одном из правомочий собственника. Во-вторых, определяя создателя постройки, п. 2 ст. 222 ГК РФ оперирует термином "лицо", тем самым включая в сферу действия как физических, так и юридических лиц. Таким образом, область применения названных правил подверглась существенному расширению не только за счет включения в нее новых объектов, но и путем увеличения количества субъектов, подпадающих под сферу действия ст. 222 ГК РФ.

По мнению К.И. Скловского, снос самовольной постройки рассматривается как частноправовая санкция [1].

По нашему мнению, снос самовольной постройки - лишь логическое следствие непризнания права собственности на нее, поскольку самовольное строительство представляет собой правонарушение, результатом которого выступает незаконная постройка, нарушающая права и интересы отдельных граждан и общества в целом, поэтому сохранение подобного объекта будет означать продолжение правонарушения. Следовательно, самой санкцией является непризнание в силу закона права собственности на самовольную постройку.

Несмотря на достаточно специфический характер такой санкции, она согласуется с общим выводом, предусмотренным п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, если вещь создана с соблюдением закона и иных правовых актов. Следствием непризнания права собственности на самовольную постройку является установленный законодателем запрет на вовлечение ее в гражданский оборот, включая совершение с таким объектом каких-либо сделок. Несоблюдение этого запрета будет служить основанием для признания подобных сделок ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями, предусмотренными гражданским законодательством. Кроме того, на самовольно возведенное строение не распространяется ст. 234 ГК РФ, регулирующая вопросы приобретательной давности [2], т.к. по своей сути самовольная постройка является имуществом вне закона. Эта позиция была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О, указавшим на то, что "гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях" [3].

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных п. 3 ст. 222 ГК РФ, т.е. когда право собственности на незаконную (самовольную) постройку признано судом. Аналогичное положение, за исключением ряда уточнений, закреплено в отраслевом законодательстве.

Практика обсуждает вопрос о возможности предъявления иска о сносе самовольной постройки не только собственником или законным владельцем, но и любым лицом, которое докажет, что сохранение (или узаконение) самовольной постройки нарушает его права и охраняемые законом интересы, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение постройки (п. 5 проекта Обзора Президиума ВАС РФ по ст. 222 ГК РФ).

Положения статьи 305 ГК РФ предоставляют защиту законному владельцу, т.е. тому лицу, чье владение опирается на закон либо договор.

Защите согласно ст. 12 ГК РФ подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы. Данная норма корреспондирует с положением п. 1 ст. 4 АПК РФ, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Применение судом способа защиты по требованию истца возможно только при условии его легитимации как носителя права либо интереса, нуждающегося в защите.

Поэтому субъект, не являющийся собственником либо законным владельцем земельного участка, требовать его освобождения, в том числе посредством демонтажа и сноса находящихся на нем временных построек, не вправе. Такие требования могут быть предъявлены собственником либо органом местного самоуправления в порядке осуществления им контроля за планировкой и застройкой территории муниципального образования.

Подобные нормы также имелись и в ранее действовавшем российском законодательстве. Так, согласно Постановлению СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках" (в ред. от 23.07.1993) самовольные застройщики обязаны немедленно по получении соответствующего требования местного исполнительного органа прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок. В случае невыполнения самовольным застройщиком требований органа власти о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет давал распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения.

С возложением обязанности снести самовольную постройку связано требование доказать тот факт, что лицо, к которому это требование предъявляется, создало постройку. Это вытекает из п. 2 ст. 222 ГК РФ - субъектом является только ее создатель. В силу чего возникают две сложности: во-первых, истцы по таким вопросам, как правило, не располагают необходимой документацией, подтверждающей возведение строения ответчиком, и, во-вторых, в качестве последнего вообще может выступать фактический владелец самовольной постройки, не являющийся ее создателем. Таким образом, вполне реальна ситуация, когда возложить обязанность по сносу самовольно возведенного объекта просто не на кого. С учетом этого целесообразно в качестве лица, которому надлежит снести самовольную постройку, рассматривать не ее создателя, а фактического владельца. Но поскольку он может и не являться непосредственным нарушителем закона, то необходимо предоставить ему право предъявлять регрессные требования к тому лицу, от которого он получил самовольную постройку.

Статья 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает самозащиту права. Возникает вопрос: возможно ли снос строения собственником земельного участка или иным его законным владельцем рассматривать как самозащиту принадлежащих им прав? На наш взгляд, для этого нет никаких препятствий. Однако нужно учитывать, что ст. 14 ГК РФ, допуская самозащиту права в п. 2, устанавливает, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Кроме того, воспользоваться таким способом защиты может только законный владелец земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка.

Не устанавливая механизма сноса, Гражданский кодекс не устанавливает и сроки, в течение которых самовольная постройка должна быть снесена. Ряд авторов считают, что в данном случае применим п. 6 Постановления СНК РСФСР "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", предусматривающий месячный срок с момента получения уведомления исполкома о сносе самовольной постройки. Ранее уже упоминалось о том, что данный нормативный акт применяется в части, не противоречащей ГК РФ. Однако ГК не предусматривает административного порядка решения вопроса о сносе, поэтому местные администрации не вправе выдвигать подобные требования, а значит, положение о сроках неприменимо. Поскольку снос возможен только в судебном порядке и в отношении таких судебных решений специальных правил исполнения не предусмотрено, то следует применять общие правила исполнения судебных актов, в том числе ст. 76 ФЗ "Об исполнительном производстве" [4]. Следует сразу оговориться, что никакие компенсации застройщику при сносе строения не выплачиваются, это вытекает из п. 3 ст. 222 ГК РФ, устанавливающего, что расходы на возведение самовольной постройки могут быть возмещены осуществившему ее лицу только в случае признания за иным лицом права собственности на такую постройку. По смыслу указанной нормы во всех остальных случаях основания для какой-либо компенсации за самовольную постройку отсутствуют. Общие правила ГК о праве собственности сохранили за застройщиком лишь право собственности на использованные в процессе строительства материалы.

В целом следует отметить, что п. 2 ст. 222 ГК РФ рассматривается судами и как средство правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, и как средство наказания нарушителей правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения к ним специфической санкции в виде отсутствия права собственности на возведенные объекты и, как следствие, необходимость их сноса.

Одновременно гражданское законодательство предусматривает возможность легализации самовольной постройки путем приобретения права собственности на нее. Ввиду последних изменений и дополнений, внесенных Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, подобная возможность может быть реализована как в судебном порядке, так и в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. В этом смысле, как отмечает С. Моргунов, "самовольная постройка является едва ли не единственным материальным объектом, из числа вовлекаемых в гражданский оборот, право собственности на который первоначально может возникнуть на основании судебного решения" [5]. При этом в качестве способа защиты гражданских прав предложено использовать признание права, однако это предполагает наличие самого субъективного гражданского права. А поскольку за защитой обращается лицо неуправомоченное, то правильнее было бы говорить не о признании права, а о наделении его соответствующим правом в установленном порядке. Причем предпосылкой такого наделения (само право возникает с момента государственной регистрации) является именно судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку за соответствующим лицом.

Как уже отмечалось, существует два порядка признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок - судебный и иной установленный законом. В силу действия ст. 11 ГК РФ под последним следует понимать административный порядок, т.к. каких-либо других механизмов для защиты гражданских прав ГК РФ не предусматривает.

До недавнего времени судебный порядок являлся единственно возможным способом легализации самовольно созданного недвижимого имущества. Более того, правом требовать признания за ним права собственности был наделен застройщик, т.е. непосредственный правонарушитель, что по меньшей мере представлялось нелогичным. С вступлением в силу изменений, внесенных ФЗ от 30.06.2006 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" [6], такое право стало предоставляться лишь лицам, которым соответствующий земельный участок принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. В круг таких лиц могут входить и фактические застройщики при условии принадлежности им земельных участков на указанных правах [7]. Что отражает "стремление российского законодателя привести обозначенные правовые нормы в соответствие с общепризнанными мировыми и историческими сложившимися стандартами" [8]. За застройщиком же, исходя из содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ, сохранено лишь право на возмещение расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им того факта, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.

Литература

  1. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 138.
  2. Пункт 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 12.
  3. СПС "КонсультантПлюс". 25.02.2007.
  4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3591.
  5. Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 4. С. 119.
  6. СЗ РФ. 30.07.2006. N 27. Ст. 2881.
  7. Пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 12.
  8. Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // Арбитражная практика. 2006. N 12.