Мудрый Юрист

Оценка недвижимости как элемент рыночных отношений *

<*> Alekseeva O.P. Valuation of real estate as an element of market relations.

Эффективная работа рыночных механизмов во многом обеспечивается наличием профессиональной оценочной деятельности. В статье даются рекомендации, которые будут полезны при проведении оценки недвижимости. Выводы автора формулируются в виде методических рекомендаций.

Ключевые слова: оценка, недвижимость, собственность, объекты недвижимости, инвестиции.

The efficient operation of market mechanisms is greatly facilitated by the presence of a professional appraisal activities. The paper makes recommendations that will be useful in assessing the property. The conclusions of the author formulated in the form of guidelines.

Key words: assessment, real estate, property, real estate, investments.

Развитие рыночных отношений в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте.

При реализации права собственности возникает много проблем и вопросов, один из основных - величина стоимости объекта собственности. Вот почему сегодня стоимостная оценка собственности заняла свое достойное место в рыночной системе хозяйствования. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без основ этих знаний трудно обойтись и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю.

Особенности российского рынка недвижимости:

Для российского рынка характерны высокий уровень трансакционных издержек и высокая неопределенность относительно будущих правовых условий, например ожидаемое повышение ставки налога на имущество физических лиц, неопределенность правового режима оборота земельных участков и т.д.

В существующих условиях оценить влияние отдельных факторов не только на качественном, но и на количественном уровне довольно трудно. Это связано как с непрозрачностью рынка и недостатком информации о ценах и объемах, так и с коротким сроком существования российского рынка недвижимости.

Сделки с недвижимостью носят частный характер, открытая публичная информация часто бывает неполной и неверной. Вот почему именно в настоящее время профессиональная независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта (права аренды, права пользования и т.д.).

В современном обществе, помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако после проведения независимой оценки недвижимости ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Оценка недвижимости проводится в отношении таких сооружений и объектов, как:

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того чтобы разобраться, что это такое, следует выделить социальные и экономические факторы влияния на стоимость.

Итак, стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующих на рынке:

Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженная в денежной форме отдача от имущества. При этом следует учитывать, что чем выше, тем лучше:

Следовательно, для определения стоимости недвижимости должно принимать во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

Оценка стоимости недвижимости необходима при:

В оценочной деятельности методы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют и ряд различий:

  1. доходы объекта прогнозируются на основе рыночных арендных ставок объектов-аналогов;
  2. в оценке недвижимости не проводится финансовый анализ;
  3. обязательными этапами процесса оценки недвижимости являются оценка земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, который проводят в два этапа:

В процессе оценки изучаются проектные данные о фактическом состоянии зданий и сооружений, полученные в результате осмотра, а также сведения об использовании и происхождении объектов, полученные от заказчика.

При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные факторы. Например:

  1. общее впечатление от объекта недвижимости: внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением, может быть очень важным для покупателя;
  2. хорошая репутация застройщика - престижный тип квартир в определенном районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками.

Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных факторов и рассмотреть объект с точки зрения типичного покупателя с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. Кроме того, необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей в процессе оценки переводится в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий "равновесия", т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информированы и при обсуждении цены не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о "нормальной" сделке как о передаче права собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

Процесс оценки объекта недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли большое значение при определении стоимости участка. Для покупателя важно понимать, какую ценность представляет для него владение данной собственностью и почему.

При оценке коммерческой недвижимости важен принцип отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов.

Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категории объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар:

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость.

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды, то специалистами, занимающимися оценкой недвижимости, выделены следующие группы принципов:

  1. принципы, основанные на представлениях пользователя;
  2. принципы, связанные с объектом недвижимости (чаще всего с землей) и его улучшением;
  3. принципы, связанные с рыночной средой;
  4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Применительно к конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть использованы сразу несколько принципов. В то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме.

Процесс оценки объекта недвижимости предусматривает определенную последовательность действий.

  1. Сбор и анализ данных об оцениваемом объекте недвижимости, а именно:
  1. Изучение существующего способа использования оцениваемого объекта недвижимости и анализ способа его наилучшего использования (незастроенность участка либо наилучшее использование существующих сооружений).
  2. Сбор и анализ данных о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При проведении данного анализа учитываются:

При недостатке или отсутствии данных о продажах сравнимых объектов можно использовать данные об арендной плате по сравнимым объектам, понимая при этом условия и ограничения, существующие при использовании подобных данных.

  1. Сбор и анализ данных, необходимых для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости.
  2. Сбор и анализ данных о текущих затратах на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости.
  3. Сбор необходимых данных и оценка имеющегося износа оцениваемого объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и функциональный износ сооружений, связанный с состоянием внешней среды (жилой и природной) оцениваемого объекта.
  4. Сбор и оценка экономических характеристик оцениваемого объекта, а именно:
  1. Сбор данных, необходимых для расчета нормы капитализации применительно к оцениваемому объекту.
  2. Оценка уровня влияния на стоимость объекта недвижимости наличия и сроков действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров на продажу объекта.
  3. Проведение обоснованного согласования расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки:

При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости.

Особенность оценки коммерческой недвижимости заключается в том, что стоимость капитала, вложенного в недвижимое имущество, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, уровень спроса, физический, функциональный и экономический износ. Кроме того, оценка коммерческой недвижимости:

Несмотря на увеличение стоимости коммерческой недвижимости, падение спроса на нее аналитиками не прогнозируется, так как:

В условиях развития рыночной экономики принципиально важно, куда будут направлены инвестиционные ресурсы. От того, какие и каким образом принимаются инвестиционные решения, каковы результаты и последствия принимаемых сегодня решений, зависят контуры будущего.

Никто не свободен от принятия инвестиционных решений. Инвестиции осуществляют государство, компании, частные инвесторы. Желающего судьба ведет, а не желающего - тащит. Применительно к нашей теме это означает, что если вы отказываетесь от принятия решения, значит, его примет за вас кто-то другой.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

  1. Официальный сайт Департамента экономики и регулирования оценочной деятельности Министерства имущественных отношений РФ // URL: http://kodtpp.ru.
  2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и по сост. на 27.02.2003).
  3. Куликов А.С. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса: Автореф. дис. на соиск. уч. ст. канд. эконом. наук.
  4. Тарасевич И.Е. Оценка стоимости недвижимого имущества: Методические рекомендации. М.: ТПП РФ; Комитет по оценочной деятельности, 2002.
  5. Организация и методы оценки предприятия / Под ред. проф., д.э.н. В.И. Кошкина. М.: ЭКМОС, 2002.
  6. Козырь Ю.В. Экономические аспекты оценки стоимости и эксплуатации недвижимости и действующего бизнеса на основе доходного подхода. URL: http://www.appraiser.ru.