Мудрый Юрист

Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства

Ланда В.М., главный специалист юридического отдела Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества города Москвы, кандидат юридических наук.

Введение

Решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. одобрена Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее - Концепция) <1>. Подраздел 3 раздела IV указанного документа посвящен модернизации норм о праве собственности. Так, согласно п. 3.7.3 соответствующего подраздела, по мнению авторов Концепции, необходимо предусмотреть в законе правила, стимулирующие собственника объекта незавершенного строительства к завершению объекта.

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. Здесь и далее текст приводится по материалу, размещенному в СПС "КонсультантПлюс". (Документ опубликован не был.)

Основной причиной приостановления (прекращения) строительства или реконструкции здания, сооружения является совокупность финансово-экономических факторов. В этой связи основным стимулом к завершению объекта, с нашей точки зрения, должно стать не нормативное ограничение гражданского оборота объектов незавершенного строительства, а предоставление собственнику объекта дополнительных легальных возможностей по оптимизации своего финансового положения, в том числе за счет использования объекта незавершенного строительства в качестве предмета гражданско-правовых сделок.

Вместе с тем на протяжении достаточно длительного времени ни среди ученых, ни среди правоприменительных или судебных органов не существует однозначного мнения относительно правовой природы объектов незавершенного строительства, а также правового режима их гражданского оборота.

Возникновение и прекращение

В первую очередь мы полагаем необходимым рассмотреть проблему установления момента, с которого тот или иной объект можно рассматривать в качестве объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) документом, который удостоверяет выполнение строительства, объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <2>. То есть с точки зрения градостроительного законодательства объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства до момента выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию. При этом момент возникновения объекта незавершенного строительства градостроительное законодательство не определяет, указывая лишь на такой обязательный признак объекта, как его капитальность.

<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.

Некоторые авторы небезосновательно полагают, что момент возникновения объекта незавершенного строительства связан именно с такой его характеристикой, как капитальность. Например, М.Е. Мещерякова отмечает, что "объект незавершенного строительства становится недвижимым имуществом с момента возникновения у него прочной связи с земельным участком" <3>.

<3> См.: Мещерякова М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации: Дис. ... к.ю.н. Владикавказ, 2007. С. 61.

Нам представляется, что определение момента возникновения объекта незавершенного строительства, исходя исключительно из наличия у такого объекта прочной связи с земельным участком, не вполне справедливо, поскольку в таком случае к объектам незавершенного строительства могут быть отнесены не завершенные строительством незаконные постройки, что, в свою очередь, может внести некоторый дестабилизирующий фактор в гражданский оборот недвижимости.

На наш взгляд, для установления момента возникновения объекта незавершенного строительства необходимо наличие особого юридического состава, который помимо приобретения объектом прочной связи с земельным участком включает также факт постановки объекта на кадастровый учет в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) <4>.

<4> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Таким образом, до постановки на кадастровый учет тот или иной объект недвижимости может обладать свойствами объекта незавершенного строительства, однако именно факт внесения сведений о нем в соответствующий раздел государственного кадастра недвижимости должен рассматриваться в качестве юридического акта признания и подтверждения государством (в лице соответствующего его органа) приобретения объектом статуса недвижимого имущества, а также возможности вовлечения такого имущества в гражданский оборот в качестве объекта гражданских прав.

Еще одной существенной проблемой правового регулирования гражданского оборота объектов незавершенного строительства является определение момента, в который объект незавершенного строительства перестает быть таковым. Для определения момента прекращения существования объекта незавершенного строительства в качестве объекта гражданских прав нам представляется необходимым выделить юридические и фактические основания.

К юридическим основаниям мы полагаем отнести следующее.

Во-первых, выдача в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку, как уже было отмечено выше, именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ является документом, который удостоверяет выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Таким образом, с момента выдачи разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию он приобретает статус завершенного строительством объекта (здания, сооружения) и в отношении его устанавливается соответствующий правовой режим.

Во-вторых, признание в установленном порядке объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Е.А. Суханов в этой связи пишет: "Самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота" <5>. Судебная практика поддерживает данную точку зрения <6>.

<5> См.: Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 1. Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 403.
<6> См., напр.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 г. N 1288/00.

Фактическим основанием для определения момента прекращения существования объекта незавершенного строительства в качестве объекта гражданских правоотношений, с нашей точки зрения, является его гибель или уничтожение. Гибель или уничтожение объекта незавершенного строительства влечет за собой прекращение существования объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости (например, в случае его разрушения или сноса). Правовым последствием данного факта является снятие объекта незавершенного строительства с кадастрового учета <7>.

<7> В соответствии с п. 6 ст. 20 Закона о кадастре с заявлениями о снятии с учета объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, а также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости. Документом, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования объекта незавершенного строительства в связи с его гибелью или уничтожением, согласно п. 1 ст. 42 указанного Закона является акт обследования.

Признаки

Законодатель не установил признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства, а в юридической литературе указываются различные классификационные основания таких признаков <8>.

<8> См., напр.: Кабаков А.Ю. Аренда объектов незавершенного строительства // СПС "Гарант".

Признаками объекта незавершенного строительства мы полагаем возможным считать те его свойства, которыми он обладает с момента возникновения до момента прекращения. В этой связи соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство действительно является обязательным признаком объекта незавершенного строительства. Именно этот признак мы полагаем отнести к первой основной характеристике объектов незавершенного строительства.

В целях определения иных признаков объектов незавершенного строительства нам представляется справедливым обратиться к градостроительному законодательству.

Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектами капитального строительства являются здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Из приведенного определения можно сделать следующие выводы.

Во-первых, законодательство о градостроительной деятельности относит к объектам капитального строительства наравне со зданиями и сооружениями объекты незавершенного строительства, не относящиеся к временным постройкам, киоскам, навесам и другим подобным постройкам.

Во-вторых, с точки зрения градостроительного законодательства объектами незавершенного строительства являются объекты, строительство которых не завершено. В свою очередь, согласно п. 13 ст. 1 ГрК РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Рассмотрев приведенные определения в совокупности, можно сформулировать понятие объектов незавершенного строительства с точки зрения законодательства о градостроительной деятельности.

Объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию здания, строения, сооружения.

Приведенное определение связывает понятие объекта незавершенного строительства только с созданием здания или сооружения, что оставляет за рамками данной категории действия по реконструкции объекта недвижимости.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Принимая во внимание приведенное определение реконструкции объекта недвижимости, нам представляется, что правовые режимы реконструируемого здания (сооружения) и объекта незавершенного строительства должны быть идентичны, поскольку в случае, если реконструкция объекта недвижимости по каким-либо причинам будет приостановлена или прекращена, то такой объект можно будет квалифицировать как объект незавершенной реконструкции.

Итак, мы предлагаем унифицировать понятия объекта незавершенного строительства и объекта незавершенной реконструкции под общим названием - объект незавершенного строительства <9>.

<9> К выводу о схожести объектов незавершенного строительства и объектов незавершенной реконструкции приходят и другие авторы, к примеру, В.А. Алексеев определяет объект незавершенного строительства следующим образом: "Объект незавершенного строительства - это изменения на земельном участке, непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а равно реконструируемое здание или сооружение". См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. ... д.ю.н. М., 2008. С. 10.

Следовательно, более корректным определением объекта незавершенного строительства по градостроительному законодательству, по нашему мнению, является следующее.

Объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения.

Из приведенного определения можно синтезировать следующий (второй) признак, а именно объект незавершенного строительства характеризуется тем, что представляет собой результат незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет не только выполнение строительства объекта в соответствии с разрешением на строительство, но и выполнение реконструкции объекта, а равно и соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Соответственно третьим признаком объектов незавершенного строительства следует считать отсутствие в отношении его разрешения на ввод в эксплуатацию.

В качестве четвертого признака мы полагаем возможным установить то, что объект незавершенного строительства является объектом капитального строительства и обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ (прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению).

В-пятых, объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, учтенным в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

С учетом приведенного выше анализа действующего законодательства, а также сформулированных признаков объектов незавершенного строительства нам представляется возможным предложить следующее определение данной категории вещей как объектов гражданских прав.

Объектом незавершенного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Индивидуализация объекта

Некоторыми российскими юристами приводятся обоснованные доводы о некоторых обстоятельствах, существенно осложняющих возможность совершения с объектами незавершенного строительства некоторых сделок.

Р.А. Валеев обращает внимание на то, что "в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно идентифицировать имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии их в договоре относительно объекта, подлежащего передаче в аренду, условия считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор является незаключенным. А указать такие данные в отношении объектов незавершенного строительства не всегда представляется возможным". Нередко именно данное обстоятельство вынуждало суды выносить решения о признании договора аренды объектов незавершенного строительства незаключенным <10>, однако Закон о кадастре вместе с принятыми в соответствии с ним подзаконными нормативными правовыми актами фактически разрешил проблему описания объекта незавершенного строительства в качестве индивидуально-определенной вещи.

<10> См., напр.: Постановление ФАС Московского округа от 11 марта 1999 г. N КГ-А41/560-99.

Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" утверждена форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

Как следует из приведенной в указанном документе формы кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, он должен содержать об объекте в том числе такие сведения, как кадастровый номер объекта недвижимости; государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации; адрес (местоположение) объекта; основную характеристику объекта (общая площадь застройки в квадратных метрах с точностью до одной десятой квадратного метра; степень готовности в процентах по информации, предоставленной правообладателем объекта незавершенного строительства); назначение объекта; кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект и т.д.

В соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о кадастре кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Следовательно, учтенный в государственном кадастре недвижимости объект незавершенного строительства является индивидуально-определенной вещью, а все необходимые для его вовлечения в хозяйственный оборот характеристики содержатся в кадастровом паспорте объекта.

Заключение

Действующее законодательство не содержит ограничений по обороту объектов незавершенного строительства.

В то же время необходимо отметить, что, к примеру, вопрос о возможности аренды объектов незавершенного строительства до настоящего времени остается открытым. Несмотря на то что последние тенденции судебной практики Московского судебного округа подтверждают легитимность аренды объектов незавершенного строительства <11>, в ряде регионов судебная практика отрицает возможность аренды объектов незавершенного строительства <12>.

<11> См.: Постановления ФАС Московского округа от 25 мая 2000 г. по делу N КГ-А40/2021-00, от 21 марта 2005 г. N КГ-А41/1689-05.
<12> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. по делу N А56-31829/01; Постановление ФАС Уральского округа от 9 августа 2005 г. по делу N Ф09-2495/05-С3.

Высший Арбитражный Суд РФ однозначного ответа на этот вопрос пока не дал, однако подтвердил правомерность передачи объектов незавершенного строительства в лизинг <13>.

<13> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 8215/08.

Правовое регулирование гражданского оборота, с нашей точки зрения, должно иметь своей основной целью не регламентацию отношений, развитие которых, по мнению законодателя, представляет экономический интерес, а формирование такого правового поля, в рамках которого участники гражданских правоотношений могли бы по своему усмотрению реализовывать предоставленные им законом права.

Экономическая перспектива развития отношений по вовлечению в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства была обозначена в целом ряде нормативных актов федерального и регионального уровня <14>.

<14> См.: Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 18 января 2001 г. N 91-р "Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности" (документ опубликован не был); Постановление правительства Москвы от 11 июля 2000 г. N 528 "О мерах по сокращению объектов долгостроя и незавершенного строительства на территории города Москвы" // Вестник мэрии Москвы. 2000. N 27.

В этой связи развитие социально-экономических отношений в Российской Федерации в совокупности с эволюцией качественных и количественных характеристик хозяйственного оборота в нашей стране обусловливает перед законодателем решение новых задач по актуализации существующей нормативной базы с учетом интересов участников гражданских правоотношений.

Одной из таких задач является модернизация правового режима объектов незавершенного строительства, которая позволила бы реализовать обозначенные в Концепции основные векторы развития гражданского законодательства Российской Федерации.