Мудрый Юрист

Жить в собственном доме

В Архангельской области придумали свой рецепт решения жилищной проблемы и свой инструмент реализации жилищных прав граждан. Регион делает ставку на стимулирование и субсидирование индивидуального строительства.

Согласно данным Архангельского регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО "АРОИЖК"), который хоть и не является лидером рынка по объему, но хорошо его репрезентует, в 2009 году в области было выдано ипотечных кредитов и займов примерно в 4 раза больше, чем в 2008 году, но на 45% меньше пикового для рынка ипотечного кредитования 2007 года. В своем прогнозе на 2010 год компания отмечает, что в четвертом квартале 2009 года объем выдачи ипотечных кредитов и займов превышал четвертый квартал 2007 года, то есть позитивный тренд на рынке сохраняется.

Средневзвешенная процентная ставка по итогам 2009 года составила 12,75%, с начала года ее значение имело устойчивую тенденцию к снижению, от 15,29% в первом квартале 2009 года до 11,45% в четвертом квартале, в декабре же ее значение составило 11,21%. Таким образом, ставки по ипотеке в регионе практически вышли на докризисный уровень. Средний размер кредита в 2009 году составлял 922 тысячи рублей, а средняя площадь приобретаемого через ипотеку жилья равнялась 48 кв. м общей площади.

Формально ситуацию можно назвать благоприятной. Но более 93% всех кредитов получают жители Архангельска и Северодвинска - двух крупнейших и наиболее развитых городов региона. В малых городах и сельской местности стандартные ипотечные схемы практически не работают из-за низкой платежеспособности населения, стагнации строительной отрасли (первичный рынок жилья отсутствует), плачевного состояния старого жилого фонда (покупать квартиру в аварийном доме просто нет смысла).

70,00+---------------------------------------------------------------------------------------------
¦
¦ -----¬
¦ ¦ ¦
60,00+---------------------------------------------------------------------------------------+ +-
¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦
50,00+---------------------------------------------------------------------------------------+ +-
¦ ¦ ¦
¦ -----¬ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
40,00+-------------------------------------------------------------------------------+ +--+ +-
¦ -----¬ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ -----¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
30,00+-----------------------------------------------T----T----------+ +--+ +--+ +--+ +-
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ -----¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ -----¬ ¦ ¦ -----¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
20,00+-------------------------------+ +--+ +--+ +--+ +--+ +--+ +--+ +--+ +-
¦ -----¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ -----¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
10,00+---------------+ +--+ +--+ +--+ +--+ +--+ +--+ +--+ +--+ +--+ +-
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ -----¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
0,00L------T+----+-T+----+T-+----+-T+----+T-+----+T-+----+T-+----+T-+----+-T+----+-T+----+T-+----+¬
январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь

Выдача ипотечных кредитов и займов ОАО "АРОИЖК" в 2009 году, млн. руб.

16,00+----------------------------------------------------
¦
¦
¦ -------¬
15,00+--¦ ¦------------------------------------------
¦ ¦ ¦ -------¬
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
14,00+--¦ ¦-----¦ ¦-----------------------------
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
13,00+--¦ ¦-----¦ ¦-----------------------------
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ -------¬
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
12,00+--¦ ¦-----¦ ¦-----¦ ¦----------------
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ -------¬
11,00+--¦ ¦-----¦ ¦-----¦ ¦-----¦ ¦---
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
10,00+--¦ ¦-----¦ ¦-----¦ ¦-----¦ ¦---
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
9,00L--+------+--T--+------+--T--+------+--T--+------+---¬
I квартал II квартал III квартал IV квартал

Средневзвешенная процентная ставка ОАО "АРОИЖК" в 2009 году, %

                   58%
------¬ ---¬
¦ooooo¦ ¦\¦ - НАО
¦ooooo¦ L---
¦ooooo¦ ---¬
¦ooooo¦ ¦**¦ - Другие
36% ¦ooooo¦ L---
------+ooooo¦ ---¬
¦xxxxx¦ooooo¦ ¦xx¦ - Северодвинск
¦xxxxx¦ooooo¦ L---
¦xxxxx¦ooooo¦ ---¬
¦xxxxx¦ooooo¦ ¦oo¦ - Архангельск
¦xxxxx¦ooooo¦ L---
¦xxxxx¦ooooo¦
3% 3% ¦xxxxx¦ooooo¦
------T-----+xxxxx¦ooooo¦
¦\\¦*****¦xxxxx¦ooooo¦
L-----+-----+-----+------

Распределение деятельности ОАО "АРОИЖК" по городам области в 2009 году

Власти Архангельской области пытаются решить проблему доступности жилья для сельских районов и малых городов (в них проживает 58% населения региона) через индивидуальное строительство. И, кажется, попадают в общероссийский и мировой тренд.

Спрос на индивидуальное жилье постоянно увеличивается. Соответственно, последние пять лет в России наблюдается взрывное увеличение объемов деревянного домостроения. В 2006 году в стране было построено 4,3 млн. кв. м индивидуальных деревянных домов, в 2007 - уже 6,3 млн. кв. м, прирост составил 47%. В 2008 году прирост был скромнее - 6,4%, но это в условиях, когда вся мировая строительная промышленность находилась в жесточайшем кризисе и демонстрировала провал по всем показателям. В региональном разрезе в прошлом году по темпам прироста деревянного жилищного строительства лидировала Нижегородская область (62%), на втором месте Республика Башкортостан, следом идет Челябинская область. По общей площади введенных деревянных домов на первом месте Московская область (779 730 кв. м), а по количеству домов - Республика Башкортостан (7728 домов).

Индивидуальные дома не требуют больших инвестиций - дерево относительно дешево, можно существенно сэкономить на фундаменте и обойтись без специализированной строительной техники. Короткий производственный цикл ускоряет оборачиваемость средств. Поэтому малоэтажное домостроение интересно и застройщикам, и покупателям.

По оценкам экспертов, в 2010 году объем жилищного строительства из дерева превысит 24 млн. кв. м. Они же отмечают, что уже сейчас в сегменте коттеджных построек общая доля деревянных домов составляет более 40% от всего предложения.

Но вернемся к Архангельской области. В прошлом году в регионе была запущена программа "Активизация индивидуального жилищного строительства в Архангельской области" на 2009 - 2011 годы. Программа была утверждена администрацией региона в марте прошлого года и цель перед собой ставила достаточно узкую - привлечь в районы области молодых специалистов и помочь жителям сельской местности улучшить условия проживания. Но уже первые результаты ее реализации позволяют утверждать, что этот опыт может быть интересен и другим регионам.

Архангельская программа активизации индивидуального жилищного строительства позволяет молодым людям стать собственниками достаточно недорогого жилья в сельской местности. Принять участие в программе могут люди, достигшие 18-летнего возраста, которые постоянно проживают на территории района не менее 5 лет, а их стаж на последнем месте работы - от одного года. Два последних условия не распространяются на молодых специалистов. Возраст участников программы не должен превышать 35 лет.

Строительство дома осуществляется за счет кредита, получить который участнику программы помогает администрация. Областной и муниципальные бюджеты берут на себя компенсацию процентной ставки по взятым на оплату связанных со строительством дома расходов кредитам. Величина этой компенсации увеличивается при рождении в семье участника программы ребенка. Древесину для строительства дома участник программы получает по минимальной цене, земельный участок под застройку бесплатно выделяет муниципалитет. Можно воспользоваться готовым проектом дома - они были разработаны специально для этой программы.

Построенный по программе дом обходится семье в 500 - 700 тысяч рублей, или от 6 до 9 тысяч рублей за квадратный метр.

Пилотным регионом реализации программы стал Вельский район Архангельской области. Менее чем за три месяца строительство собственных домов начали 22 семьи. Поскольку в деревянном домостроении работы идут достаточно быстро, большая часть этих домов уже к зиме была подведена под крышу.

Стоит отметить, что муниципальные власти смогли придумать разумное решение по выделению участков земли под застройку: сначала был выделен один большой участок под строительство всех домов, а уже потом проводилось межевание для каждого участника. Это значительно ускорило процесс.

К текущему моменту программа реализуется в 19 муниципальных районах области, 446 семей изъявили желание участвовать в ней, и 268 из них уже оформили заявление.

Насколько применим опыт Архангельска в других регионах? Столь низкая стоимость квадратного метра, 6 - 9 тысяч рублей, возможна лишь в том случае, если земля под строительство выделяется бесплатно, материалы покупаются по минимальным расценкам, а инженерные коммуникации либо не предусмотрены (в случае с деревенскими домами), либо их подвод берет на себя местная власть.

Специалисты отмечают, что при массовом производстве современных деревянных конструкций в заводских условиях себестоимость квадратного метра возводимого из них жилья не превышает 10 - 12 тысяч рублей. Но "коробка" - это лишь около трети всех затрат на строительство. Столько же может уйти на куплю и оформление земельного участка и столько же на подведение необходимых инженерных коммуникаций. Оставшиеся 10% - отделка и благоустройство территории.

Таким образом, решение жилищной проблемы в стране через стимулирование индивидуального строительства оказывается вопросом политической воли (выделение бесплатной земель, пропаганда жизни за городом в личном доме) и инфраструктурных инвестиций (в системы централизованных систем жилищно-коммунального хозяйства либо локальных инженерных коммуникаций).