Мудрый Юрист

О совершенствовании законодательства об ипотеке

Автор представленной статьи - юрисконсульт закрытого акционерного общества "Агрофирма "Гвардейская", аспирант кафедры гражданского права юридического факультета Южного федерального университета В.С. Буров - в целом положительно оценивает качество и регулятивный потенциал ныне действующего законодательства Российской Федерации об ипотеке и высказывает некоторые предложения по его совершенствованию.

В настоящее время правоотношения в области ипотеки (залога недвижимости) регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 1 июля 2011 г.) <1> и некоторыми другими законодательными актами Российской Федерации.

<1> Российская газета. 1998. 22 июля.

Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан (вовлеченных в ипотечные правоотношения, в частности в жилищной сфере) весьма велико.

Предложениям в порядке de lege ferenda по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации об ипотеке, выработанным автором, и посвящена настоящая статья. Некоторые из них позволяют, как представляется, усовершенствовать действующее российское законодательство не только об ипотеке, но и о залоге вообще (данное обстоятельство в настоящей статье в соответствующих случаях специально оговаривается).

Наши предложения заключаются в следующем.

  1. Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем (в том числе ипотечного залогодержателя) взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем относительно недавно были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 18 июля 2011 г.) <2> в ред. Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" <3>).
<2> Российская газета. 2002. 2 нояб.
<3> Российская газета 2008. 31 дек.

Однако, на наш взгляд, отечественному законодателю следует проделать аналогичные шаги в законодательстве о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций (предлагаем в порядке de lege ferenda изложить пункт 4 ст. 50.36 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (в ред. от 27 июня 2011 г.) <4> в редакции, аналогичной пунктам 1 - 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве) <5>.

<4> Российская газета. 1999. 4 марта.
<5> Буров В.С. Об укреплении гарантий защиты прав и законных интересов кредиторов ликвидируемых юридических лиц по обязательствам, обеспеченным залогом // Законодательство и экономика. 2011. N 2. С. 30.
  1. Еще одним ключевым моментом для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем (включая ипотечного залогодержателя) взыскания на предмет залога (в том числе предмет ипотеки) в условиях ликвидации юридического лица - залогодателя, не связанной с его несостоятельностью (банкротством).

Данные правоотношения урегулированы абзацем вторым п. 2 ст. 64 Гражданского кодекса РФ <6>. Мы предлагаем в порядке de lege ferenda несколько "потеснить" кредиторов первой и второй очереди, права требования которых возникли до заключения соответствующего договора залога, уравняв их по праву (чтобы тем и другим причиталось по 50%) с кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

<6> В редакции Федерального закона от 3 января 2006 г. N 6-ФЗ // Российская газета. 2006. 11 янв.
  1. Мы поддерживаем реализуемую в настоящее время инициативу законодателя по облегчению положения гражданина - ипотечного залогодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, нарушившего обеспеченное соответствующей ипотекой денежное обязательство. В том числе мы одобряем внесение в статью 78 Закона об ипотеке поправки о льготном (до пяти лет) сроке, в течение которого соответствующий гражданин - ипотечный залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи не подлежали бы выселению из соответствующего жилья. Аналогичную норму следует внести и в статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также в законодательство о банкротстве физических лиц, не выступающих индивидуальными предпринимателями.

Таким образом должны, в частности, проявляться гуманистические начала в гражданском законодательстве.

  1. Исходя из содержания абзаца первого п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке соглашение об ипотеке может быть включено в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство.

Предлагаем (здесь и далее в порядке de lege ferenda) дополнить данную норму абзацем вторым следующего содержания: "При этом недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке".

  1. Полагаем, что, принимая во внимание особую значимость договора об ипотеке для гражданского оборота и необходимость максимальной определенности его условий, следует законодательно предписать квалифицированную простую письменную форму договора об ипотеке - его заключение посредством составления одного документа, подписываемого сторонами.

Кроме того, в целях обеспечения максимальной определенности условий сделки, предусмотренной абзацем первым п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке, предлагаем изложить данный абзац в следующей редакции: "При передаче прав на закладную совершается путем составления одного документа, подписываемого сторонами, сделка в простой письменной форме".

Предлагаем также дополнить первое предложение абзаца первого п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке после слов "отдельного договора" словосочетанием ", составляемого в виде отдельного документа, подписываемого сторонами". Это позволит достичь максимальной определенности условий соответствующих договоров.

  1. Согласно статье 15 Закона об ипотеке к закладной могут составляться приложения (например, поэтажный план закладываемого здания).

На основании статьи 18 Закона об ипотеке утраченная закладная подлежит восстановлению (предусмотрены составление и выдача ее дубликата). Предлагаем дополнить абзац первый п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке вторым предложением следующего содержания: "Если к утраченной закладной имелось приложение (статья 15 настоящего Федерального закона), то к дубликату закладной прилагается аналогичное приложение, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым статьи 15 настоящего Федерального закона".

  1. В соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке по общему правилу погашается в течение трех дней с момента поступления в регистрирующий орган решения суда, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки. Предлагаем дополнить абзац первый п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке словосочетанием "вступившего в законную силу". Иначе возможны недоразумения с не вступившими в законную силу судебными актами.
  2. В соответствии с абзацем первым ст. 26 Закона об ипотеке любое лицо вправе получить в органе, зарегистрировавшем ипотеку, заверенную выписку из регистрационной записи. Полагаем, в этой норме следует конкретизировать содержание заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке. Такие выписки должны быть унифицированными и оптимально информативными.
  3. Предлагаем дополнить статью 28 Закона об ипотеке новым (последним) абзацем следующего содержания: "Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку и возместивший убытки в соответствии с настоящей статьей, приобретает право в порядке регресса взыскать полную сумму соответствующих убытков со своего должностного лица (своих должностных лиц), виновного (виновных) в причинении возмещенных убытков заинтересованному лицу".
  4. Принимая во внимание, что ответчик в соответствии с действующим гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации сам не может привлечь к участию в деле другое лицо в качестве другого ответчика или третьего лица (это прерогатива суда, а в случае с другим ответчиком - также истца), предлагаем в пункте 1 ст. 33 Закона об ипотеке вместо слов "привлечь такого залогодержателя к участию в деле" ввести предложение: "немедленно ходатайствовать перед судом о привлечении такого залогодержателя к участию в деле в качестве другого ответчика (если удовлетворение иска полностью или в части угрожает легитимности соответствующего права залога и соответствующему правовому статусу залогодержателя) или третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (в остальных случаях) <7>".
<7> Третьему лицу, когда оно уже привлечено судом к участию в деле, отнюдь не возбраняется такие самостоятельные требования заявить.
  1. Для внесения ясности в нормы абзаца третьего ст. 39 Закона об ипотеке предлагаем в данном абзаце после союза "и" добавить фразу "в случае отсутствия надлежащего досрочного исполнения данного обязательства" - и далее по тексту.
  2. На основании нормы пункта 1 ст. 53 Закона об ипотеке представляется целесообразным дополнить пункт 4 ст. 46 этого Закона словами: "способом, позволяющим объективно зафиксировать момент получения такого уведомления адресатом".
  3. В связи с включением в Закон об ипотеке норм последнего (шестого) абзаца п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, видимо, законодателю следовало бы внести соответствующие поправки в ГПК РФ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Кроме того, следует урегулировать вопросы, связанные с обжалованием как решений суда об отмене решений того же суда об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, так и решений (или определений?) об отказе в отмене решений того же суда об обращении взыскания на такое имущество.
  4. В последнем (шестом) абзаце п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке после слова "ипотекой", видимо, по ошибке законодателя отсутствует запятая.
  5. Предлагаем в пункте 4 ст. 64 Закона об ипотеке после слов "только с одновременной ипотекой" добавить фразу "тому же залогодержателю в обеспечение исполнения того же обязательства" - и далее по тексту, только вместо слова "ним" поместить словосочетание "соответствующим земельным участком".