Мудрый Юрист

Изменение и расторжение договора аренды *

<*> Nikuradze A.Sh. Change and dissolution of lease contract.

Никурадзе Анна Шотовна, юрист Первого дома консалтинга "Что делать Консалт", Москва.

Договор аренды весьма часто используется в коммерческой практике хозяйствующих субъектов. Исследование, посвященное анализу правовых вопросов изменения и расторжения договора аренды, является весьма актуальным. Предметом исследования являются не только нормативно-правовые акты, но и судебная практика. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: договор аренды, изменение, расторжение договора, арендодатель, имущество.

Lease contract is often used in commercial practice of economic subjects. Research devoted to analysis of legal issues of change and dissolution of lease contract is topical. The subject of research is not only normative-law acts but also judicial practice. The conclusions made in the article can be used in law-application practice.

Key words: lease contract, change, dissolution of contract, lease holder, property.

Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности. Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные главой 19 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей дееспособности.

Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше одного года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее одного года).

На практике не редки случаи, когда в процессе действия договора возникает необходимость во внесении в него изменений либо его расторжения.

Изменение договора аренды

Изменение договора аренды допускается в двух случаях: по соглашению сторон либо по решению суда. Одностороннее изменение договора невозможно.

В договоре могут изменяться: стороны <1>; цена (арендная плата) <2>, в некоторых случаях возможно изменить предмет договора. Например, сократить количество арендуемых помещений. Такая возможность существует, если часть арендованного имущества была передана с недостатками, полностью или частично препятствующими их использованию.

<1> Статья 617 Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. от 19.10.2011) // "КонсультантПлюс".
<2> Статья 614 Гражданского кодекса РФ // "КонсультантПлюс".

Помимо этого, изменения могут коснуться и иных положений договора. Так, например, стороны могут пересмотреть свои обязательства относительно сроков внесения арендной платы, относительно проведения капитального и текущего ремонта, распределения рисков и так далее. Но каковы бы ни были основания для заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

Что касается изменения сторон в договоре, то переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не считается основанием для расторжения договора в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. При такой перемене следует внести в договор изменения, касающиеся нового собственника имущества.

В случае если новый собственник уклоняется от внесения изменений в договор, арендатор вправе требовать внесения таких изменений в судебном порядке.

Положения статьи 617 Гражданского кодекса не применяются при ликвидации юридического лица - арендодателя, так как при ликвидации все обязательства прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно пункту 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Таким образом, в случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с передаточным актом. После своей регистрации вновь возникшее юридическое лицо становится арендатором на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

При этом, если договор аренды подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке, по заявлению правопреемника в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть внесена новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации).

Ранее внесенная запись об аренде погашается в соответствии с пунктом 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, поскольку, если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Эта норма закреплена пунктом 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Законодатель не разъясняет, о каких "личных качествах" арендатора идет речь. Это могут быть в известном смысле уникальные качества, такие как: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Наследник также приобретает преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Если говорить об изменении арендной платы, то этот вопрос является очень спорным.

Пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что изменение цены после заключения договора, в том числе договора аренды, допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Порядок изменения арендной платы описывается в статье 614 Гражданского кодекса РФ. Практика применения данной статьи весьма неоднозначна.

Постановление ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10059/07-С6 по делу N А76-3391/2007-2-132 говорит о том, что цена может быть изменена ранее чем через год после заключения сделки, но не более одного раза.

Из этого следует, что при заключении договора арендатор вправе изменить сумму арендной платы за текущий год, так сказать, использовать право изменения цены договора один раз в этот год.

Однако в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <3> разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

<3> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // "КонсультантПлюс".

Таким образом, размер арендной платы устанавливается в договоре при его заключении, и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному согласию сторон в сроки, предусмотренные договором, но не ранее чем через год и не чаще одного раза в год.

Если в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также в судебной практике встречаются случаи о признании ничтожным дополнительного соглашения, уже подписанного сторонами об увеличения арендной платы <4>.

<4> Постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2011 г. N КГ-А40/9474-11 по делу N А40-76693/10-91-645, А40-74108/10-93-116; Постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2010 г. N КГ-А40/15965-10 по делу N А40-13173/10-11-43 // "КонсультантПлюс".

Однако существует и другая судебная практика, говорящая, что размер арендной платы может быть изменен сторонами дополнительным соглашением чаще, чем один раз в год. При этом суды ссылаются на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, говоря о свободе договора. Например, если договором установлена исключительная возможность изменения арендной платы путем вынесения дополнительного соглашения, подписанного надлежаще уполномоченными представителями сторон. Такое условие договора предполагает наличие неограниченной возможности внесения изменений в размер цены в течение одного года.

Таким образом, если договором предусмотрено данное условие, арендодатель вправе предложить изменение цены дополнительным соглашением в течение текущего года. Подписание арендатором такого соглашения судом воспринимается как согласие на принятие новых условий оплаты, следовательно, "обоюдная воля сторон была направлена на изменение условий договора аренды в части установления механизма исчисления арендной платы, что не противоречит статьям 450, 452 ГК РФ, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о соответствии оспариваемых пунктов требованиям пункта 3 статьи 614 ГК РФ" <5>.

<5> Постановление ФАС Московского округа от 29 июля 2011 г. N КГ-А40/7991-11 по делу N А40-60986/10-91-491 // "КонсультантПлюс".

Что касается договоров, заключенных сроком на один год, в судебной практике существует два мнения. Первое мнение схоже с мнением, описанным выше, о том, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), может быть изменен дополнительным соглашением сторон с начала действия договора, но не может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем. Данная позиция в судебной практике встречается редко.

Второе мнение говорит, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

А что, если договор имеет автоматическую пролонгацию?

Рассмотрим интересный случай из практики. Договор, заключен на 11 месяцев, пролонгирован на тот же срок и на тех же условиях. Можно ли в данной ситуации на новый срок повысить арендную плату? ФАС Западно-Сибирского округа говорит следующее. По материалам дела договор аренды на 11 месяцев был пролонгирован автоматически, так как "ни одна из сторон не предупредила о прекращении его действия по истечении 11 месяцев". Ссылаясь на пункт 3 статьи 614, "суд пришел к правомерному выводу, что между сторонами действует новый договор сроком на 11 месяцев", после чего отметил "неправомерность изменения истцом в период действия этого договора размера арендной платы", так как "твердый размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года с момента заключения договора" <6>.

<6> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июля 2004 г. N Ф04/3914-760/А46-2004 // "КонсультантПлюс".

Таким образом, если арендатор заинтересован в изменении арендных платежей, следует подчеркивать длящийся характер арендного правоотношения. Для ясности не стоит пренебрегать подписанием дополнительного соглашения даже в ситуации, когда договор пролонгируется автоматически.

Изменение срока договора аренды (досрочное прекращение) возможно, если договор заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Стороны могут установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок <7>.

<7> Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации // "КонсультантПлюс".

Нужно помнить, что все внесенные изменения в договор должны быть зарегистрированы, если договор аренды подлежал государственной регистрации.

Расторжение договора аренды

Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в главе 26 Гражданского кодекса РФ для всех обязательств.

Однако некоторые основания, предусмотренные в главе 26 ГК РФ, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно статье 418 Гражданского кодекса обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в пункте 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон при наличии существенных нарушений. Перечень таких нарушений, указанный в статьях 619, 620 Гражданского кодекса, не является исчерпывающим. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок, если такое основание предусмотрено договором.

Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Существенным согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В судебной практике встречаются случаи, когда ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем образовалась предъявленная к взысканию задолженность. Придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды <8>. Инициируя расторжение договора аренды, арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер. В противном случае суд может отказать в иске.

<8> Пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // "КонсультантПлюс".

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор.

Функция предупреждения состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды не может быть расторгнут. Данная позиция нашла свое подтверждение в пункте 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14): "Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска".

При подаче искового заявления арендодателю необходимо приложить предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор и доказательства их отправки арендатору, в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения.

Расторжение договора происходит на основании судебного решения, с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Помимо положений статьи 620 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных, так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями <9>.

<9> Пункты 25, 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // "КонсультантПлюс".

Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в самой досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Внесудебный порядок расторжения договора возможен при его заключении на неопределенный срок, о чем уже говорилось выше. Любая сторона может быть инициатором такого расторжения.

Специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества, который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В случае прекращения договора, за исключением прекращения путем выкупа арендованного имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Когда договор аренды прекращается, то в соответствии с нормами законодательства арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества по общему правилу носит штрафной характер.

Если арендатор каким-то образом улучшал арендованное им имущество, их судьба зависит прежде всего от источника средств, за счет которых они были осуществлены.

Что будет с улучшениями, созданными арендатором за счет собственных средств, в свою очередь, зависит от двух обстоятельств: а) наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение и б) характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты.

Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно.

Заметим, что если арендатор произвел улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит <10>.

<10> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 ноября 2009 г. по делу N А11-12165/2008 // "КонсультантПлюс".

Если арендованное имущество было сдано в субаренду, то при досрочном расторжении договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие, так как при досрочном прекращении договора аренды субаренда является вторичным обязательством.

Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды подлежит государственной регистрации, если договор был ранее зарегистрирован.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что комплекс содержащихся в законодательстве правовых норм, регулирующих отношения аренды, следует рассматривать в тесной связи с судебной практикой.

Стремительное развитие рыночного оборота и бесчисленное количество непредвидимых жизненных обстоятельств не могут быть всегда заранее проанализированы и учтены участниками гражданского (или международного коммерческого) оборота. Механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств является эффективным средством разрешения конфликтов сторон и играет важную роль в поддержании баланса имущественных интересов сторон и равноправия в защите их прав.