Мудрый Юрист

Пользуешься землей - плати!

Татьяна Жукова, газета "ЭЖ-Юрист".

Два года назад сельхозпредприятие на торгах выкупило имущество обанкротившегося акционерного общества (бывшего совхоза), в том числе и недвижимое. Право собственности на объекты недвижимости и земельные участки надлежащим образом оформлено не было. Более того, земельные участки и не сформированы, нет описания границ, не присвоены кадастровые номера. Территориальным отделом Роснедвижимости был составлен протокол о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ и назначении наказания в виде штрафа. Насколько обоснованны такие действия? Стоит ли обжаловать привлечение к ответственности?

П.Нужин, Самарская область

Право на земельный участок, находящийся под зданием, возникает у покупателя в силу закона. При переходе права на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу он приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник... (ст. 35 ЗК РФ).

При этом право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента регистрации в установленном законом порядке (ст. 131 ГК РФ). Оформление документов на земельный участок, согласно требованиям законодательства РФ, возможно только после регистрации договора купли-продажи.

Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. Он устанавливает существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждает прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Законом сведений о недвижимом имуществе. Земельный участок начинает существовать как индивидуально определенная вещь лишь с момента точного определения его границ при проведении кадастрового учета (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

За самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю предусмотрена ответственность (ст. 7.1 КоАП РФ). При этом под использованием следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 11301/04). Таким образом, субъектом правоотношений является не только собственник, но и любое лицо, получившее согласие собственника на пользование.

К вопросам применения ст. 7.1 КоАП РФ, а также соотношения указанной нормы с нормами ЗК РФ и ГК РФ неоднократно обращался ВАС РФ: "Под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. Следовательно, если законом не установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов не образует указанного состава правонарушения" (Постановления ВАС РФ от 01.02.2005 N 11301/04 и N 9289/04).

Такое же толкование указанной нормы использует в правоприменительной практике ФАС ЗСО (Постановление от 11.11.2008 N Ф04-6814/2008 и др.).

Для применения санкции, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ, необходимо установить, имелось ли согласие собственника объекта недвижимости на владение им, и законность такого владения.

Согласие продавца на владение и пользование объектом недвижимости с момента исполнения договора может быть закреплено подписанием актов приема-передачи. Кроме этого, в соответствии с п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, покупатель пользуется зданием и земельным участком не как собственник, а как законный владелец, осуществляющий свои полномочия с согласия собственника.

Право пользования земельным участком у покупателя не зависит от того, оформлен ли в установленном порядке договор на земельный участок между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Вы можете попробовать оспорить назначение административного наказания в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ об административных правонарушениях.

Во-первых, у вас нет кадастрового номера используемого земельного участка. Границы земельного участка, на котором находится приобретенное строение, не описаны и не удостоверены в установленном порядке, кадастровый учет участка отсутствует. Значит, этот участок не может являться объектом земельных отношений (Определение ВАС РФ от 01.08.2008 N 8094/08, Постановление ФАС ЗСО от 29.07.2008 N Ф04-4382/2008).

Во-вторых, документы для регистрации договора купли-продажи находятся в стадии подготовки.

Право требовать оформления правоустанавливающих документов на землю может возникнуть у покупателя только после государственной регистрации перехода права собственности на здания (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

В-третьих, в соответствии с п. 1 ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое КоАП РФ или законами субъектов РФ об административных правонарушениях установлена административная ответственность. Получается, что для привлечения к административной ответственности необходимы три условия: противоправность действий (бездействия); вина нарушителя; наличие специальной нормы, устанавливающей ответственность за это действие.

ВАС РФ в п. 2 информационного письма от 27.02.2001 N 61 отметил, что отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не образует состава земельного правонарушения.

Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об оформлении отдельного договора (документа) на право пользования земельным участком под занимаемым зданием. Тем более не установлен срок для оформления таких документов.

Таким образом, в ваших действиях отсутствует обязательный признак состава административного правонарушения - противоправность. Значит, нет и оснований для признания вас виновным, поскольку признак вины является производным от признака противоправности деяния.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 24.5, подп. 3 п. 1 ст. 30.7 КоАП РФ отсутствие состава административного правонарушения - основание для отмены постановления и прекращения производства по делу об административном правонарушении.

Однако следует иметь в виду, что нормы земельного законодательства устанавливают платность пользования земельными участками, в частности ст. 65 ЗК РФ. И суды в силу предоставленной им возможности оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ, ст. 67 ГПК РФ), несмотря на отсутствие формальных признаков нарушения законодательства, зачастую выносят решения о законности наложения административного наказания.