Мудрый Юрист

Условие договора о передаче недвижимости покупателю после госрегистрации перехода права собственности не противоречит гражданскому законодательству

А.А. ДЕНИСОВА

Определена правовая позиция по вопросу о возможности передачи недвижимости покупателю после госрегистрации перехода права собственности. В Постановлении N 5785/11 Президиум ВАС РФ указал, что условие договора купли-продажи о передаче имущества после госрегистрации перехода права собственности не нарушает императивных норм гражданского законодательства.

Президиум ВАС РФ рассмотрел в порядке надзора спор между обществом (далее - покупатель) и Управлением Росреестра. Покупатель заключил с другим обществом (далее - продавец) договор купли-продажи нежилого помещения. Стороны предусмотрели, что передача имущества будет осуществлена по акту приема-передачи после госрегистрации перехода права собственности. Однако Управление Росреестра отказало в совершении регистрационных действий, отметив, что зарегистрировать переход права невозможно до тех пор, пока имущество не будет передано новому собственнику. К комплекту документов для госрегистрации перехода права должен быть приложен акт приема-передачи.

В связи с этим покупатель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа незаконным и обязании Управления Росреестра осуществить госрегистрацию перехода права собственности.

Суд первой инстанции посчитал отказ Управления Росреестра правомерным по следующим основаниям.

Для возникновения права собственности (его перехода) необходимо, помимо заключения договора купли-продажи недвижимости, наличие сложного состава юридических фактов - передачи имущества и акта регистрации. Только в этом случае может возникнуть право собственности на объект недвижимости.

Условие же договора о передаче спорного имущества после госрегистрации перехода права не обеспечивает сохранение за покупателем права собственности. Неисполнение продавцом обязательства по передаче вещи после госрегистрации права собственности за покупателем приведет к отсутствию у последнего правомочия по распоряжению имуществом как невладеющего собственника.

Объясняется это тем, что наличие зарегистрированного права без возможности осуществления всех правомочий собственника носит лишь формальный характер. Кроме того, защита прав невладеющего собственника в судебном порядке будет ограничена. Так, иски о признании права подлежат удовлетворению, только если установлены правовые основания для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Данный иск имеет вещно-правовую природу. Неисполнение обязательства передать недвижимое имущество после госрегистрации перехода права носит обязательственно-правовой характер. Предъявление иска о признании прав собственности при сохранении между сторонами договора купли-продажи недвижимости отношений обязательственно-правового характера по поводу спорной вещи не может являться надлежащим способом защиты.

Иск покупателя о госрегистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению только при условии, что обязательство продавца передать недвижимость исполнено в соответствии со ст. 556 ГК РФ. Помимо этого, согласно ч. 1 ст. 398 ГК РФ обстоятельством, определяющим переход права собственности на недвижимое имущество в случае его отчуждения продавцом по нескольким договорам купли-продажи, является фактическая передача вещи покупателям по данным договорам.

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу, что у покупателя не возникло право собственности на недвижимое имущество из-за несоблюдения правил о госрегистрации перехода этого права.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию арбитражного суда, дополнительно указав на следующие обстоятельства. В абз. 3 п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до госрегистрации права собственности покупатель является законным владельцем данного имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента госрегистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, необходимого для перехода права собственности.

Суды не приняли во внимание довод покупателя о том, что в силу абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22 допустимо включить в договор условие о передаче имущества после госрегистрации перехода права собственности.

Однако Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих судов. По мнению ВАС РФ, положения ст. 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам установить в договоре купли-продажи недвижимости условие, по которому передача должна состояться после госрегистрации перехода права собственности. Таким образом, согласование сторонами условия о передаче имущества после госрегистрации перехода права не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Подобная позиция сформулирована в абз. 4 ст. 61 Постановления N 10/22. Гражданское законодательство предоставляет сторонам право договориться о передаче недвижимого имущества после госрегистрации перехода права собственности на него. Следовательно, Управление Росреестра не может требовать подтверждения такой передачи для совершения регистрационных действий.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами могут быть пересмотрены с учетом рассмотренного Постановления Президиума ВАС РФ по новым обстоятельствам при отсутствии других препятствий.

Документ:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10.