Мудрый Юрист

Правовое регулирование установления сервитута соглашением сторон

Старова Е.В., преподаватель Высшей школы государственного аудита (факультет) МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук.

В статье рассматриваются содержание и порядок установления сервитута в отношении земельного участка соглашением сторон с учетом предусмотренных в законодательстве ограничений.

Ключевые слова: земельный участок, сервитут, ограничения прав на землю, правовой режим земель, недействительность сделок.

Legal regulation of establishment of servitude by agreement of the parties

E.V. Starova

The article considers the contents and procedure of establishment of servitude with regard to a land plot by agreement of the parties taking into consideration the limitations provided for in the legislation.

Key words: land plot, servitude, limitations of rights to land, legal regime of lands, invalidity of transactions.

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) сервитут устанавливается по соглашению собственника земельного участка, обременяемого сервитутом, и лица, уполномоченного требовать установления сервитута. Лицом, уполномоченным требовать установления сервитута, признается собственник недвижимости, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение. Таким образом, условием действительности соглашения об установлении сервитута является особый субъектный состав его участников. Соответственно соглашение об установлении сервитута заинтересованное в таком сервитуте лицо может заключить только с собственником земельного участка, но не с лицом, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или безвозмездного срочного пользования. Соглашение об установлении сервитута, заключенное с лицом, которому обременяемые земельные участки предоставлены на правах, отличных от права собственности, признается недействительным <1>.

<1> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 мая 2009 г. N Ф04-2530/2009(5464-А45-13); Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 марта 2010 г. N Ф10-900/10 по делу N А23-2817/09Г-19-208.

Характеризуя необходимость учитывать правовую природу данного ограниченного вещного права при подготовке соглашения об установлении сервитута, прежде всего следует отметить ее двойственность. Как отмечается исследователями, сервитут представляет собой:

а) ограниченное вещное право для лица, в интересах которого установлен данный сервитут;

б) ограничение прав на землю для лица, земельный участок которого обременен сервитутом <2>.

<2> См.: Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве // Нотариус. 2006. N 2. С. 42.

Соответственно в соглашение об установлении сервитута следует включить:

а) положения, определяющие, какие именно возможности по ограниченному использованию земельного участка предоставляются управомоченному лицу;

б) положения, определяющие, какие именно ограничения накладываются на собственника земельного участка.

Формулируя соответствующие положения соглашения об установлении сервитута, необходимо учитывать следующие моменты.

В соответствии с российским законодательством право ограниченного пользования земельным участком, составляющее сервитут, подразумевает возможность управомоченного лица совершать в отношении обремененного сервитутом земельного участка определенные активные действия. Возможность установления известных ряду иностранных правовых систем так называемых отрицательных сервитутов (т.е. сервитутов, содержание которых сводится к обязанности собственника земельного участка воздерживаться от определенных действий, но не предусматривающих возможность управомоченного лица осуществлять непосредственное воздействие на обремененный сервитутом земельный участок) российским законодательством не предусмотрена <3>. Соответственно в отношении соглашения об установлении сервитута, из содержания которого не будет явствовать наличие у управомоченного лица возможности осуществлять непосредственное воздействие на обремененный сервитутом земельный участок, существует риск признания его недействительным по требованию заинтересованного лица <4>.

<3> Следует отметить, что отдельные исследователи, например А.А. Рябов, высказывают точку зрения, что действующее российское законодательство не содержит принципиальных ограничений или запретов на установление отрицательных сервитутов, например сервитутов вида (см.: Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5). Тем не менее анализ судебной практики не позволяет выявить примеры, когда суды признавали юридическую силу соглашений, устанавливающих так называемый отрицательный сервитут, как, впрочем, и примеры решений, которыми бы признавалась недействительность подобных соглашений. На сегодняшний день решение задач, аналогичных тем, которые в некоторых зарубежных странах традиционно решаются путем установления отрицательных сервитутов (например, обеспечение, чтобы собственник соседнего участка не возводил строений, загораживающих живописный вид из окна), в рамках российской правовой системы осуществляется путем обращения в суд с иском об устранении препятствий в осуществлении права собственности, не связанных с лишением владения.
<4> Заинтересованным лицом признается лицо, имеющее юридически значимый интерес в деле, т.е. лицо, чьи субъективные права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (см., например: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 марта 2008 г. N 3746/08, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 декабря 2008 г. N 15878/08). Поэтому в отношении заявления иска о признании соглашения об установлении сервитута недействительным в качестве заинтересованного лица можно признать стороны данного соглашения, а также лиц, которым участок, обремененный сервитутом, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, безвозмездное срочное пользование.

В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации <5> (далее - ЗК) обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить ущерб окружающей среде, распространяется на любых лиц, осуществляющих использование земельного участка, независимо от того, на каком титуле осуществляется такое использование. Соответственно указанная обязанность распространяется и на лиц, осуществляющих ограниченное пользование чужим земельным участком на основании сервитута. Соглашением об установлении сервитута можно предусмотреть наделение управомоченного лица только такими возможностями по использованию обременяемого сервитутом земельного участка, которые соответствуют целевому назначению данного земельного участка, его разрешенному использованию и не нарушают действующие в отношении земельного участка ограничения прав на землю <6>. К примеру, в соответствии с ЗК особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в перечень земель, которые не могут быть использованы для целей, непосредственно не связанных с производством сельскохозяйственной продукции, например для размещения сельскохозяйственной дороги. Таким образом, в отношении земельного участка/части земельного участка, занятого такими угодьями, не может быть установлен сервитут в виде права прохода или проезда. Соглашение об установлении сервитута, не соответствующее данному требованию, может быть признано полностью или частично недействительным по иску заинтересованного лица.

<5> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
<6> Требование об обязательности соответствия сервитута правовому режиму земельного участка, в отношении которого он устанавливается, получило определенное нормативное закрепление. Действующий Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ предусматривает, что застройка земельного участка осуществляется в соответствии с его градостроительным планом, на котором отображаются в числе прочего сведения о зонах действия публичных сервитутов. В соответствии с Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ одним из оснований отказа в установлении публичного сервитута является несоответствие публичного сервитута правовому режиму использования земельного участка. Представляется, что данное регулирование, несмотря на свой специальный характер, выражает общий подход действующего законодательства к соотношению содержания сервитута и правового режима земельного участка, в отношении которого сервитут устанавливается. Также можно отметить, что разработанный в свое время проект Федерального закона "О сервитутах" (N 96028935-2) предлагал в качестве общей нормы закрепить положение, определяющее сервитут как ограничение разрешенного использования земельного участка, тем самым указав на обязательность соответствия сервитута правовому режиму земельного участка.

Исходя из определения сервитута как права ограниченного пользования чужим земельным участком, следует, что соглашением об установлении сервитута управомоченному лицу могут быть предоставлены не любые возможности по использованию обременяемого сервитутом земельного участка, а только такие, которые представляют собой именно ограниченное использование. Действующее законодательство не содержит понятных критериев касательно того, какие виды пользования земельным участком можно квалифицировать в качестве ограниченного пользования, а какие нет, ограничиваясь лишь указанием на примерный перечень нужд, обеспечиваемых сервитутом (проход, проезд, строительство и эксплуатация линейных объектов). Не выработаны такие критерии и судебной практикой. При этом отдельные случаи, когда суды признают недействительными соглашения об установлении сервитута в связи с тем, что права на использование земельного участка, предоставляемые такими соглашениями, по своему характеру не соответствуют понятию сервитута, имеют место. Так, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа прямо указал на недействительность соглашения об установлении сервитута, в соответствии с которым управомоченному лицу предоставлено право ограниченного пользования земельным участком для организации развлекательных мероприятий и строительства спортивных сооружений. Таким образом, если в соответствии с соглашением сервитут устанавливается для обеспечения нужд, не упомянутых законодательством, в отношении такого соглашения потенциально существует риск признания недействительным по требованию заинтересованного лица. Наличие данного риска следует учитывать лицам, планирующим заключение подобного соглашения, и в случае неготовности принять его - использовать иные правовые формы передачи участка в пользование, например заключение в отношении части земельного участка договора аренды или договора безвозмездного срочного пользования.

Исходя из того что в рамках российской правовой системы содержание сервитута сводится к возможности управомоченного лица совершать определенное воздействие на обремененный сервитутом земельный участок, в соглашение об установлении сервитута следует включать только такие ограничения прав собственника, обременяемого сервитутом земельного участка, которые направлены на обеспечение возможности управомоченного лица осуществлять предусмотренное данным соглашением непосредственное воздействие на земельный участок. К примеру, если соглашение об установлении сервитута предусматривает, что управомоченное лицо вправе осуществлять непосредственное воздействие на обременяемый сервитутом земельный участок путем прохода через него, то правомерным ограничением прав собственника данного земельного участка будет обязанность не чинить препятствий проходу, например не осуществлять сплошного ограждения земельного участка. Если же соглашением об установлении сервитута будут установлены какие-либо ограничения, которые нельзя будет истолковать как направленные на обеспечение возможности управомоченного лица осуществлять предусмотренное соглашением непосредственное воздействие на земельный участок, то в части установления данных ограничений соглашение может быть признано недействительным по требованию заинтересованного лица.

Установление отдельных видов сервитутов повлечет за собой наложение на собственника обременяемого сервитутом земельного участка некоторых ограничений независимо от того, предусмотрены ли они соглашением. Более того, стороны не смогут исключить применение таких ограничений своим соглашением об установлении сервитута. Например, если между сторонами достигнуто соглашение об установлении сервитута в целях прокладки через земельный участок линейных объектов, то в отношении земельного участка или его части будут действовать ограничения на использование земель в пределах охранных зон таких объектов. В частности, Правила охраны систем газоснабжения <7> накладывают на собственников, арендаторов, владельцев и пользователей земельных участков в пределах охранных зон таких систем следующие ограничения: запрет без предварительного уведомления газоснабжающей организации производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений; складировать материалы, высаживать деревья всех видов и т.п.

<7> См.: Правила охраны систем газоснабжения. Утв. Минтопэнерго России 24 сентября 1992 г. Зарегистрировано в Минюсте России 24 ноября 1992 г. N 93 // СПС "КонсультантПлюс: ВерсияПроф".

С учетом того что установленный сервитут, с одной стороны, предоставит управомоченному лицу возможность осуществлять непосредственное воздействие на обремененный сервитутом земельный участок, а с другой - ограничит возможности по использованию данного земельного участка его собственником, то во избежание возможных будущих споров сторонам следует определиться с тем, в отношении какой именно части обремененного сервитутом земельного участка будут действовать данные право и ограничения (т.е. определить сферу действия сервитута). Необходимо отметить, что судебной практике известны отдельные примеры, когда суды признавали соглашения об установлении сервитута, не содержащие указание на сферу действия сервитута, незаключенными в связи с тем, что стороны не согласовали условие, являющееся существенным для данного вида соглашений <8>. Таким образом, определение соглашением об установлении сервитута части земельного участка, в отношении которой сервитут будет действовать, в любом случае представляется целесообразным.

<8> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2004 г. N Ф08-5630/2004.

При определении соглашением об установлении сервитута сферы его действия необходимо учитывать следующее.

В силу ст. 130 ГК сервитуты подлежат государственной регистрации. В соответствии со ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <9> (далее - Закон о государственной регистрации прав) сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. Кроме того, названная статья предусматривает, что в случае если регистрируемый сервитут относится к части земельного участка, то на государственную регистрацию должен быть представлен кадастровый паспорт такого земельного участка, на котором обозначена сфера действия сервитута. Исходя из комплексного анализа положений действующего законодательства, представляется, что сфера действия сервитута должна быть не самостоятельно обозначена на кадастровом плане сторонами соглашения об установлении сервитута, а отображать часть земельного участка, границы которой определены при проведении межевых работ и в отношении которой осуществлен государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

<9> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

С учетом вышесказанного сторонам, желающим определить соглашением об установлении сервитута сферу его действия, целесообразно:

а) самостоятельно обозначить на прилагаемом к соглашению плане земельного участка границы той части, на которую они предполагают распространить действие сервитута, и указать в соглашении, что в отношении данной части земельного участка будут проведены кадастровые работы в целях обеспечения постановки данной части земельного участка на кадастровый учет в качестве части земельного участка, обремененной сервитутом;

б) включить в свое соглашение указание на то, что сфера действия сервитута будет охватывать часть земельного участка, границы которой будут определены в ходе проведения кадастровых работ и которая будет учтена в государственном кадастре недвижимости в качестве части земельного участка, обремененной сервитутом;

в) урегулировать вопросы, связанные с проведением кадастровых работ и осуществлением кадастрового учета части земельного участка, занятой сервитутом, включая: распределение обязанностей и расходов, связанных с осуществлением таких действий, обеспечение содействия друг другу путем предоставления необходимых для осуществления таких действий документов и информации.

При этом, определяя соглашением об установлении сервитута сферу его действия, сторонам в ряде случаев следует соблюдать определенные ограничения, наличие которых будет зависеть от вида установленного в отношении земельного участка сервитута. Так, если в отношении земельного участка устанавливается сервитут для обеспечения доступа к соседнему земельному участку, то пределы действия сервитута должны отвечать требованиям, установленным к проходу или к проезду. В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства <10> ширина прохода должна быть не менее 1 м, проезда - не менее 3,5 м. В случае несоблюдения сторонами соглашения об установлении сервитута указанного требования существует риск того, что на основании ст. 20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации сервитута, устанавливаемого на основании такого соглашения, будет отказано в связи с представлением на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства.

<10> См.: Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства. Утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г. // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2005. N 4.

Участвуя в подготовке соглашения об установлении сервитута, собственнику обременяемого сервитутом земельного участка не следует исключать вероятность того, что со временем ему может потребоваться изменить способ использования своего земельного участка, например осуществить на нем новое строительство или реконструкцию существующих объектов недвижимости. В этой связи собственнику обременяемого сервитутом земельного участка целесообразно, чтобы соглашение об установлении сервитута содержало механизм, позволяющий обеспечить изменение сферы действия сервитута: право собственника земельного участка направить управомоченному лицу предложение об изменении сферы действия сервитута; обязанность управомоченного лица согласовать такое изменение в течение определенного срока; положения, регулирующие распределение обязанностей сторон и расходов, связанных с государственным кадастровым учетом новой сферы действия сервитута и государственной регистрацией изменения сферы действия сервитута.

ГК предусматривает, что осуществление сервитута должно происходить способом наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Поскольку данное правило сформулировано таким общим образом, то во избежание споров сторонам целесообразно предусмотреть требования к способам осуществления сервитута в соглашении о его установлении.

Также следует обратить внимание, что ст. 274 ГК предусматривает право собственника обремененного сервитутом земельного участка требовать от лиц, в пользу которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В настоящее время судебная практика не выработала единообразный подход к решению вопроса о том, является ли размер такой платы существенным условием соглашения об установлении сервитута, т.е. условием, несогласованность которого сторонами будет означать возможность признать соглашение об установлении сервитута незаключенным <11>. С учетом обозначенной неопределенности практики правоприменения сторонам, желающим избежать риска признания соглашения об установлении сервитута незаключенным, целесообразно, в любом случае, включить в него положения, позволяющие определить размер платы за пользование сервитутом.

<11> Например, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 июня 2006 г. по делу N А55-18287/04-2 и Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2009 г. N 06АП-4443/2008 содержат указание на то, что условие о размере платы за пользование сервитутом является существенным условием соглашения об установлении сервитута. Напротив, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 20 марта 2009 г. N 15АП-584/2009 прямо указал, что условие о размере платы, взимаемой с лица, в пользу которого установлен сервитут, не относится к числу существенных условий соглашения об установлении сервитута.

При определении размера платы сторонам следует учитывать, что ГК, определяя размер платы, на которую может претендовать собственник обременяемого сервитутом земельного участка, императивно указывает на "соразмерность" такой платы. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут <12> ориентируют на признание соразмерным такого размера платы за установление сервитута, который равен размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Хотя названные Временные методические рекомендации не являются документом, обязательным к применению, на практике их положения учитываются судами при рассмотрении споров об установлении сервитута. Поэтому представляется, что в случае, если соглашением об установлении сервитута будет предусмотрен размер платы, превышающий размер убытков, причиняемых установлением сервитута собственнику земельного участка, то в соответствующей части такое соглашение может быть признано недействительным по требованию заинтересованной стороны соглашения.

<12> См.: Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут. Утв. Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 г. // СПС "КонсультантПлюс: ВерсияПроф".

Таким образом, соглашение об установлении сервитута позволяет сторонам детально урегулировать вопросы, связанные с осуществлением данного ограниченного вещного права. При этом сторонам, планирующим заключить такое соглашение, следует учитывать ограничения, установленные действующим земельным и гражданским законодательством.