Мудрый Юрист

Новый порядок и условия проведения переустройства и перепланировки жилого помещения

А.В. Шорин, офицер юридической службы Вооруженных Сил Российской Федерации, старший лейтенант юстиции.

В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят сплошь и рядом, как в новых квартирах, так и в квартирах старой планировки: люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными. Зачастую, проводя перепланировку или переустройство жилого помещения, некоторые даже не представляют, что существует определенный порядок проведения данных действий, что необходимо производить соответствующие согласования, а также не знают о юридической ответственности за нарушение этого порядка. Логика в данных случаях проста - "квартира моя, значит, могу делать с ней что хочу". Однако в случае если перепланировка или переустройство сделаны без соблюдения определенных технических правил, это создает реальную угрозу для других жильцов.

После вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) регулирование отношений, возникающих в связи с переустройством и перепланировкой жилых помещений, осуществляется иначе, чем было предусмотрено Жилищным кодексом РСФСР, который содержал только одну статью (ст. 84), определяющую лишь самые общие правила проведения перепланировки и переустройства жилых помещений. Детальная же регламентация указанных действий была предусмотрена значительным количеством подзаконных актов, причем в некоторых случаях противоречащих друг другу.

Учитывая сложившуюся в обществе ситуацию, которая требовала более детальной регламентации порядка проведения переустройства и перепланировки жилых помещений на федеральном уровне, законодатель закрепил основные правила указанных действий на уровне федерального закона.

Более того, с 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ). Представляется, что принятые ранее региональные нормативные акты по данным вопросам должны быть признаны утратившими силу.

В ст. 25 ЖК РФ впервые даны легальные определения переустройства и перепланировки жилого помещения:

"1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

  1. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения".

Рассмотрим данные определения более подробно.

Прежде всего необходимо отметить, что и переустройство, и перепланировка представляют собой определенные действия, результат которых требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно п. 5 ст. 19 ЖК РФ техническим паспортом жилого помещения являются документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (санитарным и техническим) (правилам и нормам, другим требованиям законодательства. - Прим. автора).

Сведения, указываемые в техническом паспорте, определены в разд. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37 (с изменениями от 4 сентября 2000 г.).

Технический паспорт жилого помещения состоит из четырех разделов.

Раздел I. Сведения о принадлежности.

В техническом паспорте отражаются фамилия, имя, отчество гражданина, паспортные данные или полное наименование юридического лица (по уставу), документы, подтверждающие право собственности, пользования, владения и долевое участие. Данные сведения заносятся на основе информации, поступающей от Федеральной регистрационной службы.

Раздел II. Экспликация площади квартиры.

По каждой квартире подсчитываются:

Раздел III. Техническое описание квартиры.

В данном разделе указываются технические характеристики квартиры:

Раздел IV. Стоимость квартиры.

Указываются полная и остаточная балансовая стоимость, действительная инвентаризационная стоимость, а также может указываться рыночная стоимость.

Следовательно, переустройством жилого помещения будут считаться такие действия по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, результат которых требует внесения изменений в данные, указанные в техническом паспорте. Перепланировкой жилого помещения будут считаться действия, которые привели к изменению конфигурации жилого помещения, которое необходимо указать в техническом паспорте.

Некоторые случаи переустройства и перепланировки жилого помещения определены в п. 1.7.1 Постановления Госстроя России "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда" от 27 сентября 2003 г. N 170: переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Теперь рассмотрим порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения.

Как уже было сказано ранее, определение порядка и условий проведения переустройства и перепланировки ЖК РФ относит к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. Федеральными органами исполнительной власти являются федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства. Иные органы (региональные) с 1 марта 2005 г. не вправе определять порядок и условия проведения перепланировки и переустройства. В связи с этим остро встает вопрос о правомерности применения на местах "своего" порядка и условий проведения переустройства и перепланировки, которые в некоторых случаях противоречат нормам ЖК РФ либо дополняют его. Ситуация обостряется тем фактом, что единых правил на федеральном уровне до настоящего времени не принято.

Статья 26 ЖК РФ определяет, что переустройство (перепланировка) жилого помещения осуществляется с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование <*>) на основании его решения.

<*> В Москве этим органом является Мосжилинспекция.

Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должны обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Сразу хотелось бы заметить, что право на осуществление переустройства (перепланировки) принадлежит собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения по договору социального найма. Переустройство и перепланировка служебных и иных специализированных помещений не допускается.

В орган, осуществляющий согласование, представляются:

  1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266. Учитывая то обстоятельство, что форма этого заявления четко определена, нормы регионального законодательства, устанавливающие иные требования к форме данного заявления, применяться не должны (например, приложение 2 к Регламенту оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы (приложение 4 к Постановлению правительства Москвы "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП)).

Обратиться с заявлением может либо собственник жилого помещения, либо надлежащим образом уполномоченный им представитель;

  1. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники, которые представляются вместе с копиями, а впоследствии возвращаются заявителю, или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  2. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Несмотря на то что определение порядка и условий проведения переустройства (перепланирования) жилых помещений должно производиться на федеральном уровне, в Москве действует никем не отмененное Постановление правительства Москвы "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", которое более подробно расписывает формы проектной документации применительно к различным случаям переустройства (перепланировки).

Так, данное Постановление определяет, что согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения может производиться на основании эскиза перепланировки, оформленного на копии экспликации, не требующего согласования в различных инстанциях, либо на основании проекта, разрабатываемого проектной организацией и согласованного с надзорными органами в установленном порядке (в Москве этот порядок установлен распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ);

Допустимые виды работ по переустройству квартир (приложение 1 к Постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП)

  N  
п/п
         Виды работ по перепланировке        
     Выполняются       
  1  
Разборка (полная, частичная) ненесущих       
перегородок (исключая межквартирные)
 по эскизу 
  2  
Устройство проемов в ненесущих перегородках  
(исключая межквартирные)
 по эскизу 
  3  
Устройство проемов в несущих стенах и        
межквартирных перегородках (при объединении
помещений по горизонтали)
по проекту 
  4  
Устройство проемов в перекрытиях             
(при объединении помещений по вертикали)
по проекту 
  5  
Устройство внутренних лестниц                
по проекту 
  6  
Заделка дверных проемов в перегородках       
и несущих стенах
 по эскизу 
  7  
Устройство перегородок без увеличения        
нагрузок на перекрытия
 по эскизу 
  8  
Устройство перегородок (с увеличением        
нагрузок) и несущих стен
по проекту 
  9  
Замена (установка дополнительного)           
инженерного оборудования (не влекущая
переоборудования по всему зданию)
по эскизу  
  10 
Изменение конструкции полов (с увеличением   
нагрузок)
по проекту 
  N  
п/п
     Виды работ по переоборудованию          
     Выполняются       
  1  
Замена технологического, инженерного         
и сантехнического оборудования (под новое
функциональное назначение помещения)
по проекту 
  2  
Устройство туалетов, ванных комнат, кухонь   
по проекту 
  3  
Перестановка нагревательных (отопительных),  
сантехнических и газовых приборов (исключая
перенос радиаторов в застекленные лоджии,
балконы)
по проекту 
  4  
Установка бытовых электроплит взамен газовых 
плит или кухонных очагов
по проекту 
  5  
Замена и/или установка дополнительного       
инженерного оборудования, увеличивающего
энерго-, водопотребление, с заменой
существующих или прокладкой дополнительных
подводящих сетей (исключая устройство полов
с подогревом от общедомовых систем
водоснабжения и отопления)
по проекту 
  6  
Демонтаж инженерного оборудования            
и/или подводящих сетей при условии сохранения
существующих стояков холодного, горячего
водоснабжения и канализации
 по эскизу 
  N  
п/п
      Виды реконструктивных работ                  
   Выполняются   
  1  
Изменение формы оконных и наружных дверных проемов 
   по проекту    
  2  
Ликвидация оконных и наружных дверных проемов      
   по проекту    
  3  
Устройство оконных и наружных дверных проемов      
   по проекту    
  4  
Изменение входов в здание                          
   по проекту    
  5  
Устройство входов в здание                         
   по проекту    
  6  
Пристройка тамбуров входов                         
   по проекту    
  7  
Ликвидация балконов, тамбуров, козырьков           
   по проекту    
  8  
Изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и       
козырьков
   по проекту    
  9  
Остекление лоджий и балконов                       
   по проекту    
  10 
Замена столярных элементов фасада                  
   по проекту    
  11 
Установка наружных технических средств             
(кондиционеров, антенн и т.д.)
   по проекту    
  12 
Изменение материалов и пластики внешних конструкций
   по проекту    
  13 
Объединение лоджий (балконов) с внутренними        
помещениями
   по проекту и  
при наличии
разрешения
Москомархитектуры
  1. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения - копии плана помещений и экспликации, заверенные БТИ, полученные не позднее одного года от даты подачи заявки;
  2. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).

В случае если заявителем является собственник жилого помещения, согласия членов семьи не требуется. В случае если жилое помещение находится в общей собственности, необходимо согласие всех сособственников;

  1. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Указанный перечень документов исчерпывающий, и орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления каких-либо иных дополнительных документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266.

В Москве при получении согласования переустройства и перепланировки действует система "одного окна". Максимальный срок подготовки согласования в Москве составляет 20 дней.

Статья 27 ЖК РФ предусматривает основания для отказа в согласовании переустройства (перепланировки):

  1. непредставление документов, предусмотренных п. 2 ст. 26 ЖК РФ (указанных выше);
  2. представление документов в ненадлежащий орган;
  3. несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Данный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Форма решения об отказе законодательно не определена.

Недостаточно четкой представляется такая формулировка, как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства". На практике возможны ситуации, когда эти требования устанавливаются на местах, вследствие чего возникают свои, "местные" основания для отказа в согласовании. Так, например, требования местного законодательства могут устанавливать необходимость согласования проекта с большим количеством всевозможных инстанций и т.п.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

После получения согласования можно приступать к работам по переустройству (перепланировке).

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

ЖК РФ или другим федеральным законодательством не установлены требования как к данному акту, так и к составу или порядку формирования такой комиссии. Следует полагать, что регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления. В Москве данные вопросы регулируются Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП.

Данным Постановлением регулируется также порядок проведения самого переустройства (перепланировки) в Москве.

Начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации управляющим жилым домом в журнале по форме, установленной Мосжилинспекцией. Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль за ходом работ. Одновременно управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников/нанимателей смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений по установленной форме.

Все работы в квартире должны фиксироваться в специальном журнале ремонтно-строительных работ: начало и окончание производства работ, виды и последовательность выполнения работ по датам, ответственные за выполнение работ, отметки представителей авторского и технического надзора, замечания контрольно-надзорных органов и т.д.

Исполнитель работ по переустройству квартиры - владелец квартиры или подрядная организация обязаны выполнять работы в строгом соответствии с условиями разрешительной и проектной документации, в установленные сроки, в соответствии с требованиями представителей авторского и/или технического надзора, с составлением актов освидетельствования скрытых работ и т.д.

За ходом и порядком производства работ следит управляющий жилым домом и специально созданный Мосжилинспекцией в каждом округе отдел надзора за переустройством помещений в жилых домах. Инспекторы отдела проводят плановые и выборочные (по жалобам соседей) проверки, по результатам которых устанавливаются: факты самовольного переустройства квартир, наличие, качество и состояние технической документации на производство работ, условия и последовательность приемки работ, конструкций, инженерного оборудования и т.д.

Завершенные работы по переустройству квартиры принимаются выездной приемочной комиссией, в состав которой входят представители: Мосжилинспекции, районной управы, управляющего жилым домом, автора проекта, исполнителя работ, владельца квартиры. Приемочная комиссия удостоверяет факт выполнения переустройства квартиры в соответствии с разрешительной и проектной документацией и оформляет акт о произведенном переустройстве квартиры на бланке установленной формы.

Только на основании акта приемочной комиссии о произведенном переустройстве квартиры вносятся изменения в поэтажный план БТИ и экспликацию квартиры, технический паспорт квартиры, также акт направляется в отдел Федеральной регистрационной службы для внесения изменений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) - свидетельство о праве собственности на квартиру.

Вот такой нелегкий путь необходимо пройти для производства переустройства (перепланировки) квартиры. Возможно, прочитав все это, читатель задумается: "А надо ли мне это?". Может быть, гораздо проще "втихую" сломать стенку в квартире?

Рассмотрим последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Во-первых, согласно п. 2 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда.

Во-вторых, помимо административной ответственности, самовольное переустройство (перепланировка) жилых помещений влечет определенные негативные последствия в соответствии со ст. 29 ЖК РФ.

Так, лицо, самовольно переустроившее жилое помещение, обязано привести данное жилое помещение в прежнее состояние.

Для приведения помещения в прежнее состояние законодатель не установил четких временных рамок, помещение должно быть приведено в прежнее состояние в разумный срок.

Порядок приведения самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние определяется органом местного самоуправления, на территории которого расположено жилое помещение.

Законодатель предусмотрел возможность по сохранению жилого помещения в том состоянии, в котором оно оказалось в результате самовольного переустройства или перепланировки.

Так, по решению суда, куда должен обратиться собственник (наниматель по договору социального найма) с заявлением, последствия самовольного переустройства (перепланировки) могут быть сохранены, а лицо, его допустившее, освобождается от обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Однако от административной ответственности за самовольное переустройство (перепланировку) оно не освобождается.

Суд может принять решение о сохранении последствий самовольной перепланировки в том случае, если не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан либо перепланировка не создает угрозу их жизни и здоровью.

Если же судом не принято такое решение по причине нарушения прав и законных интересов граждан либо в том случае, если с заявлением о принятии такого решения никто не обращался, то обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние сохраняется за лицом, допустившим самовольную перепланировку.

В том случае, если такое лицо в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привело жилое помещение в прежнее состояние, указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.

В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.

Если принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое решение, содержание которого зависит от юридического статуса лица, осуществившего самовольную перепланировку. Если это лицо - собственник жилого помещения, то выносится решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на нового собственника.

Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения, который является наймодателем по договору социального найма.

Пункт 6 ст. 29 ЖК РФ распространяет свое действие уже на нового собственника жилого помещения либо на собственника-наймодателя. Они после принятия судом указанного решения обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в срок, который для них устанавливает соответствующий орган местного самоуправления.

Если жилое помещение вновь не приведено в прежнее состояние в установленный срок, то данное помещение подлежит продаже с публичных торгов на условиях, предусмотренных п. 5 ст. 29 ЖК РФ, т.е. с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Необходимо отметить, что в данный момент в Правительстве ведется обсуждение проблемы перепланировок, проведенных ранее, до вступления в силу ЖК РФ. Есть мнение, что если перепланировка или переустройство улучшают качество жилого помещения, не ущемляют права других жильцов, то узаконить проведенные работы будет несложно.