Мудрый Юрист

Некоторые вопросы, связанные с сервитутом на земельный участок и строения *

<*> Mamaj V. Certain issues related to servitude to a land plot and buildings.

Мамай Виктор Иванович, адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов "Версия".

Данная статья посвящена анализу значимых вопросов в отношении сервитута на некоторые виды недвижимого имущества.

Ключевые слова: сервитут, обременение, исковые заявления, закон.

The present article is devoted to analysis of material issues with regard to servitude to certain types of immovable property.

Key words: servitude, encumbrance, claim forms, law.

Под сервитутом понимают право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут, как вещное право на здание, сооружение, помещение, не в связи с пользованием земельным участком.

Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Различают два вида сервитутов: публичный и частный.

Частный сервитут - сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, (собственником иного объекта недвижимости) и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости). В случае если не достигнуто соглашение об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установление сервитута.

Дела об установлении сервитута, исходя из положений ст. 23 ГПК РФ, не подсудны мировому суду в силу того, что дела данной категории должны рассматриваться федеральными (районными) судами (Определение Московского областного суда от 16.01.2006 по делу N 33-535).

Иски об установлении сервитута, исходя из положений п. 1 ст. 30 ГПК РФ и п. 1 ст. 38 АПК РФ, предъявляются в суд по месту нахождения земельного участка или иного объекта недвижимого имущества.

Исковое заявление названной категории оплачивается в размере, установленном подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ (для судов общей юрисдикции), и в размере, установленном подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ (для арбитражных судов).

К исковому заявлению об установлении сервитута должны быть приобщены:

  1. письменные доказательства о досудебном порядке урегулирования спора (установлении сервитута). Следует отметить, что согласно ст. 274 ГК РФ волеизъявление указанных в них лиц должно быть выражено таким образом, чтобы со всей ясностью и определенностью свидетельствовало именно об установлении сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3238/07);
  2. кадастровые паспорта на земельные участки и строения истца и ответчика;
  3. кадастровые паспорта на земельные участки, окружающие земельный участок истца;
  4. технические паспорта на строения, расположенные на земельном участке истца и ответчика;
  5. если будет осуществляться строительство, то к исковому заявлению приобщаются проекты на предполагаемое строительство. При этом в чертежах должна быть привязка к земельным участкам сторон и возможность установления из них, имеют ли они отношение к земельному участку ответчика (Определение Московского областного суда от 09.08.2007 по делу N 33-12495).

Установление сервитута в административном порядке противоречит нормам ст. 274 ГК РФ и является незаконным (Постановление ФАС ПО от 04.10.2007 N А06-1836/07-18).

До предъявления иска об установлении сервитута необходимо, исходя из положений п. 3 ст. 274 ГК РФ, соблюсти досудебный порядок разрешения спора. Так, оставляя без рассмотрения иск об установлении сервитута на часть земельного участка ответчика, суд указал на то, что между сторонами не рассматривалось соглашение, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, следовательно, рассмотрение по существу данного требования в суде невозможно (Постановление ФАС ЗСО от 02.10.2007 N Ф04-6807(38781-А45-21); Постановление ФАС ЗСО от 28.03.2007 N Ф04-1887/2007(33013-А27-38)).

Исковые требования грузоотправителем, грузополучателем, владельцев путей общего пользования об установлении сервитута на железнодорожном пути в порядке ст. 274 ГК РФ не могут быть удовлетворены, поскольку отношения между названными субъектами, исходя из положений ст. 60, 64 ФЗ "Устав железнодорожного транспорта РФ", являются обязательственными, возникающими из договора (Определение ВАС РФ от 13.01.2011 N ВАС-13577/10; Определение ВАС РФ от 08.02.2007 N 15903/06).

При спорах, связанных с газораспределительными сетями, ст. 543 ГК РФ по аналогии права (ч. 3 ст. 11 ГПК РФ) применять нельзя, поскольку названные отношения регулируются ст. 274 ГК РФ (Постановление президиума Ярославского областного суда от 12.01.2011 по делу N 44-г-3/11). При рассмотрении спора о нечинении препятствий в проезде автотранспорта подлежит применению ст. 274 ГК РФ, а не ст. 304 ГК РФ, поскольку предметом искового требования являлось устранение препятствий в пользовании принадлежащим истцу на праве собственности имуществом, а не требование об установлении сервитута (Определение ВАС РФ от 28.11.2007 N 14653/07).

Закон не предусматривает установления сервитута по инициативе суда, т.е. сервитут может быть установлен только по исковому заявлению гражданина или юридического лица (Определение Московского областного суда от 30.11.2010 N 33-21101/10).

Отсутствие доказательств формирования государственного учета земельного участка в установленном порядке, собственниками помещений в многоквартирном доме делает невозможным удовлетворение исковых требований об удовлетворении сервитута (Постановление ФАС ДО от 29.10.2009 по делу N А04-1587/2009).

В силу закона (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ) требование об установлении частного сервитута предъявляется только к собственнику земельного участка. Несоблюдение данного правила влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований. Так, при принятии решения судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером является федеральной собственностью, поэтому иск к муниципальному образованию заявлен неправомерно (Постановление ФАС МО от 05.11.2009 N КГ-А41/10875-09, Определение Московского областного суда от 18.11.2010 N 33-22169).

Решение вопроса о возможности установления сервитута на земельном участке ответчиков в интересах истцов требует специальных познаний в области строительства и землеустройства, в силу чего назначение судом в порядке ч. 1 ст. 79 ГПК РФ землеустроительной экспертизы является правомерным (Определение Московского областного суда от 07.10.2010 N 33-17712).

Анализ судебно-арбитражной практики и законодательства, регламентирующего вопросы установления частного сервитута (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ), позволяет выделить несколько правил, связанных с предъявлением исков и рассмотрением дел по установлению частных сервитутов:

  1. иск может быть заявлен к собственнику соседнего земельного участка. Из текста п. 1 ст. 274 ГК РФ следует, что понятие соседнего земельного участка необходимо трактовать как смежный земельный участок, так и иной участок, без обременения сервитутом которого невозможно удовлетворение нужд собственника другого земельного участка (Определение Свердловского областного суда от 18.09.2007 по делу N 33-6758/2007);
  2. сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения или мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества. При этом истец не должен доказывать ограничения собственником соседнего земельного участка препятствий в пользовании имуществом. Он должен обосновать необходимость предоставления земельного участка для определенных целей при условии недостижения соглашения о пользовании земельным участком (Постановление ФАС СЗО от 26.03.2009 по делу N А66-2956/2008);
  3. невозможность обеспечить нужды собственника земельного участка иным способом, без установления сервитута;
  4. земельные участки, как истца, так и ответчика, должны быть сформированы в порядке кадастрового учета с определением их границ (Определение ВАС РФ от 27.05.2011 N ВАС-6083/11);
  5. ограничение сервитутом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (Определение ВАС РФ от 22.10.2009 N ВАС-13629/09);
  6. предложенный истцом вариант установления сервитута должен соответствовать требованиям СНиП, нормативных актов в части пожарной безопасности (Определение ВАС РФ от 27.06.2011 по делу N ВАС-7915/11; Определение Московского областного суда от 21.09.2010 по делу N 33-18302; Определение Липецкого областного суда от 11.04.2011 по делу N 33-1011/2011);
  7. в решении суда об установлении сервитута должны быть указаны конкретные границы соседнего с истицей земельного участка, ее право на ограниченное пользование им, не указано место нахождения обремененного участка. Неуказание в решении суда названных обстоятельств может повлечь споры при исполнении решения суда и затруднить государственную регистрацию установленного судом сервитута (Определение Московского областного суда от 16.01.2006 по делу N 33-535);
  8. при установлении сервитута на помещение должны быть: конкретизированы помещения, на которые требуется установление сервитута; доказан факт принадлежности помещений ответчикам; документально подтверждено расположение инженерных сетей в здании и правовые основания для установления сервитута для эксплуатации инженерных сетей, которые являются единым технологическим процессом для обслуживания здания в целом (Определение ВАС РФ от 11.05.2007 N 4875/07);
  9. законом не предусмотрена компенсация за установление сервитута, в чью пользу он был установлен (Определение Московского областного суда от 17.02.2011 N 33-2965). Однако владелец участка, на который установлен сервитут, вправе взыскивать плату за пользование земельным участком.

Определение стоимости платы за сервитут производится в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 1; 2; 3 и Временными рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденной Росземкадастром России 17.03.2004.

Иски об установлении сервитута схожи с исками, заявляемыми в порядке ст. 304 ГК РФ. Однако имеются и различия применения названных исков <1>.

<1> Кузнецова Л.В. Частный сервитут в российском гражданском праве: основные черты // Журнал российского права. 2011. N 6.

Во-первых, заявляя требование об установлении сервитута, собственнику вовсе не обязательно доказывать факт нарушения его прав. При негаторном же иске, кроме общей для данных исков необходимости доказывания наличия у истца права собственности и подтверждения владения, нужно доказывать еще и факт противоправного создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению имуществом. Для иска об установлении сервитута этот факт в предмет доказывания не входит.

Во-вторых, рассматриваемые иски имеют разный характер с точки зрения принятой в теории права классификации исков, исходя из последствий. Иски об установлении сервитута относятся к искам о признании, или установительным искам, а негаторные - к искам о присуждении.

В-третьих, существуют различия между негаторным иском и иском об установлении сервитута по субъектному составу. В качестве истцов, предъявляющих негаторные иски, могут выступить две категории лиц: собственники, владеющие имуществом (индивидуально-определенной вещью), и лица, владеющие имуществом на ином законном основании. По искам об установлении сервитута истцами в силу прямого указания закона (ст. 274 ГК РФ) могут выступать собственники недвижимости, лица, которым земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования, а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами (Постановление ФАС СЗО от 20.07.2009 по делу N А42-6825/2006).

Пункт 1 ст. 275 ГК РФ в соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ закрепляет отношения сервитута право следования: сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Запись об ограничении права (сервитуте) в связи с переходом земельного участка к другому собственнику не производится, исходя из буквального толкования ст. 276 ГК РФ (Постановление ФАС ЗСО от 27.04.2009 N Ф04-2464/2009(5331-А45-15)).

Публичный сервитут - это сервитут, установленный в отношении земельного участка законом или иным нормативным актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Правила установления публичного сервитута:

  1. устанавливается законом или иным нормативным правовым актом органов исполнительной власти различных уровней;
  2. установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний;
  3. перечень конкретных нужд к установлению публичного сервитута установлен в законе (п. 3 ст. 23 ЗК РФ).

Например, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил заявление общества и признал недействующим пункт постановления администрации муниципального образования об установлении публичных сервитутов на часть земельного участка, указав, что в данном случае сервитут установлен на часть земельного участка, не предназначенную для проезда транспорта или прохода граждан, постановление в этой части нарушает как право общества на пользование земельным участком, так и его законные интересы по благоустройству и улучшению потребительских свойств участка, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, не соответствует в этой части требованиям подп. 1 п. 3 ст. 23 ЗК РФ (Постановление ФАС СКО от 11.02.2011 по делу N А32-5584/2010):

  1. установление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен;
  2. отсутствует иной способ обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения;
  3. установление сервитута должно проводиться при соблюдении требований СНиП, градостроительных и пожарных норм;
  4. сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см. Определение Конституционного Суда РФ от 21.10.2008 N 680-О-О).

Госкомитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, письмом от 20.03.2000 N НМ-082/2, установлен перечень наиболее часто встречающихся в градостроительной деятельности видов ограничений (обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости.

Публичный сервитут вводится без согласования с собственниками обремененных земельных участков, землевладельцами и землепользователями. Однако постановление органов исполнительной власти об установлении сервитута может быть оспорено в суде.

В силу п. 2 ст. 275 ГК РФ ни публичный, ни частный сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, другому лицу.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ).

Частный сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случае невозможности использования земельного участка, обремененного сервитутом, прекращение сервитута производится по решению суда.