Мудрый Юрист

Договор купли-продажи будущей вещи

Анциферов Олег Дмитриевич, управляющий партнер юридической компании "Анциферов и Партнеры", кандидат юридических наук.

В гражданском обороте нередки случаи, когда необходимо заключить договор купли-продажи вещи, которой к моменту заключения сделки еще не существует, например строящегося здания. Гражданским кодексом РФ предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи такого имущества, однако на практике вместо этого обычно используют предварительный договор купли- продажи. Автор представленной статьи адвокат О.Д. Анциферов анализирует комплекс вопросов, возникающих в связи с куплей-продажей будущей вещи в правоприменительной практике.

Ключевые слова: будущая вещь, недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54.

The treaty of buying and selling of the future thing

O.D. Antsiferov

In a civil turnover cases when it's necessary to conclude the treaty of buying and selling of a thing which by the time of the conclusion of transaction don't exist - for example, the building, which else is under construction, are frequent. The Civil Code of the Russian Federation provides possibility of the conclusion of the treaty of buying and selling of this property, however on practice instead usually use the preliminary treaty of buying and selling. The author of presented article the manager partner of law firm "Antsiferov and Partners", Doctor of Law O.D. Antsiferov analyzes a complex of problems arising in connection with buying and selling of the future thing in law application practice.

Key words: the future thing; property; the state registration of rights to property; the uniform state register of rights to property and transactions with it; the decision of Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation from July, 11th, 2011 N 54.

Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, прямо предусмотрена нормой пункта 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ. Однако данная конструкция не получила широкого применения в российском гражданском обороте. В тех ситуациях, когда продавец и покупатель намереваются заключить договор купли-продажи, но продавец еще не является собственником предполагаемого к продаже имущества, традиционно используется конструкция предварительного договора.

Практика применения предварительного договора выявила ряд существенных недостатков, которые не позволяют рассматривать его в качестве адекватного инструмента обслуживания потребностей оборота, по крайней мере до момента изменения соответствующих норм ГК РФ о предварительном договоре. В частности, многочисленные споры вызывает допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по предварительному договору <1>, возможность установления основного договорного обязательства решением суда при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору <2>.

<1> См.: Карапетов А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора? // Вестник ВАС РФ. 2010. N 8. С. 66 - 79; Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М.: Статут, 2004. С. 84 - 85; Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1. С. 65 - 68.
<2> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 3-е изд. М.: Дело, 2002. С. 474.

В связи с этим вызывает интерес Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" <3>. Очевидно, что одной из целей данного документа является устранение проблем, которые возникают при применении конструкции предварительного договора на рынке недвижимости. Для успешного использования договора купли-продажи будущей вещи в качестве замены предварительного договора необходимы постановка и решение ряда вопросов, что и сделано в Постановлении.

<3> Текст Постановления размещен на сайте ВАС РФ: http:// www.arbitr.ru/ as/ pract/ post_plenum/ 37821.html.

Допустимость договора купли-продажи будущих объектов недвижимости. В пункте 1 Постановления отмечается: "В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора (выделено мной. - О.А.) возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным".

Таким образом, стороны договора купли-продажи объекта недвижимости, который продавец приобретет в будущем, смогут отразить в договоре денежное обязательство покупателя и срок его исполнения до момента приобретения права собственности продавцом. Например, в договоре купли-продажи здания от 1 декабря 2011 г. стороны смогут предусмотреть, что цена будет уплачена покупателем не позднее 5 декабря 2011 г., а передача права собственности продавцом покупателю должна состояться не позднее 31 декабря 2012 г. В результате продавец получит от покупателя денежные средства, необходимые продавцу для приобретения предполагаемой к продаже недвижимости у третьего лица либо для несения расходов по строительству данной недвижимости, что является в настоящее время основной причиной указания в предварительных договорах обязательства покупателя по внесению "обеспечительного платежа", "обеспечительного депозита", "задатка" и т.п.

Квалификация договора купли-продажи будущей вещи. В пункте 1 постановления отмечается необходимость прямого указания в договоре купли-продажи того обстоятельства, что право собственности возникнет у продавца в будущем. В первоначальной редакции проекта Постановления внимание на данном вопросе не акцентировалось. Представляется, что изменение проекта в этой части нельзя признать обоснованным.

Например, в реестр собственности муниципального образования в 2002 г. было внесено находившееся в федеральной собственности нежилое помещение. Право собственности муниципального образования при этом не было зарегистрировано в ЕГРП. В феврале 2006 г. муниципальное образование заключило договор купли-продажи данного помещения с коммерческой организацией, и только в мае 2006 г. в ЕГРП был зарегистрирован переход помещения из федеральной собственности в муниципальную. При заключении данного договора купли-продажи его стороны должны были осознавать, что помещение еще не поступило в муниципальную собственность, однако договор не содержал прямого указания на то, что продается "будущая недвижимость". В итоге в июне 2006 г. регистрационная служба отказала в регистрации перехода права собственности к коммерческой организации от муниципального образования, так как за последним право собственности было зарегистрировано после заключения договора купли-продажи <4>.

<4> Постановление Президиума ВАС РФ от 11 сентября 2007 г. N 4640/07 // Вестник ВАС РФ. 2007. N 11. С. 83 - 87.

Высший Арбитражный Суд РФ не применил в данном случае норму пункта 2 ст. 455 ГК РФ, заняв позицию в пользу коммерческой организации по другим основаниям <5>. Вопрос о квалификации договора купли-продажи будущей вещи по-прежнему остается актуальным. Ведь помимо описанной нами ситуации может иметь место и следующий вариант: в момент заключения договора купли-продажи продавец заблуждался, полагая себя собственником вещи, поэтому в договоре было прямо указано, что продавец является собственником на момент подписания договора. Тем не менее после заключения договора продавец приобрел право собственности на вещь и совершил действия по передаче данного права покупателю на основании ранее подписанного договора. Будет ли подобный договор купли-продажи являться действительным?

<5> Критику указанного Постановления ВАС РФ см.: Анциферов О.Д. О практике применения законодательства о правах на недвижимость // Законодательство и экономика. 2008. N 2. С. 63 - 66.

По нашему мнению, права покупателя в описанных выше ситуациях в достаточной мере защищены законом. Если продавец не передаст право собственности на товар покупателю в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок, если в договоре срок передачи не указан, покупатель имеет право расторгнуть договор в связи с его существенным нарушением продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В связи с этим следует обратить внимание на дискуссию цивилистов по вопросу о действительности обязательственной сделки продажи чужой вещи. Как отмечает В.А. Слыщенков, "квалификация такого договора как ничтожного создает неоправданное неравенство правовых возможностей сторон в определенных ситуациях. Пока договор считается ничтожным, ссылка на ничтожность может позволить стороне уйти от ответственности или, напротив, неосновательно обогатиться за счет другой стороны" <6>. Д.О. Тузов полагает: "...заключая сделку, неуправомоченный отчуждатель не обладает правом собственности на отчуждаемую вещь, но этого и не требуется, поскольку при системе традиции продавец должен быть собственником только в момент передачи права собственности, а не в момент возникновения обязательственных отношений между ним и покупателем... при отчуждении вещи неуправомоченным лицом недействительной будет не обязательственная сделка (договор купли-продажи), а сделка передачи (traditio)" <7>. Указанное автором разделение сделок на обязательственные и вещные характерно для германской системы права, оказавшей наибольшее влияние на российскую правовую систему.

<6> Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. С. 104, 105.
<7> Тузов Д.О. Продажа чужого имущества неуправомоченным лицом // ЭЖ-Юрист. 2003. N 10 (СПС "Гарант"); Он же. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут, 2007. С. 183 - 204; Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. 2003. N 9 (СПС "Консультант Плюс").

Если принять точку зрения Д.О. Тузова, любой договор купли-продажи в момент его заключения (обязательственный договор) будет соответствовать законодательству, независимо от отсутствия у продавца права собственности на момент заключения сделки и независимо от отсутствия в договоре ссылки на совершение сделки в отношении "будущей вещи". В связи с этим указание в пункте 1 Постановления на необходимость подобной ссылки в договоре купли-продажи будущей вещи (а именно словосочетание "по условиям этого договора") приведет к продолжению практики признания недействительными обязательственных договоров, такую ссылку не имеющих.

По нашему мнению, было бы полезно соответствующее разъяснение ВАС РФ в отношении договоров купли-продажи, из текста которых прямо не следует приобретение либо создание вещи продавцом в будущем. Например, Суд мог бы указать следующее: "Если на момент заключения договора купли-продажи продавец не являлся собственником товара, такой договор, независимо от его содержания, должен рассматриваться в качестве договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В случае неисполнения в установленный законом либо договором срок обязательства передать право собственности на товар продавец несет перед покупателем ответственность, предусмотренную законом либо договором". Подобное разъяснение позволило бы исключить различный подход правоприменителей к оценке указанных договоров.

Договор купли-продажи будущей жилой недвижимости. Конструкция купли-продажи будущей вещи вполне подходит для использования в отношении нежилого недвижимого имущества. Договор купли-продажи такой недвижимости вступает в силу с момента его подписания, следовательно, с указанного момента возникают обязательственные права сторон договора, в том числе право требования уплаты цены по договору. Договор же купли-продажи жилого недвижимого имущества считается заключенным с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности на нее. Как справедливо отмечается в пункте 1 Постановления, "необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ), продавец должен обладать правом собственности на него". Таким образом, момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости и, соответственно, момент возникновения обязательственных прав по договору, включая право требовать уплаты цены, не могут последовать ранее возникновения права собственности у продавца.

Подобное положение вещей делало бы невозможным применение конструкции купли-продажи будущей вещи по отношению к жилому недвижимому имуществу. В пункте 9 Постановления предложен следующий выход из ситуации: "по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону".

Очевидно, что Высший Арбитражный Суд РФ не может изменить норму пункта 2 ст. 558 ГК РФ, в связи с чем предлагает в данном случае несколько искусственный, на наш взгляд, выход из ситуации. Мы не оспариваем практическую полезность предложенного подхода. Однако следует отметить, что договор купли-продажи будущей жилой недвижимости и договор купли-продажи жилой недвижимости, уже принадлежащей продавцу на момент заключения договора, не имеют тех индивидуальных особенностей, которые позволяли бы по-разному решать вопрос о необходимости государственной регистрации сделки. Более того, не является в настоящее время оправданным и различный подход законодателя в отношении государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества в зависимости от его квалификации в качестве жилого либо нежилого. Разумным было бы установление законодателем одинакового момента вступления в силу договоров купли-продажи любой недвижимости, а именно момента придания договору письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Как следствие, была бы отменена государственная регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости, во всех случаях осуществлялась бы только регистрация прав на недвижимое имущество. Именно такой подход содержится в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <8>.

<8> Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 11. С. 6 - 99.

Участие в долевом строительстве и договор купли-продажи будущей вещи. В пункте 11 Постановления обоснованно отмечено, что "разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве". Сделано это с целью воспрепятствования предполагаемым попыткам недобросовестных застройщиков с помощью конструкции купли-продажи будущей вещи обойти императивные требования законодательства об участии в долевом строительстве.

Однако не исключено, что договор купли-продажи будущей вещи станут применять в отношениях между участником долевого строительства, действующим в качестве продавца будущего жилого помещения, и другим физическим лицом, выступающим в качестве покупателя данного помещения. В результате такой договор станет заменой, применяемой в настоящее время уступки прав по договору участия в долевом строительстве. С одной стороны, привлечение в данном случае одним физическим лицом средств от другого физического лица не подпадает под ограничения, предусмотренные нормой пункта 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве, формальных препятствий для использования договора купли-продажи будущей вещи нет. С другой стороны, уступка прав приводит к тому, что на цессионария распространяются все гарантии, предусмотренные указанным Законом, так как он становится участником долевого строительства. Использование же вместо уступки конструкции купли-продажи будущей вещи оставит покупателя - физическое лицо "за рамками" норм Закона о долевом участии в строительстве, что нельзя расценивать в качестве надлежащего последствия применения данной конструкции <9>.

<9> Не исключена ситуация, когда участниками долевого строительства выступят физические лица, контролируемые застройщиком, а реальных приобретателей жилых помещений станут привлекать в качестве покупателей по договору купли-продажи будущей вещи.

Договор купли-продажи будущего товара. В заключение следует обратить внимание на то, что товар, который продавец приобретет в будущем, не обязательно должен быть именно вещью. Обязательственное право (право требования), доля в хозяйственном обществе, иные оборотоспособные объекты гражданских прав также могут являться предметом договора купли-продажи, т.е. товаром (п. п. 2 - 5 ст. 454 ГК РФ). Постановление ограничено анализом отношений в связи с созданием либо приобретением будущих объектов недвижимости. Была бы целесообразна подготовка разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам применения договора купли-продажи будущего товара, т.е. любого объекта, права на который будут приобретены продавцом либо возникнут у продавца в будущем, включая движимые и недвижимые вещи, обязательственные и корпоративные права.

Разумеется, в этом случае учитывались бы особенности того или иного объекта гражданских прав. Однако вполне реально сформулировать общие правила, которые применялись бы к договорам купли-продажи будущих объектов различной правовой природы, например предложенное нами выше правило квалификации договора купли-продажи будущего товара. В противном случае значительная часть рыночных отношений, связанных с оборотом таких объектов, по-прежнему будет оставаться без надлежащего правового регулирования.

Библиография

Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1.

Анциферов О.Д. О практике применения законодательства о правах на недвижимость // Законодательство и экономика. 2008. N 2.

Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М.: Статут, 2004.

Карапетов А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора? // Вестник ВАС РФ. 2010. N 8.

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 3-е изд. М.: Дело, 2002.

Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. 2003. N 9 (СПС "КонсультантПлюс").

Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011.

Тузов Д.О. Продажа чужого имущества неуправомоченным лицом // ЭЖ-Юрист. 2003. N 10 (СПС "Гарант").

Тузов Д.О. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут, 2007.