Мудрый Юрист

Применение норм о подряде к правоотношениям, возникающим по договору участия в долевом строительстве: обзор судебной практики

Русин Алексей, юрисконсульт общества с ограниченной ответственностью "Эдлайн Групп".

Правоотношения в сфере строительства возникают на основании различных договоров. Основным из них является договор участия в долевом строительстве. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию. Из указанного определения можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе сходен с договором строительного подряда.

В связи с этим возникает вопрос: возможно ли применение к таким отношениям норм главы 37 ГК РФ "Подряд"?

Заключение на основании судебной практики: относительно применения к правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир норм о подряде, регулирующих вопросы, связанные с некачественным выполнением работ, существуют две позиции судов.

Позиция 1. К правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ (статьи 720 - 725 ГК РФ).

Судебная практика.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2010 по делу N А79-4242/2007.

"Как следует из материалов дела, университет (заказчик) и общество (заказчик-застройщик) заключили договор от 11.12.2001, по условиям которого заказчик-застройщик принял на себя обязательства по строительству жилой группы многоквартирных домов в жилом комплексе "Академический" по Московскому проспекту города Чебоксары, поз. 2, поз. 9, поз. 9 "А". Общество обязалось выполнить своими и привлеченными силами и средствами все работы в объеме и в сроки, предусмотренные данным договором, поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, обеспечить соответствующее качество работ, выполняя функции заказчика-застройщика, заключать договоры на долевое строительство жилья в указанных домах с гражданами и договоры субподряда с организациями; осуществлять контроль и технический надзор за строительством, обеспечить ввод жилых домов в эксплуатацию (пункты 3.1 и 4 договора).

Собственники помещений в многоквартирном доме N 19, корпус 5, по Московскому проспекту города Чебоксары 24.01.2004 создали ТСЖ "Согласие и К" для совместного управления комплексом недвижимого имущества и обеспечения его эксплуатации.

Предметом исковых требований ТСЖ "Согласие и К" явилось взыскание с университета и общества 10 103 683 рублей ущерба, возникшего в результате проведения строительно-монтажных работ в жилом доме N 19/5, расположенном по Московскому проспекту города Чебоксары, с отклонениями от проектных решений.

Согласно экспертному заключению от 29.05.2009 N 6/06-3 установлен ряд недостатков при выполнении строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома N 19/5, расположенного по Московскому проспекту города Чебоксары. В заключении указано, что недостатки и дефекты возможно устранить путем выполнения ремонтно-строительных работ для приведения конструктивных элементов крыши и кровли в идеальное состояние согласно проекту и строительным нормам и правилам. Стоимость работ по устранению дефектов и недоделок по кровле и крыше жилого дома N 19/5 составляет 348 207 рублей. Строительные работы по гидроизоляции фундаментов выполнены на основании проектного решения. Недостатков и дефектов в виде протечек воды через наружные стены в подвал жилого дома не обнаружено.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что убытки истца связаны с нарушением ответчиком обязательств по договору подряда, и обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании с общества в пользу ТСЖ "Согласие и К" 348 207 рублей ущерба, что не противоречит статьям 15, 393, 720 - 723 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А17-2586/2008.

"Заказчиком (застройщиком) указанного жилого дома выступало ООО "Славянский дом и Ко".

В целях эксплуатации указанного жилого дома создано ТСЖ "Тимирязево", которое зарегистрировано 08.09.2002 инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Иваново.

В процессе эксплуатации жилого дома, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом N 43, собственники выявили дефекты и недостатки объекта, проявившиеся в протечке крыши.

Товарищество неоднократно обращалось к обществу с письмами о необходимости принятия мер для устранения выявленных недостатков при возведении кровли в рассматриваемом доме.

Учитывая указанные положения законодательства и обстоятельства дела, товарищество вправе участвовать в данном деле в качестве законного представителя собственников помещений жилого 28-квартирного дома со встроенными офисными помещениями, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом N 43.

Довод заявителя о том, что на него не может быть возложена обязанность по устранению недостатков подрядных работ на основании норм по договору подряда, поскольку между сторонами отсутствуют какие-либо отношения, в том числе подрядные, не принимается судом округа.

Привлекая средства дольщиков для строительства многоквартирного дома, общество берет на себя обязанность передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Собственники имущества в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.

Таким образом, строительство многоквартирного дома (в части не только квартир, но и мест общего пользования, в том числе кровли дома) велось ответчиком с целью передачи этого дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.

При таких обстоятельствах правоотношения между ООО "Славянский дом и Ко" и дольщиками, интересы которых представляет ТСЖ "Тимирязево", содержат элементы договора строительного подряда, поэтому суды правильно применили к данным отношениям нормы статей 723, 724, 754, 755 и 756 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 723 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы, в том числе заказчику предоставлено право требовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Таким образом, суды обеих инстанций правомерно возложили на ООО "Славянский дом и Ко" обязанность по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого дома".

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.12.2009 N Ф03-5888/2009 по делу N А51-12214/2008.

"Как установлено судом и следует из материалов дела, между ОАО "Ремстройцентр и дольщиками Коломиец В.И., Коломиец О.И., Кошевник С.Н., Кожакина Л.А., Белокрылов С.А., Белокрылова Н.А., Чебоксаров В.В., Юванен И.А., Базюк В.Л., Петренко О.В., иными дольщиками заключены договоры о долевом участии в строительстве 108-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8 "б".

В 2004 году в ходе строительства жилого дома по данному адресу по инициативе перечисленных выше участников долевого строительства - будущих собственников квартир в соответствии с действующим на тот момент законодательством (ФЗ "О товариществах собственников жилья") зарегистрировано ТСЖ "Надежда".

По окончании строительства при обследовании по поручению истца состояния указанного жилого дома, его кровли и элементов благоустройства консалтинговой компанией "Арктур Эксперт" выявлены нарушения строительных требований, отраженные в технических заключениях от 28.09.2007 N 371/2007 и от 19.10.2007 N 402/2007.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения ТСЖ "Надежда" с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая настоящий спор и отказывая истцу в удовлетворении предъявленного им требования, судебные инстанции пришли к выводу о невозможности подачи товариществом такого иска ввиду отсутствия факта договорных отношений между ТСЖ "Надежда" и ОАО "Ремстройцентр".

Кассационная инстанция считает данный отказ неправильным, не основанным на нормах действующего гражданского законодательства.

Исходя из абзаца 8 статьи 138 этого же Кодекса, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Вывод об отсутствии надлежащего процессуального статуса у ТСЖ как истца сделан судебными инстанциями без учета данных норм права, устава ТСЖ и того, что застройщики, ставшие собственниками помещений в жилом доме по вышеуказанному адресу и образовавшие такое товарищество, тем самым передали последнему право выступать их представителем в отношениях с третьими лицами, в том числе по договорам подряда с ОАО "Ремстройцентр".

При таких обстоятельствах, поскольку обжалуемые судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, дело направляется на новое рассмотрение".

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А65-22702/2008.

"Товарищество собственников жилья "Домового комитета 53/26" (далее - истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" (далее - ответчик, общество) о взыскании 4 814 689 руб. расходов на устранение недостатков и 10 000 руб. расходов по проведению независимой экспертизы.

Строительство жилого дома осуществлялось на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома, заключенных между гражданами (дольщиками) и ответчиком (застройщиком) с целью передачи дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен был соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.

Однако после приемки жилого дома в эксплуатацию были выявлены недостатки и недоделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующего условия о непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

Согласно пункту 2 статьи 724 ГК РФ в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

При изложенных обстоятельствах суды правомерно признали обоснованными требования ТСЖ, законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в доме, к обществу (заказчику, застройщику), осуществляющему в ходе строительства жилого дома функции по техническому надзору и приемке выполненных работ, о возмещении расходов на устранение недостатков выполненных работ и удовлетворили их.

При этом судами нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой обязательную отмену судебных актов, не допущено".

Позиция 2. К правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир не применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ.

Судебная практика.

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 5441/10 по делу N А70-367/12-2008.

"Товарищество собственников жилья "Домовой" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу "Тюменский аккумуляторный завод" (далее - завод) об обязании устранить недостатки работ по строительству дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Луначарского, д. 18, корп. 1 (далее - спорный объект, жилой дом), выявленные в процессе эксплуатации жилого дома, а именно: устранить протекание кровли и недостатки работ при прокладке канализации, вызывающие постоянное ее затопление, производить подачу питьевой и горячей воды в соответствии с требованиями санитарных норм.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорный объект (26-квартирный жилой дом) принят в эксплуатацию приемочной комиссией в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта от 30.01.2003 N 255.

В процессе эксплуатации жилого дома были выявлены недостатки, в том числе протекание кровли, затопление подвала канализационными стоками, несоответствие питьевой и горячей воды требованиям санитарных норм, о чем товарищество указывало в направляемых заводу письмах.

В связи с непринятием заводом надлежащих мер по устранению недостатков товарищество обратилось в арбитражный суд с иском, ссылаясь на нарушение строительных норм при возведении жилого дома.

Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о праве товарищества заявить иск к заводу об устранении недостатков строительства является правомерным.

Согласно акту приемки законченного строительством объекта от 30.01.2003 N 255 застройщиком жилого дома выступил завод.

В материалах дела имеется копия договора от 25.01.2003 N 844/04 долевого участия в строительстве жилого дома между заводом (застройщиком) и гражданином А.И. Ластовляком (дольщиком). Договор предусматривает обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать по акту приемки-передачи в собственность дольщику долю, которая установлена в договоре. Застройщик обязан обеспечить надлежащее качество построенного объекта, а также производить устранение замечаний по качеству строительных работ своими силами и за свой счет.

Таким образом, застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

Между тем судами, отказавшими в иске, неверно применены нормы материального и процессуального законодательства.

При рассмотрении дела суды руководствовались законодательством о подряде (строительном подряде) - параграфами 1 и 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество, договоры строительного подряда не заключались и нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиком и дольщиками, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применению не подлежали.

Поскольку договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей, Закон).

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Пунктом 1 статьи 18 Закона установлено право потребителя потребовать безвозмездного устранения недостатков товара; пункт 1 статьи 29 Закона предусматривает право потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы потребовать безвозмездного устранения этих недостатков.

Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Заключение на основании судебной практики: к правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир не применяется статья 718 ГК РФ.

Судебная практика.

Постановление ФАС Центрального округа от 06.07.2010 по делу N А14-16787/2009/534/36.

"Как установлено арбитражным судом, 08.11.2006 между ООО "Стройдом" (заказчик) и Мышьяковой Т.В. (дольщик) заключен договор N 308 на участие в долевом строительстве, по условиям которого заказчик принимает дольщика в долевое строительство 5-этажного жилого дома по адресу: г. Россошь, ул. Мира, д. 32, и предоставляет ему в указанном доме встроенное нежилое помещение на первом этаже общей площадью 150 кв. м.

Суд кассационной инстанции не может признать правомерной ссылку заявителя на статью 718 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 718 ГК РФ заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. При неисполнении заказчиком этой обязанности подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем, либо перенесения сроков исполнения работы, либо увеличения указанной в договоре цены работы.

По смыслу указанной нормы объем содействия заказчика подрядчику определяется в договоре.

Между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, в связи с чем положения статьи 718 ГК РФ, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком по договору подряда, к спорным отношениям сторон не применяются.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены обжалуемого судебного акта, арбитражный кассационный суд не усматривает".

Комментирует Елена Бобровская, руководитель юридической службы ООО "АЛМА ХОЛДИНГ"

Автор статьи, анализируя судебную практику, исследует вопрос: возможно ли применение к правоотношениям, возникающим по договору участия в долевом строительстве, норм главы 37 ГК РФ "Подряд"?

Он приводит определение договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и приходит к выводу, что данный договор по своей правовой природе сходен с договором строительного подряда.

Тем не менее, на наш взгляд, поставленный вопрос является некорректным, поскольку ответ на него очевиден: нормы о подряде, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, не могут быть применены к правоотношениям, основанным на договоре участия в долевом строительстве, потому что эти отношения регулируются специальным законом - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Этот вывод основан на одном из базовых принципов теории права, а именно на принципе Lex specialis derogat generali (лат. "специальный закон отменяет общий закон"), другими словами, на принципе приоритета специальной нормы над общей.

Принцип Lex specialis derogat generali прямо не выражен в российском законодательстве, но, как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, "хотя указанный принцип в общем виде в ГК и не закреплен, как не было и нет его в другом законодательстве, он является давно и безусловно признанным. Отказ от этого принципа привел бы к тому, что правовая система государства полностью сводилась бы к нормам общим и только к таким специальным, которые эти общие нормы могут лишь детализировать. Тем самым законодатель лишит себя возможности достаточно полно отражать в принятых нормах специфику отдельных разновидностей регулируемых отношений" <1>.

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения.

Таким образом, предметом исследования может быть вопрос: возможно ли применение норм главы 37 ГК РФ "Подряд" к правоотношениям по договору участия в долевом строительстве, заключенному до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ?

Кроме того, на наш взгляд, в статье сделаны ошибочные выводы по материалам судебной практики. Делая обзор судебных решений, автор приходит к двум заключениям:

"(1) Относительно применения к правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир норм о подряде, регулирующих вопросы, связанные с некачественным выполнением работ, существуют две позиции судов.

Позиция 1. К правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ (статьи 720 - 725 ГК РФ). <...>

Позиция 2. К правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир не применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ. <...>

(2) К правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир не применяется статья 718 ГК РФ".

В качестве обоснования двух первых судебных позиций автор приводит решения нескольких окружных арбитражных судов, принятые в 2009 - 2010 гг. При этом он не акцентирует внимание на том, что анализируемые решения судов были приняты в отношении договоров, заключенных сторонами до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, неверно делать заключение о том, что "к правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ (статьи 720 - 725 ГК РФ)". Принципиально важно указать, что это применимо к правоотношениям по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В определенной степени этот вывод подтверждается и Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 5441/10 по делу N А70-367/12-2008, которое автор статьи привел в качестве обоснования второй позиции судов по данной категории дел. Президиум ВАС РФ в данном Постановлении указал, что при рассмотрении дела суды нижестоящих инстанций ошибочно руководствовались нормами Гражданского кодекса о строительном подряде. "Между застройщиком и собственниками жилья договоры строительного подряда не заключались, и нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиком и дольщиками, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применению не подлежали.

Поскольку договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В качестве обоснования второго "заключения на основании судебной практики" о неприменении статьи 718 ГК РФ к правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве автор приводит Постановление ФАС Центрального округа от 06.07.2010 по делу N А14-16787/2009/534/36. Указанное Постановление принято в отношении спора, возникшего из договора, заключенного сторонами 08.11.2006, то есть после принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В связи с этим суд обоснованно указал, что "между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, в связи с чем положения статьи 718 ГК РФ, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком по договору подряда, к спорным отношениям сторон не применяются".

Таким образом, заключения из решений, приведенных автором статьи в обзоре судебной практики, должны быть сформулированы следующим образом.

  1. Относительно применения к правоотношениям между строительной компанией и владельцами квартир по договорам о долевом участии в строительстве, заключенным до вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004, норм о подряде, регулирующих вопросы, связанные с некачественным выполнением работ, существуют две позиции судов.

Позиция 1. К правоотношениям между строительной компанией и владельцами квартир по договорам о долевом участии в строительстве, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ (статьи 720 - 725 ГК РФ).

Позиция 2. К правоотношениям между строительной компанией и владельцами квартир по договорам о долевом участии в строительстве, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, применяются нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

  1. К правоотношениям между строительной компанией и владельцами квартир по договорам о долевом участии в строительстве, заключенным после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, применяются нормы указанного Федерального закона.

Комментирует Татьяна Бекренева, юрист

При анализе содержания статьи представляется, что следует согласиться с классификацией, предложенной Е. Бобровской, и она должна была быть согласована с предметом исследования, который логичнее определить, как ею и предлагается: "Возможно ли применение норм главы 37 ГК РФ "Подряд" к правоотношениям по договору участия в долевом строительстве, заключенному до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ?"

При ответе на вопрос, возможно ли применение к правоотношениям, возникающим по договору участия в долевом строительстве, норм главы 37 ГК РФ "Подряд", в первую очередь следует определить, какие вообще нормы подлежат применению для регулирования указанных правоотношений, для чего, в свою очередь, необходимо точно установить вид отношения и его разновидность.

До принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (до 1 апреля 2005 года) застройщики использовали в правоотношениях с участниками долевого строительства различные юридические конструкции, такие, как договор подряда, договор долевого участия в строительстве, договор купли-продажи, договор простого товарищества, договор соинвестирования, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с привлечением трудового участия гражданина-дольщика, и др.

Заключение застройщиками не поименованных в Гражданском кодексе РФ договоров считалось с точки зрения гражданского права корректным в связи с действием принципа свободы договора.

Что касается вопроса о том, применялись ли к договорам долевого участия нормы о подряде до вступления в силу ФЗ N 214-ФЗ, следует отметить, что судебная практика в тот период признавала, что данные правоотношения относятся к правоотношениям, сложившимся по исполнению договора подряда. Например, в материалах "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19.09.2002)" <1> ВС РФ, отметив, что в спорных ситуациях чаще всего составлялись не предусмотренные законом и правовыми актами договоры, которые носили самые разные названия (строительного подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности и др.), указал, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, и признал правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей" (исходя из требований статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации").

<1> Текст обобщения опубликован в Бюллетене Верховного Суда РФ. Февраль 2003 г. N 2.

То же мнение выражено в письме Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 01.08.2005 N 0100/5932-03-32 "О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья", в котором Роспотребнадзор говорит, что при определении норм законодательства, подлежащих применению при оценке отношений, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в каждом конкретном случае, следует исходить из того, что такой договор по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) является гражданско-правовым договором строительного подряда и к отношениям, возникшим на его основе, должны применяться соответствующие положения Закона РФ "О защите прав потребителей".

Принятый Федеральный закон N 214-ФЗ к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Тем самым законодатель ввел в действие специальную модель договора, не предусмотренную в Гражданском кодексе РФ. Эта модель регулирует правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости, и следует согласиться с Еленой Бобровской, что в данном случае действует принцип приоритета специальной нормы над общей.

В теории права существует мнение, что договор долевого участия не может быть квалифицирован ни как договор простого товарищества, ни как договор подряда и что данной договорной конструкции следует дать оценку с точки зрения основания приобретения производного права собственности, подразумевая его очевидное сходство с договором купли-продажи недвижимости, в котором цели сторон, по сути, соответствуют характеристикам купли-продажи будущего товара <1>. В то же время, например, Е.Б. Козлова, Б.В. Муравьев, Ю.В. Романец, П.В. Сокол, С. Фокин указывали на невозможность такой квалификации <2>, что является более правомерным, ведь в отличие от покупателя участник долевого строительства ожидает в первую очередь от застройщика действий по созданию вещи. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (статья 455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию.

<1> См.: Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М.: Волтерс Клувер, 2007.
<2> См.: Там же.

Представляется, что мнение Е. Бобровской о том, что нормы о подряде, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, не могут быть применены к правоотношениям, основанным на договоре участия в долевом строительстве, поскольку эти отношения регулируются специальным законом - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), более правомерно, поскольку договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (статья 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются не деньгами, а отдельными помещениями в сданном заказчику объекте, эти помещения передаются подрядчику уже после их приемки заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается участнику долевого строительства целиком, он получает в объекте только свою долю. Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль над ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Участник долевого строительства может не обладать такими правами.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве можно признать самостоятельным видом договора, который носит комплексный, возмездный, взаимный, публичный характер. При этом правовую природу договора участия в долевом строительстве предопределяют следующие признаки:

а) специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы;

б) непредпринимательский характер договора, по которому участник долевого строительства строит жилое помещение для личных потребительских целей;

в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества.