Мудрый Юрист

О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки

Бакулин Андрей Федорович - заслуженный юрист РФ, председатель Арбитражного суда Республики Марий Эл (Йошкар-Ола).

Петухова Анастасия Владимировна - помощник судьи Арбитражного суда Республики Марий Эл, аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета (Йошкар-Ола).

В связи с неопределенностью негаторной природы требования о сносе самовольной постройки в статье рассмотрены вопросы о лицах, имеющих процессуальное право на иск, об ответчике и его вине в нарушении, об объекте, подлежащем сносу, проблемы применения исковой давности. По результатам анализа судебной практики сделан вывод о специальном характере требования, не совпадающего с негаторным иском.

Ключевые слова: самовольная постройка, негаторный иск, приобретение права собственности.

About negatory nature of the claim for the demolition of the unauthorized construction

A.F. Bakulin, A.V. Petukhova

Due to the uncertainty of negatory nature of the claim for the demolition of the unauthorized construction the article considers questions about persons having a procedural right on the suit, about the defendant and his guilt in infringement, about the object coming under the demolition, about the application of limitation. As a result of the analysis of the judicial practice the conclusion is drawn on special character of the claim which does not coincide with negatory lawsuit.

Key words: unauthorized construction, negatory action, acquirement the right of property.

В условиях реформирования земельного и градостроительного законодательства обострились проблемы применения норм гражданского права, позволяющих квалифицировать допущенные в ходе капитального строительства нарушения в качестве самовольной постройки. Самовольность строительства проявляется в уклонении застройщика от получения надлежащих документальных согласований и разрешений, создает существенную опасность жизни и здоровью граждан, прямо нарушает имущественные права и охраняемые законом интересы собственников земельных участков и иных лиц. В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Значит, самовольное строительство образует состав длящегося гражданского правонарушения. Можно выделить несколько оснований нарушения законодательства.

Несоблюдение административного порядка получения разрешения на строительство либо производство строительных работ с явным отступлением от нормативных градостроительных предписаний свидетельствует о несоответствии действий застройщика нормам публичного права. Эти основания относятся к публичным, поскольку в подобных ситуациях ставятся под угрозу права неопределенного круга лиц, нарушаются установленные государством процедуры, т.е. независимо от позиции собственника земельного участка как прокурор, так и орган, осуществляющий строительный надзор, иные уполномоченные федеральным законом органы могут в защиту публичных интересов предъявить в суд иск о сносе самовольной постройки. Публичный характер нарушения исключает применение к таким требованиям правил ГК РФ об исковой давности <1>.

<1> Пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" // URL: http:// www.arbitr.ru/ as/ pract/ vas_info_letter/ 32165.html.

Возведение застройщиком на чужом земельном участке здания или сооружения без получения явно выраженного и документально оформленного согласия собственника либо без его ведома влечет признание объекта самовольной постройкой по частноправовому основанию в связи с нарушением норм гражданского и земельного права. В силу ст. 209 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Согласие собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке не может предполагаться. Его согласие на строительство конкретного объекта недвижимого имущества должно быть явным. Обещание собственника предоставить земельный участок под возведенный проект не считается доказательством согласия и не имеет юридического значения <2>.

<2> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2008 г. N А33-6519/2007; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2008 г. N 17527/07 // ИПС "Гарант".

Полномочие собственника по беспрепятственному пользованию своим земельным участком существенно ограничивается произвольным расположением на нем чужого строения. При этом часто возникает имущественный конфликт между собственником земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости.

Основным способом защиты от самовольного строительства закон признает требование о сносе самовольной постройки. Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Большинство исследователей и судебная практика считают, что в основе гражданско-правовой природы такого требования лежит нарушение права собственности на земельный участок в результате неправомерного возведения на нем устранимого препятствия, значит, требование о сносе самовольной постройки можно считать негаторным иском - классическим вещным требованием о защите права собственности. В соответствии с ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Требование собственника, направленное на защиту его правомочий по пользованию имуществом от нарушения, не связанного с лишением владения, именуется в классической цивилистической науке негаторным иском (лат. actio negatoria - отрицающий иск). Прекращение строительства, снос постройки - обычное присуждение по негаторному иску <3>. По последствиям удовлетворения иск собственника о сносе самовольной постройки есть не что иное, как негаторное требование. К этому выводу можем прийти, либо вообще отождествив иск о сносе, заявленный собственником, с негаторным иском, либо применив нормы о негаторных требованиях к иску о сносе на основании аналогии закона. С практической точки зрения иной вывод лишен какого-либо смысла <4>. Иск о сносе самовольной постройки по существу является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании участком и способом защиты вещного права, предусмотренным ст. 304 ГК РФ <5>. Поскольку нахождение на земельном участке незаконно возведенных ответчиком объектов препятствует использованию в полной мере земельного участка его собственником и уполномоченными им лицами, но не ведет к лишению истца владения земельным участком, данный иск правильно расценен как негаторный <6>.

<3> Скловский К. И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // СПС "КонсультантПлюс".
<4> Щербаков Н. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестн. гражданского права. 2007. N 2. С. 131.
<5> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 сентября 2009 г. N А38-192/2009 // СПС "КонсультантПлюс".
<6> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2009 г. N А41-5176/08 // Там же.

Однако изложенная точка зрения не была закреплена в принятом Пленумами Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ Постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22). Пункт 22 проекта Постановления, опубликованного на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ в декабре 2009 г., содержал единую позицию высших судебных инстанций о негаторном характере требования о сносе самовольной постройки и обосновывал невозможность применения к нему исковой давности ссылкой на абз. 5 ст. 208 ГК РФ, "поскольку фактически заявлено требование об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения". В действующей редакции Постановления (п. 22) приведенного объяснения нет, сохранено лишь положение о том, что на заявленные в публичных интересах требования прокурора, а также уполномоченного органа о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Между тем за этим кратким разъяснением стоит идея об административном характере исходящего от публичного органа требования, которое заведомо не подчиняется гражданско-правовому институту исковой давности.

Более того, п. 29 Постановления N 10/22 посвящен предъявлению негаторного иска только в отношении чужих движимых вещей, расположенных на принадлежащем правообладателю земельном участке. В нем отмечено, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Очевидно, что вытекающее из приведенных положений толкование ст. 222 ГК РФ направлено прежде всего на опровержение довода о возможности ее применения по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к отношениям, связанным с созданием постройки, которая не является объектом недвижимого имущества, но возведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Вместе с тем из анализируемого раздела Постановления N 10/22 ("Споры, связанные с самовольной постройкой") исключены все положения, позволяющие отождествить требование о сносе самовольно построенного объекта недвижимости с негаторным иском. Поэтому может сформироваться суждение об их существенном различии, особом характере иска о сносе здания, сооружения, допускающем только ссылку на нарушение ст. 222 ГК РФ, и о неуместности предъявления этого требования по правилам ст. 304 ГК РФ. Отметим, что следование подобному противопоставлению может привести к принятию судом решения об отказе в негаторном иске, если снос постройки не обоснован указанием на ст. 222 ГК РФ. Тем более что ранее сложившаяся судебно-арбитражная практика отклонения исков по ст. 222 ГК РФ в отношении сноса строений, не имеющих признаков недвижимого имущества (палаток, павильонов и т.п. <7>), теперь будет аргументироваться ссылкой на п. 29 Постановления N 10/22.

<7> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 ноября 2007 г. N А81-855/05; Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 апреля 2008 г. N А48-511/07-7; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2008 г. N А11-2914/2006-К1-15/91 // ИПС "Гарант".

Неопределенность негаторной природы требования о сносе самовольной постройки заслуживает критического анализа и актуализирует правоприменительные вопросы: о лицах, имеющих процессуальное право на подачу иска, об ответчике и его вине в нарушении, об объекте, подлежащем сносу, о применении исковой давности.

Требование о сносе самовольно возведенного здания направлено на защиту права собственности на земельный участок и имеет сходные с негаторным иском правовые основания и характеристики. Правовая конструкция такого иска разработана еще римским правом и воспринята практически всеми правовыми системами континентальной семьи <8>. Негаторный иск следует определить как внедоговорное требование собственника об устранении препятствий к пользованию имуществом, если нарушения не связаны с лишением владения.

<8> Новицкий И.Б. Римское право. М., 1994. С. 10.

Незаконная постройка создает преграды к свободному доступу к земельному участку, ограничивает пользование им, но под ней не должно пониматься лишение фактического владения всем земельным участком. Не нашло поддержки в судебной практике мнение Е.А. Суханова о том, что собственник недвижимости не может быть лишен владения. Поэтому даже при незаконном лишении собственника возможности доступа на его земельный участок он вправе защищаться путем предъявления негаторного, а не виндикационного иска <9>.

<9> Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 369.

В случае полного захвата чужого земельного участка с осуществлением на нем последующего строительства надлежащим способом защиты права собственности судебная практика считает виндикационный иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. ст. 301, 302 ГК РФ), а также дополнительный иск о сносе строения. Если нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения <10>. Нарушенное право не может быть восстановлено путем удовлетворения иска о выселении ответчиков без решения вопроса о сносе возведенного объекта и об освобождении земельного участка под ним <11>. Тем самым отказ в виндикации земельного участка в связи с истечением трехлетнего срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении иска о сносе находящегося на нем строения.

<10> Пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143.
<11> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 марта 2010 г. N А56-55871/2008 // ИПС "Гарант".

Негаторный иск имеет вещно-правовую природу и может быть заявлен только в защиту пользования индивидуально-определенной вещью, которая фактически и юридически существует. В этом смысле объектом освобождения от созданного препятствия в виде самовольной постройки вполне может выступать земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Строение признается самовольной постройкой, если оно возведено при отсутствии утвержденного в установленном порядке плана с границами земельного участка.

Так, муниципальное образование в лице комитета по управлению муниципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к фермерскому хозяйству об обязании снести самовольную постройку - здание бывшего пожарного депо. Решением арбитражного суда первой инстанции требование удовлетворено по следующим основаниям.

Фермерское хозяйство не доказало законность приобретения права собственности на объект. Письменный договор купли-продажи не оформлялся, акт приема-передачи здания не составлялся, государственная регистрация права собственности продавца и перехода этого права к покупателю не производилась. Документы по отводу земельного участка для строительства в установленном законом порядке, разрешение на строительство, градостроительная документация, акт ввода в эксплуатацию, иные доказательства, подтверждающие законность возведения здания, ответчиком в суд не представлены. Им производилась реконструкция здания без каких-либо разрешений. У фермерского хозяйства отсутствовали права на земельный участок, где расположен объект недвижимости. Поэтому оно незаконно осуществляет фактическое пользование и владение строением, являющимся самовольной постройкой. В качестве способа защиты права собственности на земельный участок истцом избрано требование об устранении препятствий в пользовании путем сноса незаконно находящегося на земельном участке строения <12>.

<12> Архив Арбитражного суда Республики Марий Эл за 2006 год. Дело N А38-7542-1/39-2006.

Вытекающие из негаторной защиты права собственности и иных вещных прав на земельный участок нормы о сносе строения включены в земельное законодательство. Согласно ст. 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений. Снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (п. 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ). Поэтому иски о сносе объекта недвижимости часто разрешаются арбитражными судами с одновременным применением ст. ст. 222 и 304 ГК РФ, а также названных норм Земельного кодекса <13>. Следовательно, остается типичным усмотрение негаторной природы в требовании о сносе самовольной постройки.

<13> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 июня 2010 г. N А33-787/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 января 2010 г. N А11-1966/2008 // ИПС "Гарант".

Если в результате строительства объекта недвижимости на одном земельном участке созданы препятствия для нормального использования соседнего земельного участка (затенение, подтопление, ограничение проезда, нарушение эксплуатации коммуникаций и т.п.), то требование о сносе строения может быть основано лишь на общем предписании ст. 304 ГК РФ. В силу п. п. 45 и 46 Постановления N 10/22 при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения и состоящих в возведении ответчиком здания, строения, сооружения, доказыванию подлежит факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может быть основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие).

Представляется, что предусмотренное ст. 304 ГК РФ негаторное требование о сносе строения обладает универсальным содержанием, поскольку относится к абсолютным искам, позволяющим устранять любые нарушения права собственности, вызванные действием всех без исключения сторонних лиц. Иск о сносе самовольной постройки имеет общую правовую природу с негаторным иском, но не полностью тождествен ему.

Правовые последствия самовольного строительства существенно шире предмета негаторного требования. Негаторный иск защищает право собственности именно на земельный участок и направлен на устранение с него любых чужих вещей с возложением на ответчика принудительной обязанности. При этом нарушителя нельзя обязать передать свою вещь истцу или совершить иные положительные действия в его пользу.

В ст. 222 ГК РФ акцент сделан на определении правового режима вещи, построенной с нарушением закона. В качестве санкции за совершенное правонарушение предусмотрен снос самовольной постройки с прекращением существования объекта. Однако строение, не угрожающее жизни и здоровью граждан и представляющее имущественный интерес для собственника земельного участка, может быть введено в гражданский оборот по его иску к лицу, осуществившему застройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, с возмещением ответчику расходов на постройку. Тем самым объект недвижимости поступает во владение и пользование собственника земельного участка, приобретающего и полномочие по распоряжению юридической судьбой вещи, в том числе по совершению сделок по ее отчуждению.

Приведенная позиция учитывает историческое развитие института самовольной постройки, основанного на классическом правиле цивилистики, рассматривавшем всякое строение как неотделимую принадлежность земельного участка. По мнению К.И. Скловского, этот подход существовал еще в римском праве - в форме суперфиция как отчуждаемого права пользования строением, возведенным на чужой земле. Суперфиций мог быть срочным и бессрочным, все постройки принадлежали собственнику земли, получавшему за пользование строением рентные платежи <14>.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<14> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 398.

Наиболее последовательно и логично вопрос о приобретении права собственности на самовольное строение в дореволюционном гражданском законодательстве России был рассмотрен Г.Ф. Шершеневичем: "При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи. При этом сравнительная ценность участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. В силу того же отношения принадлежности к главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли вопреки основному принципу, без обязанности вознаграждения. В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли" <15>.

<15> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2005. Т. 1. С. 332 - 333.

Самовольное строительство состоит в воспрепятствовании пользованию земельным участком применительно к предмету негаторной защиты по ст. 304 ГК РФ, а также не исключает возникновения права собственности на недвижимое имущество. Собственник земельного участка на основании специальных норм либо добивается уничтожения недвижимости как незаконной вещи, либо по решению суда становится ее собственником. Не случайно нормы о праве собственности на самовольную постройку помещены законодателем в гл. 14 ГК РФ (о приобретении права собственности). С нашей точки зрения, решение суда о сносе здания, сооружения должно приниматься в тех исключительных ситуациях, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу процессуального законодательства и ст. ст. 304, 305 ГК РФ участниками судебного спора об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, выступают в качестве истца правообладатель земельного участка или иной вещи (собственник либо лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором), а надлежащим ответчиком - только конкретный субъект (физическое или юридическое лицо, публично-правовое образование в лице уполномоченного органа), совершивший на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости действия (бездействие), нарушающие право истца. При этом прокурор или государственный орган, к которым обратился потерпевший собственник, не вправе от своего имени предъявлять в арбитражный суд негаторный иск (ст. ст. 52 и 53 АПК РФ).

Иная ситуация складывается с составом участников дела о сносе самовольной постройки. Статья 222 ГК РФ подробно регулирует отношения между лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, и лицом, осуществившим самовольную постройку и обязанным ее снести. Поэтому требование о сносе объекта может быть предъявлено в суд по правилам подведомственности дел лицом, обладающим земельным участком на праве собственности или ином вещном праве.

Между тем акт высших судебных инстанций существенно расширил круг субъектов, наделенных полномочием по предъявлению иска о сносе строения, и отнес к ним не только собственника и обладателя вещных прав на земельный участок, но и "законного владельца", а также "лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки". Последняя формулировка аналогична предложенной в ст. 305 ГК РФ, закрепившей право на негаторный иск за лицом, не являющимся собственником, но владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, например аренды, доверительного управления. Между тем позиции собственника и арендатора земельного участка должны быть согласованы.

Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе не завершенной строительством автостоянки. Истец указал, что по договору аренды им получен во владение и пользование земельный участок сроком на 49 лет для строительства магазина. В акте приема-передачи земельного участка и кадастровых документах отсутствовали сведения об объекте недвижимости. По мнению истца, наличие постройки на земельном участке нарушает его права арендатора и влечет необходимость ее сноса за счет ответчика на основании ст. 222 ГК РФ. Индивидуальный предприниматель иск не признал и сослался на получение от органа местного самоуправления предварительного разрешения на строительство. Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица собственник земельного участка иск поддержал и сообщил о прекращении арендных отношений с ответчиком.

Из материалов дела следовало, что спорный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию. Собственник в одностороннем порядке уведомил индивидуального предпринимателя о расторжении договора аренды и запрещении строительства. Затем им был заключен договор аренды этого же земельного участка с акционерным обществом.

Арбитражный суд отказал в иске и сделал вывод об отсутствии у нового арендатора земельного участка права на защиту путем предъявления требования о сносе объекта, начатого строительством до заключения договора аренды. Правоотношения, связанные с самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ, возникли между собственником земельного участка и ответчиком. Истец в них не участвует. При заключении договора арендодатель не уведомил истца о нахождении на участке объекта незавершенного строительства. В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Поэтому у истца как арендатора возникло право требования лишь к собственнику земельного участка (арендодателю) о досрочном расторжении договора и взыскании убытков. Собственник земельного участка от своего имени иск о сносе самовольной постройки не заявлял <16>.

<16> Архив Арбитражного суда Республики Марий Эл за 2007 год. Дело N А38-4422-2007.

Согласно ст. 222 ГК РФ правом на подачу иска о сносе самовольной постройки обладает и иное лицо, не имеющее прав на земельный участок, но настаивающее на опасности сохранения строения в связи с нарушением его прав и законных интересов. Такой субъект, чаще всего собственник соседнего земельного участка, может предъявить традиционное негаторное требование по ст. 304 ГК РФ. Собственник земельного участка может участвовать в деле либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо, с учетом того, что он фактически одобрял действия лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (по ходатайству или с согласия истца) <17>.

<17> Пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143.

Укажем, что исходя из раздела "Споры об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения" Постановления N 10/22 именно негаторный иск предлагается избирать для устранения нарушения права собственности или законного владения путем возведения ответчиком здания, строения даже с незначительным несоблюдением градостроительных и строительных норм и правил при строительстве.

Теперь же не будет существенной материально-правовой ошибкой ссылка истца на ст. 222 ГК РФ и п. 22 Постановления N 10/22 с тем, чтобы сформулировать конкретное требование об обязании ответчика снести самовольную постройку за его счет.

Например, два обладателя права общей долевой собственности на основании ст. 247 ГК РФ заключили соглашение о порядке владения и пользования земельным участком. Однако один сособственник построил на земельном участке объект недвижимости - контрольно-пропускной пункт, не предусмотренный соглашением, и установил особый режим проезда на земельный участок (с его разрешения). Другой сособственник, руководствуясь ст. 304 ГК РФ, предъявил в арбитражный суд негаторный иск о сносе объекта. Возражая против иска, ответчик сослался на наличие между сторонами договорного правоотношения и возможность заявления требования о сносе строения только на основании ст. 222 ГК РФ. Арбитражный суд признал контрольно-пропускной пункт самовольной постройкой, возведенной без согласия истца как сособственника земельного участка. Поскольку объект ограничил права по пользованию всем земельным участком, на ответчика была возложена обязанность снести за свой счет самовольно возведенное строение. Арбитражный суд указал, что спорное правоотношение регулируется нормами ст. 304 ГК РФ, способ защиты по которой допускает снос незаконного сооружения. Необходимость применения ст. 222 ГК РФ и норм о нарушении условий договора отсутствовала <18>.

<18> Архив Арбитражного суда Республики Марий Эл за 2010 год. Дело N А38-963-2010.

В силу п. 22 Постановления N 10/22 с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться органы, уполномоченные федеральным законом. Тем самым органам государственного строительного надзора или органам местного самоуправления, выдающим разрешение на строительство, ныне дано право требовать в судебном порядке сноса даже зарегистрированного в надлежащем порядке объекта в случае выявления существенных нарушений градостроительных норм и правил, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, либо доказанности причинения вреда окружающей среде. К подобным строениям прямо применяются нормы п. 2 ст. 222 ГК РФ.

За пределы негаторного иска выходит и сформированный в п. 24 Постановления N 10/22 перечень возможных ответчиков по иску о сносе самовольной постройки. Требование должно предъявляться непосредственно к лицу, осуществившему самовольное строительство, как к субъекту, своими действиями, не связанными с лишением владения, нарушившему право собственности истца на земельный участок. При этом участие в строительстве подрядчиков не имеет правового и процессуального значения, поскольку вещь создавалась для заказчика, принявшего ее в свое владение и пользование.

Между тем при разрешении споров о сносе строения, возведенного без согласия собственника земельного участка или необходимого разрешения, не могут быть учтены в полной мере правила определения ответчика по негаторному иску как непосредственного нарушителя. Анализ судебной практики свидетельствует, что самовольная постройка с момента создания может переходить во владение различных лиц, которые заключают договоры и регистрируют право собственности. Истец не обязан отыскивать первоначального застройщика для предъявления ему претензии о сносе здания, уже принадлежащего другому субъекту. Правонарушение, возникшее из факта самовольного строительства, имеет длящийся характер, поэтому самовольная постройка подлежит сносу не только осуществившим ее лицом, но и фактическим владельцем объекта недвижимости. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольное строительство, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки выступает лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не была самовольной. При совершении сделок с объектом недвижимости ответчиком по иску о сносе является ее приобретатель. При внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество.

Так, субъект РФ обратился в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью, владеющему без документов постройкой в водоохранной зоне, о ее сносе. Ответчик иск не признал, заявив, что строение возведено пять лет назад другим юридическим лицом.

Из материалов дела следовало, что организация, осуществившая самовольную постройку, признана банкротом, ее правоспособность прекращена, а фактическое владение зданием, его содержание и ремонт в течение нескольких лет производило общество с ограниченной ответственностью. При этом государственная регистрация права собственности не совершалась. Удовлетворяя иск, арбитражный суд исходил из того, что в связи с ликвидацией застройщика надлежащим ответчиком по иску о принудительном сносе строения может быть лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества. Поэтому именно оно обязано снести самовольную постройку, незаконно возведенную в водоохранной зоне <19>.

<19> Архив Арбитражного суда Республики Марий Эл за 2008 год. Дело N А38-1049-2008.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за фактическим владельцем, а за иным лицом, это лицо должно быть привлечено в качестве соответчика в деле о сносе самовольной постройки.

Удовлетворяя иск, суд вправе возложить на организацию обязанность произвести снос строения независимо от того, есть у нее техническая возможность осуществить такой снос за свой счет или нет. При отсутствии у ответчика технической и финансовой возможности обеспечить снос здания за свой счет, своими силами и средствами принудительное исполнение может быть совершено по правилам законодательства об исполнительном производстве службой судебных приставов-исполнителей.

Так, в решении об обязании ответчика снести пристрой к складу арбитражный суд указал, что введение процедуры банкротства не освобождает лицо, осуществившее самовольную постройку, от ее сноса своими силами и за свой счет. На принудительное исполнение решения арбитражного суда должен быть выдан исполнительный лист <20>.

<20> Там же. Дело N А38-09-2008.

Еще одна особенность не свойственна негаторной защите: если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство и приобрел объект по сделке, он вправе предъявить иск о возмещении убытков к стороне сделки либо лицу, осуществившему самовольную постройку.

Например, индивидуальные предприниматели обратились в арбитражный суд с иском о взыскании с открытого акционерного общества убытков, причиненных сносом купленного ими в долевую собственность здания магазина, признанного самовольной постройкой. Размер ущерба был определен на основании заключения независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следовало, что во исполнение решения суда общей юрисдикции снесено здание магазина по иску муниципального образования к открытому акционерному обществу, заказавшему строительство и зарегистрировавшему право собственности на объект недвижимости. Здание дважды продавалось. На момент принудительного сноса оно считалось приобретенным истцами по договору купли-продажи. По их мнению, в результате сноса принадлежащее им на праве собственности имущество уничтожено по вине ответчика, обязанного выплатить рыночную стоимость снесенного строения на основании ст. ст. 1064 и 15 ГК РФ.

Арбитражный суд отклонил требование, поскольку истцами избран юридически неправильный способ защиты. Между акционерным обществом и индивидуальными предпринимателями отсутствовали деликтные обязательства, ответчик не совершал виновных действий по причинению вреда чужому имуществу. Их договор купли-продажи здания, впоследствии признанного самовольной постройкой, следует считать недействительной сделкой на основании ст. ст. 168 и 129 ГК РФ. По смыслу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте, право собственности на нее не подлежит государственной регистрации. Поэтому лицо, заплатившее за самовольную постройку, вправе требовать от стороны сделки возвращения денежной суммы по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ о применении последствий недействительности ничтожной сделки <21>.

<21> Архив Арбитражного суда Республики Марий Эл за 2010 год. Дело N А38-639-2009.

Неопределенно решен в п. 22 Постановления N 10/22 вопрос о применении исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки. Ясно указано только на то, что исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Остальные ситуации оставлены без внимания. Вместе с тем нельзя отрицать длящийся характер правонарушения и полностью обособлять иск о сносе строения от существа частноправового требования об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения.

Полагаем, что к основанному на ст. 222 ГК РФ иску о сносе любой самовольной постройки по аналогии с негаторным иском исковая давность не должна применяться судом в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ.

Такое понимание стало обязательным для арбитражных судов России. Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску применяются правила ст. 208 ГК РФ <22>.

<22> Пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143.

Для иска о сносе недвижимости, как и для негаторного иска, не имеет значения, кто был первоначальным нарушителем, когда началось и превышает ли трехлетний срок нарушение права собственности или законного владения. Важно доказать, что препятствия в его осуществлении сохранились на момент рассмотрения спора арбитражным судом, нахождение строения на земельном участке противоречит публичному или частному ограничению по ст. 222 ГК РФ. На негаторные требования не распространяются сроки исковой давности. Это обусловлено длящимся характером противоправного поведения ответчика и необходимостью предоставления истцу возможности его оперативного устранения <23>. При этом нарушение правомочий пользования или распоряжения никоим образом не деформирует само право собственности; собственник не перестает оставаться его носителем. Следовательно, и правила о сроках исковой давности не могут прерывать право на обращение в суд с требованием об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения <24>. Поэтому в случае судебного спора довод об отказе в иске о сносе самовольной постройки в связи с истечением трехлетнего срока исковой давности может быть отвергнут ссылками на ст. ст. 304 и 208 ГК РФ.

<23> Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2002. С. 163.
<24> Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М., 1998. С. 186.

Специфичен и объект иска о сносе самовольной постройки в сравнении с требованиями негаторного содержания, предъявляемыми в отношении любых вещей. Правила ст. 222 ГК РФ не применяются к самовольной установке на чужом земельном участке движимых вещей, перемещаемых с одного места на другое полностью путем разборки на разъемные конструкции, а также иных временных сооружений, не имеющих фундамента. Постройкой признаются здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства и иное недвижимое имущество, созданное в ходе капитального строительства, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Однако недвижимость - понятие юридическое, а не фактическое. В связи с этим ГК РФ в нормах о самовольной постройке хотя и оперирует термином "недвижимость", использует его не в правовом значении, поскольку не рассматривают такую постройку в качестве объекта какого-либо права. В противном случае постройка подлежит сносу и уже в силу физических причин как таковая объектом какого-либо гражданского права стать не может <25>.

<25> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 279.

На объект строительства, созданный в качестве пристроя к основному зданию, также должно распространяться понятие "постройка". Пристрой к жилому дому, иному зданию создается в результате капитального строительства, его возведение требует специального разрешения и согласия собственника земельного участка. По этой причине на основании ст. 222 ГК РФ могут быть снесены верхний этаж здания, дополнительные помещения, пристроенные к зданию, и т.п.

Представляется, что фундамент начатого строительством дома, часть возведенного здания, строения, иное незавершенное строительство полностью охватываются режимом самовольной постройки, если доказаны правонарушения, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ. Собственник или законный владелец земельного участка вправе требовать защиты своего права от нарушения, вызванного незаконным строительством, не ожидая его окончания. Сносу подлежит не только полностью созданное строение, но и его фундамент, иные незавершенные части.

Нормы о самовольной постройке распространяются и на самовольно реконструированные объекты недвижимого имущества. При этом суд обязывает лицо снести весь объект лишь в том случае, если он не может быть приведен в состояние, существовавшее до начала реконструкции.

Поскольку в силу ст. 222 ГК РФ застройщик лишен возможности приобрести право собственности на объект недвижимого имущества, он может стать собственником оставшихся после сноса строительных материалов. При сносе строения могут возникнуть расчетные отношения, не известные негаторному спору. В случае когда снос строения произведен собственником земельного участка своими силами и средствами, строительные материалы подлежат передаче собственнику. При предъявлении иска о взыскании с лица, осуществившего самовольную постройку, расходов по сносу недвижимости, ответчик вправе встречным иском требовать зачета стоимости невозвращенных ему строительных материалов.

Таким образом, самовольное строительство порождает различные юридические последствия, свойственные лишь этому правонарушению. Решение вопроса о правовой природе иска о сносе самовольной постройки имеет не только теоретическое, но и правоприменительное значение. Преимущество должно быть отдано специальному иску, предусмотренному п. 2 ст. 222 ГК РФ. Эта проблема актуальна и при совершенствовании ГК РФ на основании Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве <26>.

<26> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобр. решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 11.

Bibliography

Konovalov A.V. Vladenie i vladel'cheskaya zashhita v grazhdanskom prave. SPb., 2002.

Kozyr' O.M. Nedvizhimost' v novom Grazhdanskom kodekse // Grazhdanskij kodeks Rossii. Problemy. Teoriya. Praktika: Sb. pamyati S.A. Xoxlova / otv. red. A.L. Makovskij. M., 1998.

Mattei U., Suxanov E.A. Osnovnye polozheniya prava sobstvennosti. M., 1999.

Novickij I.B. Rimskoe pravo. M., 1994.

Shershenevich G.F. Uchebnik russkogo grazhdanskogo prava. M., 2005. T. 1.

Shherbakov N. Institut samovol'noj postrojki skvoz' prizmu pravoprimeneniya (otdel'nye voprosy) // Vestn. grazhdanskogo prava. 2007. N 2.

Sklovskij K.I. Negatornyj isk: otricanie ne dolzhno byt' ogul'nym // SPS "Konsul'tantPlyus".

Sklovskij K.I. Sobstvennost' v grazhdanskom prave. M., 1999.

Skvorcov O.Yu. Veshhnye iski v sudebno-arbitrazhnoj praktike. M., 1998.