Мудрый Юрист

Развитие законодательства в сфере землепользования и градостроительства в

Гейт Н.А., доцент кафедры государственного строительства и права РАНХиГС при Президенте РФ.

Сегодня в связи со сменой московского руководства чрезвычайно актуальной является тема жилищного строительства, его правовая регламентация, дальнейшее совершенствование механизма предоставления земель для градостроительной деятельности. Развитие законодательства г. Москвы в области градостроительства ориентировано на гармоничное развитие мегаполиса в существующих границах за счет более рационального использования городской территории, на улучшение экологического состояния города, сохранение природного комплекса и историко-культурного наследия, создание условий для здоровой, безопасной и благоустроенной жизни горожан <1>.

<1> Постановление Московской городской Думы от 30 января 2008 г. N 25 "О докладе "О состоянии законодательства города Москвы".

Особенности законодательного регулирования земельных отношений в г. Москве определяются разграничением полномочий между органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, установленным в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Земли на территории г. Москвы относятся к землям населенных пунктов. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория населенных пунктов в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). Земельные участки городских и сельских населенных пунктов могут быть изъяты, в т.ч. путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских населенных пунктов, правилами землепользования и застройки.

Черта городских, сельских населенных пунктов представляет собой внешние границы земель городских, сельских населенных пунктов, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Установление черты населенных пунктов проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта населенных пунктов должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Черта городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов г. Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов г. Санкт-Петербурга.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

  1. жилым;
  2. общественно-деловым;
  3. производственным;
  4. инженерных и транспортных инфраструктур;
  5. рекреационным;
  6. сельскохозяйственного использования;
  7. специального назначения;
  8. военных объектов;
  9. иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования и их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

С целью создания единой системы проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов на территории г. Москвы и установления единых принципов правовых и экономических отношений Правительство Москвы определило, что размещение объектов недвижимости на территории г. Москвы осуществляется исключительно в соответствии с действующим градостроительным законодательством, на основе показателей реализации Генерального плана развития города Москвы до 2020 года, схем развития отраслей и размещения объектов, среднесрочных и долгосрочных программ, градостроительных планов административных округов, разработанной градостроительной документации и проектов планировки районов реконструкции и строительства.

Правительством Москвы принято Постановление от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП "О порядке проведения конкурсов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов" (с последующими изменениями и дополнениями). В нем определены следующие основные принципы подготовки и проведения конкурсов и аукционов:

Отмечено, что в целях совершенствования системы подготовки и проведения конкурсов и аукционов на территории г. Москвы создан Комитет г. Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов.

В целях реализации настоящего постановления принято решение создать Городскую конкурсную комиссию по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов (далее - Городская конкурсная комиссия).

Данным документом утверждены: состав Городской конкурсной комиссии по реализации инвестиционных проектов, положение о Городской конкурсной комиссии по реализации инвестиционных проектов, положение о проведении конкурсов на право инвестирования строительства и реконструкции объектов, положение о проведении аукционов на право инвестирования строительства и реконструкции объектов, формы инвестиционного контракта, инвестиционный контракт (договор), договор долгосрочной аренды земельного участка, порядок взаимодействия структурных подразделений Правительства Москвы при организации и проведении конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов.

На данный момент в указанной сфере действуют распоряжение Мэра Москвы от 14.08.1996 N 240/1-РМ "Об утверждении Положения и состава Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию", Постановление Правительства Москвы от 23.09.2003 N 791-ПП "О ходе реализации Городской целевой программы гаражного строительства и перспективах ее развития", распоряжение Мэра Москвы от 26.10.1998 N 1078-РМ "О создании Городской комиссии по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий", Постановление Правительства Москвы от 02.02.1999 N 80 "О реализации городской комплексной инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы", Постановление Правительства Москвы от 30.12.2003 N 1095-ПП "О мерах по выполнению Постановления Правительства Москвы от 02.02.1999 N 80", распоряжение Мэра Москвы от 22.10.1999 N 1192-РМ "Об утверждении состава и Положения о Межведомственной комиссии при Правительстве Москвы по реализации объектов незавершенного строительства", Постановление Правительства Москвы от 02.12.2003 N 1014-ПП "О дополнительных мерах по повышению эффективности использования городской недвижимости нежилого назначения в ходе инвестиционной деятельности Правительства Москвы". Постановление Правительства Москвы от 23.01.2001 N 68-ПП "Об утверждении формы примерного инвестиционного контракта (договора) и регламента подготовки и реализации городских инвестиционных программ по строительству (реконструкции, комплексному капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве". В целях систематизации учета земельных участков, относящихся к землям общего пользования, не подлежащим отчуждению из собственности г. Москвы, 21 марта 2007 г. был принят Закон г. Москвы N 8 "О Перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы".

Также согласно ст. 21 Устава г. Москвы к объектам собственности г. Москвы, не подлежащим отчуждению, относятся земли общего пользования (земли транспортных магистралей, улицы, площади, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы); земли особо охраняемых природных территорий; памятники истории и культуры, иные объекты историко-культурного назначения; объекты оздоровительного назначения; объекты, подаренные г. Москве, построенные или созданные на собранные гражданами средства. Приложение 6 к Постановлению Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП определяет форму инвестиционного контракта (договора) на строительство объектов недвижимости, в т.ч. находящихся в собственности города: здания нежилого назначения, транспортные или инженерные сети и сооружения, на создание и реконструкцию которых инвестор направляет собственные или заемные средства в рамках реализации инвестиционного проекта. В Постановлении Правительства Москвы, в частности, даны следующие понятия и определены механизмы, такие, как:

После заключения контракта инвестору необходимо обеспечить выполнение условий освоения и содержания строительной(ых) площадки(ок) в соответствии с установленными правилами и нормами, включая обеспечение охраны и сохранности имущества, уборку строительных площадок и прилегающих к ним уличных полос (распоряжения Премьера Правительства Москвы от 12.11.1993 N 2086-РП "Об утверждении Положения о порядке освоения и содержания строительных площадок на территории Центрального административного округа" (при строительстве или реконструкции объектов на территории ЦАО) и от 08.04.1997 N 370-РП "Об утверждении Положения о порядке устройства ограждений фасадов зданий, сооружений и строительных площадок на период строительства, реконструкции, реставрации и капитального ремонта в городе Москве").

Таким образом, специфика механизма предоставления земель для целей, связанных со строительством, обусловлена ограниченностью земельных ресурсов в столице, ее подчас неоправданно завышенной стоимостью, несовершенством правового механизма оценки земель населенных пунктов, незаменимостью и важностью сохранения статуса г. Москвы как столицы Российской Федерации с ее особым политическим, экономическим, социальным значением в жизни России.