Мудрый Юрист

О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение о.г. Ершов,

Ершов Олег Геннадьевич, канд. юрид. наук, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД РФ.

Мутовкина Оксана, курсант Омской академии МВД РФ.

Развитие частных начал регулирования имущественных отношений предопределяет необходимость осмысления правовых конструкций которые появились сравнительно недавно. в качестве примера можно обратить внимание на договор пожизненной ренты. В условиях существования административной модели управления экономикой советское гражданское законодательство практически не предусматривало в этой части каких-либо норм, направленных на регулирование отношений, в которых одно лицо передает свое имущество в собственность другому за выплачиваемую в последующем на период дожития ренту. Единственным исключением из этого была норма ст. ст. 253, 254 ГК РСФСР.

При продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося по возрасту или состоянию здоровья нетрудоспособным, после передачи в собственность покупателя жилого дома или его части, покупатель должен был в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца жизни материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Покупатель при случайной гибели дома должен был нести обязанности, которые были приняты по договору, отчуждение же дома при жизни продавца не допускалось <1>.

<1> Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.

Несложно заметить, что данное положение закона предусматривало ряд гарантий защиты интересов для продавца. Например, совершенно очевидно, что такими гарантиями можно было считать особую форму существовавшего материального обеспечения, возможность пользования жилищем, запрет на отчуждение дома покупателем, независимость исполнения обязанности по содержанию продавца от состояния жилого дома, возможность расторжения договора по требованию продавца, если покупатель не исполнял обязанности, и другие. Необходимость введения подобных гарантий была обусловлена тем, что в отношениях появлялась так называемая "слабая сторона" - продавец жилого дома, нуждающаяся в особой заботе и защите. Наверно, это также можно рассматривать как одну из причин, которая способствовала тому, что законодатель попытался выделить рентные отношения в самостоятельный договорный вид и обеспечить их надлежащую правовую регламентацию. Сегодня регулирование рентных отношений обеспечивается нормами главы 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением", объединяющей в себе четыре параграфа, включая положения, касающиеся постоянной, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Вместе с тем, несмотря на сравнительно высокий уровень развития законодательных положений, можно сделать вывод о том, что они пока недостаточно защищают интересы лица, которое передало свое жилое помещение под выплату пожизненной ренты. В юридической литературе специалистами справедливо обращается внимание на то, что плательщики ренты совершают различные противоправные действия против получателя ренты, включая завладение жильем путем убийства в случае преступного наследования. Рассматривая гарантии защиты получателя ренты, делается вывод о том, что гражданское законодательство не позволяет применить нормы об отмене дарения в рентных отношениях, если имущество было передано под выплату ренты безвозмездно <2>. Основной аргумент сводится к тому, что такой подход противоречит природе рентных отношений <3>.

<2> Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Криминальная рента // Российский следователь. 2009. N 21.
<3> Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4.

В связи с этим необходима разработка и осмысление иных механизмов защиты. Например, предлагается снижать возможные риски при заключении договора ренты через устранения всякого сомнения в дееспособности сторон, формирования их воли при заключении договора, избегать по возможности заключения сделки через представителя и др. <4>.

<4> Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2009. N 10.

Безусловно, данные меры могут оказать позитивное воздействие на решение вопроса о защите лица, которое передало свое жилое помещение под выплату пожизненной ренты. Однако нельзя забывать, что гражданское законодательство также может и должно содержать нормы, которые носят превентивный характер, сдерживая в данном случае плательщика ренты от правонарушения. Такие нормы фактически должны образовывать гарантии защиты без судебного вмешательства. Обращаясь к анализу позитивного нормативного материала, гарантии защиты получателя пожизненной ренты вполне усматриваются.

Во-первых, договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку под выплату ренты передается жилое помещение как объект недвижимости, то договор также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки предполагает, что нотариус, осуществляя свою деятельность в целях защиты прав и охраняемых законом интересов обратившихся лиц, обязан разъяснить права и обязанности, которые могут возникнуть у обратившегося после заключения сделки. На это указывают нормы ст. ст. 1, 16, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате <5>. В соответствии со ст. ст. 13, 19, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" поступившие на регистрацию договоры и иные документы проходят обязательную правовую экспертизу на предмет соответствия действующего законодательства. При выявленных в процессе экспертизы несоответствиях представленных договоров и иных документов положениям действующего законодательства регистрация приостанавливается, а в случае неустранимых нарушений документы и договоры возвращаются заявителю <6>.

<5> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357.
<6> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Во-вторых, поскольку под выплату пожизненной ренты передается объект недвижимости, получатель в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на переданный объект (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Это означает, что если плательщик ренты ненадлежащим образом будет исполнять свои обязательства, то получатель пожизненной ренты вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного объекта недвижимости путем реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 334, ст. 350 ГК РФ). Более того, в развитии диспозитивных начал регулирования отношений условиями договора пожизненной ренты может быть предусмотрено, что получатель рентных платежей сохраняет право пожизненного пользования переданным под выплату ренты жилым помещением.

Проблема заключается в том, что указанные гарантии пока недостаточны. Необходимо отметить, что этим успешно пользуются недобросовестные риелторские компании, предлагая на рынке недвижимости заключение договоров пожизненной ренты, которые не сопровождаются какими-либо криминальными отношениями, но позволяют таким компаниям извлекать прибыль в ущерб интересам получателя ренты. В качестве примера обратим внимание на следующую ситуацию. Создается общество с ограниченной ответственностью с минимальным размером уставного капитала, которое предлагает заключить, как правило, лицам пенсионного возраста договоры пожизненной ренты на период дожития. Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в этой части, и общество с ограниченной ответственностью выступает плательщиком ренты. Однако в условиях договора указывается, что "размер ренты определяется в соответствии с гражданским законодательством". Происходит некая коллизия. С одной стороны, определение размера ренты является существенным условием договора, без согласования которого договор не может считаться заключенным, с другой - законодательство позволяет при формировании условий договора указывать не конкретную сумму, а устанавливать способ определения цены, в том числе ссылаясь, если такая возможность есть, на гражданское законодательство. Особенность в том, что при подписании договора получатель будущей ренты не имеет точной информации о ее размере. К сожалению, такую информацию не всегда дает нотариус, который удостоверяет сделку. Причина в том, что в настоящее время в основном деятельность осуществляют частные нотариусы и источником их финансирования являются денежные средства, полученные за совершение нотариального действия (ст. ст. 22, 23 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Получается, что, если нотариус детально разъяснит права и обязанности по сделке, лицо, скорее, откажется от ее заключения, и частный нотариус не сможет взыскать нотариальный тариф.

Когда договор пожизненной ренты и сопроводительные документы попадают на государственную регистрацию, то при проведении правовой экспертизы не обращается внимание на то, что положения п. 2 ст. 597 ГК РФ, которые определяют минимальную ежемесячную ренту в виде одного минимального размера оплаты труда, признаны не соответствующими Конституции РФ. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной" указывается, что пока не принят закон об индексации сумм по денежным обязательствам с учетом уровня инфляции. При отсутствии механизмов увеличения базовой суммы минимального размера оплаты труда нарушается конституционно-правовая природа отношений, регулируемых договорами пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Исходя из принципа конституционной сдержанности, Конституционный Суд РФ посчитал возможным установить, что положения ч. 2 ст. 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" утрачивают силу с момента введения нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять не позднее 1 июля 2009 г. <7>. Однако новое правовое регулирование до сих пор не принято.

<7> СЗ РФ. 2008. N 51. Ст. 6205.

После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора пожизненной ренты получателю ренты достаточно сложно через решение суда признать сделку недействительной, ссылаясь на заблуждение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ недействительной может быть признана сделка, которая совершена под влиянием заблуждения, которое имеет существенное значение, в частности относительно природы сделки либо тождества или таких качеств предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Получатель ренты осознает, что подписывает в присутствии нотариуса именно договор ренты, а не дарения, мены и т.п. Размер выплачиваемой ренты не относится к условию о предмете, поскольку определяет условие о цене. Также получатель ренты не может обратить взыскание на заложенное жилое помещение, поскольку общество с ограниченной ответственностью как плательщик ренты по договору исполняет надлежащим образом обязательство по выплате ренты. Даже если нарушение исполнения обязательства по выплате ренты все же произошло, то обращение взыскания на жилое помещение возможно только тогда, когда размер требований получателя ренты как залогодержателя будет соразмерен стоимости предмета залога (п. 2 ст. 348 ГК РФ).

Получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением по условиям договора. Однако, исходя из природы рентных отношений, общество с ограниченной ответственностью как плательщик ренты становится собственником жилого помещения, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Учитывая, что пока законом не установлены, как ранее, ограничения на отчуждение жилого помещения, собственник вправе его продать. При заключении договора купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает право покупателю требовать уменьшения цены. Особенность в том, что общество с ограниченной ответственностью, как собственник жилого помещения, заранее извещает покупателя о том, что жилое помещение обременено правом получателя ренты и предлагает приобрести такое помещение в половину цены. Выгода такой сделки для покупателя очевидна. Несмотря на то что после передачи жилого помещения переходит и обязанность выплачивать ренту, такая обязанность ограничена сроком жизни получателя ренты. Может оказаться так, что получатель в скором времени уйдет из жизни, например в связи с возрастом, состоянием здоровья. Это означает, что у собственника прекратится обязанность по уплате ренты, и жилое помещение он фактически приобретает в половину рыночной цены. В то же время, собственник может еще раз распорядиться этим жилым помещением путем продажи, например, по более высокой в сравнении с первоначальной цене.

Получается, что общество с ограниченной ответственностью, которое первоначально заключило договор пожизненной ренты, после отчуждения жилого помещения теряет обязанность уплаты ренты, по-сути, фактически освобождается от обязательств. Это позволяет применить положения п. 2 ст. 61 ГК РФ о добровольной ликвидации юридического лица по решению учредителей, либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Отсутствие кредиторской задолженности позволяет оставшееся у юридического лица имущество передать своим учредителям. Денежные средства, которые получила организация от продажи жилого помещения, обремененного пожизненной рентой, необходимо рассматривать как имущество, полученное от своей деятельности, за вычетом налогов. Именно это имущество и подлежит передаче. В последующем ликвидация считается завершенной после внесения записи налоговыми органами в Единый государственный реестр юридических лиц. Особенность в том, что становится невозможным применение п. 2 ст. 586 ГК РФ о субсидиарной или солидарной ответственности лица, которое передало обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, если последнее нарушает условие договора о выплате ренты. Такой вывод становится очевидным, поскольку после ликвидации общества с ограниченной ответственностью отсутствует субъект ответственности, который передал обремененное рентой недвижимое имущество. В принципе, вместо юридического лица как первоначального плательщика пожизненной ренты может быть и индивидуальный предприниматель. Но поскольку присутствует здесь риск применения ст. 24 ГК РФ о полной имущественной ответственности, конструкция общества с ограниченной ответственностью с минимальным размером уставного капитала в десять тысяч рублей и риском убытков в пределах доли, внесенной в уставной капитал, выглядит для хозяйствующих субъектов более привлекательной.

Таким образом, гарантии защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение, в условиях существующего гражданского законодательства нуждаются в более глубоком осмыслении и дальнейшем развитии. Основной причиной такого развития, полагаем, является то, что изначально предполагаемая природа фидуциарных рентных отношений не соотносится с их последующей коммерсализацией. Если право есть основа справедливости, то совершенно не справедливо, когда лицо, передавшее под выплату пожизненной ренты жилое помещение, получает очень незначительное содержание, по-сути, не имея нормальной компенсации за потерю права собственности на такое помещение. И, напротив, для плательщика пожизненной ренты создаются условия для получения сверхприбыли, без особых трудовых и производственных затрат. Возможным направлением дальнейшего совершенствования гражданского законодательства в целях устранения подобной несправедливости может стать возврат к ранее существовавшему запрету на отчуждение жилого помещения плательщиком ренты при жизни получателя. Также следует положительно оценивать в рамках проводимой реформы гражданского права предложения о существенном увеличении размера уставного капитала хозяйственных обществ. В этом случае плательщик ренты как юридическое лицо будет регистрироваться как хозяйственное товарищество, в котором предусмотрена субсидиарная ответственность учредителей по обязательствам организации, в данном случае - по уплате ренты. Возможно, следует пересмотреть подход со стороны налоговых органов, когда юридическое лицо как бывший плательщик пожизненной ренты ликвидируется в добровольном порядке при отсутствии кредиторской задолженности.