Мудрый Юрист

К вопросу о видах жилых помещений

Макеев П.В., кандидат юридических наук, член общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России".

Виды жилых помещений всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ <*> (далее - ЖК РФ) споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что объекты материальной действительности квалифицируются в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через конечные их виды. Вследствие этого значение видов жилых помещений и их определений вряд ли можно недооценивать.

<*> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Конкретные виды жилых помещений названы в ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры, комната. При этом впервые в ЖК РФ даны нормативные определения понятий видов жилых помещений.

Несмотря на кажущуюся простоту и ясность формулировок указанных понятий, при сравнительном их рассмотрении, как между собой, так и с иными используемыми в ЖК РФ категориями, возникает целый ряд вопросов. В частности, является ли "индивидуальная определенность" исключительно особенностью только жилого дома или жилых помещений в целом, чем отличается категория "структурная обособленность" от категории "изолированность", что понимается под частью жилого дома и частью квартиры, а также ряд других вопросов.

Учитывая, что в ст. 16 ЖК РФ определения понятий жилого дома, квартиры сформулированы на основе комнаты с учетом их индивидуальных особенностей, представляется правильным рассмотрение видов жилых помещений начать с комнаты.

Итак, комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Безусловно, комната - это часть жилого дома или квартиры, но эта часть имеет вполне определенный вид - вид помещения. Подобно любому помещению, комната обладает функциональным назначением. Назначение комнаты законодатель раскрывает как непосредственное проживание граждан. Вместе с тем использование данного назначения рядом авторов критикуется. Так, А.А. Иванов указывает на то, что "на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не "непосредственное" проживание!" <1>.

<1> Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 92.

Полагаем, что назначение "непосредственное проживание граждан" для кухни неприменимо, поскольку кухня в жилом доме или квартире, равно как и туалет, ванная, коридор, кладовая, в законодательстве, и в частности по терминологии ст. 16 ЖК РФ, а также в науке <2>, определяется как помещение, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в жилом доме или квартире, т.е. имеет назначение, отличное от назначения комнаты. При этом именно благодаря различному функциональному назначению и возможно разграничить помещения в жилом доме или квартире на помещения, предназначенные для непосредственного проживания граждан (комнаты), и помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с таким проживанием (помещения вспомогательного использования). В противном случае выявить комнату как вид жилого помещения будет невозможно.

<2> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 73; Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 14.

Рассматривая вопрос о назначении комнаты, нельзя не обратить внимание на формулировку в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ: "предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан".

Представляется, что слова "использования в качестве места" могут быть истолкованы как определение места непосредственного проживания по воле собственника жилого дома или квартиры. Хотя, на наш взгляд, место непосредственного проживания в жилом доме или квартире определяется не волей собственника, а строительными, санитарными и другими правилами и нормами <3>. В целях устранения расширительного толкования думается, что указанные слова необходимо исключить из определения комнаты.

<3> Для жилых комнат уровень естественного освещения, допустимый уровень шума, нормы температуры, относительной влажности и скорости движения воздуха установлены в СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные. Введ. 2003-10-01. М.: Госстрой России; ФГУП ЦПП, 2004; СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные. Введ. 2002-01-01. М.: Госстрой РФ; ГУП ЦПП, 2001; СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Введ. 2010-15-08 // Российская газета. N 159. 21.07.2010; СН 2.2.4/2.1.8.562-96. Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданиях и на территории жилой застройки. Введ. 1996-10-31 // Экологический вестник России. 2001. N 2.

В литературе отмечается такой недостаток формулировки понятия комнаты в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, как отсутствие в ней указания на прямой доступ к помещениям общего пользования. Особо подчеркивается, что помещения общего пользования столь же значимы не только для квартир, но и для таких объектов, как комнаты <4>.

<4> См.: Иванов А.А. Указ. соч. С. 91.

Как показывает анализ ч. 1 ст. 41 ЖК РФ, доступ комнаты к помещениям общего пользования существует только в рамках коммунальной квартиры. Это так называемые помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).

Полагаем, что отсутствие указания в определении комнаты на доступ к помещениям общего пользования логично, поскольку включение в него данного указания приведет к тому, что такой вид жилого помещения, как квартира, дефиниция которой согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ дается через комнату, будет рассматриваться как коммунальная. Вследствие этого в законодательстве возникнет пробел относительно определения некоммунальной квартиры, что недопустимо. Очевидно, что законодатель при формулировании понятий видов жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ рассматривал подобную ситуацию и по этой причине особенности комнаты в коммунальной квартире раскрыл не в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, а в ч. 1 ст. 41 ЖК РФ.

С комнатой тесно связаны такие виды жилых помещений, как часть жилого дома и часть квартиры. В силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату.

Вместе с тем в литературе часть жилого дома и часть квартиры толкуются расширительно. При этом можно выделить следующие основные точки зрения. Во-первых, к частям жилого дома (квартиры) относятся комната, комнаты и помещения вспомогательного использования (А.А. Титов, Г.А. Свердлык, А.А. Иванов) <5>. Во-вторых, частями жилого дома (квартиры) являются комната, комнаты, часть комнаты (Н.В. Корнилова) <6>. В-третьих, к частям жилого дома (квартиры) относятся комната, комнаты (В.М. Жуйков, Б.М. Гонгало) <7>.

<5> См.: Свердлык Г.А. Жилищное правоотношение // Жилищное право. 2008. N 2. С. 7; Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт, 2005. С. 111; Иванов А.А. Указ. соч. С. 89.
<6> См.: Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. N 3. С. 7 - 8.
<7> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 70; Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 102.

Внимательное изучение определений жилого дома и квартиры показывает, что их частями могут быть как комнаты, так и помещения вспомогательного использования, как изолированные (комнаты, кухни и т.д.), так и неизолированные (проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д.).

Однако указанные части могут выступать в качестве видов жилого помещения только в том случае, если они обладают признаками жилого помещения, указанными в ст. 15 ЖК РФ, так как, исходя из анализа ст. 15, 16 ЖК РФ, очевидно, что каждый вид построен на основе общей модели жилого помещения и поэтому должен обладать его признаками <8>. В связи с этим считаем, что те части жилого дома (квартиры), которые не являются изолированными: проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д., т.е. объекты, не имеющие одного из признаков жилого помещения, - не могут рассматриваться в качестве его вида.

<8> См.: Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 104.

Что касается изолированных частей жилого дома (квартиры), таких, как комнаты, кухни и т.д., то здесь следует обратить внимание не только на соответствие их признакам жилого помещения, но и на способность данных частей выступать в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, на что указывается в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ. Представляется, что к таким объектам не могут быть отнесены кухни и другие изолированные помещения вспомогательного использования, так как в рамках жилого дома или квартиры они носят подсобный, дополнительный характер по отношению к комнатам и призваны обеспечивать удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных с проживанием граждан.

Предусмотрев в нормативном правовом акте в качестве самостоятельных объектов жилищных прав помещения вспомогательного использования, законодатель создаст ситуацию, в которой граждане, к примеру собственники или наниматели комнат в коммунальной квартире, будут лишены возможности удовлетворять бытовые и иные нужды, связанные с проживанием, поскольку собственник или наниматель, к примеру, кухни или ванной на законных основаниях может отказать в доступе к ним указанным гражданам <9>. Считаем, что такая ситуация недопустима. Доступ к помещениям вспомогательного использования необходим в целях обеспечения нормальной жизнедеятельности проживающих граждан. В связи с этим, как справедливо отмечено в литературе, права на вспомогательные помещения следуют за правами на комнату, которая является объектом жилищных прав. Самостоятельным объектом жилищных прав помещения вспомогательного использования быть не могут <10>.

<9> Статья 25 Конституции Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета. N 237. 25.12.1993; ст. 3 ЖК РФ.
<10> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 70.

Таким образом, к частям жилого дома (квартиры) правильно относить только комнаты <11>. Причем в целях исключения расширительного толкования части жилого дома и части квартиры определения указанных понятий следует отразить в ст. 16 ЖК РФ.

<11> В качестве последних следует рассматривать как две и более комнаты, каждая из которых изолирована, так и две и более комнаты, связанные общим входом (выходом), но в совокупности образующие одно изолированное жилое помещение (см. также: Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. N 2. С. 56).

Определившись с понятиями комнат и частей жилого дома (квартиры), целесообразно перейти к рассмотрению определений жилого дома и квартиры.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Из данного определения следует, что одной из особенностей квартиры является ее структурная обособленность от других помещений в многоквартирном доме. При этом названная особенность в литературе вызывает ряд вопросов, в частности что такое "структурно обособленное" помещение и чем оно отличается от "изолированного"? <12>

<12> Иванов А.А. Указ. соч. С. 91.

Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка С.И. Ожегова, изолированность и структурная обособленность - слова-синонимы <13>. Другими словами, "изолированное" помещение и "структурно обособленное" помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, изолированностью.

<13> Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л.И. Скворцова. М.: Оникс; Мир и образование, 2005. С. 315.

Основываясь на данном выводе, полагаем, что указание на структурную обособленность в определении квартиры излишне и должно быть исключено.

Другой особенностью квартиры является возможность иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Однако согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <14>, прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому.

<14> СЗ РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 702.

Ввиду этого становится очевидным, что понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что на практике может привести к спорным ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном доме, имеющего прямой доступ только к земельному участку, прилегающему к такому дому, как квартиры в многоквартирном доме <15>.

<15> Скворцов О.Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 455.

В связи с этим считаем, что определение квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ следует дополнить указанием на прямой доступ к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому.

В отличие от квартиры дефиниция жилого дома сформулирована в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ следующим образом: жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как индивидуальная определенность.

В частности, указывается на то, что индивидуально-определенными вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе без добавления слова "индивидуально-определенное" <16>.

<16> Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ // Юрист. 2006. N 10. С. 51; Иванов А.А. Указ. соч. С. 90.

Отмечаем, что указанная критика справедлива по отношению к определению жилого дома. Жилой дом, так же как и другие виды, имеет признак жилого помещения, а именно недвижимый характер. В отношении объектов недвижимости законодательством предусмотрено проведение специального государственного учета: технического и кадастрового, который позволяют индивидуализировать такие объекты, т.е. определить их в качестве индивидуально-определенных вещей <17>. Исходя из того, что индивидуальная определенность как особенность присуща всем объектам недвижимости, в том числе жилым помещениям, полагаем, что указание на индивидуальную определенность в дефиниции жилого дома излишне и требует исключения.

<17> Часть 5 ст. 19 ЖК РФ; ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (в ред. от 27.12.2009) "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017; п. 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства: утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (в ред. от 21.08.2010) // СЗ РФ. 11.12.2000. N 50. Ст. 4901.

Подобно квартире определение жилого дома сформулировано через комнаты. Однако в отличие от квартиры, определяемой как "состоящая из одной или нескольких комнат", дефиниция жилого дома сформулирована узко, поскольку имеет указание только на комнаты. Хотя согласно строительным нормам жилой дом может состоять и из одной комнаты <18>. По этой причине думается, что в определении жилого дома слова "состоит из комнат" следует заменить словами "состоит из одной или нескольких комнат".

<18> Пункт 4.4 СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные. Введ. 2002-01-01. М.: Госстрой РФ; ГУП ЦПП, 2001.

На основании изложенного представляется, что определения понятий видов жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ должны выглядеть следующим образом: жилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; квартирой признается помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме или к земельному участку, прилегающему к такому дому, и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении; комнатой признается помещение в жилом доме или квартире, предназначенное для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Кроме того, ст. 16 ЖК РФ предлагается дополнить определениями понятий части жилого дома и части квартиры: частью жилого дома или квартиры признается несколько комнат в жилом доме или квартире.