Мудрый Юрист

Земля под многоэтажками

Кирсанов Максим, юрист.

Земельный вопрос приобретает в последнее время особую значимость для жителей многоквартирных домов. Все большее количество жилой недвижимости переходит в частную собственность, и гражданам приходится самостоятельно заботиться о защите своих прав, в том числе на придомовую территорию. Сегодня порядок приобретения прав на землю под многоквартирным домом достаточно сложный, в связи с чем Государственная Дума предлагает упростить его.

Зачем оформлять право на землю

Действующий ЖК РФ предусматривает, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме.

Данное законоположение отвечает требованиям современного земельного права, устанавливающим принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (semper superficiem solo cedere - сделанное на земле следует за землей (лат.)), поскольку раздельный оборот этих неразрывно связанных объектов приводит к большому количеству споров между участниками имущественных отношений.

Кроме того, надлежащим образом оформленное право на землю позволяет жильцам дома эффективно защищать свои права на придомовую территорию и элементы благоустройства: не допускать использования этой территории посторонними лицами для парковки автомобильного транспорта, организации торговли и т.п.

Однако порядок оформления права долевой собственности на придомовой земельный участок, определенный ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (Вводный закон), продолжает оставаться предметом общественного внимания. Попробуем разобраться, в чем же заключаются трудности реализации своего права на оформление земли собственниками помещений в многоквартирном доме и каковы перспективы применения нового порядка реализации этого права.

Придомовая территория

Земельный участок может выступать в качестве объекта правового регулирования лишь после определения в установленном порядке его границ (ст. 11.1 ЗК РФ), то есть осуществления процедуры его формирования и кадастрового учета (в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Поэтому законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка.

Порядок оформления права собственности на земельный участок зависит от момента его формирования.

Если земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 года), проблем с оформлением права на него не возникает: участок переходит в долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома в силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

По-иному вопрос решается в случае, если к моменту оформления прав на помещения земельный участок не был сформирован и не прошел кадастровый учет. В соответствии с ч. 3 ст. 16 Вводного закона, для того чтобы узаконить права собственников на такой участок, необходимо провести их общее собрание и определить уполномоченное лицо, которое может от имени всех собственников обратиться в компетентный государственный орган (орган местного самоуправления) по вопросу формирования земельного участка.

Но, как показывает практика, в многоквартирных домах провести общее собрание собственников и принять на нем компромиссное решение зачастую проблематично. В подобных домах часть помещений принадлежит многочисленным жильцам, часть (нежилые помещения, в которых размещаются магазины и т.п.) - иным собственникам, а часть (те помещения, которые не были приватизированы и в отношении которых права собственника продолжает осуществлять соответствующее публично-правовое образование) - государству.

Это и послужило основанием для инициирования процедуры проверки указанных законоположений на соответствие ст. 35 и 36 Конституции РФ, посвященным праву частной собственности, в том числе на землю.

В своем Постановлении КС РФ указал, что в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим противоречий в интересах собственников помещений принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (см. п. 4.1 Постановления КС РФ от 28.05.2010 N 12-П).

Руководствуясь изложенными доводами, КС РФ постановил, что нормы о необходимости проведения собрания собственников всех помещений и избрания уполномоченного лица не соответствуют положениям Конституции РФ о праве каждого иметь в собственности любое имущество, в том числе землю, и распоряжаться данным имуществом своей волей и в своем интересе.

В связи с этим КС РФ указал, что положение ч. 3 ст. 16 Вводного закона об обращении с заявлением о формировании земельного участка исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных ст. 19, 35 и 36 Конституции РФ.

Что нового предлагает законодатель

В целях приведения жилищного законодательства в соответствие с Конституцией РФ в Госдуму был внесен и 26 января сего года принят в первом чтении законопроект, предлагающий упростить порядок оформления права на землю.

Новый порядок оформления прав на придомовую территорию допускает возможность обращения любого собственника помещения в многоэтажном жилом доме в орган публичной власти с заявлением о формировании земельного участка.

Попробуем оценить эту норму с точки зрения цивилистической доктрины.

С одной стороны, право собственников на придомовую территорию до момента формирования самого земельного участка нельзя назвать правом долевой собственности, поскольку объект права пока отсутствует. Следовательно, и порядок взаимодействия собственников нельзя регулировать соответствующими нормами ГК РФ (в частности, ст. 245, 246 ГК РФ о реализации ими своих правомочий по соглашению).

С другой стороны, указанное право каждого собственника нельзя назвать и абсолютно независимым, исходя лишь из того, что оно сопряжено с правом собственности на помещение, которое (право) является единоличным.

Вообще данный отрыв права на землю от права на помещения еще раз свидетельствует о необходимости реализации принципа единства судьбы, описанного выше. Это позволит не загромождать правовые связи между участниками соответствующих отношений (в большинстве развитых правопорядков земля признается основным или даже единственным объектом недвижимости, а все, что находится на земле, относится к ее принадлежностям, имеет тот же правовой режим и не может отдельно участвовать в имущественном обороте).

Представляется, что право на землю (которое после формирования земельного участка и государственной регистрации станет правом долевой собственности) на стадии его реализации тоже следует рассматривать через призму модели правоотношений долевой собственности. Тогда становится логически обоснованным требование консолидировать волю всех собственников помещений посредством достижения ими согласия по вопросу формирования их будущего земельного участка на общем собрании.

При таком подходе видится необоснованным предоставлять любому собственнику право обращаться в компетентный орган государственной власти по вопросу формирования участка, ведь после проведения всех процедур право долевой собственности возникает и у него, и у всех остальных собственников.

Проектом закона на этот случай предусмотрена императивная норма о том, что соответствующий орган власти, получив заявление собственника о формировании участка, обязан информировать об этом остальных собственников. В целом такое положение призвано обеспечить возможность всем собственникам участвовать в дальнейших процедурах, однако есть и негативный момент: не предусматривается право остальных собственников каким-либо образом обжаловать данное решение либо приостановить процесс оформления земли. А это значит, что собственники лишаются права выбора. Дело в том, что право на землю в обозначенном случае предоставляет им лишь одно правомочие - обратиться в орган публичной власти с заявлением о формировании участка. Тем не менее у собственников исходя из общих принципов гражданского права (осуществление своих прав своей волей и в своем интересе) должна быть возможность по своему усмотрению не только действовать в рамках предоставленных полномочий, но и воздерживаться от действий, что также является вариантом реализации своего права.

Подобные рассуждения приобретают практическую значимость и остроту в связи с тем, что после регистрации права на землю обязанность по уплате земельного налога возникает у всех собственников, в том числе и у тех, кто по каким-либо причинам не желал подавать заявления о формировании участка. Для последних это представляет собой финансовые обременения, возникшие фактически вследствие односторонних действий иных частных лиц...

Как видим, законодатель стремится сделать процедуру оформления земли под многоэтажным домом наиболее удобной прежде всего для самих жильцов, поскольку после формирования участка они будут иметь законную возможность контролировать использование придомовой территории, эффективно защищать свои права. Конечно же, трудно разработать идеальный порядок, не порождающий каких-либо противоречий. Речь должна идти о наиболее приемлемом варианте, устраивающем большинство. Насколько оправданна и рациональна будет новая процедура, покажет практика ее применения, а мы можем лишь делать предположения.