Мудрый Юрист

Правовой режим земельного участка в договоре лизинга недвижимого имущества

Кабанова И.Е., МГЮА имени О.Е. Кутафина.

Согласно ст. 666 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК), ст. 3 ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" земельные участки не могут являться предметом договора лизинга. В то же время п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, земельное законодательство устанавливает принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Однако, как отмечает в своем исследовании Е.А. Галиновская, эта норма ЗК не прекратила дискуссии "по поводу соотношения земельного участка и недвижимости, расположенной на нем, особенностей перехода прав на эти объекты, взаимосвязи земельного участка и иных объектов недвижимого имущества" <1>. Анализ норм ГК и ЗК показывает, что в целом принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (хотя, на наш взгляд, правильнее говорить не о судьбе земельных участков и иных объектов недвижимости, а о судьбе прав на них), не соблюдается и права на земельный участок следуют либо обусловливаются правами на расположенную на этом участке недвижимость (например, ст. 273, 552 ГК, ст. 35, 36 ЗК). Правовой режим земельных участков может существенным образом отличаться от правового режима расположенных на них объектов <2>.

<1> Галиновская Е.А. Теоретические и методологические проблемы земельных правоотношений. М.: ИЗиСП при Правительстве РФ; Юридическая фирма "КОНТРАКТ", 2009. С. 155.
<2> См.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 238.

Положения абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, также не соответствуют принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку и в этом случае возможен различный правовой режим указанных видов недвижимого имущества.

В работе Л.Ю. Василевской отмечено, что в германском законодательстве такого рассогласования нет, так как к недвижимости здесь отнесены только земельные участки, движимые вещи, прочно соединенные с почвой (они именуются существенными составными частями земельного участка), и права, связанные с правом собственности на земельный участок, которые также признаются составными частями последнего. При таком подходе недвижимость (земельный участок + объект как его составная часть или принадлежность) всегда "есть индивидуально-определенная вещь, представляющая собой единый самостоятельный объект гражданского права и предмет вещного договора об установлении конкретного вещного права" <3>. Из этого следует вывод о невозможности отчуждения земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости и наоборот. Применительно к российскому гражданскому и земельному законодательству такой вывод сделать нельзя.

<3> Там же.

В некоторых исследованиях, посвященных договору лизинга, на запрет передачи в лизинг земельных участков указывается как на ошибку законодателя, поскольку с учетом закрепленного в ЗК принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов непоследовательно устанавливать различные правовые режимы для зданий и сооружений, способных быть предметом договора лизинга, и для земельных участков, с которыми они прочно связаны <4>. По мнению С.А. Громова, для целей соблюдения принципа единства судьбы и предписаний ст. 3 ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" лизингодателю и лизингополучателю в случае, когда предметом лизинга является здание (сооружение), следует заключать два договора: договор лизинга здания (сооружения) и договор аренды земельного участка. В результате "объекты, связанные единой судьбой, гипотетически могут оказаться включенными в оборот в рамках двух, пусть тесно взаимосвязанных, но разных правоотношений" <5>.

<4> См.: Громов С.А. Предмет лизинга в гражданском обороте. Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 326 и далее.
<5> Громов С.А. Указ. соч. С. 328.

Однако в качестве возражения на этот вывод приведем Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 8215/08, которое подтвердило, что взаимосвязанное толкование ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга <6> (выделено мной. - И.К.). Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс. Такой же вывод сделан в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 4904/08 <7>.

<6> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 8215/08 // СПС "КонсультантПлюс".
<7> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 4904/08 // СПС "КонсультантПлюс".

В связи с этим ошибочным представляется и высказанное в литературе мнение о том, что ст. 666 ГК и ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" содержат прямой запрет на передачу в лизинг земельных участков, вследствие чего переход прав на земельный участок необходимо оформлять самостоятельным договором <8>. Как было отмечено выше, такой запрет существует лишь в отношении земельных участков, представляющих собой отдельный, самостоятельный предмет договора лизинга. Во всех иных случаях лизингополучателю передается право пользования земельным участком, занятым зданием (строением).

<8> См.: Ковынев С.Л. Лизинговые сделки. Рекомендации по избежанию ошибок. М.: Вершина, 2008. С. 132.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 указал, что, если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением <9>.

<9> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 // СПС "КонсультантПлюс".

Кроме того, действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформления иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее административную ответственность за самовольное занятие земельного участка <10>.

<10> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2005 г. N 11301/04 // СПС "КонсультантПлюс".

В уже процитированной работе С.А. Громова выдвинуто предложение о признании в качестве предмета лизинга хотя бы участков, которые составляют с недвижимостью единые комплексы, либо об установлении запрета на передачу в лизинг лишь незастроенных участков, что, по словам автора, "значительно ослабило бы напряжение" в сфере лизинга недвижимости <11>. Но в свете вышеприведенных Постановлений Президиума ВАС РФ такое предложение видится не соответствующим реальному положению дел, поскольку судебная практика как раз и свидетельствует о наличии запрета на передачу в лизинг только "незастроенных участков".

<11> См.: Громов С.А. Указ. соч. С. 331.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах российскому законодателю предложено закрепить в качестве основополагающего принцип, согласно которому собственник здания, расположенного на принадлежащем другому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение здания, вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка (независимо от того, какое право - вещное или обязательственное - он имеет на соответствующий земельным участок) как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и теми своими правами на земельный участок, которые он имеет <12>.

<12> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах // URL: http:// www.privlaw.ru/ index.php?section_id=24 (последнее посещение - 20.09.2009).

Соответственно лизингодатель может быть как собственником земельного участка, на котором расположено здание (строение) передаваемое в лизинг, так и обладать иным правом на этот участок, что никоим образом не будет влиять на его способность распоряжаться принадлежащим ему зданием (строением) и теми правами на указанный земельный участок, которыми он обладает. Поэтому лизингодатель свободно может передать лизингополучателю право пользования земельным участком в рамках исполнения обязательства по договору лизинга недвижимого имущества. Лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга, приобретает право пользования частью земельного участка, на котором расположено здание (строение). Однако подчеркнем еще раз, что речь не идет о возможности заключения договора лизинга земельного участка, не занятого строением (сооружением), поскольку включение земельных участков в имущественный оборот посредством лизингового механизма прямо запрещено ст. 666 ГК.