Мудрый Юрист

Снос самовольных построек

Шестакова Екатерина Владимировна, генеральный директор ООО "Актуальный менеджмент".

Физические лица, строя дом, не задумываются о том, что он может быть снесен. Но и юридические лица при покупке недвижимости не столь осмотрительны и иногда гонятся за дешевизной, не проверяя наличие свидетельства о собственности на землю и даже в некоторых случаях свидетельства о собственности на имущество. Кроме того, компании могут столкнуться со сносом реконструируемых зданий и сооружений.

В данной статье будут даны рекомендации, которые позволят обезопасить собственников от сноса самовольных построек, а также будет рассмотрена разнообразная судебная практика.

ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

Понятие самовольных построек дано еще в ст. 222 ГК РФ. Так, под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Признание самовольной постройки влечет следующие негативные последствия:

  1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
  2. Самовольная постройка подлежит сносу.

Самым негативным моментом является тот факт, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе данной постройки. Таким образом, если вы зарегистрировали право собственности на здание, но не имеете соответствующего свидетельства о собственности на землю, то по решению суда здание может быть снесено.

Необходимо отметить, что лица, виновные в самовольном строительстве, несут также и административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию".

Однако, несмотря на то что в законодательстве определены такие негативные последствия, как снос самовольных построек, многие юридические и физические лица, осуществляя данные постройки, рассчитывают в дальнейшем узаконить их по суду, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности на самовольную постройку. Исключения составляют случаи, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются:

Однако в части реконструкции суд может обязать снести недвижимое имущество лишь в случае, если оно не может быть приведено в состояние, существовавшее до реконструкции;

Поэтому число дел, связанных с самовольными постройками, не уменьшается. Особенно остро данная проблема стоит в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург.

ОБРАЩЕНИЕ В СУД О СНОСЕ

Как правило, обращаются с иском о сносе следующие лица:

  1. Собственник земельного участка.
  2. Законный владелец.
  3. Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Например, в п. 4 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 даются разъяснения, что арендатор земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этой земле.

Однако ранее в ряде судебных решений суды делали выводы о том, что "право требовать сноса возведенной на земельном участке самовольной постройки в случае признания ее таковой предоставлено только собственнику или иному титульному владельцу земельного участка, на котором она возведена". Например, такие выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 04.05.2009 N ВАС-1034/09 по делу N А65-12664/2007-СГЗ-15, Постановлении ФАС Уральского округа от 11.08.2009 N Ф09-5705/09-С6 по делу N А76-25433/2008.

  1. Прокурор.

Вместе с тем прокурор и иные уполномоченные федеральным законом органы (в частности, орган строительного надзора) вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, если они защищают публичные интересы, поскольку ст. 52 АПК РФ не предусматривает право прокурора на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

  1. Иные уполномоченные органы.

В качестве иных уполномоченных органов может рассматриваться орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Однако обратите внимание, что в п. 1 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 устанавливается, что самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения, только на основании актов административного характера.

В самом плохом положении с юридической точки зрения оказываются лица, которые не осуществляли строительство, а, по сути, являются добросовестными правоприобретателями. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. На практике в случае принятия негативного судебного решения о сносе самовольной постройки очень трудно вернуть от застройщика все денежные средства, потраченные на приобретение недвижимости, кроме того, возможны длительные судебные тяжбы.

Нередко сами юридические и физические лица обращаются в суд для того, чтобы узаконить самовольные постройки. Однако такое обращение может иметь негативное последствие, поскольку судом постройка может быть признана самовольной и по суду может быть принято решение о сносе. При этом срок исковой давности на данные дела не распространяется. Данный вывод сделан в письме ВАС от 9 декабря 2010 г. N 143, в котором были определены случаи, на которые не распространяется исковая давность.

К таким случаям относятся:

Этот вывод подтверждается и выводом судов низших инстанций (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2009 по делу N А38-192/2009, ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).

Однако ранее существовала позиция, согласно которой суд отказывал в сносе постройки, говоря о том, что истцом был нарушен срок исковой давности. Например, подобное дело рассматривалось в Москве и было решено в пользу юридического лица - ответчика (Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).

Таким образом, в дальнейшем суды будут руководствоваться письмом ВАС и лицам, владеющим самовольными постройками, невозможно будет узаконить самовольную постройку по истечении 3 лет, т.е. срока исковой давности.

АРГУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В СУДЕ

К сожалению, юридические и физические лица, имеющие право собственности на постройки, не могут иметь 100-процентной защиты своих прав. Это подтверждается мнением как нижестоящих, так и вышестоящих судов, выраженным в информационных письмах. Так, в информационном письме N 143 Президиума ВАС (п. 5) арбитражный суд закрепил, что наличие свидетельства о собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция содержится в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 (п. 23). Такой же вывод сделан, например, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 17.01.2011 по делу N А53-20008/2009.

Рассмотрим, какие аргументы может использовать компания, имеющая в распоряжении неузаконенную недвижимость, для признания права собственности на нее.

 Аргументы, признаваемые судом 
             Судебные решения            
Признание незаконным разрешения
на строительство не влечет
автоматического признания
постройки самовольной
Пункт 10 информационного письма N 143,   
Определение ВАС РФ от 17.11.2010
N ВАС-12369/10 по делу N А51-5040/2009,
Постановление ФАС Поволжского округа от
14.04.2010 по делу N А57-23708/2008
Лицо, добивающееся права       
собственности на самовольную
постройку, приняло все меры по
получению необходимых
строительных разрешений
Пункт 9 информационного письма N 143     
Президиума ВАС РФ, Постановления
Президиума ВАС РФ от 26.01.2010
N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4,
ФАС Западно-Сибирского округа
от 26.02.2010 по делу N А75-2828/2009
Должны быть представлены       
доказательства соответствия
самовольно реконструированного
строения санитарно-
эпидемиологическим,
техническим, пожарным нормам
Постановление ФАС Восточно-Сибирского    
округа от 02.04.2009 N А74-5495/05-Ф02-
1155/09 по делу N А74-5495/05
Разрешение на строительство    
отсутствует, однако истец
обращался за получением
последнего, при этом земельный
участок находится в
собственности
Определение ВАС РФ от 21.01.2011         
N ВАС-15162/10 по делу N А19-295/08-16

К признакам, позволяющим назвать постройку самовольной, относятся:

  1. Отсутствует право на участок.
  2. Постройка здания осуществлялась на земельном участке, не отведенном для этих целей (Определение ВАС РФ от 28.01.2011 N ВАС-18658/10 по делу N А40-124478/09-109-605).
  3. Отсутствуют необходимые разрешения на строительство.
  4. Постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными (Определение ВАС РФ от 14.01.2011 N ВАС-17964/10 по делу N А55-22609/2009; документы, подтверждающие соответствие градостроительным нормам, отсутствуют).

Исход судебных решений будет негативным в следующих случаях.

 Аргументы/отсутствие 
необходимых
доказательств
      Судебное решение     
   Правовая позиция   
У компании            
отсутствовало
разрешение на
строительство
на земельном участке
Постановление
ФАС Волго-Вятского округа
от 22.01.2010 по делу
N А43-1937/2009-9-47
Исковые требования о  
признании
недействительным
зарегистрированного
права собственности
на объект
незавершенного
строительства
удовлетворены
правомерно,
поскольку в составе
документов,
представленных
ответчиком в
регистрирующий орган,
отсутствовало
разрешение на
осуществление
строительства на
земельном участке
У компании отсутствует
право постоянного
(бессрочного)
пользования или
пожизненного
наследуемого владения
Постановление ФАС          
Дальневосточного округа
от 08.07.2008
N Ф03-А51/08-1/1598 по делу
N А51-1865/200723-60
Отсутствуют основания 
для признания
за истцом права
собственности
на самовольную
постройку в
соответствии со
ст. 222 ГК РФ, если
земельный участок,
на котором постройка
возведена, истцу не
принадлежит на праве
собственности либо
на праве постоянного
(бессрочного)
пользования или не
находится в
пожизненном
наследуемом владении
истца
Отсутствует вещное    
право на земельный
участок
Постановление ФАС Западно- 
Сибирского округа от
16.11.2010 по делу
N А45-9490/2010
Обязательным условием 
легализации
самовольной постройки
является наличие
у лица, обратившегося
в суд с требованием о
признании права
собственности, вещного
права на земельный
участок, где
осуществлена постройка
Отсутствует разрешение
на реконструкцию
Постановление ФАС Западно- 
Сибирского округа от
15.03.2010 по делу
N А70-5288/2009
Отсутствие у истца    
разрешения на
реконструкцию
объекта недвижимости
и права на земельный
участок, на котором
расположено спорное
имущество, является
основанием для отказа
в признании права
собственности
на самовольно
реконструированное
нежилое помещение
Компания не обращалась
за разрешением на
реконструкцию
в уполномоченный орган
Постановление
ФАС Поволжского округа
от 19.07.2010 по делу
N А49-12054/2009
В удовлетворении      
иска о признании
права собственности
на самовольную
постройку отказано
правомерно, принимая
во внимание отсутствие
доказательств
обращения истца в
уполномоченные органы
в установленном
законом порядке о
выдаче разрешения на
реконструкцию объекта
недвижимости

Таким образом, решающим фактором в делах о сносе самовольных построек является предоставление следующих документов:

Однако в качестве косвенных доказательств, свидетельствующих о правомерности возведения здания или строения, могут использоваться:

Очень важным аспектом является получение необходимых разрешений и согласований на момент строительства. Если они получены не были, то объект признается самовольным и подлежит сносу (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 по делу N А53-18931/2009).

ОБЩИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

Приобретая недвижимость, необходимо, прежде всего, руководствоваться следующим правилом, озвученным А.С. Пушкиным: "Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной". Второе правило, которое должно иметь приоритет, - это необходимость проверки наличия вещного права на земельный участок, поскольку, к сожалению, право собственности на здание не дает гарантий собственнику, т.к. это здание может быть снесено по решению суда.

Особенно актуально это в таких городах, как Москва, когда значительное число земельных участков не продается или находится в аренде.

Поэтому если земля предоставляется в аренду, то возможны значительные судебные риски. В качестве примера подобного дела можно назвать Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2010 N КГ-А40/5206-10 по делу N А40-70945/09-157-459. Согласно материалам дела, на предоставленном в аренду земельном участке арендатором возведены спорные строения. Арендатором заключено соглашение об отступном, согласно которому было передано здание, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на здание от арендатора к третьему лицу. Префектура ЮАО города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании не подлежащим государственной регистрации права собственности на здание. Однако суд встал на сторону компании, сделав вывод о том, что органы исполнительной власти города Москвы, осуществляющие функции государственного контроля и регулирования в области строительства, проверив соответствие градостроительных и строительных норм при возведении спорного объекта, фактически одобрили возведение данного объекта и осуществили действия по вводу названного недвижимого имущества в эксплуатацию. Было установлено, что имеется распоряжение "О вводе в эксплуатацию законченного строительства", отвод земельного участка для целей проектирования согласован заключениями, была разработана исходно-разрешительная документация - градостроительное заключение.

Однако следует отметить, что данное судебное решение было принято до информационного письма ВАС РФ N 143 и, скорее, является исключением из правил.

Также надо обратить внимание на необходимость иметь соответствующие разрешения при проведении реконструкции, в противном случае право на реконструируемое здание может быть не признано, а само здание нужно будет восстановить до первоначального состояния. Иногда возникает вопрос относительно того, можно ли считать капитальный ремонт реконструкцией. Данный вопрос также, вероятно, придется решать в суде. В качестве примера можно назвать Постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2010 по делу N А72-17026/2009, в котором суд сделал вывод, что был выполнен именно капитальный ремонт, а не реконструкция. Вместе с тем может понадобиться заключение независимых экспертов в качестве доказательств в суде.

В заключение следует еще раз обратить внимание на то, что покупка самовольной постройки является делом весьма рискованным, поскольку данная постройка может быть снесена по решению суда. Право собственности на такой объект у покупателя не возникает, т.к. нет такого права и у продавца. В данном случае не будет иметь значения даже тот факт, что покупатель этой постройки являлся добросовестным приобретателем.